買房子，辦銀行按揭貸款乘瓤，發(fā)現(xiàn)這里面還有很多學(xué)問环形，有的稍微不注意，就是幾萬(wàn)的差距衙傀。對(duì)于工薪階層買房的抬吟，要千萬(wàn)注意這些問題！
這個(gè)也許是很多朋友不太注重的统抬。以為房子房?jī)r(jià)是大事火本，貸款由開發(fā)商幫忙辦理。其實(shí)聪建，這里面賺的錢钙畔，比房?jī)r(jià)更來(lái)的險(xiǎn)惡！
一金麸、貸款利率的折扣
2008年下半年擎析，國(guó)家為了支持房地產(chǎn)的發(fā)展，出了很多優(yōu)惠政策挥下，其中有一條就是貸款利率可以打折揍魂。一般我們購(gòu)房都是3成首付，貸款是7成棚瘟。按照當(dāng)時(shí)國(guó)家規(guī)定愉烙，最低的貸款利率打7折。這是一個(gè)什么概念解取？
一套30萬(wàn)左右的房子，首付10萬(wàn)左右返顺，在銀行貸款大概是20萬(wàn)禀苦。這個(gè)利息是多少蔓肯？告訴大家，按照最新的國(guó)家利率算下來(lái)振乏，以20年為標(biāo)準(zhǔn)蔗包，利息有12萬(wàn)左右（銀行才是搶錢的！；塾省５飨蕖！Ｎ蟀摹３馨）。那么分成10分忆谓，每一折就是1萬(wàn)2千多元裆装。這個(gè)，在自貢倡缠，相當(dāng)于一個(gè)普通家庭一年的生活費(fèi)用了哨免。既然能打折，肯定是越多越好昙沦。但是可惜琢唾，今年國(guó)家打壓房?jī)r(jià)，控制銀行貸款盾饮。目前最低的首付3成貸款利率是8折采桃，可以少2W多元，也是很可觀的丐谋。（發(fā)帖時(shí)工行已經(jīng)變成9折了芍碧，意味著你又要多被銀行賺1萬(wàn)2千多的利息，如果以一個(gè)80平的房子來(lái)算号俐，你的單價(jià)又被攤高了150元/平）泌豆。所以，在這段時(shí)間吏饿，你買房子踪危，決定貸款，一定要快猪落，據(jù)說(shuō)以后可能一折都不打了贞远，這樣就算你買房子比別人少了100元/平，但是銀行貸款算下來(lái)笨忌，你實(shí)際還貴了50元/平蓝仲，其實(shí)這很不劃算的！
覺得好的朋友多轉(zhuǎn)載，一定有用的８そ帷（適合于即將買房的親朋好友們）
二亮隙、選擇還款方式
也許很多沒買過(guò)房子的人，都不知道還銀行貸款還有方式可以選的垢夹。其實(shí)我也是在看房的時(shí)候聽售樓小姐說(shuō)的溢吻，當(dāng)時(shí)她很含糊，我覺得這里面肯定很有點(diǎn)貓膩果元，就會(huì)去網(wǎng)上查了資料（沒辦法促王，家庭條件有限，能夠省一點(diǎn)就省一點(diǎn)）而晒。前幾天去辦了銀行貸款蝇狼，也選了還款方式，也寫下來(lái)給大家參考欣硼！
1题翰、等額本息還款。其實(shí)诈胜，你在看房子的時(shí)候豹障，售樓小姐給你算的都是這種，因?yàn)槊吭逻€款數(shù)額固定焦匈，而且相對(duì)于另一種方式血公，這個(gè)金額更小，更容易被買房者接受缓熟。但是你們知道這個(gè)的真實(shí)還款情況是什么樣嗎累魔？以貸款20年，貸款20萬(wàn)元够滑，算下來(lái)月還1300元月還款為例：每個(gè)月還銀行1300------其中垦写，800元是利息，500元是本金彰触。也就是說(shuō)梯投，你還的錢，大部分是銀行利息况毅，而本金還的較少分蓖。到了還款期限一半的時(shí)候（比如是20年還，你已經(jīng)還了10年了）尔许，利息已經(jīng)在前10年還的差不多了么鹤，但是你的本金還有很大部分沒還的，這些是必須還的味廊，即便你10年后條件好很多了蒸甜，可以提前還了棠耕，但是后面的基本是本金，利息很少柠新， 你提前還已經(jīng)沒有什么意義了昧辽。你在銀行，基本只跟你說(shuō)這一種登颓，因?yàn)檫@樣，銀行的利益才會(huì)最大化红氯。大部分家庭框咙，既然貸款20年，不可能會(huì)在很短幾年就還完痢甘，但是10年后一般能還完喇嘱，這樣，銀行的利息收益會(huì)減少很多塞栅，所以者铜，他們這種方式讓你前10年都在還利息，而本金基本沒怎么減少放椰。就算你有錢了作烟，再還，銀行的利息都收入了絕大部分了砾医，你提早還對(duì)銀行沒什么損失拿撩。
2、等額本金還款如蚜。我發(fā)現(xiàn)一個(gè)問題压恒，就是，銀行不會(huì)主動(dòng)提出有這種還款方式错邦√胶眨基本都只說(shuō)前一種。還好我之前了解過(guò)撬呢，就提出要還等額本金模式伦吠。這個(gè)還是以貸款20年，貸款20萬(wàn)元倾芝，算下來(lái)月還1600元月還款為例：每月還的錢要比等額本金多300多元讨勤。其中-------900元是本金，700元是利息晨另，本金支出比利息高潭千，第2個(gè)月開始，只還1597元借尿，因?yàn)楸窘鹕显聯(lián)Q了900元刨晴，這月利息重新計(jì)算屉来，要少3元的利息，以此類推狈癞。越到后面還款壓力越小茄靠。而最重要的是：當(dāng)你要提前還款的時(shí)候，比如5年后蝶桶，因?yàn)槟氵x擇的方式慨绳，本金還的更多，這個(gè) 時(shí)候本金已經(jīng)相對(duì)上一種方式要減少了許多真竖，提前還款的本金部分沖抵的更多脐雪，這樣重新計(jì)算利息的時(shí)候要少許多利息支出（每少一年都是近萬(wàn)的利息）。而且就算不提前還恢共，這種方式战秋，還20年，也要少還1萬(wàn)5左右的利息讨韭！只是前期壓力較大脂信！但是為了長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益！
