剛剛過(guò)去的2020年巩那，廣州房地產(chǎn)簡(jiǎn)直可以用波瀾壯闊來(lái)形容，其中的大起大落也讓人感覺(jué)猶如在坐過(guò)山車一般此蜈。

那么即横，在新的一年，廣州樓市前景如何裆赵，投資上需要注意什么令境，哪些板塊更有價(jià)值呢？今天顾瞪，咱們就來(lái)談?wù)勥@些話題舔庶。

先說(shuō)結(jié)論抛蚁，2021年廣州樓價(jià)會(huì)有不錯(cuò)的漲幅！

但是，需要注意的是，板塊之間會(huì)存在較大分化拟烫，上漲的比例不會(huì)相同，上漲的時(shí)間也會(huì)有一定的差異肚逸。

核心板塊，熱點(diǎn)板塊的漲幅要優(yōu)于其他板塊彬坏，啟動(dòng)也會(huì)更早朦促。

那么，為什么萌主會(huì)如此堅(jiān)定的看多廣州房地產(chǎn)的投資前景呢栓始？

全國(guó)對(duì)比：中心城市地位

近期务冕，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布了最新一期的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2020-2021）》，對(duì)2021年中國(guó)房地產(chǎn)和樓市作出五大預(yù)測(cè)：

第一幻赚，2021年全國(guó)房?jī)r(jià)平均上漲5%左右禀忆；

第二，商品住房銷售面積同比增幅可能將保持正增長(zhǎng)落恼，并創(chuàng)歷史新高箩退；

第三，房地產(chǎn)投資速度將會(huì)有所下降佳谦，持續(xù)保持在7%左右戴涝；

第四，中心城市钻蔑、都市圈和城市群復(fù)蘇較好甚至出現(xiàn)過(guò)熱喊括，其他城市復(fù)蘇較慢，部分城市甚至陷入衰退矢棚，分化可能有所擴(kuò)大；

第五府喳，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有望進(jìn)一步下降蒲肋，但仍存在大起大落的風(fēng)險(xiǎn)。

上述預(yù)測(cè)中钝满，最核心的是兩個(gè)結(jié)論兜粘，一是房?jī)r(jià)總體上會(huì)上漲5%，二是中心城市的熱度要遠(yuǎn)超其他城市弯蚜。

從這個(gè)角度來(lái)看孔轴，廣州作為全國(guó)范圍的一線城市和區(qū)域中心，顯然是屬于熱度較高的部分碎捺。

因此路鹰，2021年廣州的房?jī)r(jià)漲幅大概率是要遠(yuǎn)超5%的贷洲！

這是廣州中心城市地位所保證的。

有人也許會(huì)說(shuō)晋柱，所謂中心城市也就是個(gè)稱號(hào)优构，不代表樓價(jià)就一定漲得高啊雁竞！

持有這種觀點(diǎn)钦椭，就是對(duì)國(guó)情不了解了。

中國(guó)向來(lái)喜歡集中力量辦大事碑诉，中心城市之所以成為中心城市彪腔，是多年的高強(qiáng)度的財(cái)政投入和政策扶持造成的。

這些投入所帶來(lái)的政治进栽、經(jīng)濟(jì)德挣、產(chǎn)業(yè)、文化泪幌、生活配套等等各方面的優(yōu)勢(shì)盲厌，可不是白給的。

這種優(yōu)勢(shì)不但在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)被動(dòng)搖祸泪，而且會(huì)因?yàn)槔^續(xù)投入帶來(lái)的馬太效應(yīng)而放大吗浩。

不要說(shuō)全國(guó)平均都要漲5%，就是全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅為零没隘，廣州房?jī)r(jià)都是要漲的懂扼！

