現(xiàn)房：

消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開放商以辦妥所售商品房的房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房芋肠，與消費者簽訂商品房買賣合同后乎芳，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。必須是已領(lǐng)房產(chǎn)證和土地使用證的房子！

期房：

需要等一兩年甚至更長時間才能交房入住奈惑，是房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始到取得房地產(chǎn)權(quán)證為止吭净，所出售的商品房。消費者購買時需與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同肴甸。（還需核實房子是否被抵押寂殉，若是，則需要在解除抵押后買）通常雷滋，期房價格比現(xiàn)房低一些不撑，但風(fēng)險也大一些。建議選擇口碑好的品牌開發(fā)商晤斩。

公攤面積：

是分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的簡稱焕檬，即指各產(chǎn)權(quán)共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積包括電梯井澳泵、管道井实愚、樓梯間、垃圾道兔辅、變電室腊敲、設(shè)備間、公共門廳维苔、過道碰辅、值班警衛(wèi)室、為整幢樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積介时、套與公共建筑之間的分隔墻及外墻（山墻）没宾、計入套內(nèi)建筑面積之外的共用墻體面積。

購房者要想清楚地知道自己購買的房屋公攤面積是否在合理的范圍之內(nèi)沸柔，必須從以下三點入手：

1.索取公攤數(shù)據(jù)

在簽訂購房合同時循衰，讓開發(fā)商出示有關(guān)計算公攤面積的數(shù)據(jù)，包括整幢建筑的建筑面積褐澎、套內(nèi)建筑面積之和会钝、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e等基本數(shù)據(jù)，也可以要求開發(fā)商列明公攤公用建筑面積的具體項目以及各項目的面積工三，這樣業(yè)主可以通過數(shù)據(jù)求出公攤面積迁酸，以明確自身的權(quán)益。

2.查閱有關(guān)資料

購房者有權(quán)自查或者聘請律師向設(shè)計單位俭正、規(guī)劃單位奸鬓、測繪部門等機構(gòu)查閱所購房產(chǎn)的相關(guān)文件，比如最終設(shè)計圖紙或者最終設(shè)計方案段审、最終面積測量報告、各種數(shù)據(jù)的計算方式及其文件等。

3.在購房合同中約定公攤面積

《商品房買賣合同》中有關(guān)公共部位和公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的條款寺枉，購房人應(yīng)當(dāng)在合同中約定公攤面積的數(shù)字抑淫，并在“有關(guān)公共部分與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成說明”中，詳細約定公攤的具體部位姥闪、面積大小始苇。

需要注意的是，有關(guān)共有建筑分?jǐn)偛课蛔兏那闆r筐喳，約定得越詳細催式，對購房者就越有利。一旦發(fā)生糾紛避归，購房者就可以以合同約定來保障自己的利益荣月。

商品房公用建筑面積包括以下兩部分：

（1）電梯井、值班警衛(wèi)室梳毙、地下室哺窄、過道、公共門廳账锹、設(shè)備間萌业、變電室、垃圾道奸柬、樓梯間生年、管道井以及其他在功能上為整棟樓服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積，它們都以水平投影面積來計算廓奕。

（2）各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻及外墻墻體水平投影面積的一半抱婉。

容積率：

指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說懂从，容積率決定地價成本在房屋中占的比例授段，而對于住戶來說，容積率直接涉及居住的舒適度番甩。一個良好的居住小區(qū)侵贵，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2缘薛。

容積率計算公式：容積率=地上總建筑面積÷可建設(shè)用地面積

注意：容積率是買房子的人考察住宅舒適度的一個關(guān)鍵因素窍育，容積率越高，各個樓房之間的間距就會越小宴胧，采光會不好漱抓，空氣流通也會受到影響等，所以容積率高的住宅住著不舒服恕齐，容積率低的住宅綠化率就高乞娄，這樣的房子住著才舒服。

建筑覆蓋率：

又稱建筑密度，是指建筑物基底占地面積與總面積之比仪或，除特別注明外确镊，計算時一般包括附屬建設(shè)物。建筑覆蓋率也是衡量一個小區(qū)是否適合居住的重要標(biāo)志范删。一般來說蕾域，在各項附屬建筑物都齊全的情況下，選擇建筑覆蓋率較低的小區(qū)較好到旦。

