11月25日权谁，華潤(rùn)置地（01109.HK）發(fā)布旗下物業(yè)公司華潤(rùn)萬(wàn)象生活（01209.HK）在港交所主板獨(dú)立上市的招股書剩檀，招股時(shí)間11月25~12月1日，一手入場(chǎng)費(fèi)4460港元旺芽，預(yù)計(jì)12月9日在港交所掛牌交易沪猴，股份代碼01209。以下是這只新股的IPO分析：
華潤(rùn)萬(wàn)象生活
1甥绿、招股信息：
2字币、新股簡(jiǎn)介
所屬行業(yè)：物業(yè)管理
公司簡(jiǎn)介及行業(yè)地位：中國(guó)領(lǐng)先的物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)供應(yīng)商。截至2020年6月30日共缕，公司提供物業(yè)管理服務(wù)的住宅及商業(yè)物業(yè)建筑面積約106.6百萬(wàn)平方米洗出，公司提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的購(gòu)物中心建筑面積約5.6百萬(wàn)平方米。
根據(jù)弗若斯特沙利文報(bào)告：
? 按2019年中國(guó)所有物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)收入計(jì)算图谷，排名第五翩活；
? 按2019年中國(guó)所有購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)服務(wù)供應(yīng)商的購(gòu)物中心物業(yè)管理服務(wù)收入計(jì)算，排名第二便贵；
? 按2019年所有在中國(guó)的購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)服務(wù)供應(yīng)商在中國(guó)所管理的重奢購(gòu)物中心數(shù)目計(jì)算菠镇，排名首位；
? 按2020年上半年中國(guó)所有購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)服務(wù)供應(yīng)商的購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)總收入計(jì)算承璃，排名第二利耍。
3、盈利業(yè)績(jī)
收入主要來(lái)源：華潤(rùn)集團(tuán)及華潤(rùn)置地（連同各自的合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司）為公司的前兩大客戶盔粹，所貢獻(xiàn)收入合共分別占2017年隘梨、2018年、2019年與截至2020年6月30日止六個(gè)月總收入的31.2%舷嗡、32.2%轴猎、 32.3%及36.0%。
不同客戶類型及主要業(yè)務(wù)模式收入占比：
來(lái)源于獨(dú)立第三方的住宅業(yè)務(wù)物業(yè)管理服務(wù)进萄，占總收入的比重高達(dá)40%~50%左右捻脖，但近3年有下降趨勢(shì)锐峭。來(lái)源于華潤(rùn)集團(tuán)及華地置業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)及其它物業(yè)管理服務(wù)的收入占比，在2020年上年半提升明顯可婶。
不同報(bào)告期內(nèi)收入總額&凈利潤(rùn)總額：
2017沿癞、2018、2019年報(bào)告期內(nèi)收入年復(fù)合增長(zhǎng)率：37%
1）其中18年扰肌、19年抛寝、20年上半年，收入增長(zhǎng)率分別為41.61%曙旭、32.41%盗舰、18.68%。
2）其中18年桂躏、19年钻趋、20年上半年，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率分別為8.90%剂习、-13.71%蛮位、76.14%。
總體來(lái)看鳞绕，相較于恒大物業(yè)失仁，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的收入和凈利潤(rùn)都增長(zhǎng)比較乏力，優(yōu)勢(shì)則是外拓業(yè)務(wù)收入占比更高们何。
附綜合全面收益報(bào)表：
近2年華潤(rùn)萬(wàn)象生活經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流仍為負(fù)數(shù)萄焦，2020年現(xiàn)金流負(fù)流入雖有下降趨勢(shì)，但仍為負(fù)數(shù)冤竹。
