一第煮、設(shè)立業(yè)主大會(huì)的主要依據(jù)

1.《物權(quán)法》七十五條：業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)撩炊，選舉業(yè)主委員會(huì)结耀×粢梗　地方人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。（規(guī)定模糊图甜，未規(guī)定具體部門(mén)）

2.《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》建房[2009]274號(hào)（較全面）

3.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二章（第六碍粥、七、十黑毅、十一嚼摩、十六條）（但未規(guī)定選舉業(yè)主委員會(huì)的具體方法和流程）

4.《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》（2017年最新版本）

5.《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》

二、業(yè)主的三個(gè)層次

1.單個(gè)業(yè)主（按照產(chǎn)權(quán)證所注明的產(chǎn)權(quán)所屬人）

2.業(yè)主大會(huì)（全體業(yè)主組成矿瘦，是區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)枕面，是物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu)）

3.業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)、執(zhí)行機(jī)關(guān)缚去，行使日常事務(wù)的管理權(quán)）

三潮秘、成立業(yè)主大會(huì)的條件

1．在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積（入住業(yè)主的面積之和超過(guò)整個(gè)園區(qū)建筑物面積）50%時(shí)易结，具備了成立業(yè)主大會(huì)的首要條件枕荞。

2.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：

⑴柜候、物業(yè)管理區(qū)域證明；

⑵躏精、房屋及建筑物面積清冊(cè)渣刷；

⑶、業(yè)主名冊(cè)矗烛；

⑷辅柴、建筑規(guī)劃總平面圖；

⑸瞭吃、交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明碌嘀；（煤氣、自來(lái)水虱而、電等專業(yè)管理部門(mén)）筏餐。

⑹开泽、物業(yè)服務(wù)用房配置證明牡拇；

⑺、其他有關(guān)的文件資料穆律；

業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立惠呼。

四、成立業(yè)主大會(huì)的程序

1.組建業(yè)主大會(huì)籌備組

⑴.籌備組成員由業(yè)主代表峦耘、街道辦事處剔蹋、小區(qū)辦、居民委員會(huì)辅髓、建設(shè)單位泣崩、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原房屋管理單位等組成；

⑵.籌備組成員人數(shù)應(yīng)為七人以上十五人以下單數(shù)洛口，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二矫付，籌備組的組長(zhǎng)由街道辦事處代表?yè)?dān)任〉谘妫籌備組中的業(yè)主代表买优，由街道辦事處組織業(yè)主推薦；

⑶.籌備組成員名單確定后挺举，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告3天杀赢；

⑷.籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議湘纵；

⑸.籌備組自業(yè)主委員會(huì)成立并依法備案起自行終止脂崔。

2.業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)做好以下工作

⑴.確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積梧喷；

⑵.確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間脱篙、地點(diǎn)娇钱、形式和內(nèi)容；

⑶.草擬管理規(guī)約绊困、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則文搂；

⑷.依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

⑸.制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法秤朗，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單煤蹭；

⑹.制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

⑺.完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作取视。

以上內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告硝皂。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)作谭。

3.業(yè)主委員會(huì)委員候選人

業(yè)主委員會(huì)委員候選人是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主推薦和自薦產(chǎn)生稽物。籌備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格折欠，根據(jù)物業(yè)贝或、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素锐秦，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單咪奖。

4.業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)在具備下列條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：

業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成酱床，由業(yè)主大會(huì)籌備組根據(jù)小區(qū)具體情況確定羊赵。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

⑴.具有完全民事行為能力扇谣；

⑵.遵紀(jì)守法昧捷，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)罐寨，具有一定的公信力和組織能力靡挥；

⑶.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，模范履行業(yè)主義務(wù)衩茸；

⑷.本人及其近親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者下屬單位任職芹血；

⑸.具備必要的工作時(shí)間。

5.推選業(yè)主委員會(huì)候選人和選舉出的業(yè)主委員會(huì)委員公示公告

⑴.推選出業(yè)主委員會(huì)委員候選人后楞慈，籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7天幔烛，征求業(yè)主意見(jiàn)，公示期間如無(wú)異議再公告確認(rèn)囊蓝。

