文：蔡壘磊

寫(xiě)了太多比特幣脚作，房哥房姐們不干了，紛紛讓我再寫(xiě)寫(xiě)房子缔刹。從目前的數(shù)據(jù)看球涛，大城市似乎出現(xiàn)了一些交易量的回升，但屬于以價(jià)換量校镐，價(jià)格并沒(méi)有起來(lái)亿扁。然而在這個(gè)十字路口，很多人又迷茫了鸟廓，因?yàn)橹車春梅績(jī)r(jià)的人多了起來(lái)从祝，于是有房的開(kāi)始猶豫該不該賣襟己，無(wú)房的又開(kāi)始焦慮是不是會(huì)上不了車？

《繁花》里的強(qiáng)慕杰為了把阿寶趕出局牍陌，用了一招“扶老太太下樓梯”擎浴，什么意思呢？讓股價(jià)下跌毒涧，然后在低位收籌碼贮预，用價(jià)格下跌來(lái)打爆高杠桿，同時(shí)保證自己手里的現(xiàn)貨籌碼變多契讲，掌握未來(lái)的主動(dòng)權(quán)仿吞。

樓市也是一樣，只不過(guò)執(zhí)行的主體不是強(qiáng)慕杰捡偏，而是政府唤冈。中國(guó)這20幾年樓市的黃金時(shí)代已經(jīng)確定落幕，由于太過(guò)于瘋狂霹琼，供需嚴(yán)重錯(cuò)配务傲，過(guò)度建設(shè)，導(dǎo)致繁華過(guò)后枣申，留下龍頭房企們巨大的窟窿售葡，和地方政府一地的爛攤子。眼見(jiàn)著賣地的財(cái)政收入已經(jīng)無(wú)以為繼忠藤，國(guó)家必然要徹底轉(zhuǎn)型在房地產(chǎn)里拿錢的模式挟伙，從一次性收入要逐漸過(guò)渡到持續(xù)性收入——這也是全世界幾乎所有發(fā)達(dá)國(guó)家都必然要走的路。

之前國(guó)家恨不得把手里的免費(fèi)東西都扔出去換錢模孩，但現(xiàn)在錢花完了怎么辦尖阔？這些東西現(xiàn)在價(jià)格太高，自己手里的籌碼又少榨咐，所以需要兩步介却，第一步是大量開(kāi)發(fā)增量，建優(yōu)質(zhì)保障房块茁，人才房齿坷；第二步就是打爆高杠桿，讓這幫在高位上了高杠桿的老百姓数焊，把帶血的籌碼吐出來(lái)永淌，然后自己在低位接——你看政府出的公告，是5折接佩耳，不是高位5折遂蛀，是當(dāng)前價(jià)再打5折。

這樣一推一拉干厚，國(guó)家手里的籌碼就會(huì)迅速變多李滴，未來(lái)大城市就能容納更多的人口螃宙，而房東從老百姓變成了國(guó)家，國(guó)家就能既收房產(chǎn)稅悬嗓，又能收租污呼，將房地產(chǎn)的收入形式平穩(wěn)過(guò)渡——未來(lái)經(jīng)濟(jì)如果轉(zhuǎn)好，由于手里的低價(jià)籌碼足夠多包竹，沒(méi)準(zhǔn)還能繼續(xù)又賣地又賣房燕酷，再收割兩道，只要出個(gè)政策周瞎，變更一下某些房子的性質(zhì)和玩法就可以了苗缩。

但在這個(gè)收籌的過(guò)程中，國(guó)家畢竟不是強(qiáng)慕杰声诸，是需要考慮老百姓的承受能力的酱讶，一下子打爆所有杠桿，不僅老百姓受不了彼乌，銀行也受不了泻肯，國(guó)家自己也受不了，所以才需要“扶老奶奶下樓梯”慰照。即房?jī)r(jià)每下行一格樓梯灶挟，如果政策效果消失了，沒(méi)量了毒租，又變死水一潭了稚铣，國(guó)家就會(huì)擠點(diǎn)政策利好出來(lái)，讓一部分人再看到希望墅垮，然后接盤(pán)惕医，換人站崗——換人站崗的目的，就是不讓80%的下跌雷炸死在同一個(gè)人身上算色，每個(gè)人扛?jìng)€(gè)20%抬伺，換個(gè)三四批人，目的就達(dá)到了灾梦。