說(shuō)一個(gè)插曲：我前幾天去銀行辦貸款簽字透硝，同時(shí)有7-8家人狰闪，都是購(gòu)房貸款的，我們排第2位蹬铺，前面那個(gè)女的尝哆，5分鐘就簽字走人了（簽的等額本息），我們?cè)谂赃吙刺鹋剩y行辦事人員只字不提還款方式秋泄。輪到我們了，我們提出要用等額本金還规阀，那個(gè)人就把我們帶到行長(zhǎng)室恒序，喊我們自己看兩種方式的具體還款(后來(lái)才知道是故意把我們隔離開來(lái))。然后就走了谁撼。等過(guò)了10多分鐘歧胁，我和女友商量好，還是堅(jiān)持自己的選擇--等額本金厉碟。我們走回去找那個(gè)辦事員喊巍，他已經(jīng)在幫另外的人辦理了，我們?cè)谂赃吙矗?全部簽的等額本息箍鼓。后來(lái)又輪到我們了崭参，我們提出還是本金還款。這個(gè)時(shí)候款咖，旁邊的人問我們何暮，“還有別的還款方式奄喂？”那個(gè)辦事員馬上打斷我們，說(shuō)是因?yàn)槲覀儣l件好點(diǎn)海洼，有能力想多還點(diǎn)跨新，壓力就更大。我明白他的意思叫我們不要說(shuō)了坏逢，我們就幾下簽了字走了-------看來(lái)銀行很不愿意讓我們選擇這個(gè)方式域帐，因?yàn)殂y行少賺了很多利息。你想一個(gè)人節(jié)約2-3萬(wàn)利息是整，10 個(gè)人就是20-30萬(wàn)俯树，100個(gè)人呢？簡(jiǎn)直不敢想象了７〉痢！阳欲！
作為我們這種一般階層的人舵盈，購(gòu)買房子是大事情。所以球化，盡量多算一下秽晚，既要在買房子的時(shí)候盡量殺價(jià)格，在簽定合同后筒愚，一定要在銀行貸款這方面多研究一下赴蝇。其實(shí)這樣算一算，銀行貸款這方面巢掺，你合理分配句伶，可以節(jié)約2-3萬(wàn)元的利息支出甚至更多。折算成房?jī)r(jià)陆淀，就是少了300-400元/平？加唷！轧苫！買房簽合同注意事項(xiàng)
1 買房簽合同注意事項(xiàng)之五證
五證楚堤，一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證含懊，第三是建設(shè)工程開工證身冬，第四是國(guó)有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證岔乔，簡(jiǎn)稱叫“五證”酥筝。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的重罪，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的樱哼。
那么怎么樣看待“五證”哀九？交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證搅幅，一個(gè)是國(guó)有土地使用證阅束，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)茄唐，看準(zhǔn)確了息裸，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證沪编。特別要提醒的是呼盆，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊蚁廓。簽合同前访圃，要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證相嵌。
買完房以后還要查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書”腿时。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購(gòu)房者入住之后提供的兩份法律文件饭宾，一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書批糟，第二是住宅使用說(shuō)明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的登記看铆，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任徽鼎，正常使用情況下，各部件的保修期弹惦，比如說(shuō)防水是三年否淤，墻面、管道滲漏是一年棠隐，墻面抹灰脫落是一年叹括，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備宵荒，衛(wèi)生潔具汁雷、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時(shí)間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定报咳。
