這幾天我聽了香帥的北大金融學(xué)課中的房地產(chǎn)特輯澎灸，與你們分享一下我的收獲。

一遮晚、現(xiàn)在的中國房地產(chǎn)有泡沫嗎性昭？

現(xiàn)在，中國房價已經(jīng)很貴了县遣，很多人會拿1990年的日本來說事糜颠，說我們現(xiàn)在的房價就像日本1990年之前的情況汹族，就處在泡沫破滅的前夜了。為了說清楚這個問題其兴，我們用東京1990年的房價和北京2017年的房價作一個簡單的對比顶瞒。可是這么多年過去了元旬，不好直接比較榴徐，所以我們用美國作為一個標尺來比較。

美國這些年一直是全球最大經(jīng)濟體匀归，相對比較穩(wěn)定坑资，是一個比較好的標尺。

1990年的時候穆端，東京好一點的住宅的價格大概在每平米8萬美金多一點袱贮，當(dāng)時的紐約是什么價格呢？紐約好一點的房子大概是不到1萬美金徙赢，所以1990年的時候字柠，東京的房價是當(dāng)時紐約房價的8倍多。

我們再來看狡赐，2017年北京和紐約的房價窑业。2017年，紐約的均價是2萬美金多一點枕屉，北京的均價是1萬美金多一點常柄，所以紐約房價是北京房價的2倍。換句話說搀擂，以紐約房價作為基準西潘，東京在1990年是紐約的8倍，北京在2017年是紐約的1/2哨颂，一里一外喷市，北京現(xiàn)在的房價相當(dāng)于東京1990年房價的1/16，所以北京的房價雖然很貴威恼，但是和日本1990年的情況還差得很遠品姓，遠遠不在一個數(shù)量級上。

這就說明箫措，貴和有泡沫是完全不同的兩個概念腹备，貴不一定有泡沫。

對于目前中國大城市的房價是否存在泡沫的問題斤蔓，基本的結(jié)論可以用三句話來概括植酥。

第一句，這些年我國房價的快速上漲，符合全球范圍內(nèi)的一般規(guī)律友驮，并不是一個特例漂羊。

你看，在很多國家經(jīng)濟較快增長的過程當(dāng)中喊儡，都發(fā)生過房價的較快上漲拨与，我國并不例外。比如說像韓國艾猜、馬來西亞、巴西捻悯、俄羅斯匆赃、南非這些國家。隨著經(jīng)濟的較快上漲今缚，房價也都較快上漲算柳，速度也不比我們慢，幅度也不比我們小姓言。我國的情況符合一般的規(guī)律瞬项。

只不過，這鞭子不打在自己身上是不疼的何荚，別國房價上漲的時候囱淋，我們雖然也看到了，但是并不注意餐塘，感受并不深妥衣。但是我國房價快速上漲的時候，我們面臨著購房的壓力戒傻，面臨著很多的焦慮税手，那個切膚之痛的感受是很深的。

第二句話需纳，我國房價還有很大的上漲潛力芦倒，這是我國目前的發(fā)展階段決定的。

你通過看一系列指標不翩，包括現(xiàn)在的收入水平兵扬、消費水平、房價水平慌盯、城市化率等等周霉，我國現(xiàn)在僅僅相當(dāng)于日本1970年左右的水平，或者說韓國上世紀80年代的水平亚皂。我們現(xiàn)在的人均收入水平俱箱，只有美國的1/7，向前發(fā)展的空間還非常地大灭必。

那么隨著經(jīng)濟的進一步增長狞谱，城市化的進一步推進乃摹，房價還會有大幅的上升。我給你打個比方跟衅，你現(xiàn)在回頭看十幾年前的房價孵睬，會發(fā)現(xiàn)非常非常地便宜，那么同樣的道理伶跷，如果你十幾年后回頭看今天的房價掰读，也會發(fā)現(xiàn)非常地便宜。

第三句話叭莫，我國政府調(diào)控房價蹈集，調(diào)控的不是房價的水平，而是房價的增速雇初，特別是最近一段時間房價的過快增速拢肆。

注意，我再強調(diào)一下靖诗，是“過快增速”郭怪。為什么呢？房價增速過快的話刊橘，會導(dǎo)致財富差距拉得過大鄙才，不利于社會的繁榮穩(wěn)定，也不利于未來社會持續(xù)的安定和進步伤为。

