前段時間害碾，萬科在廣州推出了一款極小戶型公寓：27-34㎡Loft+雙鑰匙設計

項目類型應該是酒店式公寓一類矢劲，所以層高沒有超過4.5米，設計了2層蛮原。這個項目最大的賣點在于雙鑰匙設計卧须。這就意味著投資一套房子可以自住一層，出租一層儒陨』ㄋ唬或者兩層可以同時租給不同的兩家，投資回報率和空置率都會有所改善蹦漠。

這和我正在運營的一套長租公寓的思路如出一轍椭员。

因為接觸到不少情侶朋友，普遍反映租房難笛园。整組一套房吧隘击，三、五千的房租研铆，壓力太大了埋同。合租一個單間吧，個人的隱私又沒辦法保證棵红，而且同住的小伙伴也覺得尷尬凶赁。

最近正好有套房是六樓帶閣樓的，所以很是花了些心思去改造它逆甜。

1.樓下可以是2個房間使用虱肄，也可以是1室1廳1衛(wèi)的格局。進門就是上樓的樓梯交煞，所以對樓下的干擾很小咏窿。

2.樓上的格局更適合1室1廳1衛(wèi)。由于閣樓的凈高在2.1米左右素征，所以采光沒有樓下敞亮集嵌。如果都是封閉的房間萝挤，不太有利采光，通風也會帶來不便纸淮。

3.因為年輕人對于廚房的需求普遍不高平斩，樓上亚享、樓下共用一個廚房足已咽块。

4.這樣設計歸根到底還是房租貴引起的。在有限的條件下欺税，對人性的尊重才是良有方做長租公寓的初衷侈沪。可能也是設計帶來的快感吧晚凿。

什么是“雙鑰匙房”亭罪？

雙鑰匙住房單位最早起源于1986年的新加坡建屋發(fā)展局(HDB)的概念。

當時政府有意推動多代家庭生活在同一個屋檐下歼秽。這類雙鑰匙單位一般是四房或五房概念应役，但設計成擁有一個母單元加一個子單元(套間公寓)，由一堵墻和一扇門將兩個單位隔開燥筷。

不過箩祥，這類雙鑰匙組屋單位在推出不久后，就因為需求低而很快就被HDB叫停肆氓。

“雙鑰匙房”在新加坡

1.星獅地產公司(Frasers Centrepoint Homes)最早將這個概念引入私人房地產項目中（商品房）袍祖，它在2009年2月推出的新項目水之軒(Caspian)提出來。

2.因為雙鑰匙單位后來越來越受歡迎谢揪，隨后EC和CONDO都陸續(xù)推出Dual Key 單位蕉陋。

順帶把新加坡的房產類型也一并介紹下

在新加坡,房屋建筑類型主要有以下三種類型（前兩者為住宅）：

政府組屋/私人房產/商業(yè)房產

a.政府組屋大致分類

HDB flats

相當于國內的經濟適用房。在新加坡有超過80% 的居民居住在組屋里拨扶，關于購買資格和條件凳鬓，詳見http://www.yan.sg/hdbdexiaobaiwendatie2/

DBSS（Design, Build and Sell Scheme）

Basically, the design, building and selling are done by private developers and agencies. When the project is done, it is handed over to HDB to manage the development.

類似國內的代建項目。

EC(Executive Condominium)

執(zhí)行共管公寓患民，是新加坡政府推出的一種介于組屋與公寓之間的物業(yè)品種缩举，旨在幫助處于夾心層的新加坡家庭以遠低于市場價(市場價的70-80%)的價格擁有公寓。

b.私人房產Condo

Condo即為分戶式產權公寓酒奶。CONDOMINIUMS的最大特征在于它是一個集合的社區(qū)蚁孔，有著完善的生活配套和休閑設施。包括俱樂部惋嚎、操場杠氢、健身房、游泳池另伍、網球場和燒烤臺等在內鼻百。

c.商業(yè)房產

包括辦公樓绞旅、店鋪、工業(yè)廠房等

新加坡房屋的產權有3種温艇，分別是99年因悲、999年、終身地契勺爱。

其中帶土地的獨立式洋房晃琳、半獨立式洋房和排屋只有成為新加坡公民才可以購買，但是圣淘沙島的別墅及排屋外國人可以購買琐鲁。

3.數據表明卫旱，2011年至2014年首兩個月期間推出的大型私宅項目共有74個。當中围段，多達35個私宅和EC項目擁有雙鑰匙單位顾翼。它們總共擁有1976個雙鑰匙單位，其中931個單位屬于私宅項目奈泪、1045個單位屬于EC項目适贸。

