? ? ?經(jīng)常有人問，以什么方式將房子給子女最適宜大咱。本文介紹三種方式恬涧，繼承、贈(zèng)與碴巾、買賣溯捆。一方面，從稅費(fèi)上比較三種方式的差異厦瓢。另一方面提揍，法律層面上作簡(jiǎn)要分析啤月，供各位參考。
? ? ? 一碳锈、費(fèi)用“比拼”
? （一）繼承 ?產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)+公證費(fèi)（條件滿足也可直接辦理登記顽冶，省去公證環(huán)節(jié)）
? ? ?子女繼承（包括遺囑繼承欺抗、法定繼承不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的售碳，不征收契稅；印花稅绞呈、營(yíng)業(yè)稅贸人，均暫免征收。
? ? ? ?產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)佃声，住宅：80元/套艺智。申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)登記的，每增加一本證書加收10元工本費(fèi)圾亏。非住宅：550元/件十拣。申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)登記的，每增加一本證書加收10元工本費(fèi)志鹃。
? ? ? ?通過繼承方式將房產(chǎn)留給兒女夭问，在辦理過戶時(shí)需要提交繼承權(quán)公證書，此環(huán)節(jié)因辦理繼承權(quán)公證而產(chǎn)生公證費(fèi)用曹铃。根據(jù)寧波地區(qū)公證處的現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)缰趋，根據(jù)受益額比率收費(fèi)（目前普通住宅按7000元/平方米，最終結(jié)果以公證處收費(fèi)為準(zhǔn)）陕见，20萬(wàn)以下的按1%計(jì)收秘血；20萬(wàn)元-50萬(wàn)元部分按0.8%計(jì)收；50萬(wàn)元-200萬(wàn)元部分按0.6%計(jì)收评甜；200萬(wàn)元-500萬(wàn)元部分按0.5%計(jì)收灰粮；500萬(wàn)元-1000萬(wàn)元部分按0.4%計(jì)收；1000萬(wàn)元以上的部分按0.1%計(jì)收忍坷；涉及房產(chǎn)的最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)600元/件,其它不設(shè)最低收費(fèi)粘舟。
? ? ?《不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施暫行條例實(shí)施細(xì)則》自2015年6月29日公布實(shí)施，其中第十四條的規(guī)定：“因繼承承匣、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)蓖乘， 當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料韧骗、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等嘉抒，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書∨郾“
? ? ? ?因繼承些侍、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)可以不辦理繼承權(quán)公證隶症。但目前家庭成員之間因房屋問題引發(fā)糾紛的問題一直存在，繼承中涉及的隱瞞岗宣、遺漏蚂会、假冒合法繼承人的情況時(shí)常發(fā)生，有時(shí)不僅涉及遺囑繼承耗式，還涉及放棄繼承胁住、轉(zhuǎn)繼承、代為繼承等刊咳。要確認(rèn)繼承權(quán)彪见，不僅需運(yùn)用大量法律知識(shí)和專業(yè)技術(shù)，要對(duì)有關(guān)資料和情況進(jìn)行核實(shí)娱挨，還會(huì)涉及核實(shí)權(quán)的問題余指，何時(shí)落地執(zhí)行還須相關(guān)部門研究確定。
? ? （二）贈(zèng)與 ?契稅+印花稅
? ? ? 通過贈(zèng)與方式將房產(chǎn)留給兒女跷坝，契稅根據(jù)核定價(jià)格的3%征收酵镜，印花稅根據(jù)核定價(jià)格的萬(wàn)分之五。營(yíng)業(yè)稅柴钻，暫免征收淮韭；個(gè)人所得稅不征收；
? ? ? 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2015年7月1日起實(shí)施的《關(guān)于簡(jiǎn)化個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)土地使用權(quán)免征營(yíng)業(yè)稅手續(xù)的公告》國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第50號(hào)顿颅，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)）第一條中“屬于其他情況無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的缸濒，受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)提交房產(chǎn)所有人‘贈(zèng)與公證書’和受贈(zèng)人‘接受贈(zèng)與公證書’，或持雙方共同辦理的‘贈(zèng)與合同公證書’”同時(shí)廢止粱腻。