所以網(wǎng)絡(luò)上必然每隔一段時(shí)間沛简，就會(huì)有一些人認(rèn)為“房?jī)r(jià)就快回暖了”，這是可預(yù)見(jiàn)的斥废。但你有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，雖然這種情緒始終在给郊，但價(jià)格越來(lái)越低了牡肉？就是這個(gè)原因——國(guó)家在慢慢做左側(cè)交易。

我們的房?jī)r(jià)目前還不具備任何回暖的條件淆九，要回暖统锤，首先國(guó)家手里的籌碼要夠毛俏，這是外因，目前國(guó)家還不準(zhǔn)備做右側(cè)交易饲窿，必須等到國(guó)家手里的籌碼收到預(yù)期的一半以上煌寇，它才有抬升的動(dòng)機(jī)，否則本次改革就失敗了逾雄；其次房?jī)r(jià)跌幅要更快地跑贏租金阀溶，這是內(nèi)因的外在表現(xiàn)形式。現(xiàn)在是房?jī)r(jià)跌租金也跌鸦泳，但房?jī)r(jià)跌得還不夠快银锻，導(dǎo)致投資房地產(chǎn)的吸引力還不夠——當(dāng)然，如果你的投資本金一直下跌做鹰，那么租金再高也是沒(méi)有吸引力的击纬。所以購(gòu)房的時(shí)機(jī)是什么？房?jī)r(jià)止跌钾麸，雖然沒(méi)漲更振，但租金大幅上漲，這個(gè)時(shí)候才可以看一眼房地產(chǎn)是否值得投資了饭尝，因?yàn)檫@是房?jī)r(jià)真正準(zhǔn)備好反轉(zhuǎn)的其中一個(gè)信號(hào)肯腕，而現(xiàn)在絕大多數(shù)的房子都還不具備漲租條件。

那什么內(nèi)因會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)和房租如此表現(xiàn)呢芋肠？當(dāng)然是大量的人重新涌入大城市乎芳，而它的基礎(chǔ)，就必須是大城市有金子可撿——你能想象在如今企業(yè)大量倒閉的現(xiàn)狀下有什么金子可撿嗎帖池？它一定是要中國(guó)經(jīng)濟(jì)找到新的增長(zhǎng)引擎奈惑，有一個(gè)全民瘋狂參與的產(chǎn)業(yè)，能夠迅速造富一大批人睡汹，才有這種財(cái)富吸引力肴甸，讓一大批新企業(yè)開(kāi)張，一大批新人力重新去大城市淘金囚巴，然后這個(gè)內(nèi)因就在房地產(chǎn)上表現(xiàn)為房租飆升原在，然后持有房地產(chǎn)的回報(bào)率開(kāi)始變得有吸引力，然后才能開(kāi)始新一輪的房?jī)r(jià)和房租的左腳踩右腳彤叉。

不要去看政策庶柿，這種短期影響沒(méi)有任何意義，基本盤(pán)呢秽浇？基本盤(pán)都不存在浮庐，政策就必然只是一個(gè)陷阱，騙騙無(wú)知的人去接盤(pán)站崗柬焕，替社會(huì)扛雷罷了审残。

所以這一波洗盤(pán)你以為只是單純的財(cái)富洗盤(pán)嗎梭域？本質(zhì)是認(rèn)知的洗盤(pán)。就是有那么一批人搅轿，他們之前通過(guò)房子暴富了病涨，但他們也不知道為什么就富了，于是就路徑依賴璧坟，賺到錢就加房子既穆，加了房子又賺錢了，于是更篤定了沸柔，什么買房子就是成為城市的股東循衰，嫌賺得不夠快，又開(kāi)杠桿加褐澎，以為這是中國(guó)最快的致富方式会钝，比上班和做生意來(lái)錢快多了——最后他們的財(cái)富就會(huì)從哪兒來(lái)回哪兒去。因?yàn)榧热皇浅鞘械墓蓶|工三，那城市衰退迁酸，股東當(dāng)然也得承擔(dān)對(duì)應(yīng)的虧損，這很公平俭正，可他們卻從來(lái)沒(méi)想過(guò)城市還能衰退——這個(gè)過(guò)程既是洗掉財(cái)富奸鬓，也是洗掉認(rèn)知。

總有人說(shuō)認(rèn)知沒(méi)有用掸读，當(dāng)你的認(rèn)知配不上財(cái)富的時(shí)候串远，你就知道有沒(méi)有用了。

（完）

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我是蔡壘磊儿惫，感謝你的閱讀澡罚。