先發(fā)心法口訣：
（一）先一線后二線
（二）先大單后小單
（三）先產業(yè)后商業(yè)
（四）先學區(qū)后配套
（五）先地段后品質
（六）先二手后新房
首先是從城市輪動的角度宣肚，來看一下整體情況亡哄。
全國范圍內所有的城市基本都是遵循一個大的周期，大概3~5年妓美，漲跌漲跌漲跌如此循環(huán)。
所有城市全部普漲一次是需要時間傳導的，而且具體到不同城市饱亮、不同板塊、不同的樓盤舍沙、不同的房源近上、甚至細化到不同的樓層、戶型拂铡、朝向壹无，價格傳導的時間和順序都不一樣的。
每一輪行情感帅，放在一個5年周期去看斗锭，核心城市上漲比例實際上是差不多的，因為總有一雙無形的大手在背后留瞳，防止過快上漲拒迅，但又堅決不允許下跌。
當前時間點各城市所處的階段
一線城市：
深圳： 橫盤中她倘，等待下一輪行情 深圳我們能做的就是提前準備資質璧微，為下一輪行情做準備。
上海： 上一輪行情結束后硬梁，豪宅還漲了一波前硫；疫情結束后政策有一些放寬， 上海能做的也是提前準備資質荧止，為下一輪行情做準備屹电。
東莞的行情已經開始阶剑，可以下手；廣州上一輪行情已經結束危号，可以準備起來牧愁，東莞深圳之后可能就是廣州；
北京上一輪行情沒有走完外莲，便被人為中止猪半，現(xiàn)在局部有行情，可以隨時下手偷线，趕在下一輪大行情來臨前磨确。
新一線城市和強二線城市： 完全是獨立的結構性行情，什么叫結構性行情声邦，就是產業(yè)熱點區(qū)域品質住宅和總校學區(qū)房乏奥。這兩條上漲主線已經穿越了政策周期的牛熊，不斷的創(chuàng)新高亥曹。
所以核心結論 優(yōu)先買入還未全面大漲的城市的城市一定是優(yōu)于買入已經大漲很貴的城市邓了。
大方向確認以后，大家就開始有無數個問號了歇式，到底該怎么買呢驶悟？？材失？痕鳍？ 再來一遍口訣
（一）先一線后二線
（二）先大單后小單
（三）先產業(yè)后商業(yè)
（四）先學區(qū)后配套
（五）先地段后品質
（六）先二手后新房
（一）先一線后二線 如果把投資周期拉長看，買一線城市始終是萬全之策龙巨。 一線城市既有超高的安全邊際笼呆，長線來看也有持續(xù)上漲動力——人和資源。 以北京和天津為例旨别，從2018年到現(xiàn)在诗赌，二線城市天津經歷過一輪“毫無下限”的搶人大戰(zhàn)，極度放寬了落戶限制秸弛，房價是下降的铭若；而北京卻在同一時期努力“疏解非首都功能”，清退了一大批外來人口递览。北京越清退人口叼屠，房價卻穩(wěn)中有升，究其根本绞铃，就在于一線城市無可比擬的優(yōu)質資源镜雨。
當然天津的和平區(qū)和河西區(qū)，去年到今年儿捧，也漲了一波荚坞，出現(xiàn)了局部行情挑宠。
人類是最懂得趨利避害的，哪里真正有價值颓影，人就往哪里去各淀，哪怕再困難也要擠進去。資源越集中诡挂，人就越多揪阿，也就助推資源逐步翻新迭代，持續(xù)走強咆畏。
一線城市的安全邊際因為人和資源的加持越變越強，建議優(yōu)先購買吴裤； 而二線城市旧找，特別是超一線城市周邊的二線城市由于不具有強大的支撐力，反倒容易被一線城市吸附掉人才和資源麦牺，建議在一線之后買入钮蛛，作為對一線靈活性不足的彌補。
結論：先一線后二線剖膳。如果您的倉位里面還沒有一線城市魏颓，那么是時候來補一套北京的房子了。
頂級各行各業(yè)的優(yōu)秀人才吱晒，依然會長期留在一線的甸饱。畢竟，能留在北京安家的不得不優(yōu)秀仑濒。
（二）先大單后小單
簡單的說就是總價高的單子放在前面叹话，比如說手上有1000萬，打算買兩套墩瞳，一套1000萬的驼壶，一套500萬的，那么以下三個方案： 方案一：直接買兩套喉酌。 方案二：要先買一套1000萬的热凹，然后再買一套500萬的。 方案三：先買一套500萬的泪电，再買一套1000萬的 大家愿意選1般妙，2，還是3歪架，大家可以自行選擇一下股冗。
