? ? ?大家知道，資金是一個(gè)公司的血液翩肌，那么融資部門就是公司的輸血部門模暗。地產(chǎn)行業(yè)的融資工作更是舉足輕重，意義非凡念祭。今天我們邀請(qǐng)到Iven來和我們做一個(gè)簡單的分享兑宇。

? ? ?Iven，本科就讀于北京大學(xué)計(jì)算機(jī)專業(yè)粱坤，畢業(yè)后在外企從事銷售相關(guān)工作隶糕，5年后重返北大校園，就讀于光華管理學(xué)院MBA國際班站玄。MBA畢業(yè)后先后進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)枚驻，從事投資工作2年后，加入另一家大型央企開發(fā)商的總部融資團(tuán)隊(duì)株旷，擔(dān)任融資總監(jiān)再登。

部門定位

融資對(duì)地產(chǎn)公司的意義尔邓？

地產(chǎn)公司本質(zhì)上屬于杠桿比例很大的行業(yè)，它和金融機(jī)構(gòu)是密切捆綁的锉矢，在各個(gè)環(huán)節(jié)上梯嗽。例如100億的現(xiàn)金買下來一塊地，拿下來之后將地抵押給金融機(jī)構(gòu)沽损，可以得到70億的現(xiàn)金灯节，那么這個(gè)時(shí)候企業(yè)的資產(chǎn)就從100億的現(xiàn)金，變成了價(jià)值100億的地+70億的現(xiàn)金绵估。這樣擴(kuò)規(guī)模擴(kuò)張起來炎疆，速度是非常快的国裳。

在銷售環(huán)節(jié)磷雇，購房者往往也只需要幾成的首付，銀行會(huì)提供抵押貸款躏救，這樣一來銷售的去化速度也會(huì)很快唯笙。

融資工具合理高效的運(yùn)用，會(huì)助力于企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張和發(fā)展盒使。在這個(gè)以肥為美的行業(yè)崩掘，規(guī)模大、項(xiàng)目多少办、銷售額高苞慢、高居排行榜的前列，才能在這個(gè)存量時(shí)代更好的存活和發(fā)展英妓。

為什么金融機(jī)構(gòu)愿意將錢給地產(chǎn)挽放？

其實(shí)也很簡單，資本是逐利的蔓纠，用大白話來說辑畦，金主爸爸給你錢，你得保證能還上吧腿倚？拿什么保證呢纯出？一是抵押物，二是信用敷燎。信用的話暂筝，對(duì)企業(yè)的資質(zhì)要求很高，并非所有的企業(yè)都能憑借信用拿到大額的融資（取決于是否央企硬贯，資產(chǎn)規(guī)模焕襟，盈利水平等），而抵押物就不一樣了饭豹，每個(gè)地產(chǎn)公司鸵赖，都能拿出這樣的抵押物——土地/建筑物畏吓。

我們看看這個(gè)抵押物的特點(diǎn)：

首先，它是真正的“不動(dòng)”產(chǎn)卫漫，容易確權(quán)，地就在這里肾砂，不會(huì)跑列赎，拿來土地證就能證明地是你的；

其次镐确，所有權(quán)和使用權(quán)可以完全分離包吝，雖然抵押給了金融機(jī)構(gòu)，所有權(quán)轉(zhuǎn)移了源葫，但企業(yè)仍然擁有經(jīng)營權(quán)诗越，可在土地上生產(chǎn)、銷售息堂、創(chuàng)造價(jià)值來還本付息嚷狞。抵押與否，完全不影響它的價(jià)值創(chuàng)造荣堰。

更重要的床未，土地/建筑物本身是有價(jià)值的，而且是有一個(gè)公允的振坚、相對(duì)穩(wěn)定的市場價(jià)格的薇搁，還有一個(gè)活躍的交易市場。這樣一來渡八，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于抵押的土地可以融出多少錢啃洋、一旦企業(yè)違約可以通過拍賣等手段處置這塊土地收回多少錢心中有數(shù)，也就可以放心大膽的放款了屎鳍。