住宅使用說(shuō)明書侠讯，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位暑刃、施工單位厢漩、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型岩臣、裝修裝飾注意事項(xiàng)溜嗜、上水下水宵膨、電、燃器炸宵、消防等設(shè)施配制的說(shuō)明辟躏，以及門窗類型使用事項(xiàng)，配電負(fù)荷土全，承重墻捎琐、保溫墻、陽(yáng)臺(tái)等部位需要說(shuō)明的問題以及其他需要說(shuō)明的問題裹匙。生產(chǎn)廠家另有說(shuō)明書的瑞凑，應(yīng)附于住宅使用說(shuō)明書里。
也就是說(shuō)一個(gè)房屋完整的法律文件在購(gòu)房的過(guò)程中應(yīng)該查驗(yàn)五證概页，同時(shí)收房子的時(shí)候應(yīng)該有兩書籽御。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證惰匙，整個(gè)購(gòu)房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了篱蝇。
在購(gòu)房的過(guò)程中還涉及到一個(gè)問題，在有些情況下徽曲，在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預(yù)售合同麸塞。限售合同是你想買的房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收并交付使用了商品房秃臣，這個(gè)時(shí)候開發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同。如果你購(gòu)買的房子尚未竣工驗(yàn)收哪工，就是期房奥此，這個(gè)時(shí)候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。
買房十大注意事項(xiàng)
當(dāng)前商品房銷售過(guò)程中雁比，陷阱多多稚虎，風(fēng)險(xiǎn)多多，令人防不勝防偎捎，很多購(gòu)房者深感無(wú)奈蠢终，不知所措。下面提供一些經(jīng)驗(yàn),讓大家避開購(gòu)房陷阱的十大絕招茴她。
一寻拂、 查驗(yàn)對(duì)方身份
簽訂購(gòu)房合同之前，要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)丈牢，它是購(gòu)房合同的主體祭钉。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂購(gòu)房合同是無(wú)效的，所以己沛，合同的出賣人應(yīng)當(dāng)是該樓盤的開發(fā)商慌核。如果開發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)簽約距境，該中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)營(yíng)資格，并有開發(fā)商出具的授權(quán)委托書垮卓，才具備簽約的資格垫桂。
二、 審查有效證書
商品房預(yù)售和銷售必須應(yīng)當(dāng)具備“五證”扒接，即《國(guó)有土地使用權(quán)證》伪货、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》钾怔、《商品房預(yù)售許可證》或者《商品房銷售許可證》碱呼。尤其是《商品房預(yù)售許可證》，它是購(gòu)房者必須審查的最重要的文件宗侦。缺少上述文件愚臀，則該商品房不具備銷售條件。
三矾利、 確保買賣安全
除了具備上述“五證”之外姑裂，法律規(guī)定，被查封男旗、被抵押和已銷售而未經(jīng)原買受人同意的商品房是不能銷售的舶斧，否則，買受人則面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)察皇，直至財(cái)房?jī)煽哲罾鳌Ｋ裕谫?gòu)房前應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門查清所購(gòu)商品房是否已被查封什荣、被抵押或者已被銷售矾缓，以確保交易安全。
