我15年畢業(yè)來到深圳击奶，經(jīng)歷了深圳在15年和20年的兩輪房價瘋漲。雖然身處其中责掏，但一直以來都沒有細(xì)致了解過房價漲跌的背景和成因正歼，只是受到來自各種媒體的信息轟炸，樂觀的說法是深圳房價會漲到27萬一平拷橘，上車就是賺到局义，悲觀的說法是深圳會像日本和香港一樣面對房地產(chǎn)泡沫破裂喜爷，所以盡快脫手逃離深圳。房產(chǎn)是理財中非常重要的部分萄唇，尤其在中國檩帐，房產(chǎn)占總資產(chǎn)比例60-70%左右（對比美國30-40%）。對如此重要的東西無知是讓人感到焦慮的根源另萤，所以趁這個十一湃密，買來了兩本書《大國大城》和《房地產(chǎn)周期》，在家充電四敞，希望對房地產(chǎn)有個初步的了解泛源。看后確實收獲頗豐忿危，選了部分我感興趣的內(nèi)容給大家分享达箍，如果要細(xì)致了解，還是推薦大家買來看铺厨。

先介紹下兩本書的作者：

《大國大城》作者陸銘缎玫，上海交通大學(xué)特聘教授、博士生導(dǎo)師解滓、中國發(fā)展研究中心主任赃磨、上海市政協(xié)委員。曾擔(dān)任世界銀行和亞洲開發(fā)銀行咨詢專家洼裤，參加世界銀行邻辉、亞洲開發(fā)銀行等國際合作研究課題。豆瓣評分8.8分（8891人評）

《房地產(chǎn)周期》作者任澤平腮鞍，東吳證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家恩沛，前恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究院院長 缕减。兼任科技部國家高新區(qū)升級評審專家，全國工商聯(lián)智庫委員會委員芒珠。中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士桥狡，清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士后。曾先后擔(dān)任國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部研究室副主任皱卓，國泰君安證券研究所董事總經(jīng)理裹芝，方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究所聯(lián)席所長娜汁。豆瓣評分8分（635人評）

對于兩本書的主要內(nèi)容嫂易，可以理解《大國大城》主要從理論結(jié)合發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗來論證為什么中國會繼續(xù)城市化，人口為什么會繼續(xù)向幾個都市圈聚集掐禁；而《房地產(chǎn)周期》從發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)發(fā)展的普遍規(guī)律來對當(dāng)前中國房地產(chǎn)的調(diào)控歷程怜械、現(xiàn)狀颅和、問題點、泡沫和處理方式做了一個說明缕允。

我將用幾個大家普遍關(guān)心的問題來展開討論：

1. 中國房地產(chǎn)的泡沫有多大峡扩？

可以從絕對房價、房價收入比障本、庫存教届、租金回報率、杠桿驾霜、空置率幾個指標(biāo)來評估

1.1 絕對房價：全球前十二大高房價城市中案训，中國占4席，中國香港排第1粪糙，深圳强霎、上海、北京分列7.8.13位

1.2 房價收入比：指一套住房價格與一個家庭年收入的比值猜旬，可以衡量居民的支付能力脆栋，中國一二線城市偏高，三四線城市基本合理洒擦，最新全球房價收入比最高的十大城市中椿争，北上廣深占據(jù)4席，深圳居全球首位熟嫩。中國一二線城市和三四線城市房價收入比的巨大差異反映了兩個問題：1）收入差距效應(yīng)秦踪，高收入群體向一二線城市集中；二是公共資源溢價掸茅，醫(yī)院椅邓、學(xué)校向一二線城市聚集。從泡沫程度來看昧狮，1991年前后是日本房地產(chǎn)泡沫最大時期景馁，隨后就出現(xiàn)了房價大幅下跌。我們對比下1991年的日本和2016年的北京房價逗鸣，日本1990年東京圈新建公寓樓平均單價93.4萬日元/平米合住，當(dāng)時東京圈人均GDP約為460萬日元，以一套房子100平米算撒璧，東京圈房價收入比為20.3透葛。而根據(jù)北京房地產(chǎn)協(xié)會數(shù)據(jù)，2016年12月北京市存量住宅成交均價5.45萬/平米卿樱，2016年北京人均GDP為11.5萬元僚害，房價收入比47.4》钡鳎可見萨蚕，2016年北京相對房價高于1990年的日本東京圈靶草，泡沫程度更大。

1.3 庫存：去庫存壓力較大的是部分三四線中小城市门岔，多集中在中西部爱致、東北及其他經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，這與三四線城市過度投資寒随、人口及資源向一二線城市遷移的過程相符糠悯。

1.4 租金回報率：整體偏低，中國主要城市租賃回報率2.6%妻往，一線城市2%互艾，低于二三線城市。而國際租賃回報率為4%-6%讯泣，中國明顯低于國際水平纫普。

1.5 杠桿：居民杠桿快速上升但總體不高，開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率快速上升好渠。中國房地產(chǎn)貸款占銀行貸款比重為25%（個人購房貸款16.9%）昨稼，對比美國33%，我們還是低不少拳锚；房地產(chǎn)開發(fā)資金中游55%左右依賴于銀行體系假栓，明顯超過40%的國際平均水平，近期沸沸揚(yáng)揚(yáng)的恒大資金問題正是高杠桿高的風(fēng)險霍掺。

