上圖是一張各大公寓融資情況的表單，再看另一張傳統(tǒng)地產(chǎn)商進入長租公寓市場的表單
越來越多的資本和勢力進入到”長租公寓“這個領(lǐng)域，對市場的培育應(yīng)該是件好事艰赞，同時對運營和管理也提出了更高的要求意述。
良有方通過半年多”真金白銀”的實踐提佣，也積累了一些經(jīng)（jiao)驗(xun)，對于運營有些想法荤崇，不吐不快拌屏！
長租公寓的核心職能主要有四項：收房/改造/出（租）房/日常管理
從運營的主體來區(qū)分，大致可以概括如下：
每家公司的優(yōu)天试、劣勢雖然各有不同槐壳，但占全的幾乎沒有。
下面通過一些指標來看運營
空置率
指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率喜每，在5%---10%之間為合理區(qū)間务唐。
有房子沒租出去是每家運營商的常態(tài)，不管你投了多少廣告带兜，降了多少價格枫笛。
”如何降低空置率”成了大家共同面臨的問題，沒有普世良方刚照。但可以采用以下的解決思路：
1.確定客群(假想/市場調(diào)研）
以自如為例：
不同的租客刑巧，對租住空間的需求是有差別的，青年人和中年人的家庭結(jié)構(gòu)不同无畔，導(dǎo)致對房間大小啊楚，基礎(chǔ)設(shè)施配置的要求也不同。
所以首先要回答“房子租給誰浑彰？”這個問題
2.布局房源：
明確了房子租給誰這個問題恭理，就需要對這部分租客進行分析（不會所有的都是你的”菜“）。
拿“交通便利“這一選址條件來展開：交通便利是有利條件郭变，但是便利是需要付出代價的颜价。所以未必位置越好，租客就一定愿意來诉濒。因為承租的能力是實際擺在那的周伦，這也就很好解釋了為什么越來越多的年輕人”租房往外走”的現(xiàn)象了。
3.房源改造:
一旦選址確定了未荒，就是按照生活方式進行房屋改造了专挪。
拿“客廳”這一公共交流空間來舉例，并不是客廳越大，房客越喜歡狈蚤。大多租房的人是“差錢“的困肩，因此更愿意把錢花在”刀刃”上。（希望房間大一點脆侮， 小區(qū)安全點锌畸，房子干凈點）
4.房間定價:
進行到這一步，定價已經(jīng)是水到渠成的事情了靖避。（原始租金+改造成本+運營費用+利潤）≤市場均價潭枣，那就是筆不錯的買賣了』媚螅空置率自然會小很多盆犁。
5.預(yù)售機制的引入：
看房和入住之間經(jīng)常會有一段空置期，所以預(yù)售制度的引入也可以縮短空置的時間篡九。對于房源區(qū)位和小環(huán)境的認可谐岁。在加上類似房間的實景，對租客來說還是很有帶入感的榛臼。
“賣水的“和“賣房子的“都可以成為首富伊佃，只是針對的客戶需求不同。
成功的關(guān)鍵是找準市場的需求沛善，然后匹配它航揉。
市場是瞬息萬變的，以不變應(yīng)萬變絕對行不通金刁，在空置率的解決辦法上更是如此帅涂。
坪效
每坪的面積可以產(chǎn)出多少營業(yè)額。
這是良子套用商場的概念進行類比尤蛮。
在可出租面積一定的情況下媳友，如何提高單位面積的產(chǎn)出就是專業(yè)能力問題了。
下面有些原則可能有用：
1.創(chuàng)造出盡量多的私屬空間
假設(shè)1000平方的物業(yè)可以做40間公寓产捞，就千萬不要為了追求“X格”醇锚，去做30間。用那10間的空間作為公共活動轧葛，看起來很美好搂抒，算投資回報率的時候就撓頭了艇搀。畢竟長租公寓市場還是個“屌絲”的市場尿扯。
2.相同面積，擴展功能
一樣20平方的使用面積焰雕，可以是一個大臥室衷笋，也可以改造成帶衛(wèi)生間的套間。功能的擴展在租金上還是會有比較明顯的反饋的允青。即使只漲100元/平方喜德，也是5% 以上的增長虎锚。良子在《“分離式“衛(wèi)生間在中國》中對衛(wèi)生間通過分離設(shè)置提高效率做了闡述炕婶，希望對運營商有所裨益宪睹。
3.把握產(chǎn)品線的數(shù)量