城市群：粵港澳大灣區(qū)核心城市

廣州房地產(chǎn)前景看好的第二個(gè)原因，是廣州在粵港澳大灣區(qū)的核心地位右蒲。

粵港澳大灣區(qū)是原珠三角城市群的升級(jí)版阀湿，國(guó)家定位粵港澳大灣區(qū)有4個(gè)核心城市，分別是廣州瑰妄、深圳陷嘴、香港和澳門。

那么间坐，城市群是個(gè)什么東西灾挨，對(duì)一個(gè)城市房?jī)r(jià)的意義何在呢？

城市群是支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的主要平臺(tái)竹宋。

2006年“城市群”這個(gè)名詞首次出現(xiàn)在中央文件中劳澄。

到了2013年，中央開(kāi)始明確要求蜈七，要以城市群作為推進(jìn)國(guó)家新型城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)秒拔。

經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的發(fā)展，當(dāng)前我國(guó)的19個(gè)城市群以25%的土地集聚75%人口飒硅，創(chuàng)造88%GDP砂缩，其中城鎮(zhèn)人口占比78%作谚。

這些數(shù)字說(shuō)明了一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)：那些不在城市群之內(nèi)的城市，已經(jīng)失去了發(fā)展的機(jī)會(huì)梯轻！

而在諸多城市群中食磕，京津冀、長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)這三大城市群喳挑，所占體量最大彬伦，發(fā)展前景最好！

國(guó)家發(fā)改委副主任叢亮曾在2020年5月的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示伊诵，京津冀单绑、長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)GDP總量分別達(dá)到8.5萬(wàn)億元、23.7萬(wàn)億元和11.4萬(wàn)億元曹宴，占全國(guó)比重44%搂橙，這三大動(dòng)力源成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)。

作為全國(guó)第二大城市群的核心笛坦，廣州無(wú)論在資本投入還是人口流入方面都在全國(guó)居于領(lǐng)先地位区转。

而人口和資金正是推動(dòng)樓價(jià)走高的重要因素！

因此版扩，作為粵港澳大灣區(qū)核心城市的廣州废离，未來(lái)房?jī)r(jià)前景看好！

廣州vs深圳：競(jìng)合與再平衡

廣州與深圳之間的“雙城記”礁芦，則是廣州未來(lái)樓市走強(qiáng)的另一個(gè)關(guān)鍵因素蜻韭。

無(wú)論你是否承認(rèn)，從改革開(kāi)放以來(lái)柿扣，廣州和深圳一直處于競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系肖方。

廣州有廣交會(huì)，深圳搞了高交會(huì)未状；

廣州有南沙港俯画，深圳就搞了個(gè)深中通道；

廣州有個(gè)恒大司草，深圳直接拿走了……

看到這些艰垂，你說(shuō)廣州深圳手拉手，好朋友翻伺，誰(shuí)信呢？

2019年的時(shí)候沮焕，廣東省還專門發(fā)了文件吨岭，提出“雙輪驅(qū)動(dòng)”的策略，同時(shí)支持深圳和廣州的發(fā)展峦树，可以說(shuō)是煞費(fèi)苦心辣辫。