1.6 空置率：按國際通行慣例匾荆，商品房空置率在5%-10%為合理區(qū)，供需平衡杆烁；在10-20%為空置危險區(qū)牙丽，要采取措施加大銷售力度；20%為嚴(yán)重積壓區(qū)兔魂。根據(jù)我國13年空置率數(shù)據(jù)烤芦，一線城市21.2%，二線城市21.8%析校，三線城市23.2%构罗，明顯超過美國、日本勺良、歐盟等國家和地區(qū)。中小城市空置率高可能是因為過度建設(shè)骄噪，大城市空置率高可能跟過度投機(jī)有關(guān)尚困。空置住房占用的銀行貸款屬于資本閑置链蕊，降低了金融市場的效率事甜。截止13年8月谬泌，空置住房占據(jù)了4.2萬億元的住房貸款余額，空置住房的資產(chǎn)價值占城鎮(zhèn)所有家庭總資產(chǎn)的11.8%逻谦，是社會資源的巨大浪費(fèi)掌实。

2. 房價還會漲嗎？

2.1 人口

要回答這個問題邦马，首先要說明國際上人口遷移的規(guī)律贱鼻，一般呈兩個階段：第一階段，人口從農(nóng)村向城市遷移滋将，一二線和三四線城市都有人口遷入邻悬，這可能和這一階段產(chǎn)業(yè)以加工貿(mào)易、中低端制造業(yè)和資源型產(chǎn)業(yè)為主有關(guān)随闽。第二階段父丰，人口從農(nóng)村和三四線城市向一二線大都市圈及衛(wèi)星城遷移，三四線城市人口面臨遷入停滯掘宪，大都市圈人口繼續(xù)增加蛾扇，集聚效應(yīng)更加明顯，這可能跟產(chǎn)業(yè)向高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級魏滚，以及大都市圈學(xué)校镀首、醫(yī)院等公共資源富集有關(guān)熏瞄。

我們通過幾組數(shù)據(jù)來看國外發(fā)達(dá)國家的人口遷移情況签餐，可以很明確看到大都市圈的集聚效應(yīng)

美國：城市化率在1950年達(dá)到57%凉敲，1970達(dá)到73.6%价淌，隨后緩慢增長襟锐，2010年80.7%耸黑。在這個過程中石咬，人口向大都市集聚明顯组底』牛可以從下圖看出捕传，從1970-2015年過程中，500萬+超大城市人口占比增加9.9%扩劝，100-500萬城市人口占比增加5.3%庸论，25-100萬城市人口占比增加0.8%，5-25萬城市人口占比增加0.6%.

日本：在日本城市化進(jìn)程中棒呛，人口持續(xù)向大都市圈集聚聂示，人口遷移從向“三極”集中轉(zhuǎn)為向“一極”集中。在1973年日本經(jīng)濟(jì)增速換擋前簇秒，日本東京圈鱼喉、大阪圈、名古屋圈三個都市圈人口保持大規(guī)模凈遷入，人口持續(xù)快速增長扛禽。1973年后锋边，東京圈人口繼續(xù)保持凈遷入狀態(tài)，大阪圈基本處于凈流出狀態(tài)编曼，名古屋圈遷入遷出平衡豆巨。到2014年，東京圈人口占比增加到28.3%掐场，大阪圈占比降為14.4%往扔，名古屋圈增值8.9%，該時期大阪圈和名古屋圈人口增長主要源于自然增長刻肄。

韓國：人口長期向首爾圈聚集瓤球，朝鮮戰(zhàn)爭結(jié)束后，從1955年到2015年敏弃，人口占全國比重從18.27%增加到49.12%卦羡。

我們中國當(dāng)前正處于人口遷移的第二個階段，中國有哪些大都市圈呢麦到？主要包括長三角绿饵、珠三角、京津瓶颠、成渝拟赊，以及中西部區(qū)域中心城市，包括鄭州粹淋、武漢吸祟、石家莊、長沙等桃移。對比發(fā)達(dá)國家人口密度的普遍規(guī)律屋匕，這些大都市圈和中心城市的人口會繼續(xù)增加。而其他城市借杰，特別是外來人口眾多的中小城市过吻，人口增長有可能放緩甚至停滯。

在這里蔗衡，大家可能會有一個疑問纤虽，就是當(dāng)前一二線大城市已經(jīng)夠擁擠了，上下班早晚高峰的體驗不堪回首绞惦，人口如果繼續(xù)集聚逼纸，生活質(zhì)量堪憂。對這個問題济蝉，《大國大城》有明確的論述杰刽，從應(yīng)對城市病的國際經(jīng)驗看呻纹，完善軌道交通建設(shè)，加重市中心停車收費(fèi)或者像新加坡和倫敦那樣征收開車進(jìn)市中心的擁堵費(fèi)专缠，促使更多人減少開車，乘坐地鐵等軌道交通淑仆，既節(jié)能環(huán)保涝婉，又可以保通暢。