”雙鑰匙房“的優(yōu)勢

1.功能多變，滿足家庭的不同需求

a.成年孩子和父母一起住涝桅。

父母放心拜姿，孩子更自由。

父母避免不了要嘮叨苹支，但是孩子大了砾隅，總是會有自己的主見，那么“出家”不離家也算是個不錯的選擇债蜜。

b. 年輕夫妻和父母一起住晴埂。

既保證了各自的隱私，又能合家歡樂寻定。特別是在一線城市儒洛。老人幫子女帶孩子的現(xiàn)象還是很普遍的。但是對年輕人的生活方式又不能認同狼速，那就眼不見為凈吧琅锻。

c.自住一套，出租一套向胡。

既緩解還款壓力恼蓬，又能解決居住問題。

d.一套自住僵芹，另一套做為工作室处硬。

在“萬眾創(chuàng)業(yè)”的時代，家里有個工作室會方便不少拇派。生活和工作合理的配置荷辕，適當的分離是很有必要的凿跳。

2.規(guī)避政策限制

在新加坡

雙鑰匙私宅單位無須支付額外稅務，節(jié)省買家支付額外買方印花稅（ABSD）疮方，最少7％起控嗜。發(fā)展商看準這類“買一分二”甚至“買一分三”的房產對投資者的吸引力，過去一年開始推出面積更小骡显、更容易出租的單位〗福現(xiàn)在新加坡房產發(fā)展商為了吸引房產投資者，甚至推出“三鑰匙單位”的私宅項目蟆盐。

目前承边，國內很多的城市都實行了貸款收緊和限購等政策遭殉，很多手上有閑錢石挂，希望投資樓市的中產人士也只有望“房”興嘆了。而雙鑰匙能很好的作為投資的補充险污。

“雙鑰匙房”的劣勢

1.套內使用面積不足痹愚，功能過于緊湊

因為總價控制，想用一套的面積做出2套房蛔糯，扣除公用的門廳等拯腮，實際使用面積比較小，違背了三代同堂大家庭一起居住的意義蚁飒，也不利于單身人士長期租住动壤。

2.單價普遍較高

高于普通住宅價格大約10~15%左右。

3.投資有風險淮逻，入手需謹慎

投資加自住的人士琼懊，需要留意租賃市場價格的起伏。如果利率上調或者房屋供應量大量增加爬早，租金可能不足以償還房貸哼丈，房貸壓力增加。

4.對區(qū)位有要求

由于租客群的局限性筛严，地點和優(yōu)越和便利性也是“雙鑰匙房”要特別注意的醉旦。

”雙鑰匙房”在私宅中的形態(tài)呈現(xiàn)

1.秉承幾代同堂，共處一套房的設計

2.比較“投機”的將原來的一梯四戶桨啃，通過陽臺聯(lián)系變成了“雙鑰匙房”车胡。很是中國特色

3.滬上首個雙鑰匙房項目為融創(chuàng)·香溢天地，投資的意味很濃照瘾。

“雙鑰匙房“在國內的前景預測

目前雖然有萬科匈棘、融創(chuàng)等企業(yè)也在試水類似產品，但是市場對這樣產品的反應不一网杆。再加上國內各城市調控政策不一羹饰，也降低了開發(fā)商對此類產品推動的熱情伊滋。

目前在大城市，年輕已婚子女和老人住在一起的意愿并不是很強烈队秩。最希望是一碗湯的距離笑旺，而非每天和MORNING CALL般的打擾。

雖然自住市場的前景不明馍资，但隨著“被教育“程度和大城市老齡化程度的提高筒主，市場總會有一定比例的類似產品。

而在投資租賃市場鸟蟹，“雙鑰匙”產品的靈活性等特點還是存在一定優(yōu)勢的乌妙。對于減少空置率和提高單位租金的作用明顯。

結束語

一個理想化的產品建钥，在物欲橫流的社會藤韵，自住屬性幾乎蕩然無存，而投資屬性陡然增加熊经，可悲又可嘆泽艘！這和國內的商品房市場，住宅的“境遇”如出一轍镐依∑ヤ蹋可能這就是時代造就一切吧。

但如果能將“雙鑰匙房“的概念運用到長租公寓里槐壳，解決年輕人租房難的問題然低，也不失為一劑“良方”吧！