房價又漲了！限購又嚴了谍憔！7天16市限令（包括深圳匪蝙、北京、成都习贫、上海逛球、天津、蘇州沈条、杭州需忿、濟南、鄭州、武漢屋厘、廣州涕烧、南京、合肥汗洒、無錫议纯、廈門和福州）！還沒有買房的你是不是很焦慮溢谤？不急（反正急也沒用瞻凤，已經(jīng)漲成這樣了），我們來分析一下世杀，你是不是真的適合買房阀参。

漲漲漲的房價

哪些人不適合買房？

1. 剛剛踏入社會的年輕人瞻坝。一般來說蛛壳，剛剛工作的年輕人收入低、開支也低所刀，如果不做啃老族衙荐，房是買不起的，啃老也容易把年邁的父母一輩子的積蓄花光浮创。如果你不幸在北上深（為什么沒有廣州忧吟？嗯，因為廣州房價比這仨低多了斩披，建議畢業(yè)生優(yōu)先考慮廣州）崇棠，父母一輩子的積蓄還不一定夠首付呢倡缠。大蝸牛住在大深圳蓮花山下泣刹，均價7萬開外兵多。所以剛畢業(yè)的小年輕們是不適合租房的，合租最好乡话，有朋友一起交流不孤單，還省錢耳奕。

2. 工作地點和生活范圍不固定者绑青。說白了就是經(jīng)常出差，經(jīng)常換地方屋群，這種人也是不太適宜買房固定下來的闸婴。因為房屋是不動產(chǎn)，不會隨著你說走就走芍躏。所以邪乍，這種人群不要沖動買房，可以先租房。當然庇楞，要是有錢榜配，且看好房市，可以投資不自住吕晌。

3. 儲蓄不多的家庭蛋褥。說白一點就是，家里沒錢就別買房了（/(ㄒoㄒ)/~~）睛驳。首付款+上繳契稅+公共維修基金+保險費用+裝修+購買家電家具=總房款的40%左右烙心。以大深圳為例，買個400萬的房乏沸，手里沒個160萬肯定是捉襟見肘的淫茵。所以收入不穩(wěn)定，財力不雄厚的小伙伴蹬跃，在沒有經(jīng)濟實力買房的情況下匙瘪，租房也挺好的，至少還可以租個比買的更大更便利的房子呢（比如像我）炬转。

4. 不急需買房且辨不清房價走勢者辆苔。7天出臺16個限購政策，國家調(diào)控趨嚴扼劈，房價已達世界之巔驻啤，房價是漲是跌，眾口不一荐吵。很難憑肉眼觀察出房價走勢骑冗，所以也可以不急于馬上買房，不如“以靜制動”先煎，暫時租房贼涩，靜觀其變。當然薯蝎，還是那句話：如果你很有錢遥倦，可以隨便買買買。

租房 VS. 買房

作為有點小錢占锯，又只有一點小錢的小伙伴袒哥，看了上面那段話，其實還是糾結的消略，到底要不要買房呢堡称？萬一又漲了呢，家里確實也缺套房呀艺演。

首先看看租房都有哪些利弊：

租房的優(yōu)點

租房也并非都是優(yōu)點却紧，也有很多缺點桐臊，比如：

租房的缺點

同樣，購房也有其優(yōu)勢：

購房的優(yōu)點

當然晓殊，購房也有投入的機會成本和房屋損毀或房價下跌的風險：

購房的缺點

不急断凶，我們用工具來分析下。

1. 年成本法

購房者的使用成本是首付款占用造成的機會成本挺物，以及房屋貸款利息懒浮，而租房者的使用成本是房租。那么可以考慮這些因素來計算成本：房租是否會每年調(diào)整识藤；房價漲升潛力砚著；利率的高低。我們可以通過計算購房和租房成本痴昧，來理性的選擇直接購房還是租房稽穆，以免給自己造成太大的財務壓力。

2. 凈現(xiàn)值法

凈現(xiàn)值法是考慮一個固定額居住期間內(nèi)赶撰，講租房和購房的先救流量還原至現(xiàn)值（資金的事件價值運用）舌镶，比較兩者的現(xiàn)值，較低者對我們而言就是更經(jīng)濟實惠的豪娜。