2.2 供需

說完了人口遷移規(guī)律蔗怠，我們來說供需關(guān)系墩弯，供需關(guān)系決定商品價格，一二線人口繼續(xù)增加寞射，代表需求增加渔工，如果土地供應(yīng)不變，那價格就會繼續(xù)上漲桥温，如果土地供應(yīng)的增幅大于人口增幅引矩，那房價就會平穩(wěn)或者下跌；三四線城市人口逐漸減少侵浸，代表需求減弱旺韭，如果土地供應(yīng)不變，那價格就會逐漸下降掏觉，如果土地供應(yīng)的跌幅大于人口跌幅区端，那房價就會平穩(wěn)或者上漲。

供需關(guān)系是個很簡單的思考模型澳腹，不過基本考慮到了人口和土地供應(yīng)對房價的影響织盼，還有一個短期的影響就是金融利率，《房地產(chǎn)周期》的作者任澤平說房地產(chǎn)短期看金融酱塔，中期看土地沥邻，長期看人口，可以幫我們理解很多國家政策的實施延旧。

先說人口谋国，近期國家開放三胎，目的就是為了增加勞動力迁沫，緩解老齡化趨勢芦瘾，以及增加20年后房產(chǎn)的需求（粗略計算20歲后開始購房，一般國際上20-35歲是首次購房集畅，35-50歲是改善近弟，也就是二次購房）。

再說土地挺智，21年國務(wù)院印發(fā)了《建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)市場體系行動方案》祷愉，在推動經(jīng)營性土地要素市場化配置方面，提出深化土地管理制度改革、完善建設(shè)用地市場體系以及開展土地指標(biāo)跨區(qū)域交易試點三項內(nèi)容二鳄。這個土地招標(biāo)跨區(qū)域交易就是增加一二線城市土地供給非常重要的政策赴涵，相當(dāng)于把偏遠(yuǎn)地區(qū)的土地盤活了，這個跨區(qū)域交易的背景是中央政府明確全國18億耕地的紅線订讼，所以之前每個省市每一年都有中央審核好的土地開發(fā)指標(biāo)髓窜，但發(fā)達(dá)省市發(fā)展快，需求量大欺殿，欠發(fā)達(dá)省市發(fā)展慢寄纵，需求量小，但中央不管這個脖苏，用完了你就等下一年的指標(biāo)程拭。跨區(qū)域交易就是說比如上海的地不夠棍潘，可以花錢買云南的耕地指標(biāo)恃鞋，這樣上海拿到了指標(biāo)可以建設(shè)樓房，云南拿到了錢可以發(fā)展經(jīng)濟(jì)亦歉，兩全其美山宾。

最后說金融，這個我們就很熟悉了鳍徽，比如購房的首付比例资锰、貸款利率都是指金融方面的政策，這在短期會影響房地產(chǎn)阶祭，這個很好理解绷杜，首付比例低，貸款利率低濒募，自然就有更多人可以買得起房子鞭盟。

3. 中國房地產(chǎn)會像日本一樣崩盤嗎？

首先瑰剃，我們要了解下日本歷史上兩次房地產(chǎn)泡沫齿诉，第一次發(fā)生在1974年，第二次發(fā)生在1991年晌姚。這兩年房價泡沫旗鼓相當(dāng)粤剧，但1974年的泡沫最終平穩(wěn)度過，而1991年則房地產(chǎn)崩盤挥唠，陷入“失去的20年”抵恋，1991-2014年GDP增速平均為0.8%，而這樣的成績還是在政府大力刺激下才取得的宝磨，逆周期調(diào)控使得日本政府債務(wù)率大幅增長弧关。

那是什么導(dǎo)致了1974和1991年的不同結(jié)局呢盅安？根本原因在于：1）1974-1985年日本雖然告別了高速增長，但仍實現(xiàn)了年均3.5%的中速增長世囊；2）1970年日本城市化率72%别瞭，還有一定上升空間；3）1975年20-50歲適齡購房人口數(shù)量接近峰值后株憾，并沒有轉(zhuǎn)而向下畜隶，在1975-1996年間維持在高水平。而對比1991年号胚，經(jīng)濟(jì)長期低速增長（0.8%）、城市化進(jìn)程接近尾聲（77.4%）浸遗、適齡購房人口數(shù)量接近見頂?shù)龋?996年后適齡購房人口數(shù)量大幅快速下降）

其次猫胁，我們要比較中國和日本當(dāng)時是否有相似之處，我們發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)兼具日本1974和1991年的特征：

從人口拐點來看跛锌，更像是日本1991年弃秆。中國20-50歲購房人群規(guī)模在2013年達(dá)到峰值后開始下降，迎來大拐點髓帽；而日本在1991年前后接近峰值菠赚，1996年迎來拐點。

