細(xì)數(shù)杭州接下來幾年將要發(fā)生的大事迅矛，全部都和奧體有關(guān)，2017年全國大中學(xué)生運(yùn)動會敢艰、2018年世界短池游泳錦標(biāo)賽诬乞、2019年首屆東亞青年運(yùn)動會、2020年世界游泳大會以及2022年亞運(yùn)會钠导。奧體兩個字震嫉，不夸張得說，我都要耳朵聽出老繭了牡属！

恰逢上周問房帶著小伙伴們?nèi)W體掃蕩了一圈票堵，看一看聽一聽，所有的樓盤都在借著這些熱度炒逮栅，借一句名言就是“所有人都說買房買奧體悴势，同時所有人也都說奧體都買不到”窗宇。

奧體熱度那么高，開放商們打出的旗號也都是改善性房源吗货、改善戶型的泳唠。今天我就要為剛需們開辟一片天地，看看剛需們在奧體的出路在哪里宙搬。剛需的定義笨腥，我認(rèn)為就是90方戶型或者以下的，雖然奧體90方也得350萬以上害淤，但和動輒500萬以上的房源來說扇雕，基本算是奧體最剛需的了。

我梳理了一下奧體90方的戶型窥摄，還真不多镶奉，主要有以下幾個：
1、 龍湖春江天璽89方崭放，A和B戶型哨苛；
2、 長龍領(lǐng)航88方戶型币砂；
3建峭、 龍湖天璞80方戶型；
4决摧、 融信保利創(chuàng)世紀(jì)89方戶型亿蒸；

春江天璽大內(nèi)斗

▲點(diǎn)開圖片查看高清戶型圖
圖1，龍湖春江天璽89方A戶型掌桩；圖2边锁，龍湖春江天璽89方B戶型

春江天璽推出了2個89方的戶型，都是三房兩廳兩位的戶型波岛，主力戶型是三面寬朝南的B戶型茅坛。其實(shí)這個戶型必然是一個從規(guī)劃形態(tài)上來說妥協(xié)的結(jié)果。從戶型圖上可以看出则拷，不管和任何一個戶型比較贡蓖，春江天璽的A戶型都沒什么競爭力曹鸠，它存在以下幾點(diǎn)硬傷：

1、 朝南只有2個面寬斥铺；
2彻桃、 兩個房間朝北；
3仅父、 整體房間布局不是常規(guī)方式叛薯，與生活習(xí)慣也不相符浑吟；
4笙纤、 主臥只有3200面寬，整體面積也偏小组力，使用起來不夠舒適省容。

真正剛需戶之龍湖天璞80方戶型

▲龍湖天璞80方戶型

要說奧體在戶型上真正的剛需，那必然是龍湖天璞的80方戶型了燎字。由于建面少了10個平方腥椒，天璞的設(shè)計(jì)為三房兩廳一衛(wèi)的戶型。

不仔細(xì)看戶型候衍，從邏輯上來說笼蛛，這樣的設(shè)計(jì)沒有任何的問題，因?yàn)?0方的戶型采用一個衛(wèi)生間也能基本滿足剛需們的生活需求蛉鹿。但這個戶型仔細(xì)研究后滨砍，我還是有一個比較疑惑的地方，就是衣帽間和衛(wèi)生間的取舍問題妖异。

或許是因?yàn)榭臻g不足，在主臥設(shè)置了衣帽間來代替衛(wèi)生間他膳，將原本可做三房兩廳兩衛(wèi)的戶型變成了現(xiàn)在的樣子响逢，不好評價衣帽間在實(shí)際銷售過程中帶來的幫助舔亭，但是從真正的使用功能來說，衛(wèi)生間的作用必然大于衣帽間蟀俊。

一般來說，女性買主對衣帽間總有種迷戀欧漱，這大概是受韓劇和美劇的毒害太深了，或者說每個女人心中都有個公主夢吧误甚。

特別90方之長龍領(lǐng)航88方戶型

▲長龍領(lǐng)航88方戶型

長龍領(lǐng)航的特別之處在于谱净，由于拿地時的特殊要求擅威，該樓盤十年內(nèi)不得交易壕探。也正是因?yàn)檫@一點(diǎn)，長龍領(lǐng)航在售價上相對于奧體其他樓盤是有一定的折讓的郊丛。其實(shí)這個問題就是仁者見仁李请，智者見智了。

對于剛需們來說厉熟，一般的工薪階層导盅，首套房90方，尤其是在奧體版塊的揍瑟，一般來說住個十年是沒有問題的白翻，換言之十年內(nèi)不得交易的問題就不成為買主的痛點(diǎn)（投資客必然不會考慮這個樓盤）。

