書接上回?
06
how——怎么簽？
如同郎有情妾有意蒲凶，且到了法定適婚年齡气筋，就可以開始談彩禮了。
所有的"彩禮"都體現(xiàn)在拆遷協(xié)議上旋圆。
一份拆遷協(xié)議宠默，要看兩類條款：一看商業(yè)條款，即具體的搬遷補(bǔ)償方案（即所謂“拆遷方案”）灵巧；二看法律條款搀矫，即如何保障拆遷方案落地。
就像一份彩禮刻肄，商業(yè)條款是解決給多少彩禮的問題艾君，法律條款是解決怎么把彩禮落到你的口袋的問題。
07
首先肄方，看商業(yè)條款冰垄。
拆遷方案是否滿意，當(dāng)然是決定你簽或者不簽的關(guān)鍵條款权她。
就像一桌宴席虹茶，總有幾道硬菜一定少不了。
拆遷方案也一樣隅要，一般少不了五項(xiàng)內(nèi)容：拆賠比例蝴罪、搬遷費(fèi)、裝修費(fèi)步清、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)要门、獎勵。具體如下：
1?拆賠比例：
開發(fā)商制定補(bǔ)償方式一般分兩種：產(chǎn)權(quán)調(diào)換（或稱之為物業(yè)補(bǔ)償）和貨幣補(bǔ)償廓啊。簡單點(diǎn)說欢搜，就是或者給錢，或者給房谴轮。
實(shí)踐中一般都會選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換炒瘟，即大多選擇要房，為什么呢第步？
就像你談戀愛時(shí)疮装，一般也不會在女朋友身上花幾十萬或幾百萬（一擲千金的土豪除外）缘琅，但你可能會說，我爸說了等咱結(jié)婚就會給咱買一套新房廓推，房產(chǎn)證甚至可以寫你的名字刷袍。
女朋友聽到后于是一臉幸福的依偎在你的肩膀上。
開發(fā)商也一樣樊展。他們不會為還沒譜的事投入過高的資金成本呻纹，開發(fā)商不會把貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)定得太高，甚至可能略低于市場價(jià)格滚局，引導(dǎo)小業(yè)主選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換居暖。
關(guān)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)的拆賠比換算方式，也分兩種：一種按建筑面積藤肢，一種按套內(nèi)建筑面積太闺。
套內(nèi)建筑面積，通俗的說就是實(shí)用面積嘁圈，更通俗點(diǎn)說就是“地毯面積”省骂，你的房間地上鋪地毯，鋪滿地毯后的面積即為實(shí)用面積最住。
如果你想回遷的新房實(shí)用面積不低于舊房的實(shí)用面積钞澳，則你至少要求開發(fā)商保證被搬遷房屋與回遷房套內(nèi)建筑面積比例為1︰1。
實(shí)際上開發(fā)商一般也能夠保證這個(gè)套內(nèi)面積拆賠比涨缚，因?yàn)閷?shí)踐中轧粟，連棚改的拆賠比都已經(jīng)達(dá)到了這個(gè)比例，城市更新顯然不能比它低脓魏。
如果按建筑面積換算兰吟，假如舊房實(shí)用率為90%，新房實(shí)用率為75%茂翔，為保證一間100平方米的舊房90平方米的實(shí)用面積混蔼，則需120平方米，則你至少要求開發(fā)商保證被搬遷房屋與回遷房建筑面積比例為1︰1.2珊燎。
然而惭嚣，實(shí)際實(shí)用率可能比其略高或略低。比如悔政，鹿丹村約定按照套內(nèi)建筑面積相等原則產(chǎn)權(quán)調(diào)換晚吞，實(shí)際補(bǔ)償比例為1：1.18。
我曾見一個(gè)拆賠協(xié)議卓箫，對于“回遷房屋面積補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”約定兩個(gè)選項(xiàng)：
一為被搬遷房屋建筑面積與回遷房屋建筑面積比例為1︰1.35载矿；二為被搬遷房屋套內(nèi)建筑面積與回遷房屋套內(nèi)建筑面積比例為1︰1.05。
最頭疼的是要求只能二選一烹卒。
這不是為難小業(yè)主了嗎闷盔？小業(yè)主肯定希望利益最大化，這不僅讓他們重新溫習(xí)頭疼的算術(shù)題旅急，還讓他們測算開發(fā)商還沒有開工甚至還沒有規(guī)劃設(shè)計(jì)的回遷房實(shí)用率逢勾，徒增小業(yè)主選擇的煩惱，并直接降低簽約成功率藐吮。
如果你碰到這樣的開發(fā)商溺拱，你可以直接要求增加第三種選擇——既要保證建筑面積拆賠比，又要保證套內(nèi)建筑面積拆賠比谣辞。