從當(dāng)前中國一二線城市和三四線城市的分化特征看郑藏，更像是日本1991年衡查。1974年之前，日本房價普漲必盖，不同城市區(qū)別不大拌牲；1991年之前，日本大城市大漲歌粥，中小城市漲幅小塌忽，分化明顯。從數(shù)據(jù)看到失驶，日本房地產(chǎn)快速增長發(fā)生在1986-1991土居，在這段時間，六大主要城市住宅用地價格累計上漲169%（年均增速18.4%）嬉探，而日本所有城市土地價格漲幅51%擦耀。上漲的原因是1986年日本政府為了緩解經(jīng)濟(jì)下滑壓力，大幅降低利率涩堤，貨幣供應(yīng)量顯著擴(kuò)張埂奈，1986-1990年間，M2增速從1985年初的7.9%上升到1987年末的12.7%定躏，過量流動性和低利率助漲了房地產(chǎn)泡沫账磺。中國當(dāng)前也有類似情況芹敌，2015-2016年一線城市大漲，三四線去庫存有效果垮抗，但仍然艱難氏捞，區(qū)域分化大。

從增速換擋看冒版，中國當(dāng)前類似日本1974年前后液茎，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)面臨第一次增速換擋，和1974年日本相似辞嗡，從人均GDP看捆等，中國也和日本1974接近，因為1991年日本早已進(jìn)入高收入階段续室。這意味著栋烤，如果未來中國經(jīng)濟(jì)維持中高速增長，購買力有保障挺狰，可以消化一定泡沫明郭。

從城鎮(zhèn)化進(jìn)程看，中國當(dāng)前更接近1974年前后的日本丰泊，2016年中國城鎮(zhèn)化率57.3%薯定，還具有一定潛力，和1974年的日本接近瞳购。1990年日本城鎮(zhèn)化率已高達(dá)77%话侄。

從房地產(chǎn)發(fā)展階段看，中國兼具日本1974和1991年前后特征学赛。從高速增長到平穩(wěn)或下降满葛，從數(shù)量擴(kuò)張期到質(zhì)量提升期，從總量擴(kuò)張到“總量放緩罢屈、區(qū)域分化嘀韧、人向大都市圈遷移”。

所以當(dāng)前中國房地產(chǎn)具備1974年前后日本很多特征缠捌，如經(jīng)濟(jì)有望中速增長锄贷、城鎮(zhèn)化還有一定空間等基本面有利因素，如果調(diào)控得當(dāng)曼月，尚有轉(zhuǎn)機(jī)谊却。但許多因素也和日本1991年相似，如人口拐點和區(qū)域分化哑芹，應(yīng)避免貨幣超發(fā)引起資產(chǎn)價格脫離基本面的泡沫化趨勢炎辨。最終中國房地產(chǎn)是否崩盤，就需要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速增長和城鎮(zhèn)化率提升聪姿，不斷提高人均GDP碴萧，通過經(jīng)濟(jì)的增長來讓虛高的房價變的合理乙嘀，泡沫不再是泡沫。

4. 如何控制房價破喻？

這個問題很大虎谢，不過我覺得可以從兩方面入手：一是找到房價上漲的最大得利者，想辦法通過其他方式來補(bǔ)償抑制房價給他造成的損失曹质，讓政策可以順利執(zhí)行婴噩；二是找國際先進(jìn)經(jīng)驗，結(jié)合中國國情制定合理的政策

4.1 房價上漲的最大得利者

在我早期的認(rèn)知里羽德，政府賣地几莽，房地產(chǎn)商低價拿地高價賣房，兩方應(yīng)該在得利方面不相上下宅静。

但從上圖可以看到章蚣，2015年土地成本（土地出讓金）占房價40.1%，稅收占房價16.7%坏为，加總占比56.8%，可以說房屋銷售額的6成都是由政府拿到（占地方財政收入約1/3）镊绪，而企業(yè)毛利只有32.1%匀伏。

我們再對占比最大的土地出讓金做一個分析，發(fā)現(xiàn)1）土地成本增速高于房價蝴韭，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期够颠，所以將上一年的土地出讓價格作為下一年房價的成本，2015年榄鉴，11個一二線城市房價平均漲幅為3.8%履磨，深圳漲幅為32.1%，而對應(yīng)的2014年土地出讓價格的平均漲幅為26.4%庆尘，深圳漲幅為135.6%剃诅，土地成本的增速遠(yuǎn)高于房價，是房價的重要推動因素驶忌。2）土地成本占房價的比重增加矛辕，在11個城市中，2014年土地成本占房價比例平均值為34.2%付魔，到2015年上升為40.1%聊品，深圳更是從40.1%上升到71.5%。

《房地產(chǎn)周期》中几苍，作者將房價增速對土地價格增速進(jìn)行回歸之后發(fā)現(xiàn)翻屈，擬合線斜率為0.18，這就意味著土地價格每提高一個百分點妻坝，房價就提高0.18個百分點伸眶，回歸的R2（擬合優(yōu)度）為0.64惊窖，表明土地成本上漲對房價上漲解釋力很強(qiáng)，房價上漲的絕大部分可由土地價格的上漲來解釋赚抡。（擬合優(yōu)度是指回歸直線對觀測值的擬合程度爬坑。度量擬合優(yōu)度的統(tǒng)計量是R2，R2最大值為1涂臣。R2的值越接近1盾计，說明回歸直線對觀測值的擬合程度越好；反之赁遗，R2的值越小署辉，說明回歸直線對觀測值的擬合程度越差。）