計算公式：建筑密度=建筑首層面積÷規(guī)劃用地面積

注意：住宅小區(qū)的建筑密度通常取決于小區(qū)樓房的分布旨巷，綠地所占的比率，防震添忘、防火采呐、氣候、地形條件等住宅建筑的布置要求昔汉，以及具體的層數(shù)懈万、層高、房間間距和排列方式等各項因素靶病。

建筑覆蓋率有建筑毛密度和凈密度之分会通。毛密度中建筑物包括住宅用地、公共用地娄周、公共建筑與道路涕侈。凈密度則單指住宅用地。建筑凈密度根據(jù)不同的類型有不同的標(biāo)準(zhǔn)煤辨，低層住宅不高于40％裳涛，多層住宅不高于30％，中高層不得高于28％众辨，高層不得高于20％端三。

得房率：

是一套房子可供住房支配的面積（也就是套內(nèi)建筑面積）和房子的建筑面積（也就是房子的銷售面積）之間的比率。一般得房率在80％左右的房子比較合適鹃彻，公共部分既寬敞氣派郊闯，個人分?jǐn)偟拿娣e也不會太多，比較實惠蛛株。

房屋使用率就是指房屋的使用面積與建筑面積的比例团赁，可以反映出房屋使用面積的大小，具有一定意義的參考價值谨履。通常來說欢摄，板樓的使用率大約為80％，塔樓的使用率大約為75％笋粟，寫字樓的使用率大約為70％怀挠，商場的使用率大約為65％析蝴。使用率和人流量存在著密切的聯(lián)系，人流量越大绿淋，使用率越低嫌变。

而實用率是房屋套內(nèi)建筑面積與建筑面積的百分比，大于使用率躬它。通常來說，多層住宅的實用率一般在80％以上东涡，高層住宅的實用率一般在75％以上冯吓，臨街的獨立商鋪的實用率一般在80％以上。

注意：對于不同的樓盤來說疮跑，商品房的實用率越低组贺，它的單價升幅也就越大；相反祖娘，實用率越高的樓盤塞淹，單價的升幅則越小典徘。

國家現(xiàn)行的政策對住房使用率有一個指導(dǎo)性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不得低于70％，多層建筑使用率不得低于75％匈挖。由此可見，國家并沒有把住房使用率的起點定得很高雌贱。

專業(yè)人士認為70％～80％的使用率是比較合理的蜓萄，使用率應(yīng)該有合理的限度，并不是越高越好鞠眉。因此薯鼠，購房者不應(yīng)盲目追求使用率，當(dāng)超過合理限度時械蹋，一定要注意辨別是否是以犧牲居住品質(zhì)為代價換來的出皇，還是在設(shè)計上有所突破。

綠地率：

指住宅小區(qū)范圍內(nèi)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比哗戈。住宅小區(qū)的綠地主要包括公共綠地郊艘、宅旁綠地、配套公共建筑所屬綠地和道路綠地等谱醇。其中的公共綠地包括居住區(qū)的公園暇仲、小游樂園、組團綠地以及其他的一些塊狀副渴、帶狀公共綠地奈附。

除此之外，公共綠地內(nèi)的那些占地面積不超過小區(qū)總面積百分之一的雕塑煮剧、水池斥滤、亭榭等綠化小品建筑也可以被看作是綠地将鸵。

計算公式：綠地率=規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積÷項目總用地面積×100％

注意：綠地率是計算非常嚴(yán)格的，并不是只要長草的地方都可以算作是綠地佑颇。比如距離外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的土地和地表覆土達不到3米深度的土地顶掉，不管它們上面是否已經(jīng)被綠化，都不能計入綠地面積挑胸。

層高：

是指住宅高度以“層”為單位計量痒筒，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫“層高”茬贵，它通常是指下層地板表面或樓板表面到上層樓板面之間的距離簿透。中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局聯(lián)合發(fā)布的《住宅設(shè)計規(guī)范》規(guī)定解藻，住宅層高宜為2.80米老充。