2?搬遷費(fèi)
搬遷費(fèi)迫摔，是一次搬遷費(fèi)，還是二次搬遷費(fèi)泥从？會有些許爭議句占。一般每戶幾千上萬元不等，相比于其它費(fèi)用躯嫉，九牛一毛纱烘，基本可以跳過。
3?裝修費(fèi)
實(shí)踐中祈餐，裝修費(fèi)一般按每平方米按1000至1500元左右的標(biāo)準(zhǔn)支付擂啥。
但是支付的裝修費(fèi)是什么性質(zhì)，存在兩種分歧帆阳，是舊房的裝修補(bǔ)償費(fèi)哺壶，還是新房裝修補(bǔ)助費(fèi)？這其中還是有一定的差別蜒谤。
首先是名稱山宾。如果支付的是舊房的裝修費(fèi)，可以稱之為裝修補(bǔ)償費(fèi)芭逝，如果支付的新房裝修費(fèi)塌碌，則不太適合稱之為裝修補(bǔ)償費(fèi)，稱之為裝修補(bǔ)助費(fèi)可能會更妥旬盯。
其次是面積計(jì)算基數(shù)台妆。如果是舊房裝修補(bǔ)償，按舊房建筑面積計(jì)算裝修費(fèi)自然更妥胖翰。如果是新房裝修補(bǔ)助接剩，自然按照新房建筑面積作為基數(shù)更加合理。自然萨咳，定為裝修補(bǔ)助費(fèi)總金額會更高懊缺。
然而，如果定性為裝修補(bǔ)助費(fèi)，若開發(fā)商提供的是精裝回遷費(fèi)鹃两，可能會據(jù)此不付該項(xiàng)費(fèi)用遗座。
因而，如何定性對你更有利俊扳，你可作相應(yīng)的解釋和爭取途蒋。
4?臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)
自搬離舊房至回遷新房入伙之間的過渡期間哆窿，深圳的開發(fā)商幾乎都不會提供周轉(zhuǎn)住房剔应，但會支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)一般不低于市場租金矗愧，深圳市原關(guān)內(nèi)區(qū)域一般不低于70元／每平方米梯醒。但由于市場租金會遞增宽堆，一般開發(fā)商會約定遞增，有的三年一遞增茸习，有的一年一遞增畜隶。
至少，開發(fā)商向你支付的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)遞增幅度平均年遞增幅度不能小于5%逮光，至少代箭，你收到的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能低于預(yù)期市場租金。
至于涕刚，支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的起始日期嗡综，是簽約之日，還是交付舊房之日杜漠？一般是后者极景。除非你簽約之日即交房。
然而驾茴，簽約之日即交房也存在隱患盼樟，即如果十年八年都達(dá)不到百分百簽約率，你可能十年八年都需在外漂泊寄人籬下锈至，有家不能歸（另有他宅別院的請忽略此段徑直飄過）晨缴。
5?獎勵
至于獎勵，這個(gè)差別太大峡捡，沒有標(biāo)準(zhǔn)击碗。少到分毫沒有，當(dāng)然也不是絕對沒有们拙，可能有幾盒月餅稍途，幾壺油之類。多到十幾萬砚婆，幾十萬不等械拍。
而獎勵的類別，名目繁多，如簽約獎坷虑、第一批簽約獎甲馋、第二批簽約獎、搬遷獎猖吴，第一批搬遷獎摔刁，交產(chǎn)權(quán)證獎挥转，甚至還有單元獎海蔽、樓棟獎，項(xiàng)目整體獎等等绑谣，不一而足党窜。
就像超市的促銷，快來看借宵，快來買幌衣，早買早優(yōu)惠，早買早實(shí)惠壤玫。
金錢誘惑個(gè)人簽約欲望豁护，金錢刺激廣大人民群眾齊心合力。開發(fā)商之用心不可謂不良苦欲间。
至于其它楚里，諸如什么車位，管理費(fèi)優(yōu)惠猎贴，購房優(yōu)惠等班缎，則依項(xiàng)目情況各有千秋，非必備條款她渴，非常規(guī)條款达址。若是有時(shí)終是好，若是無時(shí)也莫強(qiáng)求趁耗。
有時(shí)沉唠，立場適時(shí)互換，利益適當(dāng)平衡苛败。
畢竟满葛，項(xiàng)目能成才是目的，雙方良緣喜結(jié)才是根本著拭。
以上拆賠比例纱扭、搬遷費(fèi)、裝修費(fèi)儡遮、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)乳蛾、獎勵等內(nèi)容均為商業(yè)條款，幾乎是每份拆遷協(xié)議的“必備硬菜”。
08
其次肃叶，看法律條款蹂随。
商業(yè)條款是關(guān)鍵，那么是否法律條款可有可無因惭？非也岳锁！
就像見位美女，商業(yè)條款如同她的外貌蹦魔，法律條款如同她的思想.