我們現(xiàn)在可以得到兩個結(jié)論：1）政府是房價漲幅的最大得利者岩四，房地產(chǎn)開發(fā)公司其次哭尝；2）土地成本和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占比6成，是高房價的重要推動因素剖煌。我們再往前思考一步材鹦，為什么房價之前就比較平穩(wěn)，而近年來漲幅就大了呢耕姊？其實根源在于分稅制改革后形成的土地財政桶唐，城鎮(zhèn)化是契機(jī)，而地方政府GDP錦標(biāo)賽是關(guān)鍵茉兰。

先說分稅制尤泽，1994年分稅制改革后，中央上收財權(quán)规脸，但把大量外部性事權(quán)留在地方坯约，地方政府事權(quán)多財權(quán)少，從數(shù)據(jù)看到莫鸭，1994年地方財政收入占全國財政收入的比重從上一年的77.98%劇降到44.3%闹丐，但地方財政支出占全國財政支出的比重變化不大，只是從上一年的71.7%下降到69.7%被因。同時妇智，分稅制改革將城市土地有償使用收入、土地增值稅氏身、房產(chǎn)稅全部劃歸地方政府巍棱。而1986年《中國人民共和國土地管理法》和1994年《中國人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》實施后，中國的土地交易市場開始逐步形成蛋欣，為地方政府的土地出讓創(chuàng)造了條件航徙。1994年分稅制改革后，中央政府不再參與土地出讓權(quán)益分配陷虎，土地出讓金全部納入地方政府收入到踏，地方政府和土地的關(guān)聯(lián)進(jìn)一步提升杠袱。地方政府既負(fù)責(zé)土地管理，又負(fù)責(zé)國有土地經(jīng)營窝稿，集“裁判員”與“運(yùn)動員”于一身楣富，在分稅制后地方財政收支失衡的壓力下，利用手中的壟斷權(quán)力伴榔、尋求土地增值最大化是地方政府的自然選擇纹蝴。

再說城鎮(zhèn)化，過去三十多年踪少，中國經(jīng)濟(jì)高速增長塘安，快速城鎮(zhèn)化帶來了房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，1978-2015年援奢，中國GDP年均名義增長15.3%兼犯，城鎮(zhèn)居民可支配收入年均名義增長13.2%，城鎮(zhèn)化率從17.9%上升到56.1%集漾，城鎮(zhèn)人口從1.7億增加到7.7億切黔。

最后說地方政府GDP錦標(biāo)賽，長期以來具篇，經(jīng)濟(jì)增長是中央考核地方政府的重要指標(biāo)纬霞，也是地方政府官員升遷的重要政績，在這種背景下栽连，高增長需要高投資险领，高投資需要高融資侨舆，高融資需要土地財政秒紧。

說到這里，我們清楚了政府作為房價上漲最大得利者的背景原因以及當(dāng)前土地財政對地方政府的重要意義（占比約1/3）挨下，那下一步如何做呢熔恢？取消這部分收入嗎？可如果沒有這部分收入臭笆，政府哪來錢發(fā)展城市呢叙淌？很多人可能會想到房產(chǎn)稅，不著急愁铺，讓我們先把目光轉(zhuǎn)向國際鹰霍，找到房地產(chǎn)控制的比較好的國家，看他們是如何做的茵乱。

4.2 國際先進(jìn)經(jīng)驗

縱觀全球茂洒，很少有國家可以保持房價長期穩(wěn)定，但德國卻“獨善其身”瓶竭，德國房價合理督勺，房價收入比偏低渠羞，保持了長期穩(wěn)定的房價。1970-2015年的45年間智哀，德國人均收入增長約3倍次询，德國新建住房名義價格指數(shù)增長90%，扣除通脹的實際價格下跌11.3%瓷叫，實際房價收入比下跌62%屯吊。2016年6月全球各洲主要城市房價指標(biāo)來看，德國核心城市的房價和房價收入比都偏低赞辩，從房價看雌芽，德國柏林的平均房價僅為4578美元/平米，遠(yuǎn)低于倫敦（28713美元/平米）辨嗽，香港（25551美元/平米）世落，紐約（18499美元/平米）。在房價收入比上糟需，柏林僅為8.5屉佳，遠(yuǎn)低于深圳（38.36），倫敦（30.88）洲押，巴黎（17.65）武花，紐約（16.42）。

全球各國普遍受誘惑刺激房地產(chǎn)泡沫杈帐，而泡沫崩潰又帶來沉重代價体箕，如1991年日本房地產(chǎn)泡沫和2008年美國次貸危機(jī)，唯有德國沒有出現(xiàn)過嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫和危機(jī)挑童，歸結(jié)起來有如下幾個原因：