四稻爬、 約定定金規(guī)則
目前商品房買賣的通常做法是購(gòu)房者買房時(shí)先簽訂認(rèn)購(gòu)書并且支付定金嗜闻，然后才簽訂購(gòu)房合同。由于購(gòu)房者事前沒看到合同桅锄，在簽約與不簽約之間陷入兩難境地：不簽吧琉雳，擔(dān)心定金被沒收；簽吧友瘤，合同中陷阱多多咐吼。因此，建議購(gòu)房者采取以下辦法：1商佑、在審查購(gòu)房合同锯茄，確認(rèn)沒有問題之后才交定金。2、不簽認(rèn)購(gòu)書肌幽，直接簽訂購(gòu)房合同同時(shí)支付定金晚碾。3、在認(rèn)購(gòu)書中寫明如果雙方就商品房買賣合同協(xié)商不成喂急，出賣人必須向買受人退還定金格嘁。
五、 完善合同條款
現(xiàn)在的購(gòu)房合同是由國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同廊移，相當(dāng)一部分內(nèi)容已經(jīng)用鉛字印制好了糕簿，另一部分留空白，由雙方當(dāng)事人協(xié)商一致后填寫狡孔。建議購(gòu)房者認(rèn)真仔細(xì)地閱讀懂诗、審查合同的每一條款，并做好以下工作：1苗膝、對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同印制好的內(nèi)容殃恒，一般不作很大修改，但并非不能修改辱揭，只要當(dāng)事人認(rèn)為不合理离唐，就有權(quán)修改。2问窃、對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)合同已印制好的選擇性條款亥鬓，購(gòu)房者可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇對(duì)自己最有利的約定。3域庇、對(duì)于空白部分嵌戈，不能由出賣人預(yù)先填好內(nèi)容，然后要求買受人全盤接受较剃，因?yàn)檫@是非常不合理的。正確的做法應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人就合同的每一條款協(xié)商一致技健。4写穴、對(duì)于雙方不能協(xié)商一致的條款，應(yīng)當(dāng)做好記錄雌贱，由雙方簽字確認(rèn)啊送，這是雙方不能協(xié)商一致的書面憑證，如果買賣不成欣孤，購(gòu)房者可據(jù)此索回定金和已付房款馋没。
至于合同約定的付款方式，目前購(gòu)房者通常采取按揭降传、分期付款的方式來(lái)支付房款篷朵。如果采取的是現(xiàn)金支付方式，建議購(gòu)房者盡量減少首期房款的金額，待辦理商品房備案登記手續(xù)之后声旺，再支付大部分房款笔链，同時(shí)留一部分購(gòu)房款待辦妥房產(chǎn)證后支付，這才能最大限度的保護(hù)自身的權(quán)益腮猖。如果采取的是按揭付款方式鉴扫，為了防止購(gòu)房者辦不了按揭貸款而買不了房子，而且連定金和首期都退不了澈缺，建議購(gòu)房者在付款方式和期限中寫明：“如果未能訂立按揭貸款合同的：1坪创、合同繼續(xù)履行，但買受人和出賣人雙方需另行簽訂付款協(xié)議姐赡；2莱预、因當(dāng)事人一方原因未能訂立按揭貸款合同的，另一方可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失雏吭；3锁施、因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，雙方均可以請(qǐng)求解除合同杖们，出賣人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)收受的購(gòu)房款本金或者定金返還給買受人悉抵，并按銀行同期貸款利率支付相應(yīng)的利息≌辏”
六姥饰、 明確交樓標(biāo)準(zhǔn)
目前標(biāo)準(zhǔn) 購(gòu)房合同中的交樓標(biāo)準(zhǔn)有三種：1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格孝治；2列粪、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格；3谈飒、該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格岂座。購(gòu)房者選擇第2、3項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)是比較理想的杭措，但由于這兩項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)要求比較高费什，尤其是第2項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)要求最高。