自從2023年12月31日碧桂園控股集團總裁莫斌先生發(fā)表新年致詞以來郎哭，碧桂園集團似乎加快了全力自救的步伐。
根據(jù)財聯(lián)社2024年1月22日消息夸研，碧桂園擬轉(zhuǎn)讓廣州多處酒店、寫字樓等資產(chǎn)悼沈，合計38.18億元姐扮。在這一批資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，擬轉(zhuǎn)讓價格最貴的項目是廣州增城區(qū)鳳凰城酒店壤靶，為12.6億元惊搏。它是廣州東部最大的五星級山水主題式酒店，總建筑面積97912.69平方米恬惯。
筆者暫且不去評論酒店、寫字樓能否變賣成功浓恳。筆者心中有一個揮之不去的疑問是：變賣這些資產(chǎn)，能達到自救的目的嗎颈将？
自從2021年下半年以來吆鹤，隨著房企接連暴雷洲守，房企如何開展自救便是筆者一直深度思考的主題。
2021年12月5日梗醇，筆者在今日頭條、微博和簡書等平臺同時發(fā)表了《房企流動性困難的原因温鸽、后果及解決路徑》一文手负，就提出用減少支出的策略，來應對房企流動性危機竟终。并且還預測统捶，在今后一兩年，房企在土拍市場仍然會躺平喘鸟。
2022年4月6日，筆者在各大平臺同時發(fā)表的《暴雷房企開展自救的最佳策略是什么崎淳？》一文中愕把，總結了暴雷房企開展自救的兩種策略：
1、轉(zhuǎn)讓非核心資產(chǎn)礼华；
2、轉(zhuǎn)讓核心資產(chǎn)祈惶。
在該文中，筆者分析了上述兩種房企自救策略后凡涩，明確地說明這兩種策略疹蛉，都不是房企自救地最優(yōu)策略。并認為房企自救地最優(yōu)策略可款，一定是既能夠償還債務闺鲸，又不傷及核心資產(chǎn)，并能夠最大化分散風險地策略摸恍。
在該文中，筆者提出了最優(yōu)地策略為資金方+代建公司模式：資金方引進資金壁袄，代建公司引進管理和品牌媚媒。在項目交付后，資金方和代建公司退出項目公司变泄。
在此之后恼琼，筆者發(fā)表了一系列文章，比如2022年11月26日發(fā)表《暴雷房企自救地最佳策略是盤活資產(chǎn)晴竞，而不是變賣資產(chǎn)》、2022年12月4日發(fā)表《暴雷房企為什么要通過盤活項目來自救》颤难、2023年9月23日發(fā)表《暴雷房企地最正確姿勢是什么已维？》等等。
總之栅屏，筆者個人認為，房企全力自救一定是一套組合拳栈雳，而不僅僅只是變賣資產(chǎn)。
那么霉旗，房企全力自救這套組合拳怎么打蛀骇，才更有效呢？
首先就是房企需要全面瘦身简僧。
2021年之前雕欺，絕大部分房企都是虛胖的棉姐，它的最主要的表征就是資產(chǎn)營收規(guī)模大，但是股東凈資產(chǎn)收益小笛洛。
也就是說乃坤，在此之前房企的費效比、人均效能是非常低的狱杰。
現(xiàn)在這種虛胖的現(xiàn)狀正在逐步得到改變厅须，房企不僅收縮資產(chǎn)規(guī)模，而且也正在收縮人員編制朗和，把一些資產(chǎn)收益率低的資產(chǎn)眶拉，比如酒店、寫字樓等等進行拍賣忆植、變賣等皿曲。
這是房企自救的第一步吴侦。
其次备韧，需要全力開展與金融機構等債權人的債務重組
房企全面瘦身，是為了減少支出织堂；同樣，房企全力開展債務重組附较，也是為了防止房企失血過多導致休克或死亡潦俺。
房企除了建安成本支出外，最大的費用支出就是三費支出（管理費用早像、營銷費用肖爵、財務費用）了。而在房企瘦身后冀自，最大的費用支出秒啦，可能就是財務費用支出了。
財務費用僅僅只是銀行帝蒿、信托或基金的利息支出葛超，除此之外，還有貸款本金的償還支出绣张。
在房地產(chǎn)行業(yè)融資困難，且銷售萎縮經(jīng)營性現(xiàn)金流急劇下降的現(xiàn)狀下沼撕，與金融機構等債權人達成債務重組就顯得非常重要了。
債務重組一共有以下幾種方式：
1磨总、債務展期笼沥。這是債務重組最常用的一種方式，即在債權人和債務人達成一致意見后馆纳，將債務屆滿期限往后延長一年汹桦，或者兩年及更長時間鲁驶。
這種債務展期，為房企贏得了寶貴的時間舞骆，達到以時間換空間的目的钥弯。在房地產(chǎn)行情得到恢復后，房企再以銷售收入償還相應債務葛作。
2寿羞、債務豁免猖凛，或者利息赂蠢、違約金豁免等。在很多種情況下辨泳，銀行等國有金融機構會同意債務展期虱岂，但是債務豁免卻是一件非常有難度的事情。
尤其是對于貸款本金來說第岖，豁免基本上不可能。能夠爭取的債務豁免试溯，可能就是利息或者違約金的豁免蔑滓。
而對于民營企業(yè)來說，債務豁免就比較常見了遇绞。筆者有一個代理案子键袱，一個軟件公司的200多萬的債務，最后以支付18萬和解了摹闽。
最后蹄咖，就是需要對項目進行分類，并且針對不同類型的項目付鹿，分別采取不同的處理措施澜汤。
我們盤活項目蚜迅，不是盤活每一個項目。
我們保資產(chǎn)俊抵，不是保每一個資產(chǎn)谁不。
對于一些優(yōu)質(zhì)的項目，比如資產(chǎn)遠大于負債徽诲、市場銷售好拍谐，且沒有查封、凍結等權利限制的項目馏段，我們要集中所有的人轩拨、財、物進行盤活院喜。
因為這一類項目亡蓉，最有可能是房企生存和發(fā)展下去的基礎。
如果這一類項目喷舀，我們?nèi)匀粵]有資金進行盤活砍濒，就需要引進資金方和代建公司進行代建了，也就是筆者在在《暴雷房企開展自救的最佳策略是什么硫麻？》一文中提到的最優(yōu)策略爸邢。
而對于那些資產(chǎn)與負債相差不大，股東權益小拿愧，且存在查封杠河、凍結等情況，導致項目動彈不得的項目浇辜，我們該申請破產(chǎn)重整券敌，就需要堅決、果斷地推進破產(chǎn)重整申請柳洋！
這種項目待诅，因為股東權益為零，甚至負數(shù)熊镣，所以我們的目的卑雁，不再是賺多少錢，而是能夠把樓交付出去就可以了绪囱。
可以說保交樓测蹲，是破產(chǎn)重整類項目最大的目的。
至于那些毒資產(chǎn)毕箍，嚴重資不抵債的項目弛房，該推進破產(chǎn)清算，就要推進破產(chǎn)清算而柑。然后文捶，通過續(xù)建式破產(chǎn)清算荷逞，從而達到保交樓的目的。
對此粹排，你怎么看呢种远？歡迎在評論區(qū)留言討論。
