坑一：21層以下有房本毒费，我住22層
買到手的房丙唧，平白失了蹤
買房路上陷阱多，一不留神觅玻，就可能掉入哪個(gè)坑里想际，我們能做的就是“躲前人的坑，買自己的房”溪厘。今天的第一個(gè)坑胡本，我們就來(lái)說說小張買房的故事：
2011年冬天的一個(gè)早晨，凜冽的寒風(fēng)中畸悬，開發(fā)商王總吊著臉侧甫，額頭上直冒汗。他面前是一大片工地蹋宦，高樓已經(jīng)拔地而起闺骚，但是工地上靜悄悄的，沒有一個(gè)人影子妆档。說好了12月底之前交房僻爽，可是在凜冽的寒風(fēng)中，施工方卻不見蹤影了贾惦。這一個(gè)月來(lái)胸梆，甲方乙方一直就南墻的空鼓問題扯皮。（所謂空鼓须板，就是我們?cè)跐仓炷翂Φ倪^程中碰镜，水泥中混進(jìn)去的氣泡。這些氣泡會(huì)導(dǎo)致墻體里有一個(gè)個(gè)空洞习瑰，工程上我們叫做空鼓绪颖。）開發(fā)商的工程師認(rèn)為，嚴(yán)格按照是施工標(biāo)準(zhǔn)甜奄，這個(gè)墻必須拆了重建柠横，施工方卻不愿意窃款，他們的工程師堅(jiān)持說這些空鼓是正常的，不需要拆墻牍氛。工期臨近晨继，王總打算找律師告施工方，以此威脅施工方復(fù)工搬俊。施工方卻一走了之紊扬，把一個(gè)未完建的項(xiàng)目丟給了王總。
同事們都說小張這幾天精神好唉擂，眉眼之間的笑意藏都藏不住餐屎，一打聽才知道，原來(lái)是買的商品房要交房了玩祟。
小張?jiān)谑欣镏袑W(xué)教書啤挎，當(dāng)年和媳婦領(lǐng)證前，被丈母娘逼著買房卵凑。本來(lái)說好了是結(jié)婚后再買庆聘，丈母娘不同意，小張只好東拼西湊勺卢，同時(shí)托人此處打聽哪里有便宜房子賣伙判。剛好有個(gè)朋友推薦給小張一套如一花園的房子，頂層復(fù)式黑忱，房本面積100平米宴抚，實(shí)際上有足足200平米大。
小張兩口子趕緊去看了一下甫煞，雖然總價(jià)略微超出預(yù)算菇曲，但是這么大的面積以后可以讓兩家老人都來(lái)住，實(shí)在是超值抚吠，二話不說就交了定金常潮。老張為了給兒子湊出首付，把買的養(yǎng)老的房子賣了楷力，硬說鄉(xiāng)下環(huán)境好喊式，回鄉(xiāng)下養(yǎng)老。買這套高人一等的房子時(shí)萧朝，小張就下定決心岔留，等交房了一定把父母接過來(lái)。
合同約定的交房日期就快到了检柬，小張的開心有三層：交房献联、結(jié)婚、接父母。
在規(guī)劃局里逆，開發(fā)商王總的下屬被工作人員罵了個(gè)狗血淋頭进胯，規(guī)劃局的通知警告王總，這房子絕對(duì)不能給規(guī)劃驗(yàn)收运悲。王總的下屬小陳一臉無(wú)奈：當(dāng)時(shí)施工方干一半突然跑了，開發(fā)商的資金緊張项钮，沒辦法完成開發(fā)班眯，只能找新的施工方入場(chǎng)多蓋幾層，原本規(guī)劃14層的房子烁巫，變成了18層署隘，頂層還是復(fù)式結(jié)構(gòu)，實(shí)際上是19層亚隙。這樣多回籠一些資金磁餐，才不至于虧得太狠。變更規(guī)劃的手續(xù)繁雜阿弃，交房日期早已大大的延誤诊霹，開發(fā)商決定先開工，手續(xù)的問題回頭再想辦法渣淳。