目前廣州市的大部分樓盤在交樓時(shí)很難達(dá)到該項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)手素，同時(shí)選擇該標(biāo)準(zhǔn)的收樓時(shí)間相對(duì)比較長(zhǎng)鸳址，所以相當(dāng)一部分購(gòu)房者或者開發(fā)商都不愿意選擇第2項(xiàng)收樓標(biāo)準(zhǔn)。而選擇第1項(xiàng)收樓標(biāo)準(zhǔn)則含義不明確泉懦，因?yàn)轵?yàn)收合格有很多種稿黍，如竣工驗(yàn)收合格，規(guī)劃驗(yàn)收合格崩哩，消防驗(yàn)收合格等巡球，這就會(huì)產(chǎn)生很多爭(zhēng)議言沐。建議在第1項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)后加上“并通過(guò)經(jīng)過(guò)國(guó)家法律規(guī)定的竣工驗(yàn)收備案手續(xù)≡”因?yàn)槲覈?guó)對(duì)商品房竣工驗(yàn)收已采取備案登記制度呢灶，而該制度規(guī)定的驗(yàn)收項(xiàng)目比較多，要求比較嚴(yán)格钉嘹，能保障購(gòu)房者的利益鸯乃。
七、 慎簽補(bǔ)充協(xié)議
目前開發(fā)上通常預(yù)先擬定了購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議跋涣，讓購(gòu)房者簽字缨睡。而這些補(bǔ)充協(xié)議絕大部分是霸王條款，對(duì)購(gòu)房者非吵氯瑁苛刻奖年。因此，購(gòu)房者須慎之又慎沛贪，千萬(wàn)不要輕易在補(bǔ)充協(xié)議上簽字陋守。理想的做法應(yīng)當(dāng)是與對(duì)方就補(bǔ)充協(xié)議協(xié)商一致以完善補(bǔ)充協(xié)議，或者干脆不簽補(bǔ)充協(xié)議利赋。
八水评、 另簽物管協(xié)議
現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房合同中有簽訂購(gòu)房合同的同時(shí)，一并與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的規(guī)定媚送。但是由于簽約時(shí)購(gòu)房者并不知道物業(yè)管理公司是哪一家中燥，是否具有相應(yīng)資質(zhì)，物業(yè)管理費(fèi)用是多少塘偎，如果購(gòu)房者確認(rèn)了該合同條款疗涉，就等于確認(rèn)了開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司及其制定的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，也確認(rèn)了物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目吟秩、金額咱扣，使購(gòu)房者陷入非常被動(dòng)的境地。建議簽約時(shí)明確物業(yè)管理公司并要求寫明物業(yè)管理公司的資質(zhì)涵防，物業(yè)管理的收費(fèi)峡眶，并就《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商一致俱恶。
九武契、 拒交不合理收費(fèi)
目前商品房買賣中逊抡，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)繳納契稅伦意、印花稅等火窒，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按法律規(guī)定繳納。而公證費(fèi)驮肉、律師費(fèi)等則不是購(gòu)房者必須繳納的費(fèi)用熏矿，如果開發(fā)商強(qiáng)制收取，則屬亂收費(fèi)，購(gòu)房者有權(quán)拒絕票编。
十褪储、 把好收樓關(guān)
1、 查看“三書一證一表”：收樓時(shí)開發(fā)商必須向購(gòu)房者出示《住宅質(zhì)量保證書》慧域、《住宅使用說(shuō)明書》鲤竹、《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》昔榴、《竣工驗(yàn)收備案表》辛藻，簡(jiǎn)稱“三書一證一表”。如果開發(fā)商不能提供互订，購(gòu)房者有權(quán)拒絕收樓吱肌。
2、 看樓驗(yàn)樓仰禽。購(gòu)房者按照購(gòu)房合同約定的收樓標(biāo)準(zhǔn)到現(xiàn)場(chǎng)看樓驗(yàn)收氮墨，如果發(fā)現(xiàn)問題或有不滿意的地方，可在《樓宇驗(yàn)收記錄表》中填寫相關(guān)意見吐葵。如對(duì)樓房基本滿意规揪，則在《收樓表》中簽字確認(rèn)。