選1的大多數是老手了喲，在市場上漲期和充分對金融貸款有把握的情況下和蚪，完全可以選擇1 選2的大多數是合理穩(wěn)健的思路止状，在任何時候烹棉，穩(wěn)妥的操作完大單，再用余下的錢去曹鄒小單是非常合理的怯疤。 選3的可能就好好思考下了浆洗，要么是新手，要么是頂級高手集峦，因為頂級高手一切房源為準伏社，不在乎大小，買得起就行塔淤。
在實際操作的時候摘昌，我們仍然還是“大單優(yōu)先”的原則。 如果第二套房等第一套放款了再去買高蜂，可能會貴80-100萬
還有比較常見的情況聪黎，就是在來北京之前，已經啟動了二線城市小單的破限流程备恤，定金已付稿饰，什么時間能買不確定，資格下來又得馬上買露泊，需要預留出幾百萬的資金喉镰，導致北京這邊大單的總價預算和付款周期都不能確定，只能干等著惭笑，看著別人簽大單侣姆，自己干著急。
這種情況的標準姿勢應該是脖咐，在啟動小單之前铺敌，考慮一下自己是否還可以買更大的標的，如果還有更大的可以買屁擅，那小的就先放放偿凭，等大的踏踏實實買完貸出來，再穩(wěn)穩(wěn)地買小單派歌。
“大單優(yōu)先”原則弯囊，適用于同城的標的選擇，也適合跨城市的標的選擇胶果。
（三）先產業(yè)后商業(yè)
很多傳統(tǒng)的中介給大家?guī)Э赐扑]買房匾嘱，都會給大家講，這里商業(yè)很發(fā)達早抠，吃的喝的玩的什么都有霎烙。人氣興旺，投資非常適合⌒可是奇怪的是大家發(fā)現(xiàn)游昼，很多商業(yè)發(fā)達的老城區(qū)，除了學區(qū)以外其他的房子不怎么漲了尝蠕。
比如買了重慶南坪的住宅烘豌，另一個買的江北大石壩。咋一看看彼，人氣商業(yè)地段感覺都沒太大區(qū)別呀廊佩？都在內環(huán)線規(guī)劃上，都有兩條地鐵靖榕，為什么最后價差相差50%了呢标锄？
這是為什么呢？ 因為商業(yè)是現(xiàn)象茁计，產業(yè)才是本質鸯绿。 成熟的產業(yè)新區(qū)，人口持續(xù)流入簸淀，商機自然而然會產生，商業(yè)配套自然而然會不斷改善毒返。而傳統(tǒng)的優(yōu)質商圈租幕，特別是總部經濟和現(xiàn)代服務業(yè)不發(fā)達的商圈，往往如果不會有太好的增量人口引入拧簸。 而引入人口的質量劲绪，往往是城市吸引力和產業(yè)結構決定的。如果周圍都是傳統(tǒng)制造業(yè),化工業(yè)盆赤，那么就算人口眾多贾富，房價也不會有很大的空間。
所以核心結論 優(yōu)質的產業(yè)才能帶來優(yōu)質人口牺六，優(yōu)質的高收入人口自然可以帶來源源不斷的購買力和商業(yè)機會颤枪。
（四）先學區(qū)后配套 有些學員，因為小孩上學的關系淑际，對于本地的學區(qū)是有剛性學區(qū)需求的畏纲，那這個時候對于配套該如何選擇？到底是買一個老破的無配套的頂級學區(qū)春缕？還是買一個次新的配套齊全的一般學區(qū)呢盗胀？
雖然我們不要過分追求學區(qū)利好，但是也必須清楚認識到學區(qū)作為優(yōu)質锄贼，稀缺資源票灰，不可能被快速復制，更不可能被短期超越。
因此屑迂，如果在一個相對穩(wěn)健的區(qū)域選房浸策，微觀角度來看，學區(qū)的重要性還是領先于配套的屈糊，包括交通配套的榛。
案例1：預算600萬，關注學區(qū)逻锐，選了學區(qū)最好夫晌，配套和品質都很一般的老破房源； 案例2：預算600萬昧诱，關注品質晓淀，選擇了配套和品質比較好，學區(qū)一般的房源盏档； 案例1在本次主升中漲幅超過20%凶掰，案例2因為沒有學區(qū)帶來的利好，跟隨大勢只漲了10%蜈亩。
