?周二晚，有幸受邀參加富爸爸羅伯特·清崎團(tuán)隊(duì)在香港舉辦的沙龍悄蕾。很遺憾富爸爸本人沒能到場票顾，講者是他們團(tuán)隊(duì)里一位長相也與富爸爸有些相似的華裔加拿大人StephenCheung。
富爸爸的理念帆调，大家已耳熟能詳奠骄。本以為，不會有太大收獲番刊，最后卻有老大一個驚喜含鳞。
1.講者的故事
講者頗富感染力、兩個小時的演講聲情并茂芹务，唯一我不太喜歡的是帶了點(diǎn)成功學(xué)的小技巧蝉绷。
他分享了自己的故事：
在加拿大大學(xué)畢業(yè)后，找到了一份DreamWork——測試Fifa游戲枣抱。當(dāng)他發(fā)現(xiàn)夢想中的工作是幾個小時測試同一個動作之后熔吗，堅持了幾個月就放棄了。
之后他開始創(chuàng)業(yè)佳晶，作為蘋果在溫哥華某處的區(qū)域代理商桅狠，高峰時聘請了二十多號人。
2014年轿秧，他開始跟隨富爸爸投資垂攘，有了穩(wěn)定的被動收入。
隨著蘋果直營店和線上銷售的蓬勃發(fā)展淤刃，2015年，在與蘋果代理合約到期前的兩個月吱型，突然收到蘋果單方面不再續(xù)約的通知逸贾。在緊急轉(zhuǎn)型、扭虧為盈的半年內(nèi)津滞，是被動收入支撐了他的生意繼續(xù)維持下去铝侵，熬過了最艱難的時刻。
如今触徐，他的小公司已穩(wěn)定運(yùn)營咪鲜，他開始追求他的夢想，周游世界撞鹉，與大家交流和分享疟丙。
不論故事真假颖侄，道理卻是真的——單一收入來源太過脆弱，必須增加被動收入享郊，豐富收入來源览祖。工作或需要全情投入的生意都是用時間來換金錢，必須建立能自動產(chǎn)生被動收入的系統(tǒng)炊琉。
2.建立被動收入的系統(tǒng)
那么展蒂，怎么才能建立自動產(chǎn)生被動收入的系統(tǒng)呢?
艾瑪在上一篇文章《尋找身邊的被動收入渠道》中舉了四個身邊的非傳統(tǒng)被動收入的例子，也寫了“要仔細(xì)地觀察周圍熟悉的環(huán)境苔咪，細(xì)心去發(fā)現(xiàn)身邊被忽視的隱藏資源锰悼。”“無論什么時候团赏、什么地方箕般，機(jī)會總是有的，看你有沒有去尋找馆里。不要因?yàn)榇蠹艺f某件事不好隘世，就不去了解。不要因?yàn)閯e人說沒有投資渠道鸠踪，你就沒有投資渠道丙者。每個人的資源都不一樣，你能創(chuàng)造的被動收入渠道也會不一樣营密⌒得剑”
而富爸爸團(tuán)隊(duì)提出的方案是海外房產(chǎn)投資。與市面上很多海外房產(chǎn)展銷會不同评汰，這次不是推銷房產(chǎn)纷捞，而是分享理念。
3. 投資的重要指標(biāo)ROI
他說被去，講到投資主儡，大家都關(guān)注投資回報率（Gross Rental Yield），
投資回報率的算法是：
投資回報率 = 租金?X 12月 / 投資資本金
但是惨缆，如香港這么高房價的地方糜值，買房子收租，表面上看可到達(dá)2-3%的投資回報率坯墨，實(shí)際上寂汇，當(dāng)我們扣除貸款供款、日常運(yùn)營開支捣染，分分鐘每個月還要貼錢骄瓣。
他認(rèn)為，更重要的指標(biāo)應(yīng)該是ROI耍攘。
ROI 的算法是:
ROI = 現(xiàn)金流 X 12月 / 投資資本金
投資房產(chǎn)的現(xiàn)金流=租金收入 - 出租中介管理費(fèi) - 管理費(fèi)榕栏、維修費(fèi)等日常運(yùn)營費(fèi)用 - 貸款供款
ROI在企業(yè)財務(wù)管理里也比較常用畔勤。我所在的公司就把這一項(xiàng)作為公司業(yè)績考核的重點(diǎn)。
現(xiàn)金流可正臼膏、可負(fù)硼被，受影響下，ROI也有很大的不同渗磅。
他用一個現(xiàn)金小游戲來做演示：
（1）第一個拿給他50元現(xiàn)金的朋友嚷硫，可以換走他手里的100元現(xiàn)金。
根據(jù)ROI的公式始鱼，第一個朋友的ROI = (100-50)/50 *100% = 100%?
（2）第一個走到他眼前仔掸，什么也沒拿的朋友，可以拿走他手里剩下的50元現(xiàn)金医清。
根據(jù)ROI的公式起暮，第二個朋友的ROI = 0 /50 *100% = 無窮大?
