你好究恤，歡迎來到香帥的北大金融學(xué)課。我是北京大學(xué)的徐遠教授后德，應(yīng)香帥的邀請部宿，本周我給大家講一個房地產(chǎn)的專題課。

　　昨天瓢湃，我給你講了剛需買房的事理张，今天我接著給你講改善買房的事。

　　改善的兩層含義：改善居住條件绵患，改善財務(wù)狀況

　　說起改善買房雾叭，很多人會簡單地以為，不就是買一個大一點的房子落蝙，或者是學(xué)區(qū)好一點的房子织狐，改善居住嗎？如果你這么想筏勒，就只對了一半移迫。

　　改善買房的事，除了改善居住管行，更重要的是厨埋，改善你的財富狀況。

　　怎么說呢捐顷？你看荡陷，房地產(chǎn)作為一種非常重要的資產(chǎn)，在家庭財產(chǎn)中占有絕對的比重套菜，這時候亲善，你不僅要考慮它改善居住這個屬性，更應(yīng)該考慮它改善你家庭財富這個重要的屬性逗柴。

　　你看蛹头，過去十幾年，但凡買了幾套房子的人戏溺，家庭的財產(chǎn)狀況都得到了大幅的改善渣蜗。

　　現(xiàn)實當(dāng)中，還有少數(shù)人旷祸，只看到買房的負擔(dān)耕拷，而沒有看到房產(chǎn)的資產(chǎn)價值，那也是不對的托享。買房早期是有負擔(dān)骚烧，有首付浸赫，有月供的壓力≡甙恚可是沒過幾年既峡，這個房屋的租金就會超過你的月供，這時候你都不需要額外地付月供了碧查，這個房子就是你純粹的凈資產(chǎn)了运敢。所以，改善買房改善的不僅是居住忠售，更重要的是改善你的財富狀況传惠。

　　好，到現(xiàn)在你已經(jīng)完全理解了改善買房的兩層含義稻扬。這個時候卦方，你可能有幾個問題急需回答。

　　第一個問題泰佳，現(xiàn)在買改善房晚不晚愿汰，還能不能進一步改善財富狀況？

　　第二乐纸，買房和其它投資工具比，比如股票摇予、債券汽绢、理財，哪個工具更好侧戴，更能夠改善財務(wù)狀況宁昭？

　　第三，決定買的話酗宋，這個首付和月供應(yīng)該如何安排积仗？下面，我就依次給你回答這三個問題蜕猫。

　　結(jié)論一：現(xiàn)在買房不晚寂曹，還會進一步改善你的財富狀況

　　我給你三條理由：

　　第一條理由，房價的長期趨勢是上漲的回右，這是各國的普遍現(xiàn)象隆圆。根據(jù)統(tǒng)計，從1946年到2016年這70年間翔烁，全球14個主要發(fā)達經(jīng)濟體的房價渺氧，累計上漲了90多倍〉乓伲扣除物價水平之后侣背，還漲了4倍多白华，所以房地產(chǎn)保值增值的屬性是實至名歸的。

　　到這里贩耐，你可能會有疑惑弧腥，房價上漲了這么多，可是在你的印象里憔杨，到處都是泡沫啊鸟赫，危機啊，那么這個數(shù)字是不是搞錯了呀消别？其實抛蚤，不是的，這個數(shù)字沒有錯寻狂，但是我們?nèi)祟悓τ诂F(xiàn)象的關(guān)注是有選擇性的岁经。

　　我給你舉個例子，很多人都知道蛇券，2007年美國的房地產(chǎn)泡沫缀壤，可是很少有人知道現(xiàn)在的美國房價已經(jīng)超過2007年的房價高點了。這是為什么呢纠亚？是因為泡沫和危機會引起很大的動蕩塘慕、很多的關(guān)注，媒體都會反復(fù)地報道蒂胞，給大家留下很深刻的印象图呢，這樣大家腦海里就形成了泡沫危機會經(jīng)常發(fā)生的印象。

　　但是現(xiàn)實當(dāng)中骗随，泡沫和危機是偶爾的蛤织，緩慢的上漲才是常態(tài)。由于持續(xù)的時間長鸿染，房價上漲得反而已經(jīng)很多了指蚜。

　　剛才是第一條理由，房價的長期趨勢是上漲的涨椒。

　　第二條理由摊鸡，就是我國的發(fā)展所處階段還很低，經(jīng)濟增長和房價上漲還有很大的空間丢烘。

　　昨天我和你說過柱宦，目前我國的收入水平只有美國的1/7，只相當(dāng)于日本上世紀70年代的水平播瞳，或者韓國上世紀80年代的水平掸刊，上漲的空間還很大。而且赢乓，昨天我已經(jīng)告訴你了忧侧，經(jīng)濟增長是房價上漲的根本因素石窑，世界范圍內(nèi)的經(jīng)驗已經(jīng)證明了這一點。

　　我國目前的情況是什么樣的呢蚓炬？我國目前的情況是松逊，經(jīng)濟增長還在持續(xù)，城市化遠遠沒有完成肯夏，人口基數(shù)還很大经宏，老齡化還剛剛開始，那么經(jīng)濟增長紅利驯击、城市化紅利烁兰、人口基數(shù)紅利這三大紅利就共同構(gòu)成了我國房價上漲的堅實的基本面。所以徊都，在可以預(yù)見的將來沪斟，中國經(jīng)濟的增長潛力仍是支持房價上漲的一個根本因素。