注意：層高每降低0.1米，造價就降低1％左右螟左。一般來說啡浊，層高設(shè)計的規(guī)律是層數(shù)較少時，層高可以相應(yīng)地提高胶背；層數(shù)較多時巷嚣，層高則可以相應(yīng)地壓縮。

“層高”“凈高”是專業(yè)的房地產(chǎn)術(shù)語钳吟，絕不能混淆涂籽。根據(jù)國家《住宅設(shè)計規(guī)范》，“層高”是指“上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離”砸抛，也就是一層房屋的高度评雌。而“凈高”，則是指“樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離”直焙，凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度景东。即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。兩詞的定義通過比較可以看出奔誓，層高與凈高之間斤吐，至少差了一層樓板厚度，顯然“凈高”<“層高”厨喂。

進深：

指建筑物縱深各間的長度和措。即位于同一直線上相鄰兩柱中心線間的水平距離。在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度蜕煌。

進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地派阱，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求斜纪，不宜過大贫母。

注意：目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右文兑，不能任意擴大。

開間：

是指住宅的寬度腺劣，具體指相鄰兩個橫向定位軸線間的距離绿贞。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間橘原。住宅的開間在住宅設(shè)計上有嚴(yán)格的規(guī)定籍铁。

根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定：住宅建筑的開間通常采用2.1米、2.4米趾断、2.7米寨辩、3.0米、3.3米歼冰、3.6米、3.9米耻警、4.2米隔嫡。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度甘穿，增強住宅結(jié)構(gòu)的整體性腮恩、穩(wěn)定性和抗震性。

注意：開間小的房間温兼，承重墻秸滴、柱的結(jié)構(gòu)面積就相對較大，這樣就會減少住戶的有效使用面積募判。同時荡含，由于開間比較小，房間分割過小届垫，不適合家庭居住變化的要求释液，而且很難改造。

現(xiàn)代居室的客廳装处，流行寬4.2米的做法误债，有“三米九是起步，四米是小康”的說法妄迁。這種面積配比寝蹈，更適合現(xiàn)代人對家庭布置、家具擺放的實際要求登淘。

但是箫老，客廳設(shè)計中最大的禁忌是所有房間繞廳布置，造成開門太多黔州，完整墻面少槽惫。由于通行路線交叉穿越周叮，不利于廳內(nèi)家具的布置和使用，也影響了休息區(qū)的秘密性和安靜界斜。

從方便布置二三件套的家具角度出發(fā)仿耽，廳內(nèi)連續(xù)可使用的墻面最小長度最好在4米以上。較理想的客廳面積在21～30平方米之間各薇，這樣的面積分配项贺，基本保證了功能的安置，符合當(dāng)前人們使用的需求和習(xí)慣峭判。

一般意義上的戶型方正就是指戶型的進深與開間之比合理开缎。進深與開間之比一般介于1∶1.5之間較好。進深過大林螃，開間過小奕删，會影響戶型采光通風(fēng)，房間內(nèi)會顯得比較暗疗认；而進深偏小完残，開間過大不利于房間保溫，浪費能源横漏，北方尤其如此谨设。比較方正的戶型能做到采光通風(fēng)與保溫兩者間的平衡。

一個好的戶型缎浇，除了戶型方正外扎拣，還有其他一些原則：

1.動靜分區(qū)

動區(qū)：客廳、餐廳素跺、廚房二蓝、次衛(wèi)等。

靜區(qū)：臥室指厌、書房侣夷、主衛(wèi)等。

動區(qū)是人們活動較為頻繁的區(qū)域仑乌，應(yīng)該靠近入戶門設(shè)置百拓，尤其是廚房；而靜區(qū)主要供居住者休息晰甚，相對比較安靜衙传，應(yīng)當(dāng)盡量布置在戶型內(nèi)側(cè)。兩者分離厕九，一方面使會客蓖捶、娛樂或者進行家中的人能夠放心活動，另一方面也不會過多打擾休息扁远、學(xué)習(xí)的人俊鱼，減少相互之間的干擾刻像。

2.干濕分區(qū)