如果外貌不入你的法眼激率，可能直接被你一票否決，沒有機(jī)會坐下來交流思想勿决。
法律條款看什么乒躺？
法律條款一個(gè)非常重要的目的便是防范風(fēng)險(xiǎn)。
你作為小業(yè)主擔(dān)憂什么低缩，就預(yù)防什么嘉冒，約定什么。
如同醫(yī)生面對患者咆繁，需對癥下藥讳推。只是我們是保健醫(yī)生，不治已病玩般，治未病银觅。
小業(yè)主的憂郁癥狀，常見臨床表現(xiàn)為如下三種：
第一壤短、擔(dān)憂補(bǔ)償條件不公平设拟，早簽吃虧。
第二久脯、擔(dān)憂無法百分百簽約纳胧，不能立項(xiàng)。
第三帘撰、擔(dān)憂開發(fā)商實(shí)力不強(qiáng)跑慕，新房爛尾。
分別定什么秘方呢摧找？
1核行、第一憂——不公平。
其秘方為：就高不就低蹬耘。
人常說“不患寡而患不公”芝雪，你擔(dān)心早簽早受惠，變?yōu)樵绾炘绯蕴潯?/p>
開發(fā)商會對你信誓旦旦综苔，保證合同面前惩系，一律平等位岔，他人水漲，你也會船高堡牡。
然而空口無憑抒抬，立字為據(jù)。
比如晤柄，你可要求作為甲方的開發(fā)商如此這般約定：
“甲方保證擦剑，截至本協(xié)議簽訂之日，本協(xié)議約定的搬遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)為所有被搬遷人中的最高標(biāo)準(zhǔn).
本協(xié)議簽訂之前及之后芥颈，如甲方與本項(xiàng)目其他被搬遷人在同等條件下約定的搬遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)高于本協(xié)議約定的標(biāo)準(zhǔn)惠勒，甲方須按照與本項(xiàng)目其他被搬遷人在同等條件下約定的較高的搬遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)向乙方履行〗浇瑁”
如此這般約定就高不就低捉撮。如若他日，開發(fā)商給別人開小灶妇垢，你也能以此為據(jù)，要求開發(fā)商照單割肉分羹肉康。
2?第二憂——不善始闯估。
其秘方為：留條退路。
更新項(xiàng)目能實(shí)施吼和，自然皆大歡喜涨薪，可經(jīng)常是空歡喜。你首先希望更新項(xiàng)目至少能夠順利進(jìn)入開發(fā)建設(shè)階段炫乓。
因?yàn)槟銚?dān)憂簽約率不能達(dá)到百分百刚夺，你擔(dān)憂更新項(xiàng)目不能審批通過，你擔(dān)憂房子交了很多年仍然拆遷不了末捣，還只能在一顆樹上吊死………
你若有上述擔(dān)憂侠姑，有兩劑藥可用：
一是約定附條件生效。
比如箩做，有的更新項(xiàng)目如此約定：
“本協(xié)議自本項(xiàng)目內(nèi)所有業(yè)主分別簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議莽红，且本項(xiàng)目納入深圳市城市更新單元計(jì)劃之日起生效“畎睿”
即項(xiàng)目不成安吁，則不生效。
二是生效后約定解除條件燃辖。
有的拆遷協(xié)議約定鬼店，若由于政策原因（包括但不限于簽約戶數(shù)無法達(dá)到政府規(guī)定要求的情形），導(dǎo)致本項(xiàng)目無法整體實(shí)施黔龟，則開發(fā)商可以隨時(shí)解除合同妇智。
然而确沸，這樣的約定可能存在不對等，單方解除權(quán)變?yōu)殡p方解除權(quán)即可俘陷。
“離婚”是你的自由罗捎，也是我的權(quán)利。
3?第三憂——不善終拉盾。
其秘方為：自食惡果桨菜。