二咒循、房價上漲的一些似是而非的原因

說到這里，你可能還是有很多的疑惑绞愚，因為現(xiàn)在社會上有很多關(guān)于中國房價的分析叙甸，很多分析聽上去都挺有道理的。比如說位衩，是不是貨幣超發(fā)導(dǎo)致房價上漲裆蒸？是不是土地供應(yīng)不足導(dǎo)致房價上漲？或者是過度的投機炒作導(dǎo)致房價上漲糖驴？下面我們一個個來分析這些問題僚祷。

第一個問題：是不是貨幣超發(fā)導(dǎo)致房價上漲？

這個說法贮缕，聽起來很有道理辙谜，但是其實是個偽命題。我給你舉個例子感昼，從2015年到2017年装哆，我國的貨幣供應(yīng)量（M2）增速是持續(xù)下行的，下降的幅度高達40%（從13.3%下降到 8.2%）⊥汕伲可是在這段時間里萍桌，我國的房價是一直上行的，上漲的幅度還非常地大凌简，是這次房地產(chǎn)調(diào)控的直接原因上炎。你想一想，貨幣增速一路下行雏搂，房價一路上漲藕施，這兩個方向是反的，所以貨幣超發(fā)作為房價上漲的犯罪嫌疑人畔派，它是不在現(xiàn)場的铅碍，你怎么能說貨幣超發(fā)是導(dǎo)致房價上漲的原因呢？

更何況线椰，說我國貨幣超發(fā)的觀點，其實是沒有數(shù)據(jù)支持的尘盼。從2000年到2016年憨愉，這17年間，我國平均的通貨膨脹率是多少呢卿捎？是2.7%配紫，同期世界平均通脹率是3.8%，也就是說我國的通脹遠低于同期世界的平均水平午阵。怎么能說我國是嚴重的貨幣超發(fā)呢薛耻？可是我國的房價的增速遠高于世界其它國家的房價增速基跑。這個原因是什么呢？原因還是我國較快的經(jīng)濟增速，是我們的城市化推進得比較快僚楞，而不是貨幣超發(fā)。

第二個問題：供地不足導(dǎo)致房價上漲财骨？

這里漓滔，我給你舉兩個例子。

你看很多三四線城市暮顺，地方政府為了籌集資金厅篓，賣了很多的地，它的土地供應(yīng)是很足的捶码，可是這些城市的房價還是上漲了很多羽氮。

你看巴黎、紐約這些城市惫恼，土地是私有的档押，是可以敞開供應(yīng)的，可是市中心的房價還是非常非常地高，比我們北京汇荐、上海還要高洞就。你知道為什么嗎？這是因為決定房價的并不是土地掀淘，而是位置旬蟋，土地可以供應(yīng)，但是位置是固定的革娄，是沒法增加的倾贰。你增加供地的話，只能是城外的地拦惋、城鄉(xiāng)接合部的地匆浙，這些地是不能代替城市中心的地的。那么隨著收入的增加厕妖，城市中心的房價和地價還是會上漲的首尼。這就是為什么城市中心的房價那么貴的原因。

其實言秸，對于房子位置的重要性软能，買過房子的人都知道，有一句話是這么講的举畸，選房子的時候有三個因素是特別重要的查排，分別是位置，位置抄沮，還是位置跋核。

第三個問題，房價是炒作起來的嗎叛买？

這個問題其實不難回答砂代，如果是炒起來的，那么過一陣子聪全，房價就會回調(diào)的泊藕。比如說像溫州，像鄂爾多斯等少數(shù)幾個城市难礼，它們的房價前一陣子下跌就比較多娃圆。可是如果你看全國的平均房價蛾茉，特別是大中城市的房價讼呢，一直是比較堅挺的。即便是經(jīng)濟形勢不太好谦炬，即便是在房地產(chǎn)嚴格調(diào)控的背景下悦屏，房價也非常地堅挺节沦。這就說明，我國大中城市的房價是有很堅實的基本面支撐的础爬，并不是投機炒作的結(jié)果甫贯。

第四個問題，根據(jù)現(xiàn)在的房價收入比看蚜，房價是不是過高呢叫搁？

在房價收入比的計算問題上，應(yīng)該用現(xiàn)在的房價和“未來的中高收入階層”比供炎。 這里我敲一下黑板渴逻，提醒大家注意，“收入”前面音诫，加了“未來”和“中高”兩個限定語惨奕。