1）定位：德國長期實行以居住導(dǎo)向的住房制度設(shè)計累铅，并以法律形式保障。德國政府始終把房地產(chǎn)業(yè)看作是國家社會福利體系的一個重要組成部分站叼，沒有過多強(qiáng)調(diào)“支柱產(chǎn)業(yè)”地位娃兽。政府重視發(fā)展高附加值和技術(shù)密集型的汽車、電子尽楔、機(jī)械制造和化工等產(chǎn)業(yè)投储，成就“德國制造”。德國的《住房建設(shè)法》《住房補(bǔ)助金法》《住房租賃法》《私人住房補(bǔ)助金法》分別為社會保障住房供給阔馋、中低收入房租補(bǔ)貼玛荞、租賃市場規(guī)范和私有住房提供了法律框架呕寝。德國先后出臺了多項嚴(yán)厲遏制住房投機(jī)和開發(fā)商獲取暴利的政策勋眯，在住房交易中，若未滿10年后出售，需繳納25%的資本利得稅凡恍。如果開發(fā)商制定的房價超過合理房價的20%志秃，購房者就可以向法庭起訴。如果超過50%嚼酝，就定性為“獲取暴利”浮还，開發(fā)商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴(yán)厲懲罰。這使得德國住房市場具有較為穩(wěn)定的投資回報率闽巩，長期穩(wěn)定在4%-5%之間钧舌。

2）供給：德國有充足穩(wěn)定的住房供給，規(guī)范發(fā)達(dá)的租賃市場涎跨，住房擁有率低洼冻、租房比例高。德國政府大力推動廉租房建設(shè)隅很，同時支持假設(shè)福利房撞牢，政府根據(jù)家庭人口、收入叔营、房租給予居民房租補(bǔ)貼屋彪，86%的德國人可以享受不同額度的租房補(bǔ)貼。保護(hù)承租者的租賃市場绒尊，《租房法》規(guī)定房租漲幅不能超過合理租金的20%畜挥，否則房東就構(gòu)成違法行為。

3）金融：在房貸上德國實行“先存后貸”政策合同儲蓄模式和房貸固定利率機(jī)制婴谱，為穩(wěn)定購房者預(yù)期和房價水平提供制度保障蟹但。貨幣政策上德國首要目標(biāo)是控制通脹，保障物價長期平穩(wěn)谭羔，德國通脹長期維持在較低水平华糖，CPI基本控制在2%以內(nèi)。

4）城市體系：德國是多核心且均衡發(fā)展口糕，據(jù)2006年德國官方數(shù)據(jù)顯示缅阳，德國有11個城市群磕蛇，人口占比72%景描，GDP占比73%，德國城市可以均衡發(fā)展很大程度是差異化的特殊產(chǎn)業(yè)發(fā)展的緣故秀撇，如圖特林根地區(qū)的醫(yī)學(xué)技術(shù)研發(fā)區(qū)超棺、科隆的展覽區(qū)、法蘭克福的金融服務(wù)區(qū)等呵燕。2004年棠绘，德國有82個10萬人口以上行政區(qū)，70%的人口分布在2000-10000人的小型城鎮(zhèn)中，合理的城市布局氧苍，是大多數(shù)德國人分散在眾多中小城市里夜矗，不會出現(xiàn)超大城市的集聚效應(yīng)，有利于大城市房價漲幅長期保持在合理區(qū)間让虐。

了解了德國控制房價的方法紊撕，中國房地產(chǎn)的解決之道是什么？《房地產(chǎn)周期》認(rèn)為中國房地產(chǎn)調(diào)控一直以來依靠限購限貸等控制需求赡突，但由于人口大都市圈態(tài)勢在市場機(jī)制作用下無法阻止对扶，這種做法只能是抑制需求，一線城市和二線熱點城市在調(diào)整后仍會暴漲惭缰，給經(jīng)濟(jì)社會帶來巨大風(fēng)險浪南。作者給出了這樣的答案：從短期調(diào)控到長效機(jī)制，從限制需求轉(zhuǎn)向供給側(cè)改革漱受，我總結(jié)如下：

1）戰(zhàn)略：以超越行政邊界的大都市圈戰(zhàn)略替代中小城鎮(zhèn)戰(zhàn)略络凿，完善一二線大都市的城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局和軌道交通昂羡，改善出行效率喷众。這一點國家已經(jīng)在落實，比如2021年10月3日紧憾，廣東省人民政府印發(fā)《廣東省綜合交通運(yùn)輸體系“十四五”發(fā)展規(guī)劃》到千，提出要加快形成為粵港澳大灣區(qū)為核心，汕頭赴穗、湛江憔四、韶關(guān)為極點，軸帶支撐般眉、多向聯(lián)通的“一中心三極點”綜合交通布局了赵，特別提到要構(gòu)建高效聯(lián)通的大灣區(qū)快速交通網(wǎng)。我特別關(guān)注了規(guī)劃的數(shù)據(jù)甸赃，發(fā)現(xiàn)從2020到2025年柿汛，高鐵里程將從2065公里增加到3600公里，城際鐵路將從476公里增加到800公里埠对，城市軌道交通里程將從979公里增加到1700公里络断，可以明顯看到國家已經(jīng)意識到了大都市圈戰(zhàn)略的必要性，并在為大都市圈做基礎(chǔ)建設(shè)上的準(zhǔn)備项玛。

