一第煮、設(shè)立業(yè)主大會(huì)的主要依據(jù)
1.《物權(quán)法》七十五條:業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)撩炊,選舉業(yè)主委員會(huì)结耀×粢梗 地方人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。(規(guī)定模糊图甜,未規(guī)定具體部門(mén))
2.《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》建房[2009]274號(hào)(較全面)
3.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二章(第六碍粥、七、十黑毅、十一嚼摩、十六條)(但未規(guī)定選舉業(yè)主委員會(huì)的具體方法和流程)
4.《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》(2017年最新版本)
5.《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》
二、業(yè)主的三個(gè)層次
1.單個(gè)業(yè)主(按照產(chǎn)權(quán)證所注明的產(chǎn)權(quán)所屬人)
2.業(yè)主大會(huì)(全體業(yè)主組成矿瘦,是區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)枕面,是物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu))
3.業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)、執(zhí)行機(jī)關(guān)缚去,行使日常事務(wù)的管理權(quán))
三潮秘、成立業(yè)主大會(huì)的條件
1.在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積(入住業(yè)主的面積之和超過(guò)整個(gè)園區(qū)建筑物面積)50%時(shí)易结,具備了成立業(yè)主大會(huì)的首要條件枕荞。
2.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料:
⑴柜候、物業(yè)管理區(qū)域證明;
⑵躏精、房屋及建筑物面積清冊(cè)渣刷;
⑶、業(yè)主名冊(cè)矗烛;
⑷辅柴、建筑規(guī)劃總平面圖;
⑸瞭吃、交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明碌嘀;(煤氣、自來(lái)水虱而、電等專業(yè)管理部門(mén))筏餐。
⑹开泽、物業(yè)服務(wù)用房配置證明牡拇;
⑺、其他有關(guān)的文件資料穆律;
業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立惠呼。
四、成立業(yè)主大會(huì)的程序
1.組建業(yè)主大會(huì)籌備組
⑴.籌備組成員由業(yè)主代表峦耘、街道辦事處剔蹋、小區(qū)辦、居民委員會(huì)辅髓、建設(shè)單位泣崩、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原房屋管理單位等組成;
⑵.籌備組成員人數(shù)應(yīng)為七人以上十五人以下單數(shù)洛口,其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二矫付,籌備組的組長(zhǎng)由街道辦事處代表?yè)?dān)任〉谘妫籌備組中的業(yè)主代表买优,由街道辦事處組織業(yè)主推薦;
⑶.籌備組成員名單確定后挺举,應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告3天杀赢;
⑷.籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作,組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議湘纵;
⑸.籌備組自業(yè)主委員會(huì)成立并依法備案起自行終止脂崔。
2.業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)做好以下工作
⑴.確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積梧喷;
⑵.確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間脱篙、地點(diǎn)娇钱、形式和內(nèi)容;
⑶.草擬管理規(guī)約绊困、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則文搂;
⑷.依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;
⑸.制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法秤朗,確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單煤蹭;
⑹.制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;
⑺.完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作取视。
以上內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告硝皂。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的,籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)作谭。
3.業(yè)主委員會(huì)委員候選人
業(yè)主委員會(huì)委員候選人是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主推薦和自薦產(chǎn)生稽物。籌備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格折欠,根據(jù)物業(yè)贝或、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素锐秦,確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單咪奖。
4.業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)在具備下列條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生:
業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生,由5至11人單數(shù)組成酱床,由業(yè)主大會(huì)籌備組根據(jù)小區(qū)具體情況確定羊赵。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,并符合下列條件:
⑴.具有完全民事行為能力扇谣;
⑵.遵紀(jì)守法昧捷,熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng)罐寨,具有一定的公信力和組織能力靡挥;
⑶.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),模范履行業(yè)主義務(wù)衩茸;
⑷.本人及其近親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者下屬單位任職芹血;
⑸.具備必要的工作時(shí)間。
5.推選業(yè)主委員會(huì)候選人和選舉出的業(yè)主委員會(huì)委員公示公告
⑴.推選出業(yè)主委員會(huì)委員候選人后楞慈,籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7天幔烛,征求業(yè)主意見(jiàn),公示期間如無(wú)異議再公告確認(rèn)囊蓝。
⑵.選舉出的業(yè)主委員會(huì)委員的自然情況及統(tǒng)計(jì)后的得票數(shù)和專有面積之和數(shù)饿悬,籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7天,再公告確認(rèn)聚霜。
6.業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)規(guī)定
業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)狡恬,可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積:
⑴.專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算珠叔;尚未進(jìn)行登記的,暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算弟劲;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的祷安,暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算;
⑵.建筑物總面積兔乞,按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算汇鞭。
業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù),可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù):