加“未來”，是因為目前房價是對未來收入的反應(yīng)竭钝。舉個例子梨撞。你要看好一個股票，覺得這家公司未來的盈利一定是平穩(wěn)較快增長香罐，你不會等到未來再買聋袋，而是現(xiàn)在就買，你不買別人就會買穴吹，大家一起搶著買，股價就被買上去嗜侮，你晚一步就買高了港令。這樣一來，股票的價值就會漲上去锈颗。所以顷霹，現(xiàn)在這個股票的高估值是對未來盈利增長的提前反應(yīng)，不是因為現(xiàn)在的盈利水平高击吱，而是因為未來的增速高淋淀。

房子的道理是一樣的。眼看著城市化如火如荼地進行覆醇，人口大規(guī)模往城里走朵纷，未來還有好幾億人要進城，擋也擋不住永脓，趕也趕不走袍辞，人們克服各種困難往城里聚集，特別是往大城市聚集常摧。進城之后搅吁，人都要住房子啊威创，房子需求還很大。所以谎懦，中國的大城市肚豺，就像是盈利增長穩(wěn)健的大公司，這個盈利大家都看到了界拦，于是就開始買這個“公司”的股票吸申，這個股票就是房子。這個邏輯寞奸，越來越多的人看清楚了呛谜，就把這個價格買上去了。大城市房子貴枪萄，就是這個道理隐岛，就是人們看到了增長的潛力。現(xiàn)在的高房價瓷翻，是對未來收入提前反應(yīng)聚凹。

第二個約束條件是“中高收入”。為什么要在“收入”之前加上“中高”呢齐帚？因為未來不是所有人都買得起房子的妒牙，中高收入階層才買得起房，其余人要租房住对妄。比如說湘今，紐約、東京剪菱、香港摩瞎、首爾這些大都市的租房率都很高，分別為68%孝常，54%旗们，55%，60%构灸。所以上渴，超過一半的人是要租房住的，總體看起來就是喜颁，中高階層住自己的房子稠氮，中低收入租別人房子。所以洛巢，房價收入比中的收入括袒，應(yīng)該是高收入階層的平均收入，不是所有人的平均收入稿茉。

那么未來的中高收入多少呢锹锰？我們來舉個例子芥炭，簡單框算一下。 比如說北京恃慧，有幾年工作經(jīng)驗的年輕人园蝠，月收入通常在2萬以上，一年就是24萬痢士。每年增速按照8%計算彪薛，10年后就是52萬，夫妻兩個就是104萬怠蹂，這還是1年的家庭收入善延，現(xiàn)在北京一套小三居的均價是700多萬。所以說城侧，現(xiàn)在的房價和10年后中高收入比只有7倍易遣，一點都不貴。

現(xiàn)在你知道了嫌佑，加了“未來”“中高”這兩個限定條件豆茫，你就會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的房價收入比并不高，也就是說相對于未來的收入屋摇，今天的房子并不貴揩魂。剛才的計算并不復(fù)雜，但是計算結(jié)果可能出乎一些人的直覺感受炮温。我建議你拿出計算器演算一下火脉，加深一下理解和感受。

說到這里柒啤，你可能還是有疑問：為什么其他國家的房價收入比很低忘分，而偏偏我們這么高呢？

這個其實不難理解白修，就是我們目前的收入水平低，預(yù)期收入增速比較快重斑，因此房價收入比高兵睛；而美國、日本這些國家的收入水平已經(jīng)很高窥浪，所以收入增速慢下來了祖很，因此房價收入比低。一個城市如果預(yù)期收入快速增長漾脂，這個房價收入比假颇，就會很高。

所以骨稿，一個城市房價收入比高笨鸡，不一定說明那個城市房子貴姜钳，很可能是因為那個城市的增長潛力好。一個城市房價收入比低形耗，不一定是房價低哥桥，更可能是那個城市的增長潛力低，收入增速慢激涤。比如很多二拟糕、三線城市或者三、四線城市倦踢，房價收入比也不高送滞，只有十幾倍，甚至更低辱挥，其實就是因為這些城市的發(fā)展?jié)摿]有那么大犁嗅。