2）供給：包括三條貌笨，一是跨省換地來補(bǔ)充一二線城市供給，二是推進(jìn)一二線城市低效工業(yè)用地轉(zhuǎn)居民用地襟沮，三是允許一二線城市農(nóng)村集體建設(shè)用地入市锥惋，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下昌腰，允許作為居住用地。黃奇帆在《結(jié)構(gòu)性改革》中提到的重慶地票制度就是第三條的實踐膀跌，方式就是是農(nóng)民自愿將閑置的宅基地復(fù)墾為耕地遭商，耕地面積可以在當(dāng)?shù)赝两凰灰祝康禺a(chǎn)公司可以購買地票來做建設(shè)捅伤，農(nóng)民得到了補(bǔ)貼株婴，在這個過程中政府守住了耕地紅線，城市獲得了建筑用地暑认，農(nóng)民拿到了補(bǔ)貼從而在城市購房困介。

3）政策：參考德國經(jīng)驗，實行以居住導(dǎo)向的住房制度設(shè)計蘸际，并以法律形式保障座哩。發(fā)展規(guī)范的租賃市場，提供居民房租補(bǔ)貼粮彤，保護(hù)承租者的租賃市場根穷，控制房租漲幅。嚴(yán)厲遏制投機(jī)性需求和開發(fā)商暴力行為导坟。

4）房產(chǎn)稅：我從幾個方面來總結(jié)下

a）必要性：

首先房產(chǎn)稅是成熟市場經(jīng)濟(jì)體的地方主體稅之一屿良，根據(jù)經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織（OECD）的統(tǒng)計，OECD國家房產(chǎn)稅占GDP比重逐年增加惫周，特別是法國和英國在14年的房產(chǎn)稅占GDP比重分別達(dá)到了2%和1.6%尘惧。從國際經(jīng)驗看，房產(chǎn)稅通常被成熟市場經(jīng)濟(jì)體作為地方財政收入的重要和穩(wěn)定來源递递，具有幾個優(yōu)勢：屬于直接稅不易轉(zhuǎn)嫁喷橙；作為地方政府重要財源可以支持地方公共設(shè)施建設(shè)，提升地方房產(chǎn)價值登舞；房產(chǎn)不易損耗贰逾，所以收入穩(wěn)定；調(diào)節(jié)收入分配菠秒，占用土地資源多的人需要繳納更多稅疙剑。

其次，從大趨勢上看践叠，大規(guī)模住房建設(shè)時代正在過去言缤，存量房時代正在來臨，保有環(huán)節(jié)的稅收最終會逐步替代開發(fā)建設(shè)緩解稅收和土地出讓金酵熙。從全國土地出讓金變壞情況看轧简，整體拐點已經(jīng)出現(xiàn)：2014年達(dá)到高點4.3萬億驰坊，2015年回落到3.4萬億匾二，即使在熱點城市地價快速上漲的2016年，土地成交價款3.7億元，也低于2014高點察藐∑よ担可以預(yù)見，未來全國土地出讓金下滑難以避免分飞，另外由于土地出讓金占地方本級財政收入超40%悴务，土地出讓金的減少讓政府有尋找新增財源的動力。

b）前提：當(dāng)前還有六大前提尚未解決譬猫，分別是全國住房普查讯檐，掌握全國住房情況；建立全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)染服，準(zhǔn)確及時的采集房屋登記和交易數(shù)據(jù)别洪，實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，實時查詢柳刮；統(tǒng)一界定房屋性質(zhì)（當(dāng)前有福利房挖垛、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房秉颗、小產(chǎn)權(quán)房痢毒、集資房、兩限房等不同類型的房屋蚕甥，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)差別大哪替，稅基不統(tǒng)一）；完成房地產(chǎn)稅改革菇怀；完成《城鎮(zhèn)住房保障條例》立法夷家，清楚界定居民“基本住房標(biāo)準(zhǔn)”，確定房產(chǎn)稅的免征條件敏释；完成修訂《稅收征收管理法》库快，為依法治稅提供依據(jù)。

c）控制預(yù)期：雖然房產(chǎn)稅可以成為重要的地方財源钥顽，但短期難以完全替代土地出讓收入义屏。從國外房產(chǎn)稅實踐來看，美國房產(chǎn)稅占地方政府財政收入15%左右蜂大，香港差餉占政府收入5%左右闽铐，韓國地稅占政府稅收收入的20%左右，日本固定資產(chǎn)稅占地方稅收收入的40%左右奶浦。上述幾個國家的政府形成了一套完善的土地及房屋價值評估體系兄墅，每隔一段時間對土地和房屋重新估值。相比國外澳叉，我們體系并不完善隙咸，除了上文所說的6個前提因素沐悦，中國也還在試點中，以重慶五督、上海試點為例藏否，兩地的房產(chǎn)稅均設(shè)置了很高的免稅面積，稅率較低且針對高價房采取超率累進(jìn)稅率（即以征稅對象數(shù)額的相對率劃分若干級距充包，分別規(guī)定相應(yīng)的差別稅率副签，相對率每超過一個級距的，對超過的部分就按高一級的稅率計算征稅）基矮，充分考慮剛需房和改善型住房淆储。從稅收收入看，雖然重慶和上海的房產(chǎn)稅絕對值保持增長家浇，但占比并不高遏考，2015年房產(chǎn)稅收入分別相當(dāng)于重慶和上海土地出讓收入的8%和7%。另外蓝谨，雖然房產(chǎn)稅能夠增加持有成本灌具，但不是控制房價的有效手段，從英國譬巫、香港咖楣、韓國的經(jīng)驗來看，房產(chǎn)稅對于抑制泡沫芦昔、打擊土地囤積并沒有太大的作用诱贿。