買房是老百姓一生中很重要的事情折联，為了確保交易安全粒褒，建議買樓時(shí)請(qǐng)律師陪同，這樣付出的費(fèi)用不多卻可以省心省力诚镰，盡可能避開開發(fā)商通過(guò)霸王條款所設(shè)定的合同陷阱奕坟。
買房合同注意事項(xiàng)_買房注意事項(xiàng)來(lái)源：
下面是一些訂立商品房買賣合同的注意事項(xiàng)，包括開發(fā)商出售商品房時(shí)所應(yīng)具備的一些手續(xù)清笨，希望能夠?qū)δ阌袔椭?/p>
一月杉、房屋買賣合同成立應(yīng)具備的條件房屋買賣合同并不是各人隨意，想簽就簽抠艾，它的成立和有效必須具備一定的條件苛萎。按我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)交易有關(guān)規(guī)則，商品房買賣合同成立需具備以下條件：
第一检号，房屋出售方必須具有該房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)腌歉，非房屋所有人和土地使用人都無(wú)權(quán)并不得出賣他人的房屋。
第二齐苛，房屋買賣雙方當(dāng)事人必須具有完全行為能力翘盖、未成年人或被宣告為無(wú)民事行為能力或限制行為能力的人，均不能簽訂房屋買賣合同凹蜂。
第三馍驯，房屋買賣合同在買賣雙方所附條件未實(shí)現(xiàn)前阁危，其房屋買賣不能成立。任何一方以欺詐汰瘫、脅迫狂打、誘騙等手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意愿情況下所簽訂的合同或者雙方串通損害第三者利益的合同都屬于無(wú)效合同混弥。
第四趴乡，房屋買賣合同的內(nèi)容必須合法。通過(guò)劃撥取得的國(guó)有土地使用權(quán)蝗拿，其房屋買賣必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并交納土地出讓金后浙宜，才能簽訂合同。
第五蛹磺，房屋買賣合同的形式必須符合有關(guān)的法律規(guī)定粟瞬，采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)合同文本。
第六萤捆，以下七種房屋不得形成買賣合同裙品。1、違法或違章建筑俗或；2市怎、房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)不明的；3辛慰、教堂区匠、寺廟、庵堂等宗教建筑帅腌；4驰弄、著名建筑物或文物古跡等zheng-fu加以保護(hù)的房屋；5速客、國(guó)家征用或已確定拆遷范圍內(nèi)的房屋戚篙；6、單位擅自購(gòu)買的城市私房溺职；7岔擂、部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的浪耘。
二乱灵、簽訂合同要注意哪些問題
作為購(gòu)房人在簽訂房屋買賣合同時(shí)要注意哪些問題呢？
第一七冲，一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證痛倚，有了許可證，則標(biāo)志著開發(fā)商具有土地使用證癞埠、規(guī)劃許可證状原、建設(shè)工程許可證等。這是買房能否辦產(chǎn)權(quán)證的關(guān)鍵苗踪。
第二颠区，一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填寫通铲，千萬(wàn)不能馬虎毕莱。
第三，一定要注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等颅夺。有一些開發(fā)商的合同文本事先已填寫好甚至補(bǔ)充條款也由自己填好朋截，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況吧黄，買房人一定要提出自己的意見部服，決不能草率行事。
第四拗慨，一定要分清房屋暫測(cè)和實(shí)測(cè)面積廓八。對(duì)房屋預(yù)售合同上的暫測(cè)面積和交房時(shí)的正式合同上的實(shí)際面積差異提出意見，并寫入正式合同的有關(guān)條款或增寫補(bǔ)充條款赵抢。只有在合同中對(duì)面積差異有了詳盡的約定后剧蹂，才能避免上當(dāng)。
第五烦却，一定要講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范宠叼。在合同中對(duì)付款的數(shù)額、期限其爵、方式及違約責(zé)任等作出約定冒冬。有的開發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購(gòu)房者交納一定數(shù)額的定金摩渺，只給購(gòu)房者一個(gè)收條窄驹，一旦發(fā)生糾紛往往造成購(gòu)房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。