我們國家的大城市，特別是一線城市和一些核心的二線城市般贼，它的房價收入比特別高愧哟，就是因為這些城市的增長潛力好，未來收入增速快哼蛆。

簡單來說蕊梧，房價是對未來收入的提前反應(yīng)，房價收入比反映了一個城市未來的增長潛力腮介。

第五個問題肥矢，中國老齡化進程加快，是否會引起房價下降叠洗？

這也是個典型的似是而非的問題甘改。問題看起來很有道理，其實欺騙性很強灭抑。很多人可能給你講過中國的代際人口結(jié)構(gòu)十艾，一般會提到一個“倒金字塔結(jié)構(gòu)”，就是一個孩子腾节，對應(yīng)父母2人忘嫉，祖父母4人，可以繼承很多房子案腺。聽起來很有道理對不對庆冕？ 可是，在前面已經(jīng)說過劈榨，決定房子價值的访递，有三個因素，分別是“位置同辣、位置拷姿、位置”惭载。如果你真正深刻明白這個道理，就不會再泛泛而談房子的價格跌前，而是談“哪個城市的房子”棕兼，“什么位置的房子”。

如果你看未來的發(fā)展趨勢抵乓，就會發(fā)現(xiàn)未來幾十年伴挚，人口總量在略微增長之后，就會平穩(wěn)灾炭，然后下降茎芋。但是呢，人口的分布會變化蜈出，一些城市的人口會減少田弥，另一些城市的人口會繼續(xù)增加。前一類城市的房價還會繼續(xù)下跌铡原，后一類城市的房價會繼續(xù)上漲偷厦。所以，老齡化燕刻、生育率的因素只泼，并不是絕對降低房價，而是降低部分地區(qū)的房價卵洗。下次別人和你談房價的時候请唱，你一定要問：哪里的房價？

三过蹂、買房兩大原則：“先上車原則”和“稀缺原則”

說到這里十绑，你已經(jīng)明白了，我國大部分城市的房價并沒有泡沫酷勺。

現(xiàn)在也許你已經(jīng)有了買房的想法本橙，那么你就會面臨著怎么選房的問題，每個家庭的情況不太一樣脆诉，需求也有所不同勋功，但是在買房的過程中，有兩個原則是你需要記住的库说。

一、先上車原則

也就是要先買票上車片择，買不起豪華臥鋪潜的，就先買張站票，避免被列車拋下字管。為什么這么講呢啰挪？中國的經(jīng)濟就像一列快速前進的列車信不，一個個大中城市就像一節(jié)節(jié)的車廂，那么買房就像是買票上車亡呵。如果你看準了這個道理抽活，就要先買票，先上這個車锰什，避免被這個列車拋下下硕。

一個常見的誤解是很多人以為，買房自住需要一步到位汁胆，房子要夠大梭姓，位置要夠好，那么挑來挑去嫩码，找不到完全滿意的就被耽擱了誉尖。然后就看著房價接著上漲，越來越買不起铸题，后悔不迭铡恕。怎么辦呢？其實就是先上車丢间，先買個買得起的小房子探熔，那么隨著小房子的增值，你可以找機會再換大房子千劈，這樣就上了車祭刚，跟列車一起前進了，就不會被拋下了墙牌。

二涡驮、稀缺原則，盡量買城市中心的房子

買房的時候喜滨，你可能面臨這樣一個兩難的選擇捉捅，一是買城市中心的小房子，這種房子往往還貴一點虽风。第二是買遠一點的房子棒口，這種房子往往是大一點，還便宜一點辜膝。

這時候你應(yīng)該怎么選呢无牵？你就應(yīng)該記住稀缺原則，房子的價值并不在于房子本身厂抖，而在于房子附近的稀缺資源茎毁，比如學(xué)校、醫(yī)院、商圈七蜘、各種辦事機構(gòu)等等谭溉，這些稀缺的資源給你帶來各種便利，是房子升值的根本橡卤。那么遠郊的房子扮念，往往離這些稀缺資源比較遠，房子的升值的空間可能會小一點碧库。如果你有選擇的話柜与，盡量選城市中心的附帶著各種稀缺資源的房子。

實在買不起的話谈为，你也可以買地鐵沿線的房子旅挤，因為交通上的便利可以部分地替代這些稀缺資源。