如果不需要學區(qū)懦窘，那就關注產業(yè)。 如果需要學區(qū)稚配，捎帶投資畅涂，那么就直接選最好的學區(qū)，可以學區(qū)兼顧投資道川，等到學區(qū)用完了午衰，隨時出手還能賺點。 至于陪讀自住的問題冒萄，考慮直接租房會更好臊岸，可以選擇離學校更近的房子，也可以根據預算調整大小尊流，非常方便帅戒，正所謂“住投分離”就是這樣的道理。
（五）先地段后品質 這里還是以北京為例子吧~
很多學員來到北京之后崖技，第一感覺就是“好舊”“好老”“好破”“好難看”蜘澜，越是核心地段，越有這種感覺响疚，但是價格都是“好貴”鄙信，大家都會很納悶，為什么會這樣忿晕？是什么支撐的起來“破”房子的房價装诡？答：希望高峰期可以輕松上下班的高凈值人群。
北京的高峰期通勤真的很難很恐怖，這是很多城市所感受不到的鸦采，尤其是二線城市宾巍。
地鐵高峰期能把人排隊排到絕望，比如13號線霍營站渔伯，每天早上7點就會開啟限流的柵欄顶霞，如果不想被限流排隊，就要7點之前趕到地鐵站锣吼，如果7點之后到地鐵站选浑，排隊估計要排半小時~1小時，然后就算排到地鐵站臺玄叠，也要等很多輛車才能上去古徒，因為到站的車就是滿員的，一開車門读恃，人都會被擠得掉下來隧膘，有個同事說她有一次，差點被下面上不去車的人給拽出來寺惫。
就算好不容易上了地鐵也能被擁擠的人群擠到發(fā)狂疹吃，人們?yōu)榱四軌驍D上地鐵，最外面的人只有腳在地鐵車廂里西雀，整個身子都在車廂外面互墓，那個地鐵車門根本都關不上，所以地鐵每個車門都會配一個志愿者蒋搜，專門負責把人推進去，保證車門可以關上判莉，那個擁擠的程度你們可以想象一下...
毫不夸張的說豆挽，北京的早高峰每次擠上地鐵都是一場戰(zhàn)斗，每一個在戰(zhàn)斗中的在北京奮斗的年輕人券盅，第一個人生目標帮哈，都是再也不要擠地鐵！Ｃ潭啤娘侍！
這是北京天通苑地鐵站高峰期限流排隊的場景：
不想擠地鐵，那打車或者開車行不行呢泳炉？答案是不行憾筏，高峰期真的非常堵，有的地段還不如走路快花鹅，走一步一個剎車氧腰，都能把自己開暈車了。堵車也很容易遲到。
這是北京早高峰的交通狀況：
看到了嗎古拴？北京真的是一個特殊的城市箩帚，不管是多么有錢的人，如果想要解決上班高峰期通勤的問題黄痪，都只有一個解決辦法紧帕，在公司附近買房子，步行桅打、騎車是嗜、短途開車（從小區(qū)地下停車場~公司地下停車場）
在北京不僅僅要考慮居住的品質，通勤的效率也是非常非常重要的油额，大家來北京就是為了奮斗叠纷，為了賺錢，工作是第一位潦嘶，通勤是第一位涩嚣，所以地段也就是第一位的了。
（六）先二手后新房
從剛需自住的角度掂僵，買房屬于純消費行為航厚，新房是可以買的，喜歡買哪里買哪里锰蓬。
但是我們以往都是不建議買新房的幔睬，理由有以下幾個： 1、如果沒有首房首貸芹扭，按揭成數不足麻顶，上車門檻較高 2、期房下房本的周期長 3舱卡、新房沒有自帶裝修辅肾，不裝修沒有租金回流，裝修裝差了可惜了房子轮锥，裝好了有擔心租金一時半刻回不來
近五年來矫钓，純投資也是可以考慮新房的，但是只針對倒掛的新房舍杜。 什么是倒掛新娜？ 倒掛指的是新房的開盤均價，明顯低于周圍在售二手房的均價既绩。 為什么會倒掛呢概龄？ 因為近五年的政策，開放商失去了定價權饲握，被動限價旁钧，只能按照政府的要求來定價吸重，這中間是有明顯套利的機會。這也是為什么會有很多學員都在參加新房的搖號歪今。
那是不是在買房的過程中嚎幸，看到倒掛的新房就可以馬上買了呢？ 實際上也是有先后順序的寄猩，我們還是建議先買二手房再買新房嫉晶。
買了二手房相當于買了一個隨時可以升值的提款機，而新房是就算升值沒有出房本也提不出來錢的提款機田篇，為了保持前期能夠建倉更多替废，資金流轉更快，我們建議是先二手再新房泊柬。
特別特別要回避的就是類似北京的限競房 椎镣。買下來之后，二年交房兽赁，一年下房本状答，五年限售且不可以做任何貸款。別說的賣出或者再抵押刀崖，就是有一天突然有急事用錢惊科，求爹爹告奶奶都沒人愿意用這個房子借給你錢。
