你好，今天我要給你講講生年，美國(guó)人搞房租管制的事情婴程。違反價(jià)格規(guī)律的事情，什么地方都會(huì)發(fā)生抱婉，而經(jīng)濟(jì)規(guī)律档叔，卻又是在哪里都起作用的。
美國(guó)有很多大城市蒸绩，都曾經(jīng)實(shí)施過房租管制衙四，有些還延續(xù)到今天。
早在1981年患亿，就有三位諾獎(jiǎng)得主传蹈，分別是1974年獲獎(jiǎng)的哈耶克（Friedrich Hayek ）、1976年獲獎(jiǎng)的弗里德曼（Milton Friedman ）和1982年獲獎(jiǎng)的斯蒂格勒(George Stigler )步藕，他們合寫了一本書惦界，名字叫做《房租管制：神話與現(xiàn)實(shí)（Rent Control: Myths and Realities, 1981 ）》。這本書非常有意思咙冗，在網(wǎng)上你能找到電子版沾歪。
1.地震能摧毀房屋，但不能制造短缺
你還記得嗎雾消？我們前面分析過價(jià)格管制的效果灾搏，每當(dāng)我們對(duì)一種商品實(shí)施價(jià)格管制的時(shí)候挫望，這種商品就會(huì)有一部分價(jià)值耗散掉。
這本書當(dāng)中穿插了好多老房子的照片确镊，這些房子都非常破舊士骤。作者邀請(qǐng)你猜一猜，這些破舊的房子蕾域，到底是因?yàn)檎◤椪ǖ目郊。€是房租管制弄的。你是看不出其中分別的旨巷。
當(dāng)然巨缘，這本書最后結(jié)尾的時(shí)候有一個(gè)表，準(zhǔn)確地告訴你哪張圖是炸彈炸的采呐，哪一張圖是房屋管制造成的若锁。
這本書的第四章，就是兩位諾獎(jiǎng)得主：弗里德曼和斯蒂格勒寫的斧吐，在這一章里又固，他們比較了舊金山的兩段歷史。這兩段比較煤率，生動(dòng)地說明了稀缺和短缺之間的關(guān)系仰冠。
在1906年4月18日這一天，舊金山發(fā)生了一場(chǎng)大地震蝶糯，這場(chǎng)地震之后洋只，又發(fā)生了一場(chǎng)連續(xù)三天的火災(zāi)。地震加大火昼捍。當(dāng)時(shí)這座城市有40萬人口识虚，當(dāng)中有一半的人失去了家園。整個(gè)城市的建筑妒茬，有一半被地震或者大火摧毀掉了担锤。
你想想看，整個(gè)城市的住房一下子少了一半乍钻，所有酒店都被摧毀了妻献，你猜它會(huì)不會(huì)出現(xiàn)房屋短缺的現(xiàn)象？
兩位大經(jīng)濟(jì)學(xué)家查閱了當(dāng)時(shí)的主要報(bào)紙《舊金山紀(jì)事報(bào)》团赁，看上面房屋租售的廣告育拨，他們得出一個(gè)結(jié)論，當(dāng)時(shí)沒有出現(xiàn)所謂的“房屋短缺”現(xiàn)象欢摄。
為什么熬丧？因?yàn)楫?dāng)時(shí)房屋的價(jià)格是隨行就市波動(dòng)的，一半的房屋被摧毀了以后怀挠，房?jī)r(jià)當(dāng)然就是竄上去了析蝴，漲上去了害捕。在房?jī)r(jià)夠高的情況下，人們就會(huì)做出各種各樣的調(diào)節(jié)闷畸。
記得價(jià)格的三個(gè)作用嗎尝盼？其中包括傳遞稀缺性和指導(dǎo)人們進(jìn)行生產(chǎn)——有些人暫時(shí)搬離了這個(gè)城市，有些人找親戚朋友一起居住佑菩，更多的人盾沫，只要他們的房屋還在，他們就愿意騰出來租給別人殿漠。
結(jié)果他們發(fā)現(xiàn)赴精，報(bào)紙上愿意把房子租出去的廣告，遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于找房子租的廣告绞幌。所以我們說蕾哟，當(dāng)時(shí)舊金山?jīng)]有出現(xiàn)短缺，意思是說莲蜘，人們只要出價(jià)谭确，就能夠找到自己愿意找到的房子，不需要展開價(jià)格以外的其他競(jìng)爭(zhēng)票渠。
2.價(jià)格管制不能直接摧毀房屋逐哈，卻能制造房屋短缺
而到了1946年，舊金山開始實(shí)施房租管制庄新，從那以后情況就大為不一樣了∈硎螅看同樣一份報(bào)紙择诈，愿意把房子租出去的廣告大幅減少，求租的廣告則大幅增加出皇。1946年求租的數(shù)量是1906年的300多倍羞芍。
還有更有趣的現(xiàn)象是，房租管制管的只是租郊艘，但是對(duì)房屋的買賣并沒有管制荷科，所以由于價(jià)格管制，房東就不愿意把房子租出去了纱注，但是他們挺愿意把房子給賣出去畏浆。
而相當(dāng)有錢的人，為了找房子狞贱，只能夠買房子刻获，而不能夠租房子。因?yàn)樵谧赓U市場(chǎng)上瞎嬉，你不容易找到房子租了蝎毡。