聽說可以交房了脾还，小張和女朋友就請(qǐng)好了假，周五起了個(gè)大早趕到售樓處入愧，到現(xiàn)場(chǎng)之后發(fā)現(xiàn)竟然還有更早的業(yè)主鄙漏，等到九點(diǎn)半，才終于輪到小張辦交房手續(xù)了棺蛛。簽字怔蚌、繳費(fèi)、領(lǐng)鑰匙旁赊、看房桦踊、驗(yàn)房的手續(xù)和自己在網(wǎng)上查詢的一樣，小張很慶幸自己提前做足了功課终畅，不然可能也和旁邊的大姐一樣問東問西钞钙。就在小張忙著辦手續(xù)的時(shí)候，突然來(lái)了一大群業(yè)主声离，他們拉著橫幅芒炼，穿著統(tǒng)一的服裝，每個(gè)人都舉著一個(gè)牌子术徊，寫著兩個(gè)大字：退房本刽！
不知道是從哪里傳來(lái)的消息，如一花園的開發(fā)商變更規(guī)劃，把原本14層的房子改成了18層子寓，這不僅僅影響了樓盤的容積率暗挑，還造成交房延期。業(yè)主更不滿的是斜友，開發(fā)商變更規(guī)劃沒有經(jīng)過政府批準(zhǔn)炸裆，現(xiàn)在政府不給規(guī)劃驗(yàn)收，開發(fā)商就強(qiáng)行交房欺騙業(yè)主鲜屏。一部分業(yè)主團(tuán)結(jié)起來(lái)烹看，在售樓處大吵大鬧，希望和開發(fā)商高層進(jìn)行對(duì)話洛史。
不說不要緊惯殊，一說嚇一跳。小張買的房子就在18層也殖。以前就有親戚勸他別買土思，18層地獄，小張不信忆嗜，覺得親戚是眼紅他花100平米的錢買200平米房子〖喝澹現(xiàn)在小張可郁悶了，原來(lái)他的房子是個(gè)空中樓閣捆毫，沒有手續(xù)址愿，沒有規(guī)劃。
小張心里打鼓了冻璃，他的房子不會(huì)是違建吧响谓？他的房子要是被拆了怎么辦呢？丈母娘會(huì)不會(huì)因?yàn)檫@個(gè)讓女朋友離開自己省艳？房子現(xiàn)在還能不能退掉娘纷？老張的錢不會(huì)打水漂了吧？小張腦子轟一下子就炸開了跋炕，各種各樣的疑問和困惑都涌了上來(lái)赖晶，越想越不對(duì)勁，他趕緊給銷售經(jīng)理打電話——“您所撥打的電話已關(guān)機(jī)”辐烂，平時(shí)沉穩(wěn)冷靜的小張也徹底慌亂了遏插。
找到律師的時(shí)候，小張還是在懊惱纠修，后悔不該貪便宜胳嘲，后悔不該簽字收房，后悔不該讓父親賣了房子給他付首付】鄄荩現(xiàn)在倒好了牛，心里有個(gè)疙瘩颜屠，住也住不踏實(shí)。小張不敢把壞消息告訴父親鹰祸，小張媳婦嘴倒是快甫窟，把這個(gè)事情給她媽媽講了一通。老太太一聽差點(diǎn)急出病蛙婴。本來(lái)一個(gè)喜事粗井，弄不好就快成喪事了。亂了方寸的小張只好找律師求助街图，希望律師幫他出個(gè)主意浇衬。律師首先就詢問小張的訴求，問他是想要錢台夺，還是想要房子径玖。見小張一臉茫然痴脾，律師解釋到：如果他想要房颤介，就可以先住進(jìn)去，律師們想辦法幫他打官司辦理產(chǎn)權(quán)證赞赖。這個(gè)過程可能會(huì)很漫長(zhǎng)滚朵，小張需要聯(lián)合很多與他有同樣情況的業(yè)主，大家組織起來(lái)一起主張權(quán)利前域。要錢的話辕近，可以從開發(fā)商手里退房，把錢要回來(lái)匿垄，再去買別的房子移宅。
聽說能退房，小張兩眼放光椿疗。我們提醒他漏峰，現(xiàn)在房?jī)r(jià)一直在漲，退房把錢拿回來(lái)届榄，可能你多少也會(huì)有些損失浅乔。小張和媳婦商量了一下，覺得買房交錢到出事中間隔得時(shí)間不太長(zhǎng)铝条，退房損失也不是很大靖苇，和目前小張兩口子家里的情況比起來(lái)，解除痛苦的意義更大班缰。于是倆人一合計(jì)贤壁，決定委托律師去退房。
