導讀：“房子是用來住的榔幸，不是用來炒的”，圍繞這一定位豹储，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會研究制定并于2017年2月13日發(fā)布了《證券期貨經(jīng)營機構私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)晓铆、項目》。有私募機構人士就指出，此舉措為下一步清理私募非標債權打下了基礎。

中國證券投資基金業(yè)協(xié)會研究制定并于2017年2月13日發(fā)布了《證券期貨經(jīng)營機構私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》（以下簡稱“4號文”）怜浅。有私募機構人士就指出，監(jiān)管層此舉措是為了防范監(jiān)管套利蔬崩，將私募基金管理人開展的投資房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務恶座、項目業(yè)務一并納入監(jiān)管，不僅對私募基金管理人此類業(yè)務開展的影響非常大沥阳，而且也為下一步清理私募非標債權打下了基礎跨琳。

私募面臨轉型或退出

首先，從“4號文”的規(guī)范重點來看桐罕，禁止私募產(chǎn)品通過銀行委托貸款脉让、信托計劃桂敛、受讓資產(chǎn)收（受）益權等方式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資用于支付土地出讓價款、提供無明確用途的流動資金貸款溅潜，以及直接或間接為各類機構發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利术唬。

私募產(chǎn)品進入房地產(chǎn)領域，一般就是通過包裝成類固收產(chǎn)品滚澜，并通過債權粗仓、股權投資（“明股實債”）、收益權轉讓或委托貸款等方式设捐。當然潦牛，也有一些是通過虛假貿(mào)易的方式進入。

玄甲金融（微信公眾號：玄甲資管）投研總監(jiān)衷亞成認為挡育，“雖然私募資管產(chǎn)品占房企融資比例不大，但主要集中于補充房企營運流動資金朴爬、支付土地出讓價款以及償還銀行貸款即寒，此外還有為各類機構或個人提供首付借款等，起到的‘過橋’作用顯著召噩∧刚裕”

對于私募來說，“新規(guī)對私募基金管理人此類業(yè)務開展的影響主要體現(xiàn)在：資金無法透過低成本的方式流入具有資金需求的房企具滴，從而導致私募機構管理規(guī)模的迅速下降以及營業(yè)收入的減少凹嘲，對于房地產(chǎn)開放及項目資管業(yè)務路徑依賴較大的私募公司，將使得這類公司業(yè)務處于停滯狀態(tài)构韵，進而迫使這類私募機構謀求戰(zhàn)略轉型或者退出資管行業(yè)周蹭。”衷亞成進一步說道疲恢。

基金子公司轉型做主動管理

除了對私募的影響凶朗，“4號文”對基金子公司通道業(yè)務的影響也是其中之一，在短短幾年時間里显拳，基金子公司的通道業(yè)務呈現(xiàn)爆發(fā)式增長棚愤。據(jù)有關調(diào)查了解，部分基金子公司的通道業(yè)務甚至要占到其業(yè)務總構成的八成以上杂数，其中房地產(chǎn)通道類業(yè)務更是一度備受熱捧宛畦。

隨著“4號文”的發(fā)布，私募基金管理人開展私募投資基金業(yè)務投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)揍移、項目的次和，也必須參照“4號文”執(zhí)行。對于基金子公司而言那伐，這可以說是繼《基金管理公司子公司管理規(guī)定》及《基金管理公司特定客戶資產(chǎn)管理子公司風險控制指標管理暫行規(guī)定》之后斯够，另一個壓縮基金子公司通道業(yè)務的利器囚玫。

一家基金子公司人士就表示，“對子公司通道業(yè)務而言读规，通道業(yè)務在子公司《風險控制指標管理暫行規(guī)定》出臺后抓督，就已因計提較高的風險資本實質難以開展，本次備案規(guī)范‘4號文’將在此基礎上進一步限制地產(chǎn)業(yè)務束亏×逶冢”

那么“4號文”對于基金子公司的影響究竟還有多大呢？

從目前情況來看碍遍，其實對于不少基金子公司的影響已經(jīng)較小定铜。其中一家基金公司人士就表示，“我們子公司去年很早就已經(jīng)轉型了怕敬，現(xiàn)在主要做主動管理業(yè)務揣炕，包括資產(chǎn)證券化等，通道業(yè)務早就已經(jīng)不是業(yè)務重點东跪』福”

華南另一家基金公司人士則說道，“新規(guī)對于我們的影響也不大虽填，現(xiàn)在通道業(yè)務主要就是在做存量丁恭，目前子公司整體架構還沒變，不過業(yè)務上也面臨轉型斋日，后面可能會增加一些資產(chǎn)證券化的業(yè)務牲览。對于大公司來說，人才多恶守，轉起來會比較快第献，但我們?nèi)比耍竺孓D型其實也并不容易兔港∪叮”

顯然，基金子公司的業(yè)務調(diào)整已經(jīng)刻不容緩押框，而動作比較快的大基金公司甚至已經(jīng)完成了業(yè)務轉換岔绸。值得關注的是，此次的“4號文”還明確指出證券公司橡伞、基金管理公司子公司按照規(guī)定開展的資產(chǎn)證券化業(yè)務不適用盒揉。

新規(guī)發(fā)布后即傳新的解決思路

不過更有意思的是，“4號文”剛一發(fā)布兑徘，網(wǎng)絡平臺及微信公眾號上刚盈，就已經(jīng)出現(xiàn)了各種地產(chǎn)非標融資的解決思路。比如挂脑，“成立一個投向比較寬泛的私募基金再投信托藕漱，讓信托去投欲侮。先備案再投資，穿透是托管機構來穿肋联，找相對寬松的托管”威蕉、“集團公司下屬的地產(chǎn)公司，可以放款給一般工商企業(yè)的子公司”等橄仍。

玄甲金融（微信公眾號：玄甲資管）投研總監(jiān)衷亞成就有些擔憂地說道韧涨，“從某種程度上說，證監(jiān)系統(tǒng)下的此類監(jiān)管措施是將風險“擠出”或“隱藏”在其他經(jīng)濟系統(tǒng)里面侮繁，涉及的只是風險的轉移虑粥，平添了社會經(jīng)濟活動的摩擦成本，卻未真正有效防范或消除金融系統(tǒng)性風險宪哩。既然市場上有資金愿意參與娩贷，那么監(jiān)管層不應該采取‘一刀切’的方式限制，而應通過有效的經(jīng)濟手段加以引導才是上策锁孟”蜃妫”