第五章投資性房地產(chǎn)

第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的特征與范圍

一授药、投資性房地產(chǎn)的定義

房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值呜魄，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)悔叽。

企業(yè)自用的房地產(chǎn)是企業(yè)自用的廠房、辦公樓等生產(chǎn)經(jīng)營場所爵嗅，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)處理娇澎。

作為存貨的房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地，是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品操骡，應(yīng)當(dāng)作為存貨處理九火。

與自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)相比，投資性房地產(chǎn)要么是讓渡房地產(chǎn)使用權(quán)以賺取使用費(fèi)收入册招，要么是持有并準(zhǔn)備增值賺取增值收益岔激，這使得投資性房地產(chǎn)在一定程度上具備了金融資產(chǎn)的屬性，所以需要作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)予以確認(rèn)是掰、計(jì)量和列報(bào)虑鼎。

因此，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式可以選擇成本模式或公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,其中，公允價(jià)值模式的處理原則與交易性金融資產(chǎn)的處理原則基本一致炫彩。

二匾七、投資性房地產(chǎn)的范圍

投資性房地產(chǎn)的范圍包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)江兢、已出租的建筑物昨忆。

（一）已出租的土地使用權(quán)

已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的杉允、以經(jīng)營租賃方式用租的土地使用權(quán)邑贴。

（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的叔磷、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)拢驾。實(shí)務(wù)中，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)這種情況較少改基。

（三）已出租的建筑物

企業(yè)將建筑物出租繁疤，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)秕狰。例如稠腊，企業(yè)將其辦公樓出租，同時(shí)向承租人提供維護(hù)封恰、保安等日常輔助服務(wù)麻养，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

一诺舔、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

（一）確認(rèn)條件：

（1）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)鳖昌；

（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。

對已出租的土地使用權(quán)低飒、已出租的建筑物许昨，其作為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)一般為租賃期開始日，即土地使用權(quán)褥赊、建筑物進(jìn)入舟租狀態(tài)糕档、開始賺取租金的日期。對持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)拌喉，其作為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)為企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用速那、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期。

（二）初始計(jì)量：投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量尿背。

（三）具體計(jì)量：

1端仰、外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

外購的土地使用權(quán)和建筑物，按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量田藐。取得時(shí)的實(shí)際成本包括購買價(jià)款荔烧、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出吱七。企業(yè)購入的房地產(chǎn)，部分用于出租(或資本增值)鹤竭、部分自用踊餐，用于出租(或資本增值)的部分應(yīng)當(dāng)予以單獨(dú)確認(rèn)的，應(yīng)按照不同部分的公允價(jià)值占公允價(jià)值總額的比例將成本在不同部分之間進(jìn)行分配臀稚。

如采用公允價(jià)值模式計(jì)量吝岭，科目設(shè)置：

“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)明細(xì)科目

“投資性房地產(chǎn)——成本”科目反映外購的土地使用權(quán)和建筑物發(fā)生的實(shí)際成本。

2烁涌、自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

自行建造投資性房地產(chǎn)苍碟，其成本由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)撮执、建筑成本、安裝成本舷丹、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用抒钱、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。建造過程中發(fā)生的非正常性損失颜凯，直接計(jì)入當(dāng)期損益谋币，不計(jì)入建造成本。

3症概、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn).實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類蕾额。如果投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量，則按照該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值入賬彼城；如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量诅蝶，則按該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值入賬。

二募壕、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出

(-)資本化后續(xù)支出

與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出调炬，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本舱馅。

企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建缰泡、擴(kuò)建而使其更加堅(jiān)固耐用，或者通過裝修而改善其室內(nèi)裝潢代嗤，改擴(kuò)建或裝修支出滿足確認(rèn)條件的棘钞，應(yīng)當(dāng)將其資本化。企業(yè)對某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷干毅。

宜猜，【例5-1】20x8年3月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項(xiàng)廠房經(jīng)營租賃合同即將到期溶锭。該廠房按照成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量宝恶，原價(jià)為2000萬元，已計(jì)提折舊600萬元。為了提高廠房的租金收入垫毙，甲企業(yè)決定在租賃期滿后對廠房進(jìn)行改擴(kuò)建霹疫，并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將廠房出租給丙企業(yè)综芥。3月15日丽蝎，與乙企業(yè)的租賃合同到期，廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程膀藐。12月10日屠阻，廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出150萬元额各，即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)假設(shè)甲企業(yè)采用成本計(jì)量模式国觉，不考慮相關(guān)稅費(fèi)。