公寓市場產(chǎn)品線單一化的趨勢很明顯佛寿，大多還是從成本（統(tǒng)一采購）考慮熙兔，但是客戶卻未必買賬囱稽。
即使情侶和單身漢都希望隔音效果好容客，但是如果兩個不同的客群住隔壁秕铛，客戶反饋就可想而知了。
因此適度的分客群缩挑，量身打造產(chǎn)品線是有必要的但两。但是產(chǎn)品線也不宜過多，可以通過租客DIY來實現(xiàn)個性化居住的心理需求供置。良子在《廣告：I have a dream谨湘！》中對“半套房”的理念進行了闡述，可以借鑒芥丧。
4.把握好“舍”和“得”的關(guān)系
一味的追求使用效率并不能提高坪效紧阔。
比如“黑房間“即使設(shè)置了，也不能產(chǎn)生租金娄柳，還不如加大相鄰房間的進深寓辱，消化到其他客群的需求里〕嗑埽或者擴大公共區(qū)域秫筏。
拿捏好這個”度“不是一朝一夕的事情，需要經(jīng)驗的積累和對市場的敏銳觀察挎挖，但更需要一顆”以人為本“的心这敬。
利潤率
利潤率是剩余價值與全部預(yù)付資本的比率。
長租公寓目前來看還是個“重資產(chǎn)”的生意蕉朵。不管是從物業(yè)本身來看崔涂，還是牽涉到的勞動力，都是比較重的始衅，投資回收期少則2年冷蚂，多則4-5年 。
所以如何有效的提高利潤率汛闸，使其變得沒那么“重”蝙茶，托管業(yè)務(wù)也許是一劑“良方”。良子在《租房這點事——房東篇》中有所闡述诸老。
就像巴曙松教授提到的洋快餐在中國開店隆夯，其實到最后輸出的是標準和品牌。長租公寓同樣需要學習如何專業(yè)的分析，以期達到理想的效果 蹄衷。
人房比
狹義人房比=管家人數(shù)：公寓間數(shù)
隨著企業(yè)規(guī)模的擴大忧额，分工細化和智能化的引入，這個數(shù)值從初期的1：50逐步提升到1:160愧口，必將更高睦番。
也正是因為科技的引入，提高效率的同時也帶來了金屬感耍属。當你報修時抡砂，手機APP里冷冰冰的機器人給你的都是統(tǒng)一的答復(fù)，這個體驗絕對好不了恬涧。
所以提高管家的素質(zhì)注益。或者把管家變成合伙人溯捆，就能帶來老板開門迎客的親切感了丑搔。
指標永遠是冰冷的，殘酷的提揍。再來看些良子的個人心得啤月。
1.價格仍然是最敏感的因素
在租房的人群中不問價格的，永遠是少數(shù)劳跃，大多都是生活艱辛的谎仲。所以在定價時，需要充分考慮刨仑。但并非價格越低越有競爭力郑诺。
2.公用設(shè)施并非越多越好
所有的設(shè)施最后都會以房租的形式體現(xiàn)，這個毋庸置疑杉武。即使房租上沒有體現(xiàn)辙诞，在大家公用時的不均和承擔義務(wù)時的不情愿上還是會有所反映。所以把握一個“度” 還是很關(guān)鍵的 轻抱。
3.管理需要“技術(shù)”和“人情”相輔相成
良子一直認為除了監(jiān)獄飞涂，與人打交道的買賣都是需要人情味的。即使一時的失“利”祈搜，從長期看较店，營造的口碑是一筆更大的財富。但是一味的做“濫好人”也是不足取的容燕，同樣需要把握“度”梁呈，救急不救窮。
4.新科技和新產(chǎn)品的引入缰趋，事半功倍
智能家居和物聯(lián)網(wǎng)的聯(lián)系能很好的減少人力投入捧杉。機器出錯的概率永遠比人少，特別是在以合租為主要客群的運營商秘血。
另外整體衛(wèi)浴產(chǎn)品的推陳出新味抖，也大大的提高了坪效。
5.品牌意識要放在首位
“酒香不怕巷子深”的年代已經(jīng)不在了 灰粮。即使是口碑營銷仔涩，也是需要品牌塑造的。人們能記住的絕對不是你的房子有多好粘舟，最后被流傳的一定是品牌熔脂。
本想把這篇作為“租房這點事“系列的最后一篇，算是年終總結(jié)柑肴，在年前完成的霞揉。
可因為”懶癌“發(fā)作，拖到現(xiàn)在才完成晰骑。
還有一些真實的案例沒能展開闡述有些遺憾适秩，希望在一年的初始，春天里可以奮發(fā)硕舆，多補一篇秽荞。
也希望這些經(jīng)驗對于房東，公寓運營商抚官，房客都能帶來些裨益扬跋，也不枉我一片苦心。
