前情回顧：科技板塊新荤、消費板塊的優(yōu)勢和風(fēng)險
本課要點：曾經(jīng)創(chuàng)造了巨大財富神話的房地產(chǎn)板塊
房地產(chǎn)指數(shù)走勢圖揽趾，是一個非常明顯的倒V，從2005年開始一路上漲苛骨，上漲期長達(dá)10年篱瞎，一直到2015年達(dá)到高點苟呐，這是房地產(chǎn)的黃金十年。之后市場開始震蕩下跌俐筋，下跌幅度接近40%牵素。房地產(chǎn)成為了昨天的行業(yè)。
投資圈的共識：即便房地產(chǎn)板塊有反彈澄者，也不太可能再出現(xiàn)之前的黃金十年笆呆。
房地產(chǎn)在中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的最快的2000到2015年，是非常重要的經(jīng)濟引擎粱挡；2015年后互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)赠幕、新能源等一系列的新經(jīng)濟增長引擎出現(xiàn)了，房地產(chǎn)狂飆突進(jìn)的發(fā)展期就進(jìn)入了衰減期询筏。
結(jié)合行業(yè)分析框架榕堰，拆解房地產(chǎn)為什么是昨天的行業(yè)：
1-發(fā)展空間，即未來增速~中國城鎮(zhèn)化建設(shè)速度放緩嫌套，大拆大建的房地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)過去逆屡。中國城鎮(zhèn)化率已達(dá)64%，距離增速放緩的70%踱讨，所剩不多魏蔗。
~房地產(chǎn)行業(yè)未來可能繼續(xù)往前走，應(yīng)該也是內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整和修整痹筛。
2-政府政策和政府支持
~房地產(chǎn)進(jìn)入成熟期莺治，受到政策調(diào)控越來越嚴(yán)格。
~2016年底中央經(jīng)濟工作會議上首次提出房住不炒味混，2020年又補了一拳产雹，提出了融資限制，即三條紅線翁锡。
~2021年6月著名房地產(chǎn)開發(fā)商潘石屹用40億美元價格出售了幾乎全部房地產(chǎn)身家蔓挖，被普遍認(rèn)為是房地產(chǎn)開發(fā)商時代結(jié)束的標(biāo)志性事件。
3-上下游議價能力
~好行業(yè)對上下游有比較強的討價還價的能力馆衔，意味著行業(yè)中有某些寡頭瘟判，市場份額大。
~房地產(chǎn)缺少寡頭角溃，龍頭在這個市場中占有的份額比較小拷获，所以缺少吸引力。例如萬科已經(jīng)是龍頭老大了减细，但2020年在市場份額只占4%匆瓜。說明行業(yè)沒有形成壟斷。
4-有無核心競爭力，有無護(hù)城河
~過去很多年房地產(chǎn)拼的是能夠拿到土地驮吱，能夠跟金融機構(gòu)貸到款茧妒，加杠桿，這是核心能力左冬。
~隨著政策的規(guī)范桐筏，這種能力也就不稱為能力了。之前的玩法都要推翻掉拇砰。
房地產(chǎn)行業(yè)是我們所謂“昨天的行業(yè)”梅忌，雖然短期可能會有一些超跌反彈的機會，但長期終究是向下的除破。
如果還想?yún)⑴c這個板塊牧氮，可以考慮換一個思路：
~考慮另一個品種叫REITS：不動產(chǎn)投資信托基金。
~類似投了一個固定收益類產(chǎn)品瑰枫，年化4%-10%分紅蹋笼。
~一旦買了公募的REITES就相當(dāng)于間接成為了這些基礎(chǔ)設(shè)施的房東。
~國內(nèi)第一批REITES是2021年5月上市的躁垛，規(guī)定每年至少強制分紅一次，項目產(chǎn)生的收益即租金圾笨，至少90%拿來分紅教馆。分紅型產(chǎn)品不適合低買高賣，適合拿著不動擂达，作為銀行理財?shù)奶娲a(chǎn)品土铺。
今日作業(yè)，查詢?nèi)A夏幸福的股價走勢板鬓，看看這個股票的拐點最高點是哪一年悲敷。
20210820
