前段時間上海舉辦的中國經(jīng)濟季度觀察，參與的嘉賓有中歐國際工商學(xué)院教授盛松成脏榆、中國宏觀經(jīng)濟研究院研究員張燕生趁蕊、中金公司首席經(jīng)濟學(xué)家彭文生、興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家魯政委卒废，廈門大學(xué)教授参袱、中國城市規(guī)劃學(xué)會副理事長趙燕菁等。
其中廈門大學(xué)教授、中國城市規(guī)劃學(xué)會副理事長趙燕菁有部分關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容，岳老師跟大家分享一下。
趙燕菁：現(xiàn)在面臨的問題是如何擴大總量的總消費。中國的經(jīng)濟到底是需求端約束還是供給端約束泌辫，取決于資產(chǎn)負(fù)債表到底是哪端長殿遂、哪端短恩静。按宏觀的資產(chǎn)負(fù)債表，應(yīng)該兩端相等幸乒，即生產(chǎn)的東西一定要有足夠的貨幣支持。如果貨幣減少杆查，資產(chǎn)端一定要減劑客峭、通縮洲劣。
而我國目前宏觀經(jīng)濟問題主要是債務(wù)端迅速減少二跋，但生產(chǎn)的東西很多铺遂，最后消費就消失了粮坞。債務(wù)端是由權(quán)益和負(fù)債兩項組成筝闹，權(quán)益中包括股票、債券、房地產(chǎn)等高流動性資產(chǎn)。用這些高流動性資產(chǎn)做抵押，銀行就能把錢生產(chǎn)出來。
銀行就是生產(chǎn)錢的企業(yè)砾嫉，只有銀行是消費部門舶沿，其它都是供給部門。銀行根據(jù)你抵押的權(quán)益放出多少貨幣苫耸，你就能消費多少叙身。現(xiàn)在我國資產(chǎn)負(fù)債表生產(chǎn)端基本沒有變化泣侮，主要是權(quán)益端绰疤，而權(quán)益端最大的問題在于房地產(chǎn)敛劝。
在銀行貸款中转捕，將不動產(chǎn)作為抵押物的占比非常大醉途，超過百分之七八十劲够，這類貸款不光是直接給房地產(chǎn)、居民的汹胃，還包括給開發(fā)商赁濒、政府的。房地產(chǎn)占中國債務(wù)端比重太大鸿摇，這是中國與其它經(jīng)濟體最大的不同吨凑。
我國債務(wù)端最核心的就是房地產(chǎn)名眉，這一點遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過包括美國在內(nèi)的世界各個國家陌粹。但房地產(chǎn)被打壓下去了，近400多萬億的資產(chǎn)沒有流動性仆救，銀行里全處于抵押狀態(tài)丑蛤，所有人都在拋，但沒人接汗侵。沒有流動性幸缕，拿什么去銀行抵押貸款群发？我們的信用就沒了，錢貸不出來发乔，消費就沒了熟妓。
債務(wù)端只要減少，資產(chǎn)端就一定要內(nèi)卷栏尚，所有的勞動力起愈、生產(chǎn)者價格都要下降，否則根本賣不出去抵栈，只有這樣告材，兩端才能實現(xiàn)平衡。所以在目前的宏觀經(jīng)濟狀態(tài)下古劲，出路只有一個：盡最大能力去擴大債務(wù)端斥赋。
對此，可以從三個方面考慮：首先是股票市場产艾。原本我的個人印象是疤剑，股票市場上漲，消費一定會上漲闷堡，但這是一個慢變量隘膘，股票上漲不會立即就有消費。
9月末我國的股票市場突然有個小爆發(fā)杠览，效果也幾乎是立竿見影弯菊，國慶那幾天“嘩一下”消費就上去了。所以股票市場是快變量踱阿，這一項就可以拉動消費管钳。因此，政府應(yīng)該通過這一渠道软舌，向市場大量釋放流動性才漆，釋放的流動性至少要抵消掉房地產(chǎn)減少的貸款。