本例中虾啦，改擴(kuò)建支出屬于資本化的后續(xù)支出麻诀，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本。

甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

（1） 20x8年3月!5日傲醉，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程：

借：投資性房地產(chǎn)——廠房(在建) 14000000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 6000000

貸：投資性房地產(chǎn)——廠房 20000000

（2） 20x8年3月15日—12月10日：

借：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建） 1500000

貸：銀行存款等 1500000

（3） 20x8年12月1日蝇闭，改擴(kuò)建工程完工：

借：投資性房地產(chǎn)——廠房 15500000

貸：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建） 15500000

，【例5-2】20x8年3月硬毕，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項(xiàng)廠房經(jīng)營租賃合同即將到期呻引。為了提高廠房的租金收入，甲企業(yè)決定在租賃期滿后對廠房進(jìn)行改擴(kuò)建吐咳，并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同逻悠，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將廠房出租給丙企業(yè)。3月15日挪丢，與乙企業(yè)的租賃合同到期蹂风，廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。11月10日乾蓬，廠房改擴(kuò)建工程完工惠啄，共發(fā)生支出150萬元，即日起按照租賃合同出租給丙企業(yè)任内。3月15日撵渡，廠房賬面余額為1200萬元，其中死嗦，成本1000萬元趋距，累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)200萬元。假設(shè)甲企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式越除，不考慮相關(guān)稅費(fèi)节腐。

甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

(1)20x8年3月15日外盯，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程：

借：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建）12000000

貸：投資性房地產(chǎn)——成本10000000

——公允價(jià)值變動(dòng)2000000

⑵20x8年3月15日—11月10日：

借：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建）1500000

貸：銀行存款1500000

⑶20x8年11月10日，改擴(kuò)建工程完工：

借：投資性房地產(chǎn)——成本13500000

貸：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建）13500000

（二）費(fèi)用化的后續(xù)支出

與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出翼雀，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的饱苟，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。例如狼渊，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)發(fā)生一些支出躏筏。

借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目

貸記“銀行存款”等科目摹闽。

第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量可以選擇成本模式或公允價(jià)值模式，但同一企業(yè)只能采用一種模式對其所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量簇捍，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式似炎，即不得對一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量稳摄，對另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量公般。

一忍啸、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)一固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無形資產(chǎn)》的有關(guān)規(guī)定蘸嘶，按期(月)計(jì)提折舊或攤銷赤炒，

借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目

貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”科目

取得的租金收入：

借記“銀行存款”等科目

貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目

投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定“經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的亏较，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備:

借記“資產(chǎn)減值損失”科目

貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目

如果已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回掩缓。

二雪情、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量你辣。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)巡通，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：

(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。

(2)企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息舍哄。

投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的宴凉，不計(jì)提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量表悬。資產(chǎn)負(fù)債表日弥锄，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額：

借記“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”科目

貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目

公允價(jià)值低于其賬面余額的差額作相反的會(huì)計(jì)分錄。

【例5-3】甲公司為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)蟆沫。20x8年10月1日籽暇，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司當(dāng)日開發(fā)完成的一棟精裝修的寫字樓自當(dāng)日起經(jīng)營租賃給乙公司使用饭庞，租賃期為10年”該寫字樓的造價(jià)為9000萬元戒悠。20x8年12月31EJ,該寫字樓的公允價(jià)值為9200萬元。假設(shè)甲公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式舟山。

甲公司的賬務(wù)處理如下：

(1) 20x8年10月1日绸狐，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租：

借：投資性房地產(chǎn)——成本 90000000

貸：開發(fā)成本 90000000

(2) 20x8年12月31日卤恳，按照公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益：

借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 2000000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 2000000

三寒矿、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更

為保證會(huì)計(jì)信息的可比性突琳，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更劫窒。

成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的本今，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，并按計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益主巍。

成本模式可以轉(zhuǎn)公允模式冠息，公允模式不能轉(zhuǎn)成本模式。

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

一孕索、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

(一)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式和轉(zhuǎn)換日

1逛艰、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類搞旭。這里所說的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換是針對房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而言散怖，而不是后續(xù)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變。企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變肄渗，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)镇眷，例如自用的辦公樓改為出租等。

這里的確鑿證據(jù)包括兩個(gè)方面：一是企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議;二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變翎嫡，如從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)欠动。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式主要包括：

（1）投資性房地產(chǎn)開始自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)惑申。

（2）作為存貨的房地產(chǎn)具伍，改為出租。

（3）自用土地使用權(quán)停止自用圈驼，用于賺取租金或資本增值人芽，相應(yīng)地由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