我們?cè)倏纯雌渌?cái)產(chǎn)：字畫啊宏娄，藝術(shù)品這些，價(jià)值比較難判斷逮壁，還需要物理上移交才能保證權(quán)屬關(guān)系成立绝编，這樣的財(cái)產(chǎn)抵押，銀行等金融機(jī)構(gòu)是不會(huì)接受的貌踏，可能只有專業(yè)的藝術(shù)品拍賣機(jī)構(gòu)才會(huì)做十饥。公開市場發(fā)行的股票，證券公司會(huì)提供質(zhì)押服務(wù)祖乳，價(jià)值波動(dòng)比較大逗堵，抵押率也比較低。對(duì)比來說眷昆，土地和房屋簡直就是天然的抵押物蜒秤。

融資部門在公司內(nèi)處于哪一個(gè)環(huán)節(jié)汁咏？

?融資部門覆蓋的環(huán)節(jié)也很長，項(xiàng)目前中后期都需要融資介入作媚。針對(duì)某一個(gè)新項(xiàng)目具體來說：

拿地攘滩、獲取項(xiàng)目的資金，需要融資部提出融資方案纸泡，提供資金解決路徑漂问。

取得土地證之后，可以將土地抵押給銀行或其他金融機(jī)構(gòu)女揭，換取流動(dòng)性蚤假。

四證（土地證、規(guī)劃證吧兔、用地證磷仰、施工證）齊全，可以辦理開發(fā)貸境蔼。

施工建設(shè)到一定階段灶平，取得預(yù)售證，即可以開展銷售工作箍土，取得銷售回款民逼。

銷售時(shí)，絕大部分客戶也有貸款需求涮帘，也需要融資部聯(lián)系銀行拼苍，設(shè)計(jì)按揭貸款，提供給購房者调缨。

銷售尾款疮鲫，也可以打包成產(chǎn)品抵押給銀行進(jìn)行融資。

如果是自持型物業(yè)（如寫字樓）弦叶，招租完成到一定階段后俊犯，則可以未來的現(xiàn)金流為質(zhì)押物，則可辦理經(jīng)營性物業(yè)貸伤哺。

崗位畫像

融資崗位的日常工作是什么燕侠？

一般大型集團(tuán)公司的融資工作，由總部的融資部和各區(qū)域公司/項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部共同協(xié)作完成立莉。

融資部對(duì)外負(fù)責(zé)與金融機(jī)構(gòu)總部的關(guān)系維護(hù)绢彤；對(duì)內(nèi)審批下轄區(qū)域公司、項(xiàng)目公司上報(bào)的融資方案蜓耻、對(duì)項(xiàng)目具體對(duì)接銀行進(jìn)行推薦和準(zhǔn)入審批茫舶。（區(qū)域公司/項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部完成與合作銀行的直接對(duì)接、資料手續(xù)準(zhǔn)備刹淌、貸后跟進(jìn)等工作）

除此之外饶氏、集團(tuán)層面整體的融資安排讥耗，例如發(fā)債，發(fā)行CNBS疹启，也是融資部的主要工作之一古程。集團(tuán)內(nèi)部的資金歸集和調(diào)配，也會(huì)放在融資部喊崖。

什么樣的人可以做這樣的職位挣磨？

觀察我身邊的同事和其他同業(yè)的同行，從過往經(jīng)歷來說贷祈，一般有這樣幾類：

一是區(qū)域公司，城市公司喝峦，做一線財(cái)務(wù)工作的人員势誊，他們和銀行接觸緊密，熟悉具體的經(jīng)辦事宜谣蠢。

二是曾在金融機(jī)構(gòu)任職的粟耻，相當(dāng)于從乙方轉(zhuǎn)換到甲方，他們對(duì)與機(jī)構(gòu)關(guān)系的把握眉踱，銀行資源的梳理上是強(qiáng)項(xiàng)挤忙。