這時(shí)候就出現(xiàn)了一個(gè)事與愿違的現(xiàn)象厚柳，也就是本來房租管制是要幫助窮人，更容易找到房子住的沐兵，但結(jié)果是他們找不到房子住了别垮。而只有那些有錢人，愿意出錢把整個(gè)房子買下來的人扎谎，才能更好地解決住房問題碳想。
3.紐約房租管制故事
美國(guó)好多大城市的房租管制延續(xù)到了今天。比方說紐約簿透，就到今天為止還有房租管制移袍，好多房東一直想要抗?fàn)帲胍∠@種價(jià)格管制老充，都一直沒有成功葡盗。
在2012年的時(shí)候，發(fā)生過這么一個(gè)案子啡浊，一個(gè)房東觅够，他的名字叫詹姆士·哈門（Mr. James D. Harmon Jr. ）。他自己有一幢樓巷嚣，自己住一層喘先，樓上幾層都租出去了。而樓上的租客廷粒，由于受到房租管制的保護(hù)窘拯，他們交的租金，只是市場(chǎng)租金的60%左右坝茎。
因?yàn)榧~約有一個(gè)規(guī)定涤姊，一旦你房子租出去了，就不能隨便漲價(jià)嗤放，而同時(shí)你也不能夠把房客趕走思喊，不僅不能夠把房客趕走，而且這位房客如果有親戚跟他住了兩年以上的話次酌，那么哪怕這位房客去世了恨课，他的親戚也可以繼承繼續(xù)居住的權(quán)利。
也就是說岳服，租客享受低價(jià)房租的權(quán)利剂公，可以一代一代地繼承下去。這時(shí)候哈門就告紐約政府吊宋，最后這個(gè)案子到了美國(guó)最高法院诬留。美國(guó)最高法院仿佛想要審理這個(gè)案子，就去通知哈門說，你的材料不夠文兑，能不能再準(zhǔn)備一點(diǎn)材料盒刚？
這時(shí)候整個(gè)美國(guó)反對(duì)房租管制的人，一下子就熱鬧起來了绿贞，覺得這一下子有戲了因块，最高法院可能會(huì)推翻各個(gè)城市的房租管治條例了，所以他們紛紛寫文章籍铁、找簽名來批評(píng)房租管制涡上。
這里面有一點(diǎn)有意思的法理細(xì)節(jié)。大家記得我們?cè)谥v政府征地權(quán)的時(shí)候講過拒名，如果政府征用了私人財(cái)產(chǎn)的話吩愧，就要給予合理的補(bǔ)償。那么哈門提出的理由是增显，政府通過房租管制雁佳，實(shí)際上征用了他們的財(cái)產(chǎn)，所以政府應(yīng)該給予他們合理的補(bǔ)償同云。
結(jié)果地方法院的判決說糖权，政府的政策不算是物理性的征用，所以不適用于政府征地的條款炸站，所以不能給予經(jīng)濟(jì)的補(bǔ)償星澳。最后，令人失望的是旱易，最高法院也沒有審理這個(gè)案子禁偎，所以各地的房租管制還在繼續(xù)。
對(duì)這個(gè)問題阀坏，美國(guó)最高法院的大法官斯科利亞（Antonin Scalia ）曾經(jīng)做過非常精辟的評(píng)論：
“哪怕我們通過房租管制如暖，可以達(dá)到一些偉大的社會(huì)目標(biāo)，可以幫助窮人全释，我們也應(yīng)該通過民主的方式征求大家的意見装处，并且通過政府收稅的辦法向大多數(shù)人征稅误债。取得了這部分款項(xiàng)以后浸船，再跑到市場(chǎng)上向私人業(yè)主購(gòu)買他們的房子，然后把房子分給有需要的窮人寝蹈。而不應(yīng)該把實(shí)施價(jià)格管制的負(fù)擔(dān)李命，讓那些剛好成為房東的人來承擔(dān)◇锢希”
4.弗里德曼論公平與權(quán)利
我覺得他說的話非常有道理封字，這也讓我想起了經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗里德曼的另外一段話：
他說，一個(gè)社會(huì)如果把個(gè)人的權(quán)利置于公平之上的話，那么這個(gè)社會(huì)運(yùn)行的結(jié)果阔籽，當(dāng)然不會(huì)是公平的流妻，但是它卻離公平很近。
而另一種社會(huì)笆制，如果要把追求公平绅这，放在追求保護(hù)個(gè)人的權(quán)利之上的話，這個(gè)社會(huì)就既不能保證個(gè)人的權(quán)利在辆，也不能達(dá)到所謂的公平证薇。
因?yàn)槊慨?dāng)你要追求公平的時(shí)候，肯定會(huì)出現(xiàn)的結(jié)果匆篓，就是甲和乙兩個(gè)人商量浑度，怎么逼著丙去替丁做一些事情，而甲和乙自己還從中分一杯羹鸦概。
課堂小結(jié)
今天我給你講了美國(guó)房租管制的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)：
首先我們應(yīng)證了學(xué)過的概念箩张，什么叫稀缺什么叫短缺；
更重要的是我們講到政府如果真的要幫助窮人的話完残，公正而合理的辦法伏钠，是通過民主的方式，讓大多數(shù)的納稅人出錢向房東購(gòu)買住房谨设，分給那些有需要的窮人熟掂，而不是通過行政命令，讓那些恰好當(dāng)上房東的人來承擔(dān)對(duì)窮人提供幫助的責(zé)任扎拣。
