本次采訪(fǎng)了4位地產(chǎn)投拓大佬垢乙，分別是綠城某區(qū)域投資總監(jiān)（5年）M、旭輝某區(qū)域投拓經(jīng)理（4年）L语卤、中駿某區(qū)域投拓主管（4年）S和中鐵建某區(qū)域投拓經(jīng)理（4年）T追逮。
以下是訪(fǎng)談內(nèi)容：
1、這一職位的主要職責(zé)是什么粹舵？工作主要有那幾個(gè)模塊钮孵，每個(gè)模塊內(nèi)容是什么？
M：
主要職責(zé)：公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)項(xiàng)目投資獲妊勐恕巴席；
工作模塊：①戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃——公司發(fā)展短中期發(fā)展規(guī)劃擬定、
②投資拿地——開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲取
③創(chuàng)新業(yè)務(wù)研發(fā)——產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)的新型業(yè)務(wù)研究及落地
L：
主要職責(zé)包括：
1诅需、負(fù)責(zé)區(qū)域的土地市場(chǎng)監(jiān)控漾唉、信息收集、項(xiàng)目研判和可研分析堰塌、新項(xiàng)目獲取工作赵刑；
2、負(fù)責(zé)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控场刑、市場(chǎng)形勢(shì)分析般此；
3、投資方向和策略分析制定牵现；
4铐懊、內(nèi)部管理體系和制度完善
S：
主要職責(zé):
1、參與公司土地拓展戰(zhàn)略制定落實(shí)施籍，建立完善土地拓展相關(guān)制度居扒、標(biāo)準(zhǔn)。
2丑慎、按照公司發(fā)展戰(zhàn)略，負(fù)責(zé)對(duì)土地政策法規(guī)瓤摧、城市規(guī)劃竿裂、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)照弥、公司發(fā)展戰(zhàn)略等領(lǐng)域的動(dòng)態(tài)研究腻异，提供相關(guān)信息與應(yīng)對(duì)策略的建議；負(fù)責(zé)對(duì)宏觀市場(chǎng)这揣、區(qū)域市場(chǎng)以及開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行基礎(chǔ)研究悔常，確保研究方向符合公司項(xiàng)目發(fā)展的需要影斑。
3、負(fù)責(zé)定期收集机打、整理并根據(jù)公司戰(zhàn)略及評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)初步篩查土地信息矫户；負(fù)責(zé)定期收集、整理市場(chǎng)環(huán)境信息及政策信息残邀。
4皆辽、參與公司新項(xiàng)目拓展工作，編制可行性研究報(bào)告芥挣；組織項(xiàng)目探勘及調(diào)研驱闷，并協(xié)助集團(tuán)進(jìn)行項(xiàng)目考察工作；跟進(jìn)項(xiàng)目可研審批流程空免，并跟進(jìn)參與競(jìng)買(mǎi)前的審批流程空另。
5、負(fù)責(zé)新項(xiàng)目土地洽談蹋砚、撰寫(xiě)土地合同扼菠；跟進(jìn)項(xiàng)目競(jìng)買(mǎi)審批程序、競(jìng)買(mǎi)手續(xù)準(zhǔn)備都弹。
T：
項(xiàng)目拓展娇豫、可研編制、合作協(xié)議編制等
2畅厢、你的一天是怎么度過(guò)的冯痢？
M：合作洽談+市調(diào)踏勘+可研評(píng)審
L：進(jìn)行新項(xiàng)目研判、實(shí)地踏勘框杜、與相關(guān)部門(mén)溝通確定設(shè)計(jì)方案浦楣、撰寫(xiě)投資分析報(bào)告、進(jìn)行投資測(cè)算咪辱；收集分析市場(chǎng)信息等
S：關(guān)注公開(kāi)市場(chǎng)土地信息振劳、二手項(xiàng)目信息更新、市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)監(jiān)測(cè)油狂、相關(guān)土地信息初判等基礎(chǔ)工作历恐。有項(xiàng)目時(shí)啟動(dòng)踏勘、可研工作专筷。
T：以今天為例弱贼，上午與合作方溝通項(xiàng)目推進(jìn)思路、征求法務(wù)意見(jiàn)磷蛹、調(diào)整可研報(bào)告吮旅；下午接待另一項(xiàng)目代理單位聽(tīng)其匯報(bào)工作、列席其他部門(mén)牽頭的總經(jīng)辦與黨委會(huì)味咳。
3庇勃、 該職位的工作環(huán)境檬嘀、工作時(shí)間、工作強(qiáng)度如何?