但是旦事，深圳和廣州之間的競(jìng)爭(zhēng)急灭，絕不是文件和會(huì)議所能夠解決的。

這是因?yàn)椋?b>同為一線城市葬馋，雙方不可能放棄任何一個(gè)重要的產(chǎn)業(yè)和領(lǐng)域。

因此畴嘶，表現(xiàn)出來(lái)的蛋逾，自然是競(jìng)爭(zhēng)的成分多，合作的時(shí)刻少区匣。

對(duì)于這一點(diǎn)蒋院，大家都是成年人了亏钩，誰(shuí)還能沒(méi)點(diǎn)數(shù)？

廣州的城市底子好一些欺旧，但是深圳的政策優(yōu)勢(shì)大一些姑丑，所以切端，雙方現(xiàn)在也算是在伯仲之間，還有的斗昌屉。

但是茵瀑，在樓價(jià)方面，廣州跟深圳就是兩個(gè)世界了马昨。

數(shù)據(jù)顯示，2020年12月屹篓，深圳二手房均價(jià)已經(jīng)突破8萬(wàn)匙奴，達(dá)到廣州的2.2倍！

為什么同為大灣區(qū)的核心城市，在人口總數(shù)啦租、經(jīng)濟(jì)總量差別不大的情況下荒揣，兩地房?jī)r(jià)差別如此之大呢？

究其原因恳蹲，是由于面積和財(cái)政投入的倒掛導(dǎo)致赋除。

廣州市面積為7434平方公里，而深圳則只有1997平方公里荆针，相差了3倍多颁糟。

然而，由于無(wú)需上繳廣東省棱貌，2019年，深圳市的財(cái)政支出就達(dá)到4550億今魔。

同期，廣州的財(cái)政收入與深圳差不多障贸，但是上繳比例要高很多，所以涩维，最終只有區(qū)區(qū)1713億可以支出袁波。

深圳有錢，有國(guó)家政策支持睡蟋，但是沒(méi)地，就連搞個(gè)自貿(mào)區(qū)都還要填海戳杀。

錢多，地少，資金會(huì)往哪里去听诸？

產(chǎn)業(yè)吸納不完的晌梨，肯定要走向房地產(chǎn)市場(chǎng)。

可以說(shuō)仔蝌，深圳的高房?jī)r(jià)正反映出深圳這片土地已經(jīng)無(wú)法容納如此之多的政策和資金。

但是渊鞋，行政區(qū)劃只是人為劃定界限瞧挤，而經(jīng)濟(jì)規(guī)律則會(huì)驅(qū)使資本、人才和產(chǎn)業(yè)不斷的向著成本效益最高的地方流動(dòng)执俩。

市場(chǎng)規(guī)律會(huì)不斷的讓各種要素價(jià)格回歸平衡癌刽。

隨著房?jī)r(jià)的不斷推高显拜，連華為這樣的高科技企業(yè)都難以承受，只好到周邊城市尋找合適的機(jī)會(huì)讼油。

隨著前海房?jī)r(jià)的瘋漲矮台，南沙又成為不少深圳人的選擇。

深圳現(xiàn)在就像一個(gè)不得不吃下一大桌子菜的孩子瘦赫，雖然長(zhǎng)得很快确虱，但是消化不了的那些菜，總歸要吐出來(lái)。

那些強(qiáng)有力的政策和海量的資金辆童，在推高房?jī)r(jià)的同時(shí)惠赫，也會(huì)不斷溢出到周邊。

2021年庭砍，只要深圳房?jī)r(jià)依舊高企混埠，資源和人口就會(huì)源源不斷被深圳驅(qū)離，走向廣州揭北。

當(dāng)然吏颖，深圳不會(huì)坐視這種情況不管。

對(duì)于深圳而言嫉柴，就算吃不下奉呛，也不能“資敵”啊登馒！

這不咆槽，深圳很快就弄出一個(gè)“深莞惠大都市圈”，拉幾個(gè)小弟麦射，給好處灯谣。

放著發(fā)展已然成型的南沙不去聯(lián)合胎许，偏偏要去跟惠州拉關(guān)系罗售，競(jìng)爭(zhēng)之激烈钩述，可見(jiàn)一斑啊。

不過(guò)朽缎，萌主認(rèn)為谜悟，這個(gè)都市圈的意義也就那樣北秽。

深圳砸了那么多錢贺氓，在教育、醫(yī)療這些方面也沒(méi)弄出多少優(yōu)勢(shì)辙培，現(xiàn)在還要派米給小弟們扬蕊，恐怕是不現(xiàn)實(shí)。

都市圈最多能搞出幾個(gè)睡城尾抑，對(duì)緩解當(dāng)下的樓價(jià)上漲壓力再愈，作用不大。

真正有能力直接承接深圳資源溢出的板塊垂睬，唯有南沙抗悍。

而隨著時(shí)間推移，那些被深圳高房?jī)r(jià)勸退的人口和企業(yè)逻淌，必定會(huì)有相當(dāng)部分會(huì)匯聚廣州疟暖。

因此田柔，由于廣州與深圳在房?jī)r(jià)上的巨大差異骨望，必然迫使部分資源回流廣州擎鸠，實(shí)現(xiàn)資源要素價(jià)格和房?jī)r(jià)的再平衡。

