財務(wù)杠桿
房地產(chǎn)開發(fā)因為投資額巨大,開發(fā)周期長.全使用自有資金難達(dá)到目的.故使用抵押貸款與財務(wù)杠桿為一個手段.這部分計算比較多,需要配合書本理解,這里只將重點羅列出來
抵押貸款常用計算
抵押常數(shù)(M)
意義上為每1元貸款償還額
按年"M="? ("r" ("1+r" )^"n" )/(("1+r" )^"n"? "-1" )
按月"M="? ( "r" ?"12"? 〖"(1+r)" 〗^"n×12" )/(("1+"? "r" ?"12" )^"n×12"? "-1" )
r為年利率,n為貸款年數(shù)
利率一定時貸款期限越長,抵押常數(shù)越低
抵押貸款還本付息額(A)
常見固定利率下普遍采用等額還本付息法(本息均攤法)
A=PM
P為貸款額度
例子:年利率12%,期限30年貸款額度90000元
M=0.010286
A=90000*0.010286=925.74(每月需還款)
抵押貸款余額(P_餘^ )
由前面還本付息額A=PM→P=A/M=A (〖(1+r?12)〗^((n-t)×12)-1)/〖r?12(1+r?12)〗^((n-t)×12)
其中t為第幾年
抵押貸款余額也等于還款付息額乘以年金現(xiàn)值因素
本息分期償付的計算
步驟如下
求M抵押常數(shù)(已知年限,利率,貸款額度)
求A每月付款額,乘12算出年付款額.(已知抵押常數(shù)與貸款額度)
求某年(月)余額(已知月付款額)
某年(月)還本金=上一年(月)余額-該年(月)余額
某年(月)利息=每年(月)付款額-該年(月)償還金
最后附上貸款前需要注意事項
1. 了解銀行還款計劃對自己的優(yōu)劣面
2. 了解銀行擁有的權(quán)力
3. 注意銀行利走勢
4. 了解貸款手續(xù)
5. 多比對了解不同融資渠道
每天持續(xù)學(xué)習(xí)新知識
參考書籍:劉秋燕.房地產(chǎn)投資分析.東北財金大學(xué)出版社