第六证逻，一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定乐埠。資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章囚企，如只注明竣工日期丈咐，而不注明交付使用日期；運(yùn)用“水電氣安裝后龙宏、質(zhì)量驗(yàn)收合格后棵逊、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對(duì)此银酗，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)辆影，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月某日”徒像，并注明開發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。
第七蛙讥，在簽訂房屋買賣合同時(shí)锯蛀，最好請(qǐng)律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的損失次慢。
三旁涤、違反合同的責(zé)任如何劃分
按目前合同條款內(nèi)容來(lái)看，購(gòu)房者特別要掌握以下四點(diǎn)：
第一迫像，未按合同期限交房或購(gòu)房人未按合同期限付款劈愚，違約責(zé)任如何處理。未按期交房或未按期支付房款闻妓，均屬違約行為菌羽，違約金數(shù)額應(yīng)在合同中約定，合同中未作約定的由缆，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定金額算凿，如是開發(fā)商的過(guò)錯(cuò)造成未在合同約定時(shí)間內(nèi)交付房屋的，開發(fā)商向購(gòu)房者支付的違約金為已收取的房款按照人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍犁功。如是購(gòu)房者的過(guò)錯(cuò)致使未在約定的時(shí)間內(nèi)支付購(gòu)房款的氓轰，購(gòu)房人向開發(fā)商支付的違約金為逾期支付的房款按照人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。
第二浸卦，開發(fā)商未經(jīng)預(yù)購(gòu)房人同意擅自變更合同中所確定的設(shè)計(jì)等署鸡，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。未經(jīng)預(yù)購(gòu)房人同意限嫌，開發(fā)商變更預(yù)售房屋設(shè)計(jì)或任意調(diào)換樓層靴庆、房型的，預(yù)購(gòu)房人有權(quán)解除預(yù)售合同怒医，并由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任炉抒，預(yù)購(gòu)房人不要求解除合同的，亦可依據(jù)預(yù)售合同的約定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任稚叹。
第三焰薄，開發(fā)商“一屋多售”多簽合同，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任扒袖。開發(fā)商就同一房屋與第三人簽訂買賣合同情況發(fā)生后塞茅，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照購(gòu)房者辦理房屋交易過(guò)戶手續(xù)的先后順序履行合同。對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)的第三方造成的損失季率，由開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任野瘦。
第四，新建房屋買賣轉(zhuǎn)讓的保修責(zé)任的確定。新建房屋轉(zhuǎn)讓后鞭光，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)新建房屋承擔(dān)保修責(zé)任吏廉，根據(jù)建設(shè)部規(guī)定，屋面漏水保修三年惰许；墻面席覆、廚房、衛(wèi)生間地面啡省、地下室、管道等滲漏保修一年髓霞；墻面卦睹、頂棚抹灰層脫落保修一年；地面空鼓開裂方库、大面積起砂结序、門窗翹裂、五金件損壞纵潦，保修一年徐鹤；衛(wèi)生潔具保修一年；燈具邀层、電器開關(guān)保修半年返敬；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備保修一年.
