公寓租賃發(fā)展原因：一二線城市流動人口過多铐伴、房價(jià)過高
我國公寓租賃需求日漸旺盛撮奏，主要有兩點(diǎn)原因：
一、流動人口向一二線核心城市集聚当宴，且平均年齡低畜吊、居留時(shí)間長，有租房需求户矢。
1）假設(shè)以非戶籍人口定義流動人口玲献，我們發(fā)現(xiàn)，2005-2015年十年間梯浪，一二線核心城市流動人口比例（（常住人口- 戶籍人口）/常住人口）進(jìn)一步提升捌年，十大核心城市流動人口比例從24%升至 36%，其中挂洛，北上深流動人口比例從 34%提升至 45%礼预；
2）流動人口整體年齡偏小，2014 年平均年齡僅為 28.1歲虏劲，積蓄有限逆瑞；
3）《中國流動人口發(fā)展報(bào)告（2016）》調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，流動人口在當(dāng)?shù)氐钠骄幼r(shí)間為 56.9 個月伙单，半數(shù)流動人口有意愿繼續(xù)在流入地居住五年以上获高，其中上海、北京有長期居住意愿的比例均高于全國平均吻育，分別為67.4%念秧、62.7%。
圖 1：2005-2015 年,一二線核心城市流動人口比例提升
一二線城市房價(jià)過高布疼，已超月薪負(fù)荷摊趾，但租金相對較低币狠，租房是大多數(shù)人解決住房問題的唯一選擇。
以購買 100 平米的房屋為例砾层，根據(jù)我們測算漩绵，北上深需負(fù)擔(dān)的月供已高達(dá)平均工資的 180%，此外肛炮，廈門止吐、南京、杭州等地的月供也已接近甚至超過月薪的 100%侨糟。與此同時(shí)碍扔，這些城市的平均月租僅為月供的 58%，說明這些城市的房價(jià)已經(jīng)超過大多數(shù)工薪階層的負(fù)荷秕重，租房成為其解決住房問題的唯一選擇不同。
二、?全國租賃人口已達(dá) 1.9 億人溶耘，租賃市場規(guī)模超萬億
經(jīng)過我們的測算二拐，我國 2015 年的租賃人口規(guī)模為 1.9 億人，整體租賃市場規(guī)模為 1.14 萬億元凳兵。主要假設(shè)如下：
?1）租賃人口由流動人口及近 5 年的本科以上高校畢業(yè)生構(gòu)成卓鹿。
?2）不考慮戶籍人口中除大學(xué)生以外的租賃情況。
?3）潛在租賃人群租住私房比例為 67.3%（《中國流動人口發(fā)展報(bào)告》）留荔。
?4）人均租房面積按 20 平米計(jì)算吟孙。
?5）除一二線外城市的人均每月租金取《中國流動人口發(fā)展報(bào)告》中流動人口平均租金 367 元。?當(dāng)前全國租賃人口已達(dá) 1.9 億人聚蝶，主要由流動人口及高校畢業(yè)生構(gòu)成杰妓。
根據(jù)《中國流動人口發(fā)展報(bào) 告》數(shù)據(jù)，截止至 2015 年我們的流動人口達(dá)到 2.47 億人碘勉，其中有 67.3%選擇租住私房作為解決 居住問題的方法巷挥，這部分對應(yīng)的租賃人口為 1.66 億。
此外验靡，根據(jù)目前的大學(xué)生平均收入及大城市的房價(jià)情況倍宾，我們假設(shè)畢業(yè) 5 年內(nèi)的本科生也會將租房作為解決居住問題的方法，2015 年底的近5 年本科畢業(yè)生人數(shù)為 0.37 億人胜嗓，租房比例仍采用流動人口租住私房的比例 67.3%高职，對應(yīng)的租賃 人口數(shù)為 0.25 億人，因此我們測算當(dāng)前我國租賃人口規(guī)模合計(jì)已達(dá)到 1.9 億人辞州。
我國公寓租賃市場規(guī)模已破萬億怔锌，其中一半來自一線城市。假設(shè)公寓租賃市場全部且僅來自流動人口，根據(jù)我們測算埃元，截至 2015 年底涝涤，我國共有流動人口 2.61 億，人均月租 395 元岛杀，每年貢獻(xiàn)的 租房市場規(guī)模為 12371 億阔拳；其中，一線城市流動人口為 0.33 億类嗤，人均月租為 1462 元糊肠，對應(yīng)年租房市場規(guī)模 5815 億；一線城市租房市場規(guī)模占全國總比重的 47%土浸。
從一線城市自身結(jié)構(gòu)看罪针，租房面積占存量房屋總面積的 24%彭羹，租房在一線城市已成為常態(tài)黄伊。根據(jù)我們測算，北京派殷、上海还最、深圳住房存量面積合計(jì)為 17.4 億平方米，而目前三大城市對應(yīng)的租房規(guī)模已為 6.6 億平米毡惜，占存量住宅總面積的 38%拓轻，說明租房在一線城市已成為常態(tài)，我們認(rèn)為经伙，在一線城市土地稀缺扶叉、高知群體不斷集聚的背景下，未來一線城市房價(jià)有望進(jìn)一步提升帕膜，從而使得租房群體規(guī)模不斷擴(kuò)大枣氧。