（4）自用建筑物停止自用绩脆，改為出租萤厅，相應(yīng)地由固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

（5）房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售衙伶，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨祈坠。

2、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的確定

轉(zhuǎn)換日的確定關(guān)系到資產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)和入賬價(jià)值矢劲，因此非常重要赦拘。轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變、狀態(tài)相應(yīng)發(fā)生改變的日期芬沉。轉(zhuǎn)換日的確定標(biāo)準(zhǔn)主要包括：

（1）投資性房地產(chǎn)開始自用躺同，轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)阁猜，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期蹋艺。

（2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨剃袍，轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿、企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確去明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期捎谨。

（3）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租民效，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租,轉(zhuǎn)換日通常為租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期涛救。

(二)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)

（1）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)

企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)畏邢，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊或攤銷检吆、減值準(zhǔn)備等舒萎，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”“累計(jì)折舊”“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目；按投資性房地產(chǎn)的賬面余額蹭沛，借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目臂寝，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目；按已計(jì)提的折舊或攤銷摊灭，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”科目咆贬，貸記“累計(jì)折舊”或“累計(jì)攤銷”科目；原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的帚呼，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目素征，貸記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無形資產(chǎn)減值傕備”科目。

【例5-4】20x8年8月1日,甲企業(yè)將出租在外的廠房收回萝挤，開始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項(xiàng)房地產(chǎn)賬面價(jià)值為3765萬元根欧，其中怜珍，原價(jià)5000萬元，累計(jì)已提折舊1235萬元凤粗。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計(jì)量模式酥泛。

甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

借：固定資產(chǎn) 50000000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 12350000

貸：投資性房地產(chǎn) 50000000

累計(jì)折舊 12350000

(2)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)。公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益嫌拣。

轉(zhuǎn)換日,按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值柔袁，借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目,按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目异逐，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)捶索，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”科目，按其差額灰瞻，貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目腥例。

【例5-5】20x8年10月15日辅甥，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回燎竖，開始作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理璃弄。20x8年10月15日，該寫字樓的公允價(jià)值為4800萬元构回。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量夏块，原賬面價(jià)值為4750萬元，其中纤掸，成本為4500萬元脐供，公允價(jià)值變動(dòng)為增值250萬元。

甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

借：固定資產(chǎn) 48000000

貸：投資性房地產(chǎn)——成本 45000000

——公允價(jià)值變動(dòng) 2500000

公允價(jià)值變動(dòng)損益 500000

(3)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨茁肠。

企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時(shí)患民，應(yīng)當(dāng)按照該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值，借記“開

發(fā)產(chǎn)品”科目垦梆，按照已計(jì)提的折舊或攤銷匹颤，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(排銷)”科目，原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的托猩，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目印蓖，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目京腥。

（4）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨赦肃。差額計(jì)入當(dāng)期損益。

轉(zhuǎn)換日公浪，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值他宛，借記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本欠气，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目厅各；按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”科目预柒；按其差額队塘，貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。

【例5-6】甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的部分寫字樓用于對外經(jīng)營租賃宜鸯。20x8年10月15日憔古，因租賃期滿，甲企業(yè)將出租的寫字樓收回淋袖，并作出書面決議鸿市，將該寫字樓重新開發(fā)用于對外銷售，即由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨，當(dāng)日的公允價(jià)值為5800萬元灸芳，該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量涝桅，原賑面價(jià)值為5600萬元，其中烙样，成本為5000萬元冯遂，公允價(jià)值增值為600萬元：

甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

借：開發(fā)產(chǎn)品 58000000

貸：投資性房地產(chǎn)——成本 5000() 000

——公允價(jià)值變動(dòng) 6000 000

公允價(jià)值變動(dòng)損益 2000 00()

(三)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

1、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

（1）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)谒获。

企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)蛤肌，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目批狱，原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的裸准，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科付，按其賬面余額赔硫，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目炒俱。

（2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

（3）自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)爪膊，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的原價(jià)权悟、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等推盛，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目峦阁，按其賬面余額，借記“投資性房地產(chǎn)”科目耘成，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目榔昔，按已計(jì)提的折舊或攤銷，借記“累計(jì)攤銷”或“累計(jì)折舊”科目瘪菌，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”科目撒会，原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目师妙，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目茧彤。

