“房子是用來住”這一理念越來越深入人心了。自持物業(yè)的土地出讓也不鮮見妓羊，在未來的數(shù)年內(nèi)，自持物業(yè)中用于住宅的長租公寓將越來越多。
這里想探討的是關(guān)于租賃稅費問題蛙吏。
目前房屋出租涉及到的稅種包括，增值稅蓝仲，增值稅附加稅費辜梳，房產(chǎn)稅（從租），印花稅胜宇。
房產(chǎn)稅（從租）按租金收入的12%耀怜，這的租金收入是不含增值稅的。而個人住宅出租桐愉，目前房產(chǎn)稅的優(yōu)惠到4%财破。這就給同一地段，個人擁有住宅房產(chǎn)和企業(yè)擁有自持住宅房產(chǎn)之間產(chǎn)生較大的稅費差距从诲。再比較酒店狈究，住宿是不需要繳納房產(chǎn)稅的，當然酒店的土地性質(zhì)是商業(yè)用地盏求《蹲叮可見，同樣是用來住的房子碎罚，就會存在三種稅率磅废。
住宅的租金水平影響因素盡管很多，但地段起到?jīng)Q定性的作用荆烈。要比較物業(yè)的租金回報率拯勉，還要考慮物業(yè)的投資成本，目前的稅率差異憔购，長租公寓的回報率還能競爭的過個人持有住宅宫峦？
做一個假想案例：城區(qū)甲地，有長租公寓玫鸟，有個人住宅樓盤导绷，還有酒店。由于地段一樣屎飘，長租的租金市場水平是一致妥曲，同樣一室一廳或二室一廳的一套住宅租金一樣贾费，如一套小戶型租金水平3000元/月（含稅）。假定小戶型面積50平方米檐盟，出售的價格每平米2.5萬元褂萧，自持的毛利率20%。長租公寓和酒店均為一般納稅人葵萎，個人出租住宅增值稅按5%导犹，其他因素一樣。
初步可以得到如下：
?不考慮長租公寓運營的優(yōu)勢羡忘，也就是溢價能力锡足。很明顯，酒店的方案最高壳坪，酒店收益率要高于長租公寓13.85%舶得。盡管個人住宅出租現(xiàn)金流要高于長租公寓，由于個人住宅購入成本要高爽蝴，收益率最低沐批。
前一段時間，保利地產(chǎn)資產(chǎn)證券化REITs產(chǎn)品發(fā)布蝎亚，資產(chǎn)抵押率67%九孩，年化收益率4.88%。稅前的收益率要超過6%发框，再考慮物業(yè)的運營成本躺彬，稅前收益率會遠遠超出目前的市場收益率。還好梅惯，保利地產(chǎn)這次發(fā)行的是商業(yè)房產(chǎn)REITs宪拥，商業(yè)租金要好于住宅租賃市場。
租金收入是一個市場供求決定的铣减，沒辦法提高分子她君，就只能降低分母。自持物業(yè)要求開發(fā)商必須加強房地產(chǎn)開發(fā)成本控制葫哗。
但就目前的房地產(chǎn)市場情況缔刹，由于房地產(chǎn)市場不愁賣，成本控制或者說下降不降低品質(zhì)的技術(shù)進步非常緩慢劣针，以前日子太好過了校镐。而租金收入水平也是一個長期緩慢增長的過程。
所以要讓自持物業(yè)能更多的用來住捺典，而不是其他用途鸟廓，最快速的方式是減低房產(chǎn)稅稅率，不然就會出現(xiàn)很多長租酒店了。