干濕分區(qū)是指廚房、衛(wèi)生間這兩個濕氣較重且較容易產(chǎn)生臟污的房間應(yīng)與精心裝修的怕水怕臟的臥室等盡量分離并闲。首先细睡，廚房是家居生活中最主要的污染源，噪聲帝火、油煙油污溜徙、清洗污水等集中于此，因此廚房的布置要盡可能地靠近進戶門犀填，遠離臥室蠢壹、客廳；其次廚房與衛(wèi)生間是住宅中水管的集中地九巡，從施工成本图贸、能源利用、熱水器安裝等角度考慮冕广，廚房應(yīng)與一個衛(wèi)生間貼鄰而處疏日。

目前市面上的大部分戶型還是考慮到了干濕分區(qū)，廚房一般也是設(shè)置在入戶門最近的位置佳窑，但仍有少量災(zāi)難級戶型，戶型完全沒有考慮廚房應(yīng)當(dāng)如何合理布置父能。

3.公私分區(qū)

戶型具有私密性的要求神凑，能夠適當(dāng)保護居住者隱私。戶型的私密性主要需做到兩點：首先在入戶門外向戶型內(nèi)望去時何吝，玄關(guān)處應(yīng)當(dāng)有所遮擋溉委，避免站在門外就能對屋內(nèi)一覽無余；其次是戶型內(nèi)部客廳爱榕、餐廳等公共活動空間與臥室等較為私密的空間有視覺上的遮擋瓣喊，避免在公共區(qū)間就能對私密空間一覽無余，做到一定程度的“公私分區(qū)”黔酥。

4.通透良好

通透性主要是指戶型的通風(fēng)和采光性能藻三。要保證戶型具有良好的通透性能，首先要求戶型要有良好的進深開間比跪者，即戶型比較方正棵帽；其次戶型最好有兩面可以采光和通風(fēng)，相對兩面采光通風(fēng)最佳（如南北渣玲、東西）逗概，最后是相鄰兩面采光（如東和南、南和西忘衍、西和北等）逾苫，只有一面采光通風(fēng)效果最差卿城。另外，廚房铅搓、廁所是濕氣比較重的兩個區(qū)域瑟押，要盡量做到獨立采光通風(fēng)，也就是避免暗廚狸吞、暗衛(wèi)勉耀。

通透性最佳——對側(cè)采光通風(fēng)

通透性次佳——相鄰側(cè)采光通風(fēng)

通透性不佳——單面采光通風(fēng)

5.動線合理

動線是指人們在戶內(nèi)活動的路線，動線流暢與否將影響人們進行各種活動時能否實現(xiàn)順利轉(zhuǎn)換蹋偏。戶型的設(shè)計影響到動線的走向便斥，而動線的走向會影響到居住的品質(zhì)。好的動線能夠提升小戶型利用率威始，而差的動線會使大戶型變得“大而無當(dāng)”枢纠，浪費空間。戶內(nèi)主要的動線有三類黎棠，分別是居住動線晋渺、家務(wù)動線、來客動線脓斩。

動線良好（從入戶門進客廳木西、臥室、廚房的三條線不會交叉）

6.尺寸合理

有以下幾個主要的尺寸需要購房者注意随静。

（1）客廳開間不宜小于3.6m八千。

（2）主臥一般采用3.3m×3.6m、3.6m×3.9m燎猛、3.9m×4.2m/4.5m等幾個尺寸恋捆，最小不得小于3.0m×3.3m。

（3）次臥一般采用3.0m×3.3m重绷、3.3m×3.6m沸停。

（4）書房可以比次臥更小一點，面積6～10m2就可以昭卓，進深開間要求沒那么高愤钾。

（5）廚房凈長不宜小于2.1m，凈寬不宜小于1.5m候醒。

（6）衛(wèi)生間一般4平方米左右绰垂，尺寸多為2m×2m、1.8m×2.2m火焰。

陽臺劲装、玄關(guān)等就不細說了。另外，從風(fēng)水角度而言占业，入戶門進來不能是大走廊绒怨，或者正對廁所門。廁所門也不宜正對臥室門等谦疾。