該戶型的設(shè)計(jì)邏輯上絕對沒有問題绢片，主要有兩點(diǎn)可以優(yōu)化的地方：

1滤馍、 廚房和公衛(wèi)面積的分配，我認(rèn)為過于偏向于廚房了底循，導(dǎo)致公衛(wèi)連個站的地方都是和開門有一定沖突的巢株，人必須避讓，這大概是認(rèn)真學(xué)習(xí)了我之前寫的最小戶型之衛(wèi)生間篇的杰作吧（-_-!）;

2熙涤、 由于進(jìn)深較淺阁苞，北側(cè)書房作為房間的功能有些不足，用一些通俗的語言來說就是這個第三方只能湊合湊合灭袁，常住肯定太小了猬错。

最直接的競爭對手大PK
春江天璽89方B戶型VS創(chuàng)世紀(jì)89方戶型

▲點(diǎn)開圖片查看高清戶型圖
圖1春江天璽89方B戶型 ；圖2融信保利創(chuàng)世紀(jì)89方戶型

在沒有其他限制條件和一些戶型明顯缺陷的情況下茸歧，這兩個戶型是奧體最直接的競爭對手倦炒。從戶型的硬性指標(biāo)上來說，這兩個戶型各有優(yōu)缺點(diǎn)软瞎，主要是一些差別是以下幾個方面：

1逢唤、 每個房間具體的尺寸大小其實(shí)看個人需求，從圖面上分析得房率以及滿足正常使用都沒有很大的區(qū)別涤浇；

2鳖藕、 采光通風(fēng)上來說，由于創(chuàng)世紀(jì)的公衛(wèi)是暗衛(wèi)只锭，并且其在外立面有一定尺寸的內(nèi)凹著恩，這一點(diǎn)不如春江天璽；

3、 書房的尺度兩個樓盤都沒有標(biāo)明喉誊，但從戶型圖上看邀摆，創(chuàng)世紀(jì)的書房更加接近于一個真正房間；

4伍茄、 主臥的格局栋盹，主臥的格局其實(shí)是最大的不同。創(chuàng)世紀(jì)做了半個衣帽間的感覺例获，但也導(dǎo)致了衛(wèi)生間的門正對床榨汤，某些買主忌諱風(fēng)水的整葡，可能對這個問題產(chǎn)生非常大的意見。相對而言，個人更加喜歡春江天璽的戶型俱萍，因?yàn)閯傂杵鋵?shí)對衣帽間沒有那么大的需求告丢，衣柜已經(jīng)足夠能滿足使用要求，同時衛(wèi)生間的開門位置和狀態(tài)更舒服岳颇。

要說我在這些戶型里怎么選擇话侧，有三種答案：

一瞻鹏、 如果考慮在未來幾年內(nèi)很快就會換房（認(rèn)為90方不能滿足自己要求）鹿寨，我會優(yōu)先考慮龍湖天璞的80方戶型；主要原因有以下兩點(diǎn)：

1赫悄、 首先埂淮，需要滿足自身的基本功能，比方說三房兩廳是一個基礎(chǔ)條件粤策，那只要滿足误窖，我認(rèn)為功能上就沒有大的差距霹俺。

2、 第二點(diǎn)愈魏，考慮未來幾年換房的因素的話想际，目前剛需房的總價邏輯控制會更嚴(yán)，同時買房行為更接近于投資牌柄，那在相同面積段的情況下珊佣，總價更少的更容易在市場里流通

二披粟、 如果在未來幾年都不會換房，總價是一個比較制約的因素惑艇，裝修風(fēng)格能接受的情況下敦捧，我會考慮長龍領(lǐng)航88方戶型碰镜；主要原因也是分為兩點(diǎn)：

1、 總價邏輯存在的情況下秽荤，長龍領(lǐng)航因?yàn)橥顿Y屬性的缺失，總價是存在一定的折讓的课兄，如果長期不換房晨继，這一部分就是受益點(diǎn)；

2蜒茄、 也正是由于投資屬性的缺失檀葛，為了彌補(bǔ)小業(yè)主腹缩，長龍領(lǐng)航在其他方面的用料和用材相對都是比較良心的，至于好不好或者說是否討喜润讥，就見仁見智了象对。

三宴抚、 如果只考慮戶型（價格菇曲，裝修抚吠，地段均不計(jì)），未來的一切都未知的情況下喊式，我會考慮龍湖天璽的89方B戶型岔留。言下之意检柬，天璽的B戶型是本次PK在我心目中的勝出者。由于前幾年70/90政策的推出进胯，90方三房兩廳兩衛(wèi)的戶型可以說是市面上研究得最為透徹的戶型原押，而本次天璽戶內(nèi)的總體布局和每個房間的尺度也都較為內(nèi)里。用行內(nèi)宣傳單上的詞語總結(jié)一下就是：全明戶型盯漂，三開間朝南宠能，戶型方正磁餐，舒適三房。

以上僅為個人觀點(diǎn)羞延，希望對剛需客們有幫助伴箩，土豪們請看下回分解鄙漏。

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