2、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

（1）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)疆栏。企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值入賬惫谤，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目壁顶，原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目溜歪；按其賬面余額若专，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時(shí)蝴猪，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的调衰，按其差額膊爪，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的嚎莉，按其差額米酬，貸記“其他綜合收益”科目口當(dāng)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入其他綜合收益的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益趋箩。

【例5-7】20x8年3月10日赃额，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)叫确。租賃期開始日為20x8年4月15日跳芳。20x8年4月15日,該寫字樓的賬面余額為45000萬元，公允價(jià)值為47000萬元竹勉。20x8年12月31日飞盆，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為48000萬元。

甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

①20x8年4月15日：

借：投資性房地產(chǎn)——成本 470000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品 450000000

其他綜合收益 20000000

②20x8年12月31日：

借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)位變動(dòng) 10000000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 10000000

（2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)次乓。按該項(xiàng)土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值吓歇，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按已計(jì)提的累計(jì)攤銷或累計(jì)折舊檬输，借記“累計(jì)攤銷”或“累計(jì)折舊”科目照瘾；原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“無形資產(chǎn)減值港備"“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科舊丧慈；按其賬面余額析命，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目。同時(shí)逃默，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的鹃愤，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目完域；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的软吐，按其差額，貸記“其他綜合收益”科目吟税。當(dāng)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)凹耙，因轉(zhuǎn)換計(jì)入其他綜合收益的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。

【例5-8】20x8年6月肠仪，甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公樓肖抱，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲企業(yè)準(zhǔn)備修其出租异旧，以賺取租金收入意述。20x8年10月30日，甲企業(yè)完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用荤崇，并與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議拌屏，聘其原辦公摟租賃給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為20*8年10月30日术荤，租賃期限為3年倚喂。20x8年10月30日，該辦公樓原價(jià)為5億元喜每，已提折舊14250萬元务唐，公允價(jià)值為35000萬元。假設(shè)甲企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量;

甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)——成本 350 000 000

公允價(jià)值變動(dòng)損益 7 500 000

累計(jì)折舊 142 500 000

貸：固定資產(chǎn) 500000000

二带兜、投資性房地產(chǎn)的處置

當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置枫笛，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí),應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。

企業(yè)可以通過對外出售或轉(zhuǎn)讓的方式處置投資性房地產(chǎn)取得收益刚照。對于那些由于使用而不斷磨損直到最終報(bào)廢刑巧，或者由于遭受自然災(zāi)害等非正常原因發(fā)生毀損的投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行清理。此外无畔，企業(yè)因其他原因啊楚，如非貨幣性交易等而減少投資性房地產(chǎn)也屬于投資性房地產(chǎn)的處置。企業(yè)出售浑彰、轉(zhuǎn)讓恭理、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)符處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益郭变。

（一）采用成木模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)處置

處置采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)颜价，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目诉濒，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”科目周伦；按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目未荒，按其賬面余額专挪，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目,按照已計(jì)提的折舊或攤銷,借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目，原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的片排，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目寨腔。

（二）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置

處置采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收到的金額率寡，借記“銀行存款”等科目迫卢，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”科?目；按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額勇劣，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，按其成本，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目比默，按其累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)幻捏，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”科目。同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)命咐。若存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入其他綜合收益的金額篡九，也一并結(jié)轉(zhuǎn)。

【例5-9】甲企業(yè)為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)醋奠，20x7年3月10日榛臼，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用窜司，租賃期開始日為20x7年4月15日沛善。20x7年4月15日，該寫字樓的賬面余額為45000萬元塞祈，公允價(jià)值為47000萬元金刁。20x7年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為48000萬元议薪。20x8年6月租賃期屆滿尤蛮，企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并以55000萬元出售斯议，出售款項(xiàng)已收訖产捞。甲企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量，不考慮相關(guān)稅費(fèi)哼御。

甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

(1)20x7年4月15日坯临，存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

借：投資性房地產(chǎn)——成本470000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品450000000

其他綜合收益20000000

(2)20x7年12月31日，公允價(jià)值變動(dòng)：

借：投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值變動(dòng)10000000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益10000000

⑶20x8年6月艇搀，出售投資性房地產(chǎn)：

借：銀行存款550000000

公允價(jià)值變動(dòng)損益10000000

其他綜合收益20000000

其他業(yè)務(wù)成本450000000

貸：投資性房地產(chǎn) 成本470000000

公允價(jià)值變動(dòng)10000000

其他業(yè)務(wù)收入550000000

我是寡言少語尿扯，一個(gè)懷揣夢想的小伙伴[玫瑰]

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