M：工作環(huán)境一般較少在集中辦公區(qū)责嚷，外業(yè)活動(dòng)較多鸳兽；工作時(shí)間機(jī)動(dòng)性較強(qiáng)，投資人員可以根據(jù)項(xiàng)目需要及自身情況自行安排工作時(shí)間再层，但常規(guī)情況需按公司規(guī)定執(zhí)行正常作息贸铜；工作強(qiáng)度整體較高；
L：
工作環(huán)境分為外部和內(nèi)部聂受，外部環(huán)境主要為新項(xiàng)目實(shí)地踏勘蒿秦，會(huì)見(jiàn)政府或合作方，調(diào)研競(jìng)品項(xiàng)目等蛋济；內(nèi)部環(huán)境為公司內(nèi)進(jìn)行內(nèi)業(yè)工作棍鳖。
工作時(shí)間：平時(shí)是正常上班時(shí)間，但遇到工作量較多或工作急迫的情況需要晚上或周末加班碗旅。
工作強(qiáng)度：視公司投資方向和策略而定渡处，規(guī)模型公司需要大量拓展新項(xiàng)目的工作強(qiáng)度較大，無(wú)法保證正常休息祟辟；穩(wěn)健型公司新項(xiàng)目拓展量不多的工作強(qiáng)度較為正常医瘫，但有事也需要加班。
S：工作以辦公室和外出均分旧困，工作強(qiáng)度尚可醇份，多數(shù)情況下可以準(zhǔn)時(shí)上下班（9-10小時(shí)）。
T：開(kāi)放式辦公吼具、8：30~11:40僚纷、冬13:00~17:00、夏13:30~17:30偶爾出差加班（每周約有2天加班）
4拗盒、該職位對(duì)人有什么樣的技能怖竭、知識(shí)或個(gè)性要求?
M：
常規(guī)的辦公技能均需具備；
房地產(chǎn)各職能的基礎(chǔ)專(zhuān)業(yè)知識(shí)（包括土地陡蝇、財(cái)務(wù)痊臭、法務(wù)、運(yùn)營(yíng)登夫、設(shè)計(jì)趣兄、成本、工程等）悼嫉；
個(gè)性要求最好偏外向，在上下環(huán)節(jié)溝通及對(duì)外合作交流方面能更快打開(kāi)局面拼窥，但沒(méi)有絕對(duì)限制戏蔑；
L：該職位對(duì)于符合型人才有更大的需求蹋凝，人員需要了解設(shè)計(jì)、成本总棵、財(cái)務(wù)等基本專(zhuān)業(yè)知識(shí)并具備良好的投資專(zhuān)業(yè)知識(shí)鳍寂，最好會(huì)開(kāi)車(chē)、能應(yīng)酬情龄，善于溝通迄汛，有良好的邏輯思維能力和表達(dá)能力，能夠積累行業(yè)內(nèi)人脈并維護(hù)行業(yè)和政府關(guān)系骤视。
S：能夠熟悉房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識(shí)鞍爱、具備一定財(cái)務(wù)、規(guī)劃設(shè)計(jì)知識(shí)专酗、最好能夠懂法務(wù)知識(shí)睹逃。性格以開(kāi)朗外向?yàn)橹鳌Ｄ軌蜻m應(yīng)一定量的出差祷肯。
T：核心技能是會(huì)獨(dú)立編制可研報(bào)告沉填，以總部要求為依據(jù)掌握項(xiàng)目拓展原則。
5佑笋、該職位職業(yè)發(fā)展路徑是什么樣的翼闹？
M：
分橫向和縱向〗常縱向一般是專(zhuān)業(yè)職能向上發(fā)展（專(zhuān)員猎荠、主管、經(jīng)理颠锉、總監(jiān)法牲、高管），橫向一般是跨專(zhuān)業(yè)向上發(fā)展（投資經(jīng)理琼掠、項(xiàng)目公司部門(mén)經(jīng)理拒垃、項(xiàng)目公司總經(jīng)理助理、項(xiàng)目公司總經(jīng)理）
L：職業(yè)發(fā)展路徑可分管理型瓷蛙、專(zhuān)業(yè)型悼瓮、混合型。管理型到經(jīng)理或以上級(jí)別可帶團(tuán)隊(duì)艰猬，負(fù)責(zé)部門(mén)一個(gè)小組或一個(gè)區(qū)域的管理和業(yè)務(wù)拓展横堡，最高可到公司的投資負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)整個(gè)團(tuán)隊(duì)的管理和業(yè)務(wù)拓展；專(zhuān)業(yè)型主要負(fù)責(zé)日常工作和業(yè)務(wù)拓展冠桃，例如收并購(gòu)命贴、一級(jí)整理等需要一定經(jīng)驗(yàn)的投資人員，專(zhuān)業(yè)型也可晉升到經(jīng)理、總監(jiān)級(jí)別胸蛛；混合型兼顧管理及專(zhuān)業(yè)污茵，如專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人、集團(tuán)總部區(qū)域評(píng)審崗位等葬项。具體需視不同公司業(yè)務(wù)劃分和崗位劃分而定泞当。