　　第三條理由暇矫，就是全球范圍內(nèi)的資產(chǎn)荒主之。

　　二戰(zhàn)以來，全球經(jīng)歷了長期的經(jīng)濟繁榮和和平穩(wěn)定李根，在這段時間里槽奕，全球積累了大量的財富，這些財富都是要尋找投資渠道的房轿∈非蹋可是，投資的機會就這么多冀续，可買的資產(chǎn)越來越少，怎么辦呢必峰？房地產(chǎn)作為穩(wěn)定的安全資產(chǎn)就越來越受到追捧洪唐，資產(chǎn)荒也是支持房地產(chǎn)持續(xù)繁榮的一個根本原因。在未來吼蚁，只要不發(fā)生大規(guī)模的動亂凭需，大城市的房子作為安全資產(chǎn)，還是還會繼續(xù)受到追捧肝匆。

　　好粒蜈，現(xiàn)在你已經(jīng)明白了，從國際房價上漲的經(jīng)驗旗国，我國的經(jīng)濟發(fā)展階段枯怖，和全球范圍內(nèi)的資產(chǎn)荒這三個角度來看，我國的房產(chǎn)依然是可以配置的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)能曾，仍然可以幫助你改善家庭財富狀況度硝。

　　結(jié)論二：改善房回報率高于股票等理財方式

　　那么下一個問題來了肿轨，房子能夠改善財務(wù)狀況，股權(quán)蕊程、債券也能改善財務(wù)狀況椒袍，哪一種投資工具更好呢？這個答案很清楚藻茂，房子和股票驹暑、債券比，不僅收益率高辨赐，而且安全穩(wěn)定优俘，適合長期配置。

　　我們先來看一點數(shù)據(jù)肖油。從2003年開始兼吓，到2017年這14年時間里，房價漲了差不多10倍森枪，如果你首付30%视搏，也就是用了3倍多的杠桿的話，房子就漲了30多倍县袱。房子的收益率是遠遠超過股票的浑娜，如果你買股票的話，股票的收益率式散，像上證指數(shù)筋遭、深圳指數(shù)、中小板指暴拄，它們的收益率大概在5漓滔、6倍這個樣子。所以乖篷，房子收益率是股票的5倍以上响驴。如果你買了理財產(chǎn)品，或者是債券撕蔼，它們的收益率就更低了豁鲤，大概只有1倍。

　　而且更重要的是鲸沮，房子不僅收益率高琳骡，而且安全、穩(wěn)定讼溺。你買股票的話楣号，可能買到了騰訊，也可能買到了中石油，它們很多時候是會賠錢的竖席。你可能也聽說了耘纱，在我國股票市場，很多散戶其實是不掙錢的毕荐。

　　展望未來的話束析，我國的經(jīng)濟增長和城市化還有很大的空間，只要這個經(jīng)濟持續(xù)增長憎亚，房產(chǎn)的投資價值還會持續(xù)顯現(xiàn)员寇。

　　實用方法論：購買改善房，應(yīng)該如何安排首付和貸款第美？

　　剛才說了購買改善房的好處蝶锋。那么已經(jīng)決定買之后，應(yīng)該怎么買呢什往？這就有一個合理安排支付扳缕，合理安排貸款的問題。

　　這里别威，有幾個基本的原則是你需要注意的躯舔。

　　第一，就是要盡量少付首付省古，多用貸款粥庄。一般情況下，付一個允許范圍內(nèi)的最低首付就可以了豺妓，這樣的安排可以減輕你早期的支付壓力惜互，而且還可以幫助你對抗未來的通脹。

　　比如說通脹高的話琳拭，10年后付的100萬只相當(dāng)于現(xiàn)在的50萬训堆，這樣子，你一下子就省了50萬白嘁。

　　第二蔫慧，不僅要多用貸款，而且貸款的期限要盡量長权薯，這樣也是可以幫助你減輕近期的支付壓力，而且可以幫助你對抗通脹睡扬。簡單說盟蚣，就是要把支付盡量往后推遲。

　　第三卖怜，貸款的時候要盡量使用公積金貸款屎开。為什么呢？因為公積金貸款的利率低马靠，可以減少你的月供奄抽。比如說現(xiàn)在每100萬20年期的貸款蔼两，公積金貸款的月供可以少1000多塊。如果你還有住房公積金逞度，一定不要忘了拿出來使用额划，因為這個公積金不好用，如果你不買房的話就只能躺在賬上档泽，變成了紙面財富俊戳。

　　今日概要：

　　1. 改善型住房，不僅僅是改善居住條件馆匿，更重要的是改善家庭的財富狀況抑胎；

　　2. 綜合考慮我國的經(jīng)濟增長，城市化水平和人口基數(shù)這三大紅利渐北，未來我國的改善型住房還可以繼續(xù)幫助改善我們的財富狀況阿逃；

　　3. 房產(chǎn)收益率高，安全赃蛛，易于投資恃锉，是比股票和債券更好的投資工具，適合長期配置焊虏；

　　4. 還有一個小提示淡喜，你購買改善型住房的時候，一定要盡量使用公積金貸款和長期貸款诵闭，減少支付壓力炼团，對抗通貨膨脹。