三是從地產(chǎn)行業(yè)其他功能模塊，例如投資或其他部門轉(zhuǎn)過來做融資谈喳。

從能力方面來說册烈，

一是需要你非常認(rèn)真、細(xì)致婿禽，每一個(gè)產(chǎn)品的期限赏僧、利率、增信扭倾、擔(dān)保淀零、到期續(xù)借等等細(xì)節(jié)不容一點(diǎn)差錯(cuò)。這個(gè)崗位會(huì)有大量的合同需要審閱膛壹，也要求對(duì)合同上的每個(gè)關(guān)鍵條款仔細(xì)把關(guān)驾中。

二是需要有比較好的溝通協(xié)調(diào)能力，融資部很多時(shí)候就是和各種的金融機(jī)構(gòu)去持續(xù)的溝通模聋。除了要保持良好的合作關(guān)系肩民，也需要辨別對(duì)方提供的信息。

三是要有智慧链方，往小了說需要去辨別金融機(jī)構(gòu)提供的信息中哪些是可用的此改、重要的，往大了說對(duì)宏觀環(huán)境侄柔，政策走向要有一個(gè)大的方向上的趨勢(shì)把握共啃。

未來發(fā)展

這個(gè)職位未來的發(fā)展去向占调？

一個(gè)路徑是部門內(nèi)部晉升、職級(jí)提高移剪，另一個(gè)路徑是集團(tuán)內(nèi)部晉升究珊，例如在企業(yè)的擴(kuò)張期，融資部的人員未來發(fā)展的路徑可以去到城市或新項(xiàng)目的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人纵苛，或者往其他模塊發(fā)展剿涮，例如投資部等。第三個(gè)就是可以向外走攻人，也基本上還是在行業(yè)內(nèi)發(fā)展吧取试。地產(chǎn)行業(yè)整體流動(dòng)率還是比較高的，上升通道還是不錯(cuò)的怀吻。

這個(gè)職位收入水平如何瞬浓？

不同的企業(yè)情況不太一樣，和融資這項(xiàng)工作本身的難度有關(guān)：

例如說央企蓬坡，本身資源多猿棉、信用等級(jí)高、銀行和金融機(jī)構(gòu)都愿意和央企合作屑咳，那么具體融資部門的人員薪酬可能和其他崗位沒有太大的差別萨赁。

有些民企，融資難度較大兆龙，資金成本較高杖爽，融資部門的人員需要是競爭性的融資，按照你能融來的規(guī)模紫皇，成本掂林，計(jì)算一個(gè)獎(jiǎng)金包作為激勵(lì)。

做融資這個(gè)崗位對(duì)個(gè)人有一個(gè)附加的好處坝橡，因?yàn)楹豌y行打交道多泻帮，在個(gè)人融資這一塊可以有很多資源，比如申請(qǐng)住房貸款啊计寇，大額信用卡這些锣杂。

地產(chǎn)人收入水平請(qǐng)參考《就職地產(chǎn)行業(yè)是怎樣的體驗(yàn)？》

個(gè)人感悟

這是一個(gè)常做常新的崗位番宁，很多的融資方式也具有時(shí)效性元莫，過去可以做的，現(xiàn)在不能做了蝶押，未來又有創(chuàng)新的方式了…往往要求從業(yè)者具有更高的綜合素質(zhì)踱蠢，不斷學(xué)習(xí)、擁抱變化。

這個(gè)崗位茎截，看到資金的來源苇侵，又看到資金的去處，容易洞穿行業(yè)本質(zhì)企锌。融資做的好榆浓、杠桿利用的好的地產(chǎn)公司，發(fā)展不會(huì)太差撕攒。其實(shí)這個(gè)道理個(gè)人也是適用的陡鹃，在個(gè)人資產(chǎn)配置上，也可以充分利用杠桿抖坪，來擴(kuò)大自己的資產(chǎn)規(guī)模萍鲸。

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