富爸爸團(tuán)隊(duì)這次分享的關(guān)鍵也就是如何創(chuàng)造一個ROI無窮大的被動收入系統(tǒng)。
這實(shí)在是大膽的設(shè)想会烙。
而這個設(shè)想的關(guān)鍵是使用 OPM (Other People's Money)——用他人的錢來投資负懦。
?OPM在哪里？
渠道也就這些：銀行貸款柏腻、合伙人纸厉、天使投資人、發(fā)行股票（私募五嫂、公募）颗品、信用卡和過橋貸款。
不過沃缘，平時只會從創(chuàng)業(yè)或公司運(yùn)營的角度去思考OPM躯枢。輪到個人理財，通常只會想到銀行貸款或信用卡槐臀。
富爸爸的建議——以企業(yè)運(yùn)營的思路打理個人財務(wù)——的確多了很多想象空間锄蹂。
4. 去哪里投資？
講者列出了選擇投資地區(qū)的幾個標(biāo)準(zhǔn)：
- 發(fā)達(dá)國家
- 穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境
- 持續(xù)增長的人口
- 銀行愿意貸款給外國投資者
- 房子可以討價還價
- 產(chǎn)生正現(xiàn)金流
根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)水慨，他們推薦三個地區(qū)：英國败匹、美國和加拿大。
舉的案例在我熟悉的英倫讥巡。我自己在英國投資過四套物業(yè)，還虧損了兩百多萬舔哪。對英國房產(chǎn)投資的情況比較熟悉欢顷。自忖憑他講得天花亂墜，一定誆不到我捉蚤。
幾年前抬驴，我投資英國樓盤炼七，因?yàn)椴辉诋?dāng)?shù)兀疫x擇了交易和打理起來都比較簡單的新樓布持。價格是貴一點(diǎn)豌拙，好處是不太麻煩。左手直接從開發(fā)商買题暖，右手就交給租賃中介打理按傅，只要出錢就行了。投資思路也是最傳統(tǒng)的房屋出租思路——針對住家客整租胧卤。
富爸爸團(tuán)隊(duì)的策略是：購買殘破的二手樓唯绍，買下后重新裝修，并隔多幾個間隔枝誊，如五居室變成七居室况芒，增加樓宇價值，再貸款套現(xiàn)取出本金叶撒，賺取凈現(xiàn)金流绝骚。
舉個例子：
講者在Crewe買了一間二手舊五居室：房價130,000磅， 裝修+其他雜費(fèi)79,320磅祠够，總計支付209,320磅 (181萬人民幣)压汪。裝修時，除了翻新哪审，還把五居室隔成了七居室蛾魄。申請HMO資質(zhì)，即House in Multiple Occupation (分租)湿滓。
房子全部租出后滴须，向銀行申請貸款，銀行根據(jù)新的七居室估價（原舊五居室估價13萬磅叽奥，新七居室估價30萬磅）扔水，貸出70%（21萬磅）。貸出金額已超過全部投入之本金朝氓。即這個項(xiàng)目魔市，投入本金為0。貸款后赵哲，租金扣除支付利息待德、日常管理費(fèi)用后，依舊為正枫夺。此時将宪， ROI為無窮大。
這個模式可以不斷拷貝。
此處關(guān)鍵點(diǎn)在于：
----英國擁有對外國人實(shí)施的Buy to Let 貸款計劃较坛，只要單個房產(chǎn)的租金收入超過供款和日常費(fèi)用印蔗，就能提供貸款，不受工資收入的限制丑勤。唯有如此华嘹，才能不斷重復(fù)此模式。
----租金收入必須能蓋過供款和日常經(jīng)營費(fèi)用法竞，能正現(xiàn)金流耙厚。這樣空手套白狼才有意義。
----前期需要投入大量時間和精力爪喘，去找到個性化的颜曾、比較殘破、又有翻新價值的樓盤秉剑；需要討價還價泛豪，盡量壓低買入價，使得銀行估價有足夠的價格差空間侦鹏。裝修產(chǎn)生價值诡曙，但裝修期需要現(xiàn)場督工。與多家銀行詢價略水，找到最優(yōu)估價----------除非找到相關(guān)中介价卤，且分給中間人紅利后，依舊有足夠的價格空間渊涝。
----買樓不要看外表慎璧，要看數(shù)字。
----不要顧及付出去的成本跨释，關(guān)鍵是這些成本帶回多少收益胸私。
現(xiàn)場有朋友問，如果房價下跌鳖谈、負(fù)資產(chǎn)了岁疼，怎么辦？
這倒是無需擔(dān)心缆娃。反正你已經(jīng)是零投入了捷绒，每個月還給你賺現(xiàn)金。如果房價下跌贯要，租客正常交租暖侨，你就繼續(xù)收租，繼續(xù)供款崇渗，銀行也不會搭理你它碎。如果租金下跌不足以彌補(bǔ)你的供款函荣，你讓銀行收走樓房也無所謂，因?yàn)槟愕谋窘鹨呀?jīng)收回扳肛。且中間的時間差，應(yīng)該也讓你賺了蠻久的月現(xiàn)金流了乘碑。
其實(shí)挖息，這種改建分租的模式香港和大陸都普遍存在，只是要么不太合法兽肤，走灰色地帶（如大陸和香港）套腹；要么前期需要投入大量的資金（如買香港的樓盤）。而且大家賺取的主要是分租與整租的價格差资铡。這個策略最精彩的地方是配合銀行貸款收回本金电禀，使用他人的錢來快速投資。
很有意思笤休。不是嗎尖飞？你生活中有什么新的發(fā)現(xiàn)？歡迎與我分享店雅。