總結(jié)

相信通過上述幾個問題的討論，大家對中國房地產(chǎn)會有個初步的認(rèn)識咕缎，對于咱們老百姓珠十，如下一些基本的選擇應(yīng)該就不會錯了：

1. 為了升值或者保值，應(yīng)該配置一二線城市的房產(chǎn)還是三四線城市的房產(chǎn)凭豪？答案當(dāng)然是一二線焙蹭，大都市圈的趨勢已經(jīng)很明確了，如果有購房名額嫂伞，將三四線房產(chǎn)脫手宝剖，轉(zhuǎn)而購買一二線城市房產(chǎn)是正確的選擇憔鬼。

2. 要不要等房價暴跌再買躁倒？答案是不琳疏，因為土地出讓金和相關(guān)稅金是地方政府的重要收入來源，暴跌對政府不利拼余，對整個社會發(fā)展也有巨大的危害污桦，所以考慮中國經(jīng)濟(jì)增速和城鎮(zhèn)化空間，結(jié)合當(dāng)前中央已經(jīng)在宣導(dǎo)的“房住不炒”和“供給側(cè)改革”匙监，我認(rèn)為中國有能力平穩(wěn)處理當(dāng)前的泡沫凡橱。所以剛需房該買就買小作，而投機(jī)性投資在當(dāng)前政策未完善的情況下還是可以入手，不過會受到政府短期限購限貸梭纹，包括首付和銀行利率的控制躲惰。

3. 要不要把所有的資金都投入到一二線房產(chǎn)上致份？我的建議是不变抽，這樣就很多人說我超看好騰訊，它就是印鈔機(jī)氮块，我要滿倉绍载。騰訊當(dāng)然是卓越的公司，就像一二線房產(chǎn)也是稀缺而優(yōu)秀的投資品類滔蝉。但即便是對于第一重倉股击儡，基本的風(fēng)控理念也要求不要超過40%持倉，而是要平衡的分配各種現(xiàn)金或者類現(xiàn)金蝠引、基金阳谍、股票比例。因為任何投資都面臨系統(tǒng)性風(fēng)險螃概，我舉個簡單的例子矫夯，深圳作為教育資源欠發(fā)達(dá)城市，初中考高中相當(dāng)殘酷吊洼，只有50%以內(nèi)的普高升學(xué)率训貌，而高中里的top4，俗稱四大冒窍，重點大學(xué)升學(xué)率常年保持在95%左右递沪。從這數(shù)據(jù)可以看出，如果中考考的不好综液，就上不了普高而是要去職高了款慨，考得好，邁進(jìn)了四大谬莹，就相當(dāng)于邁進(jìn)了重點大學(xué)的門檻樱调。所以初中的重要性與年俱增，學(xué)位房價格高的離譜届良，很多人花費(fèi)巨資只是為了學(xué)位房笆凌，住在老破小里。大家都覺得學(xué)位房就是高房價的護(hù)城河士葫，再高的溢價都是正常的乞而。然而，今年8月份深圳推出了大學(xué)區(qū)制和教師輪崗制慢显，所謂大學(xué)區(qū)爪模，是把幾個所小學(xué)欠啤、幾所初中綁定為一個學(xué)區(qū)，由區(qū)域內(nèi)住戶的孩子共享屋灌。到時候誰能申請到好的小學(xué)或者初中洁段，主要看落戶時間、社保時間共郭、購房時間等諸多因素的積分祠丝。而教師輪崗制，就是教師每隔幾年就要換一個學(xué)校任教除嘹，而且教師輪換制度還不是偶爾搞搞写半，而是要“制度性”，也就是說尉咕，要長期搞下去叠蝇。這種制度性的教師輪換制度建立起來后，就能夠避免好老師扎堆好學(xué)校的現(xiàn)象年缎，同時有利于推廣好學(xué)校的辦學(xué)經(jīng)驗悔捶，促進(jìn)教育公平。政策的效果立竿見影单芜，深圳百花區(qū)蜕该，坐擁深圳最好的小學(xué)和最好的初中，號稱”深圳教育搖籃“的學(xué)區(qū)缓溅，在學(xué)區(qū)房巔峰的時候蛇损，最高以每平40萬價格成交。現(xiàn)在很多業(yè)主開始坐不住了坛怪，紛紛降價淤齐，搶先拋售。有些房價降價300萬袜匿，也難以出售更啄。以南天二花園為例，此前賣出過2050萬元的89平方米戶型居灯，現(xiàn)在有業(yè)主愿意在1800萬元出售祭务。相當(dāng)于，新政之下怪嫌，一夜時間义锥，業(yè)主跟最高點相比降價了250萬元。