附合并現(xiàn)金流量表：
據(jù)招股書說明拂封，截至2020年6月30日止六個(gè)月，公司錄得經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流出凈額鹦蠕，主要有以下原因：
(i)開始商業(yè)化的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)使貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)增加
(ii)于一年中上半年的物業(yè)管理費(fèi)收繳率與全年相比較低
(iii)應(yīng)付薪金款項(xiàng)及代供應(yīng)商收取款項(xiàng)使其他應(yīng)付款項(xiàng)及應(yīng)計(jì)費(fèi)用減少冒签。全球發(fā)售后，我們擬以業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)所得現(xiàn)金連同全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額撥付日后資金需求钟病。日后我們打算通過增強(qiáng)及時(shí)（尤其是一年中上半年）收取貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)的能力改善經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流出凈額狀況萧恕。
(i)隨著我們不斷擴(kuò)展業(yè)務(wù)規(guī)模、加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)效率及提升盈利能力而自業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的資金肠阱；
(ii)減少應(yīng)付關(guān)聯(lián)方的其他應(yīng)付款項(xiàng)等方式確保我們的營(yíng)運(yùn)資金充足票唆。
公司招股意圖很明顯，我就是想要解決目前的現(xiàn)金流問題辖所，以改善現(xiàn)在的現(xiàn)金流出凈額狀況惰说。但是市場(chǎng)還買不買賬磨德，就很難說了缘回。
4吆视、發(fā)行估值
本次IPO，華潤(rùn)萬(wàn)象生活準(zhǔn)備發(fā)行5.5億股酥宴，招股價(jià)18.60~22.30港元/股啦吧，預(yù)計(jì)募集資金102.3~122.65億港元。
計(jì)算公式：
募集資金=發(fā)行股價(jià)數(shù)量*每股價(jià)格
5.5億股*18.60港元=102.3億港元
5.5億股*22.30港元=122.65億港元
根據(jù)公司招股說明書披露拙寡，本次發(fā)行股份占公司全球發(fā)售后總股本的25%授滓，因此，估算出公司IPO估值為409.2~490.6億港元肆糕，若以中間價(jià)計(jì)算般堆，發(fā)行市值在450億港元左右，預(yù)計(jì)將會(huì)從全球發(fā)售收取所得款項(xiàng)凈額約110.047億港元诚啃。
市值計(jì)算公式：
新股市值=（新發(fā)行股份總數(shù)+已發(fā)行的股份數(shù)）*上市后每股價(jià)格
102.3億/0.25=409.2億港元
122.65億/0.25=490.6億港元
華潤(rùn)萬(wàn)象生活2019年凈利潤(rùn)3.65億人民幣淮摔，折合港幣約4.3億港元，若按2019年的凈利潤(rùn)來(lái)預(yù)估始赎，對(duì)應(yīng)PE值約為104.47倍和橙。華潤(rùn)萬(wàn)象生活2020年上半年利潤(rùn)3.39億人民幣，全年預(yù)計(jì)在6.78億人民幣（7.99億港幣）左右造垛，若按2020年的凈利潤(rùn)預(yù)估魔招，對(duì)應(yīng)PE值約56.29倍。
PE=發(fā)行市值/年度凈利潤(rùn)預(yù)估
450億港元/4.30億港元（2019年）=104.57倍
450億港元/7.99億港元（2020年）=56.29倍
450億港元/9.19億港元=48.95倍
在港股39家已經(jīng)上市的物業(yè)管理服務(wù)公司中五辽，保利物業(yè)與公司規(guī)模最為接近办斑。截至2020年11月25日，保利物業(yè)公司市值為296.03億港元奔脐。