而在這個(gè)過(guò)程中劣光，必然帶動(dòng)廣州房?jī)r(jià)的上漲绢涡！

廣州與深圳比較，萌主認(rèn)為廣州樓市后勁更足凿傅！

人口：房地產(chǎn)長(zhǎng)期繁榮的根本

房地產(chǎn)發(fā)展有一個(gè)經(jīng)典的分析框架：短期看金融数苫、中期看土地、長(zhǎng)期看人口箱残。

從這個(gè)框架來(lái)看止吁，讓一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮的最根本因素，其實(shí)是人口敷待。

具體來(lái)說(shuō)仁热，就是持續(xù)的人口凈流入！

只有當(dāng)一個(gè)城市比自己現(xiàn)在居住的城市更好的時(shí)候举哟，人們才會(huì)選擇移居到這個(gè)城市迅矛。

源源不斷的人口流入，才能帶來(lái)資金壶硅、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)椒舵，讓城市保持繁榮约谈，讓城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)保持繁榮棱诱。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，按照10年常住人口增量統(tǒng)計(jì)炬灭，廣州排名第三粪躬，顯示出廣州巨大的吸引力昔穴。

然而吗货，如果單從這個(gè)榜單看來(lái)，廣州的樓市發(fā)展?jié)摿λ坪醪蝗缟钲凇?/p>

從歷年人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看笨腥，廣州確實(shí)比深圳都要略遜一籌勇垛。同樣的，深圳的8W+的樓價(jià)也不是廣州4W的價(jià)格可比谆级。

不過(guò)讼积，在剛剛過(guò)去的2020年，情況已經(jīng)悄然變化舆绎。

首先们颜，廣州接連出臺(tái)多個(gè)人才落戶政策，大幅度降低落戶門檻边锁，直接出手“搶人”茅坛！

最近出臺(tái)的“差異化落戶政策”，更是將落戶門檻大幅降低贡蓖，只要28歲樓下斥铺，有一定學(xué)歷的那就沒(méi)問(wèn)題了！

這種力度邻眷，在所有一線城市里首屈一指剔交！

其次是2020年的新冠疫情，讓廣州吸引力大增驯镊。

疫情的肆虐竭鞍，長(zhǎng)時(shí)間的居家隔離，讓人們體會(huì)到居住環(huán)境和醫(yī)療條件的重要冯乘。

廣州廣闊的土地供應(yīng)前景和粵港澳大灣區(qū)晒夹、乃至整個(gè)華南地區(qū)最優(yōu)秀的醫(yī)療條件惋戏，自然讓廣州加分不少。

2020年12月29日绒窑，百度地圖編寫并發(fā)布了《2020年Q3中國(guó)城市活力研究報(bào)告》舔亭，在這份報(bào)告中蟀俊，廣州力壓深圳订雾，人口吸引力指數(shù)排名全國(guó)第一洼哎！

報(bào)告指出廣州是所有一線城市里，性價(jià)比最高的城市锭沟！

醫(yī)療识补、教育條件極好凭涂，產(chǎn)業(yè)和科技創(chuàng)新能力排名前列，而且蝙斜，房?jī)r(jià)很親民白翻！

一個(gè)人口吸引力全國(guó)第一的城市绢片，樓市會(huì)不火嗎底循？

結(jié)語(yǔ)

廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)在2021年，將會(huì)有不錯(cuò)的表現(xiàn)阁苞，起飛在即祠挫。

投資廣州房地產(chǎn)，只要是量力而行骚灸，選準(zhǔn)板塊慌植，都會(huì)有不錯(cuò)的成績(jī)义郑。

當(dāng)然丈钙，任何投資都有風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)也不例外劫笙。重大的政策調(diào)控喉誊，大型的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)造成沖擊栋盹。

但是敷矫，作為國(guó)家級(jí)中心城市曹仗，大灣區(qū)城市群的核心城市，中國(guó)人口吸引力排名第一的城市收壕，廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有更強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力轨蛤。

所以祥山，對(duì)于廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)定看多缝呕！