貨幣膨脹是房?jī)r(jià)上漲的必要條件而非充分條件计寇，是外部因素而非內(nèi)部因素耀找。
住房是附著在土地上的不動(dòng)產(chǎn)，地價(jià)高則房?jī)r(jià)必然會(huì)高厂汗，地價(jià)低則房?jī)r(jià)自然會(huì)低委粉，地價(jià)是決定房?jī)r(jià)的根本性因素。
土地升值畸形的原因：
[if !supportLists]1娶桦、[endif]土地拍賣制度本身會(huì)推高地價(jià)艳丛。（拍賣制的特點(diǎn)是價(jià)高者得）
[if !supportLists]2匣掸、[endif]土地供應(yīng)不足。（在土地供不應(yīng)求的情況下氮双，拍賣地價(jià)自然會(huì)越來(lái)越高碰酝，房?jī)r(jià)隨之越來(lái)越高。）
[if !supportLists]3戴差、[endif]舊城改造而來(lái)的拍賣用地成本高（城市拆遷的拆遷成本會(huì)參照這個(gè)地區(qū)的房產(chǎn)均價(jià)來(lái)補(bǔ)償送爸，拆遷后的土地批租樓面地價(jià)會(huì)按該地區(qū)房產(chǎn)均價(jià)作為拍賣底價(jià)，該土地建成的商品房暖释，房?jī)r(jià)自然會(huì)高袭厂。）
房地產(chǎn)趨勢(shì)：
[if !supportLists]1、[endif]房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模已經(jīng)達(dá)到頂點(diǎn)球匕，未來(lái)十幾年交易總量呈現(xiàn)趨勢(shì)性縮減纹磺。
[if !supportLists]2、[endif]房地產(chǎn)建設(shè)地點(diǎn)將集中在中心城市亮曹、大都市圈橄杨、熱點(diǎn)地區(qū)的城市群。
注：中心城市：省會(huì)和同等級(jí)別區(qū)域性的中心城市（例：濟(jì)南和青島照卦、廣州和深圳）
大都市圈：以超級(jí)大城市為中心式矫，50~70千米為半徑畫一個(gè)圈就構(gòu)成一個(gè)大都市圈，其中也可能覆蓋一些中小城市役耕。（這些中小城市采转，單獨(dú)發(fā)展都不構(gòu)成經(jīng)濟(jì)熱門城市，但它們一旦進(jìn)入大都市圈瞬痘，發(fā)展速度會(huì)大幅加快故慈。）
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熱點(diǎn)地區(qū)的城市群：以超級(jí)大城市為中心，400~500千米為半徑框全，范圍內(nèi)的城市還會(huì)構(gòu)成城市群察绷。（例：長(zhǎng)三角、珠三角竣况。在城市群中，一些大中型城市會(huì)形成經(jīng)濟(jì)互動(dòng)筒严，促進(jìn)資源優(yōu)化配置丹泉，從而加快城市發(fā)展。）
[if !supportLists]3鸭蛙、[endif]房?jī)r(jià)平均增速將不高于GDP增長(zhǎng)率（注意是“平均”摹恨。證明有的城市發(fā)展還會(huì)很快，具體城市參考第二點(diǎn)娶视，當(dāng)然有的城市也會(huì)低于晒哄，具體還是參考第二點(diǎn)利用排除法）
4睁宰、未來(lái)十多年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量或減少2/3（這個(gè)是必然！尤其是小中型的私營(yíng)企業(yè)寝凌。房建項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)大柒傻、利潤(rùn)低。自有資金不充裕的私營(yíng)民營(yíng)企業(yè)會(huì)變得越來(lái)越難生存较木。）
5红符、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債率將大幅下降。
地產(chǎn)企業(yè)金融杠桿太大伐债，開發(fā)商開拓市場(chǎng)拿地多是貸款（銀行预侯、信托、債券峰锁、高利貸萎馅、以及P2P互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)也還包括購(gòu)房者，拿著購(gòu)房者的預(yù)付款來(lái)開發(fā)）虹蒋，自有資金不足企業(yè)負(fù)債率多達(dá)80%以上糜芳。
長(zhǎng)期高負(fù)債率會(huì)帶來(lái)高比例高利息負(fù)債、高比例短期貸款千诬，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售不暢耍目，一定會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂，最終陷入“拆東墻補(bǔ)西墻”過(guò)日子徐绑，身不由己地滑向?yàn)?zāi)難的沼澤地邪驮。
6、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的售租模式會(huì)發(fā)生變化
注：十年以后中國(guó)的房屋結(jié)構(gòu)中會(huì)有50%左右是租賃的傲茄，50%左右是商品銷售產(chǎn)權(quán)房毅访。50%的租賃里面會(huì)有20%是政府出資造的保障房、公租房盘榨，租賃給了低收入群體喻粹，剩下30%是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模塊。