在開發(fā)商的辦公室埠忘，小張和律師見到了王總芯砸。王總翻出小張的合同萧芙，給小張說，退房可以假丧，但是要10%的違約金双揪。小張一聽，趕緊看合同包帚。他作為老師渔期，平時(shí)最擅長(zhǎng)判作業(yè)，學(xué)生們哪怕寫錯(cuò)一個(gè)字渴邦，他一眼就能瞧得出來(lái)疯趟。到了決定自己終身命運(yùn)的合同上，反而看的不太仔細(xì)谋梭。翻來(lái)翻去信峻，果然有王總說的那一條，乙方單方?jīng)Q定解除合同的瓮床，需向甲方支付總房款10%的違約金盹舞。
小張的律師從小張手里要過合同，合起來(lái)放到桌子上隘庄。律師笑笑說踢步，王總，這就不合適了丑掺，明明是你們有問題获印，我們才來(lái)找您退房的，怎么能說是我們違約呢街州？王總說兼丰，我們有什么問題啊，我們房子都蓋好了唆缴，你這個(gè)購(gòu)房人也簽字了鳍征，房子都收了。手續(xù)我們很快會(huì)辦下來(lái)的啊琐谤，合同約定是交房半年以后才需要辦房產(chǎn)證蟆技，現(xiàn)在還沒到時(shí)候啊斗忌！小張一聽就著急了质礼，房產(chǎn)證，房產(chǎn)證怎么可能辦的下來(lái)织阳！王總說：小兄弟你不要這樣子眶蕉，我拍著胸脯給你說，房產(chǎn)證唧躲，一定辦的下來(lái)造挽。
小張說：辦不下來(lái)怎么辦碱璃？ 王總兩手一攤，辦不下來(lái)饭入，辦不下來(lái)算我們違約嵌器，你看合同約定的多清楚，我們違約谐丢，賠錢給你爽航！
小張說：你別開玩笑了，你這個(gè)合同里寫著乾忱，如果720天辦不下房產(chǎn)證讥珍，才需要付違約金，而且違約金是萬(wàn)分之0.1窄瘟，一天才10塊錢衷佃。
王總說：反正我就是這樣子，我說能辦房產(chǎn)證蹄葱，那就是能辦氏义，我這個(gè)房子好得很，別人想買還買不到新蟆，房?jī)r(jià)再漲上去觅赊，你不就哭死了右蕊。
小張感覺自己有點(diǎn)說不過這個(gè)王總琼稻，看了看律師。
律師輕輕的咳嗽了一下饶囚，說帕翻，王總，你們有五證嗎萝风？
王總說：有啊嘀掸，當(dāng)然有，我沒有五證怎么敢賣你房子规惰。
律師說：那好睬塌，您把預(yù)售證拿來(lái)看看。
王總立刻安排下屬去拿預(yù)售證歇万。雙方聊了一陣子揩晴，等預(yù)售證拿過來(lái)。王總把預(yù)售證遞給律師贪磺，得意洋洋地說硫兰，您看，我們這個(gè)如假包換的商品房預(yù)售許可證寒锚。
律師把預(yù)售證翻了翻劫映，打開給王總看违孝，說，王總你看泳赋，這個(gè)預(yù)售證寫的很清楚雌桑，10號(hào)樓1層到14層。我客戶的合同買的是10號(hào)樓18層的房子祖今。您這個(gè)預(yù)售證筹燕，和我客戶的房子可是對(duì)不上號(hào)啊衅鹿！
王總一聽撒踪，臉色一變，扭臉瞧了瞧坐在他旁邊的法務(wù)大渤。法務(wù)使了個(gè)眼色制妄，搖搖頭。
王總回過頭來(lái)說泵三，行了耕捞，律師來(lái)了咱們就別繞圈子了，小伙子烫幕，你想好了你要退房是不是俺抽？
小張還迷糊呢，看了看律師较曼，律師點(diǎn)點(diǎn)頭磷斧，小張說，對(duì)捷犹，我是要退房弛饭。