市場一下這么振奮佛点，說明這藥靈醇滥。這時千萬不要說“虛擬經(jīng)濟”“泡沫”等等，只要消費上去超营，經(jīng)濟的基本面就會好轉(zhuǎn)鸳玩。經(jīng)濟的基本面是利潤，只要利潤一上去演闭，它的市盈率就有支撐了不跟。
中國的股票市場是被嚴(yán)重低估的。我認(rèn)為船响，第一躬拢，要放心大膽地進入股票市場。第二见间，不要怕套現(xiàn)聊闯，為什么要制止老百姓、企業(yè)套現(xiàn)米诉？套現(xiàn)就是現(xiàn)金流入市場菱蔬，他們拿了現(xiàn)金，不會又存到銀行去史侣，肯定會消費或者投資拴泌。
而所有的投資，背面是另一個人的消費惊橱，這時候市場一下就會活躍起來蚪腐。經(jīng)濟非常危急、怎么往市場發(fā)錢都來不及的情況下税朴，股票市場和資本市場見效會非郴丶荆快。
其次是債務(wù)市場正林。中央可以把地方政府的債接過來泡一，變成長期債。地方政府的資產(chǎn)不是沒有價值觅廓，只是回收期太長鼻忠。例如，這一資產(chǎn)有100年的壽命杈绸，但讓地方政府10年就要還債帖蔓，并且利息還很高，其實地方政府還有90年的錢沒收蝇棉。
要確保市場的債不收縮讨阻，要把錢留在市場上，不能讓錢回到銀行篡殷，銀行里有上百萬億钝吮，政府把這些錢借出來，投入到市場板辽。
最后奇瘦，一定要盡量恢復(fù)房地產(chǎn)市場的流動性。因為這個市場規(guī)模非常大劲弦，只要它不漲耳标，其它都沒戲。房地產(chǎn)的目標(biāo)不是賣更多的房子邑跪、賣更多的地次坡，而是要讓它的價格上漲呼猪、流動起來。
趙燕菁的觀點強調(diào)通過房價上漲來維持債務(wù)和信貸的擴張砸琅，從而促進消費和經(jīng)濟增長宋距。但這種做法可能會引發(fā)金融系統(tǒng)的不穩(wěn)定。如果房價持續(xù)上漲症脂，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫不斷增大谚赎，銀行的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險也會相應(yīng)增加。
一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整或泡沫破裂诱篷，銀行將面臨大量的不良貸款壶唤，進而引發(fā)金融系統(tǒng)的危機，對經(jīng)濟造成嚴(yán)重的沖擊棕所。日本在20世紀(jì)90年代的房地產(chǎn)泡沫破裂就是一個典型的例子闸盔，其經(jīng)濟陷入了長期的衰退。
另一方面橙凳，中國地域遼闊蕾殴，不同地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和市場需求存在較大的差異岛啸。
在一些經(jīng)濟發(fā)達(dá)钓觉、產(chǎn)業(yè)多元化的地區(qū)，房價上漲對經(jīng)濟的拉動作用可能并不明顯坚踩，甚至可能會因為高房價而導(dǎo)致人才流失和企業(yè)成本上升荡灾，對經(jīng)濟產(chǎn)生負(fù)面影響。而在一些經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)地區(qū)瞬铸，房地產(chǎn)市場的發(fā)展可能受到人口批幌、收入等因素的限制，即使房價上漲嗓节，也難以對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生有效的帶動作用荧缘。
在二手房方面，岳老師的判斷是《》拦宣；在新房方面截粗，岳老師的判斷是《深圳新房將在6個月內(nèi)售罄》。如果你有任何問題鸵隧，歡迎進岳老師的深圳樓市付費交流群或找岳老師一對一咨詢绸罗。
如果你覺得這篇文章不錯，可以給岳老師點贊豆瘫、轉(zhuǎn)發(fā)珊蟀、評論，你的支持是岳老師不斷創(chuàng)作的動力外驱！