⑵.選舉出的業(yè)主委員會(huì)委員的自然情況及統(tǒng)計(jì)后的得票數(shù)和專有面積之和數(shù)饿悬，籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7天，再公告確認(rèn)聚霜。

6.業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)規(guī)定

業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)狡恬，可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：

⑴.專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算珠叔；尚未進(jìn)行登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算弟劲；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的祷安，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算；

⑵.建筑物總面積兔乞，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算汇鞭。

業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：

⑶.業(yè)主人數(shù)庸追，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算霍骄，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分淡溯，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專有部分的读整，按一人計(jì)算；

⑷.總?cè)藬?shù)咱娶，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算米间。

7.選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員票數(shù)

經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占業(yè)主總?cè)藬?shù)二分之一以上（人數(shù)和面積雙過(guò)半）的業(yè)主同意，根據(jù)籌備組預(yù)先確定的業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)豺总，按照得票數(shù)依次排序车伞，選出業(yè)主委員會(huì)委員择懂。

8. 召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)時(shí)間和形式

⑴.業(yè)主大會(huì)籌備組要在首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)15日前以書(shū)面的形式在物業(yè)管理區(qū)域公告召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)間喻喳；

⑵.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式困曙；

⑶.采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的表伦，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的慷丽，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告蹦哼。

9.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約審核

業(yè)主大會(huì)籌備組制定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》（草案）后要糊，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示前報(bào)區(qū)小區(qū)辦纲熏，駐街專管員對(duì)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》（草案）內(nèi)容進(jìn)行檢查、審核锄俄，是否有違反國(guó)家法律局劲、法規(guī)、規(guī)則的內(nèi)容奶赠。

10.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表鱼填、建設(shè)單位代表、街道辦事處毅戈、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成苹丸》叨瑁籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半赘理，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處宦言、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議內(nèi)容：

（1）表決通過(guò)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》商模；

（2）選舉業(yè)主委員會(huì)蜡励；

（3）決定是否續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

11.對(duì)選舉業(yè)主委員會(huì)委員的選票核實(shí)

住街專管員對(duì)業(yè)委會(huì)選票按照10%抽取檢查核實(shí)阻桅，符合備案條件的予以備案凉倚。

12．業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)5年嫂沉，可連選連任稽寒，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議趟章，推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任杏糙。

13．業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處辦理備案手續(xù)：

（1）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況（小區(qū)辦提供示范文本蚓土，具體選舉情況由社區(qū)提供）宏侍；

（2）管理規(guī)約；

（3）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則蜀漆；

（4）業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)谅河。

業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章确丢。

業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)绷耍，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書(shū)面報(bào)告?zhèn)浒覆块T(mén)鲜侥。

14.業(yè)主委員會(huì)的換屆工作

業(yè)委會(huì)屆滿兩月前褂始，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)委會(huì)的換屆選舉。在街道辦事處描函、社區(qū)的監(jiān)督指導(dǎo)下崎苗，由業(yè)主委員會(huì)組織換屆選舉工作；業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的舀寓，小區(qū)辦和街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉胆数；逾期仍不組織的，可以社區(qū)在街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督下基公，組織換屆選舉工作幅慌。

五、業(yè)主大會(huì)履行以下職責(zé)

1.制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則轰豆；

2.制定和修改管理規(guī)約胰伍；

3.選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員齿诞；

4.制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案骂租；

5.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人祷杈；

6.籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

7.改建渗饮、重建建筑物及其附屬設(shè)施但汞；

8.改變共有部分的用途；

9.利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用互站；

10.法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)私蕾。

六、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)

1.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議胡桃；

2.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議踩叭，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；

3.與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同翠胰；

4.及時(shí)了解業(yè)主容贝、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同之景；

5.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施斤富；

6.督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

7.組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用锻狗；

8.調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用满力、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

9.業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)屋谭。

業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)脚囊，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核后龟糕，由全體業(yè)主分擔(dān)桐磁。