文/誤入投行
我在北京有一套房子冯袍，2014年底貸款買的。今年初開始仇矾，一線城市房價大漲，昨天樓下房產(chǎn)中介說：
“咱們小區(qū)的房子最近也瘋狂上漲了”
我卻高興不起來，因為自己的房子上漲喻粹，意味著周圍房子都在上漲，而性價比高的房子漲得更多更猛草巡。
對于普通老百姓來說守呜，買房可能是很多人一生最大一筆投資，再謹慎也不為過。而買房的目的查乒，無非是投資弥喉，自住和換房，以北京為例玛迄。
投資有風險
如果是投資档桃，當然房價漲得越多越好°旧梗可這是政府最不鼓勵藻肄，甚至打擊的，也是普通老百姓最不希望看到的拒担。
那北京目前的房價嘹屯，還適合投資嗎？
且不說未來房價如何从撼，目前北京的房價州弟，五環(huán)外都已經(jīng)四五萬了，即使五環(huán)外一套小房子低零，也要二三百萬婆翔，投資門檻太高。如果是有錢人掏婶，即使房價跌了啃奴，損失幾十萬對他們來說，只能算了一筆不劃算的投資雄妥，也許其他投資上就賺回來了最蕾。
如果你是普通老百姓，辛辛苦苦湊出首付老厌，再背上大筆貸款瘟则，當然房價有可能繼續(xù)大漲，你賺了枝秤，可如果跌了醋拧，虧得可能使你幾年的工資和積蓄。
所以淀弹，如果投資丹壕，要考慮好自己的風險承受能力。
自住要想好
如果是自主垦页，如果是希望以后長期在北京發(fā)展雀费，或者您有北京集體戶口，希望買房落戶痊焊，只要能湊夠首付盏袄，能還得起月供忿峻，隨時都可以買房，未來中國房地產(chǎn)是否會崩盤辕羽，我不知道逛尚，我也不相信那些每天坐在辦公室，讀一些書刁愿，比較一些數(shù)據(jù)绰寞，就得出結論的專家。
如果真想了解北京的房地產(chǎn)市場铣口，應該多去鏈家滤钱，我愛我家店里去看看，跟中介聊聊脑题，再跟著他們實地去看看房子件缸，有可能再跟房東談談，就能有自己對房地產(chǎn)的認識了叔遂。
如果未來房價崩盤他炊，如怎么樣呢？
如果是剛需已艰，即使以后房價崩盤了痊末，反正你是自住，只有一套房子哩掺，一直住著就好了凿叠。如果以后賺錢了，還可以換房疮丛。
你去看看發(fā)達國家一線城市的房價走勢幔嫂，大都崩盤過，現(xiàn)在的房價如何誊薄？現(xiàn)在擁有房子的都是什么群體？如果房價真崩盤了锰茉，你就能買得起了呢蔫？
換房有技巧
換房，在現(xiàn)在的二手房市場飒筑，占很大的比重片吊，未來，這個比重會更大协屡，因為沒房的希望有房俏脊，隨著經(jīng)濟實力的增長，有房的希望換更好的房子肤晓。
2014年底那次買房就是換房爷贫，換房不是簡單的賣了再賣认然，有很多技巧，不小心就可能差了幾年工資漫萄。
1卷员、時機選擇
對于只有一套房，需要賣了第一套腾务，用第一套的錢作為首付毕骡，買第二套的人來說，到底是房價高的時候換岩瘦，還是房價低的時候換未巫？或者是買方市場的時候換，還是賣方市場的時候換启昧？
以前的一個同事叙凡，前段時間房價最火，很明顯賣方市場的時候預定了一套房子箫津，經(jīng)歷了一波大漲之后狭姨，市場突然冷了下來，結果自己的房子賣不出去 了苏遥，因為買房人又開始觀望了饼拍，降價幾次都沒有人出手，甚至愿意來看房的人都不多了田炭，最后陷入很被動的局面师抄。
無論是什么市場，都有一個波動的過程教硫。就跟股票一樣叨吮，無論什么股票，都會有一波快速拉升的時候瞬矩，這個時候很容易激動茶鉴，盲目追高站崗。而其他大部分時間景用，要么下跌涵叮，要么橫盤震蕩。房地產(chǎn)市場也不例外伞插，只是上漲的時間多一些割粮，下跌的時間少一些。
正因為如此媚污，對于換房人來說舀瓢，最好利用下跌和價格穩(wěn)定的時候出手，因為這個時候耗美，大家都在觀望京髓，你可以選擇的房子多航缀，跟房東議價的空間也更大。如果能把價格談下來朵锣，原來的小房子降低幾萬就也很容易賣掉谬盐，也不至于虧本，實現(xiàn)順利換房诚些。
2飞傀、買賣順序
最保險的方式是先買后賣。因為在房價上漲的時候诬烹，大房子的漲幅肯定比小房子的漲幅大砸烦，而在房價下跌的時候，大房子的下跌幅度也更大绞吁。于是幢痘，這其中的差額就可以減少你首付的額度，同時家破，還可以降低你的貸款額度颜说。
比如，2013年底是北京房價的一個高點汰聋，中介說我的一居室可以賣150萬门粪，二居室的價格240萬，差了90萬烹困，而2014年底價格下來之后玄妈，二居室跌到了210萬，我的小房子跌到了130萬髓梅，差了80萬拟蜻，這樣我的首付就可以少10萬，而且貸款額度也降低了枯饿。
在房價下跌或平穩(wěn)的市場酝锅，先預定自己喜歡的房子，然后再去賣房奢方，這樣不至于因為價格劇烈波動屈张，造成不必要的損失。因為在市場穩(wěn)定的時候袱巨，就等于把換房風險鎖定在了一個很小的價格之內(nèi)，最大的風險就是碳抄，降價幾萬愉老，賣掉原來的房子，在北京不難賣掉剖效。
當然這只是個人經(jīng)驗嫉入，要根據(jù)每個人所能承受的風險來決定焰盗。
寫在最后
隨著經(jīng)濟增長，和通貨膨脹的存在咒林，房價在一定范圍內(nèi)適當增長才是正常的熬拒，可是一年漲幾十萬，上百萬垫竞，甚至幾百萬澎粟，對于希望改善居住條件的普通老百姓來說，就未必是好事了欢瞪。
因為房價上漲太快活烙，遠遠超過了工資漲幅的話，無論是你的首付遣鼓，還是貸款額度啸盏，都會有更高的要求。加上改善型的房價肯定會比之前的房價更高骑祟，你距離換房的距離也就原來越遠了回懦。
所以，即使我在北京有一套房次企，也不希望房價上漲怯晕。
