最近重慶二手房價(jià)格上漲稍快唁桩，顛覆了重慶人近十年來形成的房價(jià)預(yù)期闭树，以往“耿直”的重慶人也紛紛毀約要求漲價(jià)，著實(shí)有些難看荒澡。房屋買賣合同糾紛案中报辱，業(yè)主毀約拒絕賣房，買家可以向法院主張哪些請(qǐng)求单山？按照買家可期待的利益大小排列碍现，一般有以下四項(xiàng)請(qǐng)求：
- 繼續(xù)履行合同強(qiáng)制過戶
- 賠償房價(jià)上漲的損失
- 主張合同約定的違約金
-
雙倍返還定金幅疼。
以上請(qǐng)求都是可以向法院提出的，但是越往下需要滿足的條件越苛刻昼接，獲得法院支持的難度也越大爽篷。
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一、強(qiáng)制過戶（難度★★★★★）
是否可以強(qiáng)制過戶一般要考慮是否有法律或者事實(shí)上的困難慢睡。首先最常見的困難就是抵押權(quán)人銀行不同意狼忱。很多涉案的房屋都是銀行的抵押物，銀行就該抵押物是有優(yōu)先受償權(quán)的一睁，若判決強(qiáng)制過戶必然會(huì)侵犯銀行的抵押權(quán)钻弄。所以實(shí)踐中法官都會(huì)先調(diào)查房屋有無抵押查封的情況，若是有法院則不會(huì)支持此項(xiàng)的請(qǐng)求者吁。
《合同法》第一百一十條 當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的窘俺，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
(一)法律上或者事實(shí)上不能履行;
唯有在沒有法律和事實(shí)上困難的情況下复凳，才可能判決繼續(xù)履行合同強(qiáng)制過戶瘤泪。故意違約的業(yè)主又經(jīng)常會(huì)給買方增加困難，導(dǎo)致這個(gè)訴訟請(qǐng)求在實(shí)踐中用得不多育八。
其次对途，買家需要提供全款。按揭貸款是需要買賣雙方到銀行面簽的髓棋，賣方不配合的情況下实檀，按揭貸款辦不了。買家若想強(qiáng)制過戶按声，則需要準(zhǔn)備全款膳犹。
最后，房屋買賣合同成立签则。主體有權(quán)處分须床，有買賣的合意，交付定金是不夠的渐裂，必須要有完整的房屋買賣合同豺旬，清楚約定房屋買賣的事實(shí)。
簡單的說條件有三：一是涉案房屋沒有因?yàn)槠渌讣环ㄔ翰榉馄饬埂⒎课萆蠜]有抵押等他項(xiàng)權(quán)族阅，或具備滌除條件；二是買方具備支付剩余購房款的能力扛拨，三是合同成立耘分。
點(diǎn)評(píng)：條件苛刻举塔，利益可觀绑警，精心準(zhǔn)備求泰，未必?zé)o房
二、賠償房價(jià)上漲的損失（難度★★★★）
不能請(qǐng)求強(qiáng)制過戶计盒，要求賠償房價(jià)上漲的損失渴频，理論上也是能夠保障買家大部分利益的。然而如何確定房價(jià)上漲的損失也是實(shí)務(wù)中的難點(diǎn)北启。原被告通常都難以充分證明房價(jià)上漲后價(jià)格卜朗，于是就引入了第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，由權(quán)威的司法評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估來確定這部分損失咕村。這方法看似公平场钉，實(shí)際也有些BUG。評(píng)估出房價(jià)往往是滯后于房價(jià)變動(dòng)的懈涛，例如逛万，在房價(jià)上漲的時(shí)候，評(píng)估價(jià)往往低于房屋實(shí)際的價(jià)格批钠；在房價(jià)下跌時(shí)宇植，評(píng)估價(jià)又經(jīng)常會(huì)高于房屋實(shí)際的價(jià)格。一般業(yè)主毀約又都是在房價(jià)上漲的時(shí)候埋心，所以機(jī)構(gòu)評(píng)估出的價(jià)格往往低于原告的預(yù)期指郁。
評(píng)估房價(jià)的評(píng)估費(fèi)都是由申請(qǐng)人先行墊付的，最后判決如何分擔(dān)評(píng)估費(fèi)庭審階段還未可知拷呆。按重慶《渝評(píng)協(xié)（2015）5號(hào)》文件闲坎，房屋評(píng)估費(fèi)大約都是在房屋總價(jià)的10%。訴訟成本的增加也是不得不考慮的因素茬斧。
這項(xiàng)訴訟請(qǐng)求收集證據(jù)的難度大箫柳，評(píng)估導(dǎo)致的訴訟時(shí)間長，導(dǎo)致最后結(jié)果的不確定性大啥供，原告選擇這個(gè)策略的也不太多悯恍。