⑶.業(yè)主人數(shù)庸追,按照專有部分的數(shù)量計(jì)算霍骄,一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分淡溯,以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專有部分的读整,按一人計(jì)算;
⑷.總?cè)藬?shù)咱娶,按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算米间。
7.選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員票數(shù)
經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占業(yè)主總?cè)藬?shù)二分之一以上(人數(shù)和面積雙過(guò)半)的業(yè)主同意,根據(jù)籌備組預(yù)先確定的業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)豺总,按照得票數(shù)依次排序车伞,選出業(yè)主委員會(huì)委員择懂。
8. 召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)時(shí)間和形式
⑴.業(yè)主大會(huì)籌備組要在首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)15日前以書(shū)面的形式在物業(yè)管理區(qū)域公告召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)間喻喳;
⑵.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式困曙;
⑶.采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的表伦,應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主;無(wú)法送達(dá)的慷丽,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告蹦哼。
9.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約審核
業(yè)主大會(huì)籌備組制定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》(草案)后要糊,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示前報(bào)區(qū)小區(qū)辦纲熏,駐街專管員對(duì)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》(草案)內(nèi)容進(jìn)行檢查、審核锄俄,是否有違反國(guó)家法律局劲、法規(guī)、規(guī)則的內(nèi)容奶赠。
10.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表鱼填、建設(shè)單位代表、街道辦事處毅戈、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成苹丸》叨瑁籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù),其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半赘理,籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處宦言、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議內(nèi)容:
(1)表決通過(guò)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》商模;
(2)選舉業(yè)主委員會(huì)蜡励;
(3)決定是否續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
11.對(duì)選舉業(yè)主委員會(huì)委員的選票核實(shí)
住街專管員對(duì)業(yè)委會(huì)選票按照10%抽取檢查核實(shí)阻桅,符合備案條件的予以備案凉倚。
12.業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制,每屆任期不超過(guò)5年嫂沉,可連選連任稽寒,業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議趟章,推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任杏糙。
13.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處辦理備案手續(xù):
(1)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況(小區(qū)辦提供示范文本蚓土,具體選舉情況由社區(qū)提供)宏侍;
(2)管理規(guī)約;
(3)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則蜀漆;
(4)業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)谅河。
業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后,可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章确丢。
業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)绷耍,備案內(nèi)容發(fā)生變更的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書(shū)面報(bào)告?zhèn)浒覆块T(mén)鲜侥。
14.業(yè)主委員會(huì)的換屆工作
業(yè)委會(huì)屆滿兩月前褂始,應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)委會(huì)的換屆選舉。在街道辦事處描函、社區(qū)的監(jiān)督指導(dǎo)下崎苗,由業(yè)主委員會(huì)組織換屆選舉工作;業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的舀寓,小區(qū)辦和街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉胆数;逾期仍不組織的,可以社區(qū)在街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督下基公,組織換屆選舉工作幅慌。
五、業(yè)主大會(huì)履行以下職責(zé)
1.制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則轰豆;
2.制定和修改管理規(guī)約胰伍;
3.選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員齿诞;
4.制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案骂租;
5.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人祷杈;
6.籌集和使用專項(xiàng)維修資金;
7.改建渗饮、重建建筑物及其附屬設(shè)施但汞;
8.改變共有部分的用途;
9.利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用互站;
10.法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)私蕾。
六、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)
1.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議胡桃;
2.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議踩叭,報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況;
3.與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同翠胰;
4.及時(shí)了解業(yè)主容贝、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同之景;
5.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施斤富;
6.督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;
7.組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用锻狗;
8.調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用满力、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
9.業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)屋谭。
業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)脚囊,經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核后龟糕,由全體業(yè)主分擔(dān)桐磁。