王總說，退房是肯定不行的萍歉。他頓了一下侣颂。但是我可以，幫你把房子賣給別人∏购ⅲ現(xiàn)在市場(chǎng)行情好憔晒，你不買有的是人買，我可以加價(jià)30萬(wàn)把你這房子賣出去蔑舞，錢全部給你拒担。
律師說：我們商量一下。王總點(diǎn)點(diǎn)頭斗幼。律師拉著小張站起來(lái)澎蛛，離開王總的辦公室去走廊上一處僻靜的地方。
小張問律師：現(xiàn)在到底什么情況巴闪谋逻？
律師告訴小張：開發(fā)商同意退房呆馁，在退房的基礎(chǔ)上加30萬(wàn)給你，但是要求你保密毁兆，對(duì)外說是賣房浙滤。
小張點(diǎn)了點(diǎn)頭，他有點(diǎn)不敢相信自己一下子可以多拿30萬(wàn)气堕。
律師告訴小張纺腊，如果打官司，拿到的賠償可能比這個(gè)高得多茎芭，但是如果和解揖膜，那么可以盡快拿到錢去買別的房子∶纷考慮到房?jī)r(jià)一直在漲壹粟，我們可以接受這個(gè)條件，當(dāng)然宿百，如果你覺得30萬(wàn)太少趁仙，我們也可以再和對(duì)方討價(jià)還價(jià)。
買房別看宣傳垦页，看五證
很多人會(huì)說雀费，只要不貪便宜，這個(gè)坑不會(huì)踩痊焊，你也許不會(huì)買18層的違建房盏袄，但難免會(huì)遇到相似的事，小開發(fā)商五證不全的時(shí)候宋光，買到違建貌矿、買到面積縮水房（請(qǐng)補(bǔ)充相似缺乏五證的案例）都有可能炭菌。
這些案例暴露了買房前最需要注意的幾個(gè)問題罪佳，下面我就來(lái)給大家分析一下：
1、為什么小張買了18層黑低，辦不下房產(chǎn)證赘艳，買這樣的房子有什么風(fēng)險(xiǎn)？
開發(fā)商蓋房子之前克握，必須先從政府手里拿地蕾管。政府既是房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理者，同時(shí)有肩負(fù)著城市規(guī)劃發(fā)展的任務(wù)菩暗。因此政府每買一塊地掰曾，都必須符合城市規(guī)劃的要求。對(duì)于商品房小區(qū)的容積率停团、層高旷坦、建筑面積掏熬，都是在賣地的時(shí)候已經(jīng)規(guī)劃好，不允許開發(fā)商隨意突破秒梅。
開發(fā)商在開發(fā)過程中發(fā)現(xiàn)按照原來(lái)的規(guī)劃無(wú)法盈利旗芬，所以就采用了私加亂建的方式增加樓層數(shù)量甚至多蓋幾棟樓，就無(wú)法符合規(guī)劃要求捆蜀。按照法律規(guī)定疮丛，要么及時(shí)補(bǔ)辦手續(xù)，要么就要停工恢復(fù)原狀辆它。
這些規(guī)劃之外的房子賣給業(yè)主之后誊薄，開發(fā)商一般不愿意承擔(dān)來(lái)自政府的罰款，就導(dǎo)致房子無(wú)法通過政府驗(yàn)收锰茉，也就沒辦法辦理出產(chǎn)權(quán)證暇屋。這樣的房子，也有被作為違章建筑拆除的風(fēng)險(xiǎn)洞辣。
2咐刨、什么是商品房五證？他們有什么作用扬霜？
五證是哪五證呢定鸟？
第一，? 國(guó)有土地使用權(quán)證著瓶。開發(fā)商通過招拍掛（招標(biāo)联予、拍賣、掛牌出售）取得所在地塊的土地使用權(quán)材原，國(guó)土資源局（國(guó)土部門）為其頒發(fā)使用權(quán)證沸久，這是在該地塊開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)。