點(diǎn)評(píng)：設(shè)想美好，實(shí)踐尷尬伙狐，勝訴不穩(wěn)涮毫，謹(jǐn)慎使用
三、賠償違約金（難度★★★）
解除合同同時(shí)追究違約責(zé)任贷屎，是大多數(shù)原告的選擇罢防。 按重慶的二手房的交易習(xí)慣，合同中的違約金一般約定為總房價(jià)20%唉侄。
《中華人民共和國合同法》第一百一十三條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定咒吐，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益恬叹，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失候生。
只要是雙方的都同意，合同約定超出20%也是可以绽昼。不過我國的違約金是補(bǔ)償性質(zhì)的唯鸭，合同中的違約金條款的約束力沒有某些國家效力那么強(qiáng)。如果超過買方實(shí)際損失的30%硅确，法院有權(quán)進(jìn)行調(diào)減目溉。
《合同法解釋一》第二十九條當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)菱农，兼顧合同的履行情況字管、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素究履，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量宜猜，并作出裁決拓瞪。
當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”只厘。
上面的“履行情況”應(yīng)該是司法實(shí)踐中考慮最重要因素烙丛。最近有不少人在交了定金后遇上賣方毀約，盛怒之下要求賠償總價(jià)20%的違約金羔味。雖然法官往往會(huì)表示同情河咽，不過重慶法院都普遍認(rèn)為：買方交付的房款不多、實(shí)際損失不大赋元，雙方并未開始本約的履行忘蟹，故該訴求大多都是得不到支持的。
這種情況下搁凸，要求20%違約金確實(shí)很難媚值，卻也不是絕對(duì)的不行，因?yàn)檫€有“當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素”也需要考慮护糖，同時(shí)與法官褥芒、律師的人為因素有關(guān)。如果一定要我說勝訴概率嫡良，我估計(jì)是20%锰扶。
點(diǎn)評(píng)：實(shí)踐常用有保障，履行情況需思量
四寝受、雙倍返還定金（難度★）
除了請(qǐng)求違約金以外坷牛，最常見的是請(qǐng)求雙倍定金了。二者只能選其一很澄，有需要的可以用20%的概率比較下收益期望京闰。
《中華人民共和國合同法》第一百一十六條 當(dāng)事人既約定違約金颜及，又約定定金的，一方違約時(shí)蹂楣，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款俏站。
定金返還是懲罰性質(zhì)的法律規(guī)定，對(duì)證據(jù)的要求不高捐迫，勝訴較為容易乾翔。但是賠償金額有限爱葵。
《擔(dān)保法》第91條："定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定施戴，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十"。
定金最多也不能超出合同總價(jià)的20%萌丈，獲賠最多房總價(jià)40%赞哗。實(shí)踐中謹(jǐn)慎的買家更是選擇少交，一般不會(huì)超出5萬元辆雾。所以肪笋，即便法院完全支持這項(xiàng)請(qǐng)求，也未必能買家挽回?fù)p失度迂。若是聘請(qǐng)律師代理訴訟藤乙，律師需要做的工作比前面訴訟策略也不會(huì)少很多，律師費(fèi)自然相差不大惭墓，相對(duì)最終可得利益而言律師費(fèi)更貴了坛梁。
點(diǎn)評(píng)：擇一請(qǐng)求需細(xì)算，調(diào)解訴訟兩相疑腊凶。
誠實(shí)守信的群眾是重慶發(fā)展最寶貴的財(cái)富划咐，相信大量的交易以及相伴的追責(zé)能讓重慶人更快成熟，創(chuàng)造未來更多的財(cái)富钧萍。契約是當(dāng)事人的法律褐缠，那些違約的人理應(yīng)受到應(yīng)有的懲罰，但是所有的懲罰措施都是需要實(shí)施成本的风瘦。希望遇上毀約買家可以準(zhǔn)確評(píng)估訴訟風(fēng)險(xiǎn)收益队魏，作出對(duì)自己最有利的決定。