? ? ? ?即在贈(zèng)與過戶時(shí)無(wú)需提供公證書庇配，相比繼承過戶可以省去公證費(fèi)。
? ? ?（三）買賣 營(yíng)業(yè)稅+個(gè)稅+契稅（有稅收優(yōu)惠政策）
? ? ? ?賣房者所要繳納的稅種包括營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅绍些，買房者要繳納契稅捞慌，它們各自的稅收優(yōu)惠政策如下：
? ? ? ? 營(yíng)業(yè)稅法定稅率為5%。1.個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的———全額征收營(yíng)業(yè)稅（個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的———免征營(yíng)業(yè)稅）;2.個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的———按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅柬批。
? ? ? ?個(gè)人所得稅啸澡，按個(gè)人出售自有住房所得的20%。出現(xiàn)下列情形的氮帐，個(gè)人所得稅計(jì)算方法：1.納稅人未提供完整嗅虏、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的———我市暫按住房轉(zhuǎn)讓收入的1%計(jì)算個(gè)人所得稅;2.個(gè)人通過拍賣市場(chǎng)取得的房屋拍賣收入在計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)上沐，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅款的———統(tǒng)一按轉(zhuǎn)讓收入全額的3%計(jì)算繳納個(gè)人所得稅皮服。3、個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房(成員范圍包括購(gòu)房人龄广、配偶)取得的所得硫眯，免征個(gè)人所得稅。
? ? ? ? ?契稅择同，按轉(zhuǎn)讓房屋成交價(jià)格的3%繳納两入，符合條件的可以享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策。
? ? ? ? 根據(jù)財(cái)稅[2016]23號(hào)通知敲才，所購(gòu)房產(chǎn)屬于家庭唯一住房的(成員范圍包括購(gòu)房人裹纳、配偶以及未成年子女)唯一住房的，且所購(gòu)房產(chǎn)為90平方米及以下的住房——按1%稅率征收归斤；90平方米以上的痊夭，按1.5%的稅率征收。第二套改善型住房脏里，90平方米及以下，按1%的稅率征收虹曙；90平方米以上迫横，按2%的稅率征收。
? ? ? ? ?印花稅酝碳，目前暫免征收矾踱。
? ? ? ? 二、法律層面的簡(jiǎn)要分析
? ? ? ? ?繼承是發(fā)生在父母百年之后疏哗，此前房屋的產(chǎn)權(quán)仍屬于父母呛讲，父母對(duì)該房屋有處分權(quán)利，如果生前立有遺囑返奉，父母可以隨時(shí)更改贝搁、撤銷遺囑；若生前沒有遺囑芽偏，則子女根據(jù)繼承法中法定繼承的規(guī)定繼承房產(chǎn)雷逆，子女的配偶根據(jù)婚姻法的規(guī)定，在子女繼承房產(chǎn)同時(shí)享有對(duì)房屋的共有權(quán)污尉，除非子女在繼承時(shí)明確表示放棄繼承膀哲。
? ? ? ?法定繼承過程中需要繼承人向不動(dòng)產(chǎn)登記部門提供財(cái)產(chǎn)分配及親屬關(guān)系等證明材料或根據(jù)公證機(jī)關(guān)要求提供前述材料，因時(shí)間久遠(yuǎn)有些材料難以取得而導(dǎo)致無(wú)法辦理繼承被碗，故建議事先訂立合法有效的遺囑某宪，省去可能出現(xiàn)的麻煩。
? ? ? ?贈(zèng)與是父母有生之年將房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行處分锐朴，父母在房產(chǎn)贈(zèng)與過戶給子女后意味著失去對(duì)房屋的處分權(quán)利兴喂，該房屋所有權(quán)人為為子女，該房產(chǎn)可能被子女用作抵押、出賣等處分瞻想。若子女對(duì)財(cái)產(chǎn)管理不善或不盡贍養(yǎng)義務(wù)压真，則父母晚年的生活將會(huì)受重大影響。
? ? ? ? 買賣方式的過戶同樣存在贈(zèng)與房產(chǎn)時(shí)父母失去對(duì)房產(chǎn)處分權(quán)利的風(fēng)險(xiǎn)蘑险。另外滴肿，若有其他子女對(duì)父母處分財(cái)產(chǎn)有異議，甚至?xí)岢鲆蠓指罘课蒉D(zhuǎn)讓款的訴訟主張佃迄。
? ? ? ?每個(gè)家庭的情況都不同泼差，在決定選擇何種方式時(shí)除了考慮經(jīng)濟(jì)成本，建議在法律上多一份考量呵俏。條件允許下可事先咨詢專業(yè)律師堆缘，讓您在財(cái)產(chǎn)上的安排合乎您最初的美好愿望，而非事與愿違普碎。