第二余蟹，? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證卷胯。每個(gè)地方都有自己的整體用地規(guī)劃，哪里是建設(shè)用地威酒、哪里是農(nóng)業(yè)用地都會(huì)明確的劃分窑睁，開發(fā)商開發(fā)建設(shè)樓盤要符合城市的建設(shè)用地規(guī)劃，這樣政府才會(huì)核發(fā)用地規(guī)劃許可證葵孤，這是在這個(gè)地塊可以用來(lái)建設(shè)樓盤的依據(jù)担钮。
第三，? 建設(shè)工程規(guī)劃許可證尤仍。有可以建設(shè)樓盤的土地之后箫津，就是開發(fā)商打算怎么建設(shè)的事了，打算建設(shè)幾棟樓、每棟樓多少層苏遥、每層樓里都有什么送挑、層高多少、面積多大等具體建設(shè)問題都要提前做好暖眼，然后交給規(guī)劃部門審核惕耕，都符合規(guī)定，那么就會(huì)核發(fā)這個(gè)證诫肠，這些具體問題都會(huì)在附件附圖中詳細(xì)說明司澎，這個(gè)證是怎么寫的，開發(fā)商就得怎么建設(shè)栋豫。
第四挤安，? 建設(shè)工程施工許可證。建設(shè)工程規(guī)劃通過了丧鸯，也就意味著建設(shè)計(jì)劃通過了蛤铜，接下來(lái)就是落實(shí)建設(shè)的事情了，也就是要取得我們平時(shí)所說的“開工證”丛肢，這是開發(fā)商動(dòng)工的根據(jù)围肥。
第五，? 商品房預(yù)售許可證蜂怎。前四個(gè)證有了還不夠穆刻，那些是開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的依據(jù)，預(yù)售證是開發(fā)商賣房子的依據(jù)杠步，同時(shí)也是我們買房子的依據(jù)氢伟，法律規(guī)定了開發(fā)商取得預(yù)售證的條件，能取得這個(gè)證幽歼，說明前置條件都完成了朵锣，開發(fā)商有賣房的資格了。
3甸私、小張如果不同意王總的賠償诚些，非要打官司，法律規(guī)定開發(fā)商應(yīng)該怎么賠償購(gòu)房人颠蕴？
按照2003年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的第九條規(guī)定泣刹，小張可以“請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失犀被，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”。就這個(gè)案例來(lái)說外冀，小張將獲得...（100萬(wàn)的房產(chǎn)能獲得多少賠償寡键，時(shí)間大概要多久，請(qǐng)補(bǔ)充）
4雪隧、怎么避免買到規(guī)劃上沒有的樓層西轩？
買房是每個(gè)人生活中的大事员舵，買房前不要怕麻煩，提前查看開發(fā)商五證是否齊全藕畔，如果有條件可以查看一下項(xiàng)目的規(guī)劃马僻，就可以了解樓層的高度和樓層數(shù)，幫助業(yè)主避免買到規(guī)劃之外的房子注服。
徐徐道來(lái)：聽完了這期課韭邓，大家可能想，小張這坑掉的有點(diǎn)傻啊溶弟，可大家想想身邊女淑，是不是也有人買了五證不全的房子？這個(gè)案例告訴我們：買房也要有證上崗辜御，證不全的房子鸭你，貽害無(wú)窮。
