01
我們來暢想下
第一關(guān)于成交量阵具，我們先來想下成交量會漲還是跌
很多人會覺得碍遍，好事啊，房價跌了更多人買得起房子了阳液，所以成交量會上升
錯了怕敬，房地產(chǎn)最奇怪的一點就是在供求關(guān)系這個邏輯中，并不是價格在調(diào)節(jié)成交量帘皿，而是預(yù)期
用一句簡單的話來說东跪，大家買房不是因為現(xiàn)在便宜，買的是以后會更貴鹰溜。所以在房價如果每年都下跌的趨勢下虽填，大家一定是觀望觀望再觀望，市場上90%的賣房者一定會等到趨勢反彈之后才會選擇是否進入這個市場
所以首先房價下跌不會驅(qū)動市場的成交量曹动，反而會更加抑制斋日。那一邊價格低了，一邊成交量也低了仁期，那換句話來說一個城市的房地產(chǎn)市場可以說徹底冷凍住了
那這樣的寒潮里最慘的應(yīng)該是二手房了桑驱。幾乎是定著一手房定價的二手房在這一輪趨勢中毫無勝算可言
市場上僅有的需求全部被一手房給吸走了，一手房靠著樣板房樣板段以及事業(yè)線置業(yè)顧問跛蛋，也算能夠吸引到一些真實剛需
相比較而言熬的，一手房市場的輿論導(dǎo)向相對可控。開發(fā)商會研發(fā)出更多的套路話術(shù)對外說現(xiàn)在這樣的價格趨勢為什么會這樣赊级，甚至一些區(qū)域市場開發(fā)商還會選擇抱團鎖定價格押框，這樣的技巧在過去10年的樓市市場里經(jīng)常會出現(xiàn)
二手房因為相對零散，而且每個人對賣房子的需求不同理逊，經(jīng)常還會出現(xiàn)急于要現(xiàn)金低價拋售的房子橡伞，所以基本上是冷上加冷
銀行壞賬第一個會出現(xiàn)在二手房市場里
當(dāng)然盒揉，這種場景不會常見，因為每年房價只跌10%而已
02
那來看看一手房
一手房市場一定也不會好兑徘，特別是地產(chǎn)人自己也對行業(yè)失去了信心之后刚盈。他們會采取一個非常消極的態(tài)度來面對這個市場：反正知道后面也不會好，那么手頭的房子就快點賣賣掉挂脑，早賣早結(jié)束
所以這個時候開發(fā)商會真正意義上成為一個包工頭藕漱，對產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品創(chuàng)新甚至是后期的營銷都失去了熱情，你知道作為一個商人來說無利可圖是多么恐怖的一件事崭闲，整個行業(yè)會陷入比較消極的狀態(tài)
當(dāng)然肋联，也不會是完全的消極，在這樣的市場里依然會有微創(chuàng)新刁俭，比如裝修模塊可能會提升到非常高的高度橄仍，賣毛坯房，但是你可以選購我們的裝修服務(wù)包
當(dāng)然牍戚，這個不是捆綁銷售侮繁，而是提供居家解決方案讓大家心甘情愿的采購裝修包
這對房企來說，應(yīng)該是獲得利潤最重要的模塊了如孝，所以企業(yè)大量的經(jīng)歷都會投入到這一塊上面
但是整個一手房鼎天，還是比較冷淡的。
這個時候暑竟，開發(fā)商的組織架構(gòu)可能會出現(xiàn)一定程度的分裂斋射，一定會有企業(yè)去做存量資產(chǎn)開發(fā)，一定會有也去做租賃市場但荤，一定會有企業(yè)去做物業(yè)物管
地產(chǎn)公司會碎片的特別嚴(yán)重罗岖，因為沒辦法，商品房市場不景氣腹躁，但是地產(chǎn)人總要吃飯
而且對于房企的老板也會支持這樣的分化桑包，一來沒辦法，二來對于老板來說他需要把團隊留住纺非，等待市場變好可以重打江山
03
對于政策制定者哑了，如果看到這樣的趨勢，會讓政策持續(xù)推進么
我的答案是很難烧颖。
首先第一點對于地方政府來說他的土地收入一定是明顯減少啊弱左，土地樓板價降低且成交量也降低，土地收入一定是下滑的
這個很重要炕淮，但是這個還不是最重要的
最重要的是在這樣的趨勢下拆火，開發(fā)商參與城市建設(shè)的動力在急速下滑
什么意思？其實一個城市的發(fā)展，我們看到的是開發(fā)商一直在賣房子们镜，但是其實房企在大量的參與城市建設(shè)環(huán)節(jié)币叹，比如說商業(yè)配套的建設(shè)，比如說保障房的代建模狭，甚至比如說大量的教育配套甚至市政道路都是開發(fā)商參與建設(shè)的
如果開發(fā)商在商品房市場的欲望降低颈抚，那么參與市政建設(shè)的欲望也會降低，那么這將極大的增加地方政府的工作壓力嚼鹉，一個城市的發(fā)展會極速的衰弱
所以說邪意，哪怕房價在穩(wěn)定下跌，哪怕控制住了銀行的壞賬反砌，哪怕市場上的輿論聲音都相對還好，對于政策頒布者萌朱，本質(zhì)上也沒有動力強行的推動這個政策長時間的存在宴树。
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