2019年俄周，保利物業(yè)收入59.67億元，同比增長(zhǎng)41.08%髓迎，凈利潤(rùn)5.03億元峦朗，同比增長(zhǎng)49.73%。若按2019年的凈利潤(rùn)來(lái)預(yù)估對(duì)應(yīng)PE值約為49.92倍排龄。2020年上半年波势，保利凈利潤(rùn)約為4.11億元，較2019年同期增長(zhǎng)約28.0%橄维，全年凈利潤(rùn)預(yù)估8.22億元尺铣。若按2020年的凈利潤(rùn)預(yù)估，對(duì)應(yīng)PE值約為30.55倍争舞。
以2019年凈利潤(rùn)來(lái)看凛忿，華潤(rùn)萬(wàn)象生活比保利物業(yè)的估值貴了一半多。即使以2020年最新凈利潤(rùn)來(lái)預(yù)估竞川，PE值依然貴了26倍左右店溢。估值對(duì)比圖如下所示：
對(duì)比今年上市的同行業(yè)物業(yè)股最新靜態(tài)市盈率（PE）叁熔，華潤(rùn)萬(wàn)家也相對(duì)偏貴：
5、風(fēng)險(xiǎn)因素
? 公司業(yè)務(wù)的成功取決于整體經(jīng)濟(jì)及市況床牧。
?公司的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)作為獨(dú)立業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)期相對(duì)較短荣回，難以衡量前景或預(yù)測(cè)日后的業(yè)績(jī)。
??公司未能維持增長(zhǎng)及盈利能力可能對(duì)公司的業(yè)務(wù)戈咳、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有重大不利影響心软。
??公司未必可按計(jì)劃或理想的進(jìn)度或價(jià)格取得新服務(wù)合同。
??公司維持或提升現(xiàn)有盈利水平的能力取決于我們能否控制經(jīng)營(yíng)成本著蛙，特別是員工成本及分包成本删铃。
??公司大量服務(wù)合同終止或不續(xù)期或會(huì)對(duì)公司的業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有重大不利影響踏堡。
??公司營(yíng)業(yè)記錄期間的大部分收入來(lái)自為華潤(rùn)集團(tuán)及華潤(rùn)置地所開發(fā)和╱或擁有的物業(yè)提供服務(wù)泳姐。
6、募集資金用途
? 所得款項(xiàng)凈額約60%或6,602.8百萬(wàn)港元暂吉，用于擴(kuò)大物業(yè)管理和商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略投資和收購(gòu)胖秒。
? 所得款項(xiàng)凈額約15%或1,650.7百萬(wàn)港元，用于提供增值服務(wù)和本行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的戰(zhàn)略性投資慕的；
? 所得款項(xiàng)凈額約15%或1,650.7百萬(wàn)港元阎肝，用于投資信息技術(shù)系統(tǒng)和智能化社區(qū)；
? 所得款項(xiàng)凈額約10%或1,100.5百萬(wàn)港元肮街，用于營(yíng)運(yùn)資金及一般公司用途风题。
6、一手中簽率
華潤(rùn)萬(wàn)象生活?：香港公開發(fā)售2750萬(wàn)股嫉父，每手200股沛硅，合計(jì)13.75萬(wàn)手，在不啟動(dòng)回?fù)艿那闆r下绕辖，甲乙組各獲配68750手摇肌。
華潤(rùn)萬(wàn)象生活初步預(yù)計(jì)申購(gòu)人數(shù)會(huì)在5萬(wàn)左右，預(yù)計(jì)一手中簽率100%仪际。
7围小、申購(gòu)建議
華潤(rùn)萬(wàn)象生活發(fā)行估值偏貴，加上近期還有更好的打新選擇树碱，小白個(gè)人不會(huì)重點(diǎn)參與華潤(rùn)萬(wàn)象生活肯适。部分賬戶現(xiàn)金摸一手，以示參與成榜。
近兩周新股會(huì)比較多框舔，京東健康、藍(lán)月亮都要來(lái)了。華潤(rùn)萬(wàn)象生活12月1日截止認(rèn)購(gòu)（部分券商可能提前）刘绣，如果搏冷申購(gòu)钳垮，可以等最后一兩天再做決定，看市場(chǎng)情緒及申購(gòu)熱度再?zèng)Q定是否參與额港。
記得多給小白的文章點(diǎn)贊分享，小白才有動(dòng)力輸出更多這方面的內(nèi)容哦~
關(guān)注星標(biāo)【小白打個(gè)新】公主號(hào)歧焦，不錯(cuò)過任何一條打新消息移斩，還可以申請(qǐng)加入打新股交流Qun~
