最近公募基金的REITs基金批量發(fā)行项阴。
學習一下，分析下其中的機會和風險笆包，以下內(nèi)容來自網(wǎng)絡(luò)环揽，僅供學習哈！
1.REITs的定義色查。
REITs中文為“房地產(chǎn)信托投資信托”薯演，本意是指集中大家的資金撞芍，投資房地產(chǎn)秧了、產(chǎn)業(yè)園和高速公路等不動產(chǎn)，并獲取收益的一類基金序无。特點是能抵抗通脹验毡，分享不動產(chǎn)增值，以及期間高分紅的收益帝嗡，同時因為不動產(chǎn)與股票和債券關(guān)聯(lián)性不強晶通，可以有效分散投資組合風險。
如果買了REIs哟玷，就相當于把錢交給基金經(jīng)理狮辽，讓他（她）幫你投資相應(yīng)的不動產(chǎn)施无，可以獲取不動產(chǎn)租金和收益增值兩方面收益攻走。
因政策原因，本次發(fā)行的基金投資領(lǐng)域是基礎(chǔ)設(shè)施宾抓，不能投資住宅和商業(yè)地產(chǎn)抑月，所以買了也不能當房東树叽！
2.REITs的分類
按照管理期間，基金份額是否可以變化谦絮，可以分為開放式和封閉式题诵。開放式份額可以變化洁仗，而封閉式維持不變，封閉期內(nèi)性锭，不能向基金公司按照凈值贖回基金赠潦，只能在二級市場按照價格進行賣出。
本次批量發(fā)行的REITs為封閉式REITs草冈，而且期限非常長祭椰。
按照投資權(quán)益劃分，TREITs可以劃分為權(quán)益型疲陕、抵押型和混合型方淤。權(quán)益型是指擁有不動產(chǎn)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)，主要從運營和轉(zhuǎn)售方面獲取收益蹄殃；抵押型主要從事抵押貸款（借錢給不動產(chǎn)公司）或?qū)?yīng)的支持證券（購買對應(yīng)的資產(chǎn)）携茂，主要收益來源于貸款利息；混合型則具備以上兩種诅岩。
本次批量發(fā)行的REITs為權(quán)益型讳苦，收益來源于資產(chǎn)的運營收益和轉(zhuǎn)讓收益。
3.購買方式
可以通過證券賬戶吩谦、第三方代銷平臺鸳谜、直銷平臺和銀行等渠道購買，但是只有證券賬戶（俗稱場內(nèi)渠道）可以在上市后直接賣出式廷，其他渠道（簡俗稱場外渠道）均需要辦理轉(zhuǎn)托管手續(xù)咐扭，將基金份額轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)證券經(jīng)營機構(gòu)，方可賣出滑废。
4.其他風險提示
（1）投資的資產(chǎn)單一蝗肪。這次發(fā)行具有非常典型的政策要求，基金不低于80%的凈資產(chǎn)需要投資在高速公路蠕趁、產(chǎn)業(yè)園等領(lǐng)域薛闪，無法實現(xiàn)業(yè)態(tài)的風險分散。例如俺陋，如果高速公路可能受停業(yè)停產(chǎn)或者價格調(diào)控導致出現(xiàn)利潤暴跌豁延，區(qū)域地震可能造成設(shè)施被毀等。本次REITs基金基本是一只對應(yīng)一個項目腊状，本身無法實施風險分散诱咏。
（2）評估價值較高。信托的本質(zhì)是將現(xiàn)存占用資金多寿酌、流動性差的資產(chǎn)胰苏，變動流動性好的資產(chǎn)，并提前變現(xiàn)一部分價值，回籠資金硕并。所以在募集資金時法焰，相關(guān)的項目均做了一次評估，不少增值非常高倔毙。這相當于抬價銷售埃仪，對于新進入的持有人，收益會降低陕赃。例如普洛斯倉儲卵蛉，評估價值較原先的凈資產(chǎn)提高了342%，幅度非常大么库。
（3）變賣受限制傻丝。由于底倉資產(chǎn)規(guī)模大，而且法制不太健全诉儒，相關(guān)的資產(chǎn)后繼處置起來難度很大葡缰，甚至可能出現(xiàn)貶值風險。之前的嘉實元和忱反，基金到期后泛释，賤賣非上司公司股權(quán)，且未能給持有人一個合理的交待温算，投資收益縮水怜校，未來不排除在這批REITs中重演。
（4）缺乏管理經(jīng)驗注竿。目前公募基金普遍缺乏不動產(chǎn)管理經(jīng)驗茄茁，在實際的運作和管理中，可能出現(xiàn)出現(xiàn)管理水平低于預期的情況蔓搞，造成項目收益不達預期胰丁。
舉個小例子，國內(nèi)的諾安全球不動產(chǎn)（320017）喂分，是一只在全球范圍內(nèi)投資REITs的主動管理型基金，2011年9月23日成立机蔗，截至2021年3月底蒲祈，9年多累計跑輸業(yè)績基準84.57%。期間業(yè)績基準漲幅為135.27%萝嘁，基金漲幅為50.7%梆掸，不到業(yè)績基準的一半，年化收益率僅為4.4%牙言。
（5）收益率不高酸钦。根據(jù)測算，目前高速公路咱枉、水務(wù)等凈值逐步歸零的資產(chǎn)卑硫，預測的年回報率為6%徒恋；物流地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園等物業(yè)持有類資產(chǎn)，預測的年回報率為4.5%欢伏。這個水平僅比短債基金稍高入挣，甚至低于不少二級債基金。加上基金另外20%左右的資產(chǎn)硝拧，主要投資低風險債券径筏，對于多數(shù)投資者而言，可能吸引力不足障陶。
這類基金滋恬，很可能走當年戰(zhàn)略配售基金的老路——收益低。
（6）存在折價抱究。封閉式基金因為不能直接按照基金凈值贖回夷恍，封閉期內(nèi)往往長期存在折價。例如2015年7月6日發(fā)行的鵬華前海萬科REITs（184801）媳维，封閉期為10年酿雪，長期存在7%左右的折價。這次的REIT基金封閉期更長侄刽，最長的達到99年指黎，折價率可能會更高，到時配置更劃算州丹。
（7）投機風險醋安。該類基金上市首日漲跌幅為30%，其后單日漲跌為10%墓毒。由于基金封閉期內(nèi)無法實現(xiàn)套利吓揪，可能上市或某日突然被爆炒，追高者容易長期被埋所计。
小結(jié)一下：此次發(fā)行的REIT們預期收益不高柠辞，吸引力不大，潛在的風險不小主胧。最好的方式是叭首，上市觀察一段時間后，符合預期或者存在較大折價再下手踪栋。
如果希望短期投機一把焙格，機構(gòu)認購較多的值得關(guān)注