3. 利用兩種方法分析實例

某君餐胀，身居深圳，看上個90平的住房瘤载，在景田附近否灾，三房二廳，該住房可租可售鸣奔。如果租房呢墨技，房租是7000元，押三付一挎狸；如果購房扣汪，房屋總價是600萬元（最近跌了呀），可以申請貸款420萬锨匆，房貸利率4.9%崭别，貸款期限是25年，假設等額本息還款方法還款恐锣。第一年的還貸利息為151032元紊遵。所以在深圳租房和購房的成本分析如下（假設押金和首付款機會成本為3%）：

深圳購房還貸計算

（點擊查看大圖）

3.1 購房和租房年成本法比較：

先以一年為例計算：

① 租房年成本：7000元 * 12 + 7000元 * 3 * 3% = 90300元；

② 購房成本：180萬元 * 3% + 151032元 = 205032元侥蒙；

另外還需要考慮以下幾個問題：

① 房屋維護成本：租房者不用負擔，由購房者負擔匀奏。金額不定鞭衩，越舊的房屋維護成本越高。維護成本每年5000元。

② 房屋價格變化：假設房價每年升值3%论衍，即第一年升值18萬瑞佩；（這一項是最不確定的，也正是考慮買房的小伙伴最糾結的地方）

3.2 購房和租房凈現(xiàn)值（NPV）法比較：

如果要在此處住滿5年坯台，月租每年增加500元炬丸，以存款利率3%為折現(xiàn)率；在代扣利率4.9%下蜒蕾，25年房貸每年本利平均攤還額為281832元稠炬。5年后房貸余額為5636640元，假設第5年年底把房屋銷售出來咪啡，獲得金額為765萬元首启。

月房租明年增加500元，第五年底將押金7000*3元收回撤摸。維護成本第一年5000元毅桃，以后每年提高5000元。NPV計算時只考慮現(xiàn)金流量准夷，因此钥飞，在年成本法中計算的房租押金利息并非實際現(xiàn)金流出，不用列入衫嵌。在年成本法中房貸只計算利息读宙，凈現(xiàn)值法中房貸計算的是本息平均攤還額。

① 租房的NPV的計算：

根據(jù)每月租金總和渐扮，到期押金取回：

第一年：押金 + 第一年的租金 = -105000论悴；

第二年：第二年租金 = -90000；

第三年：第三年租金 = -96000墓律；

第四年：第四年租金 = -102000膀估；

第五年：第五年租金 - 押金取回 = -87000

年利率3%，總凈現(xiàn)值：-453510

② 購房的NPV計算：

首付款必須自第一年期初支付耻讽，若購房的房貸本利為每年還一次察纯，必定在期末，假設維修成本也在期末支付针肥。

第一年：首付 = -1800000

第二年：第一年房貸 + 第一年維修費 = -281832 - 5000 = -286382

第三年：第二年房貸 + 第二年維修費 = -281832 - 10000 = -291832

第四年：第三年房貸 + 第三維修費 = -281832 - 15000 = -296382

第五年：第四年房貸 + 第四年維修費 ?= -281832 - 20000 = -301832

第五年年末：第五年房貸 + 第五年維修費 + 第五年房屋出售 - 第五年底房貸余額 = -306382 + 7650000 - 5636640 = 1706978

年利率3%饼记，總凈現(xiàn)值：-1375897

-453510 > -1375897，租房的凈現(xiàn)值比購房的凈現(xiàn)值高慰枕，所以租房更劃算具则。當然，這里的年利率和房屋升值空間有待現(xiàn)實檢驗具帮，小伙伴們可以根據(jù)實際的來確定博肋。

房屋生涯規(guī)劃

每個年齡段收入能力低斋，購買力都是不一樣的，下面可以給出一個簡單的房屋生涯規(guī)劃表來說明（以某傳統(tǒng)行業(yè)為例）：

房屋生涯規(guī)劃表

我知道匪凡，能看到我文章的多為土豪膊畴，所以，請乘上你們的系數(shù)再來看自己能負擔的房價病游。

結語

只有對你的目標有幫助的信念才是正確的信念唇跨。

如果你堅持認為房價會漲就要砸鍋賣鐵的買；如果你不堅信衬衬，就安安靜靜租房吧买猖。

不想做過任何一次精彩，敬請關注大蝸牛的微信公眾號“大蝸牛跑起來”