S：職業(yè)發(fā)展：土拓專(zhuān)員-土拓主管-土拓經(jīng)理-土拓總監(jiān)-分管副總-總經(jīng)理
T：專(zhuān)員-主管-高級(jí)主管-副經(jīng)理-經(jīng)理-總監(jiān)-副總-總經(jīng)理
6、這個(gè)職位日常面臨的問(wèn)題和挑戰(zhàn)有哪些民珍？解決的辦法是什么襟士？
M：主要問(wèn)題是成果質(zhì)量控制、內(nèi)外部溝通及決策效率問(wèn)題嚷量；面臨挑戰(zhàn)是職業(yè)發(fā)展向上突破的瓶頸問(wèn)題陋桂；
解決辦法：對(duì)內(nèi)嚴(yán)格控制工作節(jié)點(diǎn)、講究工作溝通方式津肛、積累知識(shí)經(jīng)驗(yàn)提升自身層次章喉、拓展并維護(hù)內(nèi)外部資源關(guān)系；
L：外部方面在整體行業(yè)形勢(shì)較差或公司內(nèi)部收緊投資拓展時(shí)身坐，拓展人員獲取土地會(huì)受到市場(chǎng)秸脱、內(nèi)部資金、競(jìng)爭(zhēng)等限制部蛇；內(nèi)部方面需要溝通協(xié)調(diào)多個(gè)部門(mén)摊唇，起到統(tǒng)籌和牽頭的作用，在溝通協(xié)調(diào)上耗費(fèi)一定精力涯鲁，同時(shí)需要研究分析多個(gè)方案進(jìn)行多版測(cè)算分析巷查。
解決的辦法：遇到行業(yè)大勢(shì)的困難，部門(mén)內(nèi)部和團(tuán)隊(duì)需要更深入研究投資方向抹腿、尋求資金來(lái)源岛请、拓展政府和合作關(guān)系、深入細(xì)化工作警绩、精進(jìn)管理動(dòng)作崇败，用有效的資源解決主要矛盾；個(gè)人要懂得有效分配精力肩祥，學(xué)會(huì)如何快速有效溝通和提升工作效率后室，最有效的方式就是提升個(gè)人業(yè)務(wù)能力和增加經(jīng)驗(yàn)積累。
S: 政府人脈資源背景混狠，相關(guān)基礎(chǔ)資料的收集岸霹，項(xiàng)目信息來(lái)源可靠性的判定。多與領(lǐng)導(dǎo)将饺、同事贡避、同行溝通交流痛黎，多拜訪(fǎng)政府。
T：合作方對(duì)接人不專(zhuān)業(yè)贸桶，導(dǎo)致獲取項(xiàng)目有效信息較慢舅逸；去對(duì)方公司考察，與其專(zhuān)業(yè)人員深度溝通皇筛。
7、該職業(yè)讓您最有成就感的地方是什么?
M：能夠?yàn)楣景l(fā)展打下基礎(chǔ)坠七、享受開(kāi)疆拓土的成就感水醋；
L：該職業(yè)的最終結(jié)果是獲取土地，但能否獲取并不能由拓展人員而決定彪置，因此最有成就感的地方是通過(guò)努力拄踪，在與集團(tuán)契合的情況下成功獲取土地；其次的成就感就是日常的專(zhuān)業(yè)和業(yè)務(wù)能力提升拳魁，能夠獨(dú)立跟進(jìn)拓展新項(xiàng)目惶桐。
S: 準(zhǔn)確判定一個(gè)項(xiàng)目是否可拿，包括對(duì)市場(chǎng)潘懊、收益等各方面的研究姚糊。
8、該職位您最不滿(mǎn)意的地方是什么授舟？
M：風(fēng)控敏感性高救恨，難以給予試錯(cuò)機(jī)制、創(chuàng)新動(dòng)能不足释树；
L：最不滿(mǎn)意的就是結(jié)果和個(gè)人和團(tuán)隊(duì)的努力相關(guān)性較弱肠槽，該職業(yè)的考核主要以結(jié)果為導(dǎo)向，但拓展人員跟進(jìn)研判100個(gè)項(xiàng)目的成功獲取率可能只有10%甚至1%奢啥。結(jié)果并不能由一線(xiàn)拓展人員而決定秸仙，而與行業(yè)大勢(shì)和公司策略關(guān)系密切。
S：偶爾疲于應(yīng)酬桩盲，交際目的性太強(qiáng)寂纪。
T：出差多在周末
9、有什么建議可以給想進(jìn)入貴公司該職位的新人嗎正驻？
M：向hr了解企業(yè)文化弊攘、工作氛圍和工作機(jī)制，提前判斷是否能夠適應(yīng)
L：保持平常心姑曙，做到踏實(shí)努力襟交，從新人做起時(shí)不要太多關(guān)注結(jié)果和薪酬，要多提升各方面知識(shí)儲(chǔ)備和專(zhuān)業(yè)能力伤靠，找到自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力捣域。
S：做好基礎(chǔ)知識(shí)沉淀啼染，打下深厚的專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)是職業(yè)發(fā)展初期必備的儲(chǔ)備。
T：法務(wù)焕梅、財(cái)務(wù)迹鹅、成本、施工都需要了解一些贞言。
了解更多職業(yè)相關(guān)內(nèi)容斜棚，可同步關(guān)注【公眾號(hào)：杜覺(jué)】。
