【房地產(chǎn)開發(fā)全流程】
《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對房地產(chǎn)開發(fā)定義：依據(jù)本法在取得國有土地所有權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)建設(shè)榜揖，房屋建設(shè)的行為，一般居民住宅使用70年充岛，工業(yè)用地50年敦姻，商業(yè)用地40年。
1铐刘、房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立
創(chuàng)辦法人單位陪每，依法依規(guī)開展業(yè)務(wù)，包括工商注冊登記镰吵、企業(yè)登記檩禾、稅務(wù)登記、資質(zhì)等級審批等疤祭。
2盼产、土地所有權(quán)
有了法人主體，地產(chǎn)開發(fā)最基礎(chǔ)也是最重要的工作就是拿地勺馆，我們國家的土地分為城市國家土地和農(nóng)村集體土地兩種戏售，土地使用權(quán)的獲得有三種方式，出讓草穆、轉(zhuǎn)讓灌灾、劃撥，國家以協(xié)議悲柱、招投標锋喜、公開拍賣等方式出讓土地，土地使用者通過出售豌鸡、交換跑芳、贈予和繼承等方式轉(zhuǎn)讓土地，國家把土地無償劃撥給使用者使用直颅。
涉及土地使用權(quán)的稅費種類眾多，土地出讓金怀樟、資金占有費功偿、滯納金、土地使用費、防洪工程建設(shè)維護管理費械荷、土地閑置費共耍、地籍測繪費、土地使用稅吨瞎、地價評估費痹兜、征地管理費、土地補償費颤诀、勞動力安置費字旭、耕地占用稅、地上物補償費等崖叫。
提前囤地遗淳，可以降低很多費用。制造稀缺心傀，可以操縱以后的房價屈暗。一個好的操盤手，在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程做了完整的計算脂男。
3养叛、拆遷與安置
這個過程也涉及很多費用，房屋拆遷補償費宰翅、搬家補助費弃甥、提前搬家獎勵費、臨時安置補助費堕油、清理費潘飘、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費、一次性異地安置補助費掉缺、房屋拆遷管理費卜录、房屋拆遷服務(wù)費等，能用錢解決的拆遷安置眶明，都不算啥事艰毒，對土地的情感、未來的擔憂與恐懼等心理搜囱，需要相關(guān)的工作人員好好處理丑瞧。
4、立項與五證
立項進入項目決策拍板蜀肘，項目可行性研究報告對立項提供數(shù)據(jù)支撐，五證進入實際的開發(fā)報建扮宠。五證有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)工程開工證》《商品房預(yù)售許可證》
5、項目建設(shè)
隨著開工令的下達获雕，項目正式進入實際施工階段。甲方建設(shè)單位庵楷，地質(zhì)勘查單位楣颠，規(guī)劃設(shè)計單位，施工單位球碉，監(jiān)理單位，主管部門六大系統(tǒng)協(xié)同合作堕阔，完成項目的建設(shè)和竣工宴倍。
6施禾、期房預(yù)售
地產(chǎn)商為了回籠資金，一般都會采取期房預(yù)售制邮绿，現(xiàn)房銷售對文科生的造夢能力與理科生的管理和技藝相對要高點攀例。這個階段涉及的稅費也比較多船逮，營業(yè)稅挖胃，城市建設(shè)維護費梆惯，印花稅，契稅垛吗，土地增值稅企業(yè)和個人所得稅，房產(chǎn)稅扁誓，還有一些登記費。
7、物業(yè)管理
房屋竣工驗收足删，交付給業(yè)主后，就進入物業(yè)管理運營的階段讶泰，疫情之下拂到，物業(yè)系統(tǒng)的服務(wù)水平成為人們購房的重要指標。物業(yè)的資質(zhì)審批狼犯，物業(yè)管理委托合同领铐，物業(yè)接管綜合驗收，物業(yè)管理瓢姻、使用音诈、維修公約，質(zhì)量保證書和房屋使用說明書褥傍，業(yè)主委員會的成立谒兄，物業(yè)服務(wù)基本要求等是這期間比較重要的事。