本來房屋拆遷，你已覺時(shí)來運(yùn)轉(zhuǎn)捉偏，天上掉餡餅倒得。項(xiàng)目開工，你又擔(dān)心開發(fā)商實(shí)力不濟(jì)夭禽，樓盤爛尾霞掺，餡餅是掉下來了，可一直懸在空中讹躯，到不了你的嘴菩彬。
有兩劑藥方：
一是明確回遷時(shí)間起算點(diǎn)。
很多人重視回遷時(shí)間的長短潮梯，是兩年骗灶，三年，還是五年秉馏？
卻容易忽視回遷起算點(diǎn)耙旦。何時(shí)起算？是實(shí)施主體確認(rèn)之日萝究，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》取得之日免都，《施工許可證》取得之日？
所以帆竹，有的開發(fā)商承諾三年內(nèi)交房绕娘，看似很快，但卻是“《施工許可證》取得之日起三年內(nèi)交房”馆揉，然而實(shí)施主體確認(rèn)三年了业舍，還沒有取得《施工許可證》。
有的開發(fā)商承諾五年內(nèi)交房升酣，看似很慢舷暮，但卻是“實(shí)施主體確認(rèn)后五年內(nèi)交房”，這對開發(fā)商的約束性實(shí)際更強(qiáng)噩茄，對小業(yè)主而言下面，交房之日實(shí)則更為可期！
二是明確逾期回遷后果绩聘。
除了約定違約金沥割，還可約定提高臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)耗啦，或約定解除權(quán)，注意是僅是單方解除權(quán)机杜。
比如約定：
如甲方未能按本協(xié)議約定向乙方交付回遷房帜讲，則自甲方應(yīng)交付回遷房之日起，過渡期安置補(bǔ)助費(fèi)在本協(xié)議第某某條約定的基礎(chǔ)上每年上浮20%椒拗，由甲方繼續(xù)發(fā)放至甲方實(shí)際交付回遷房之日止似将。
晚一天交房，則開發(fā)商多付一天安置補(bǔ)助費(fèi)蚀苛，而且支付標(biāo)準(zhǔn)更高在验。
又比如約定：
如有下列情形之一，乙方有權(quán)單方解除本協(xié)議：
（1）本協(xié)議簽訂之日起三年內(nèi)堵未，甲方未通知乙方將被搬遷物業(yè)騰空并移交甲方腋舌；
（2）乙方將被搬遷物業(yè)移交給甲方之日起兩年內(nèi)，甲方未取得被搬遷物業(yè)所在地塊的《施工許可證》渗蟹；
（3）甲方自取得《施工許可證》之日起四年內(nèi)块饺，未向乙方交付回遷房。
如同在對方頭上高懸達(dá)摩克利斯之劍拙徽，你未必行使刨沦，但應(yīng)有此權(quán)利。
09
小結(jié)一下：
001?為什么簽拆遷協(xié)議（why）膘怕？
將房子的全部權(quán)益轉(zhuǎn)移給開發(fā)商，以舊房換未來的新房召庞；如全體業(yè)主都與開發(fā)商簽署拆遷協(xié)議岛心，則開發(fā)商可申請實(shí)施主體確認(rèn)。
002 和誰簽拆遷協(xié)議（who）篮灼？
有實(shí)力忘古、有資信的開發(fā)商。
003 什么時(shí)候簽拆遷協(xié)議（when）诅诱？
一般專規(guī)批準(zhǔn)后正式簽髓堪，專規(guī)批準(zhǔn)前也可預(yù)簽。
004 怎么簽拆遷協(xié)議（how）娘荡？
一看拆賠比例干旁、搬遷費(fèi)、裝修費(fèi)炮沐、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)争群、獎勵等五大商業(yè)條款。
二看法律條款大年，設(shè)置就高不就低條款换薄，以保公平玉雾；設(shè)置附生效條件和解除條件的條款，以留退路轻要；明確回遷時(shí)間起算點(diǎn)和逾期回遷后果复旬，自食其果。
一份拆遷協(xié)議冲泥，就是一份彩禮驹碍。
簽與不簽，就看你是否讓我心甘情愿柏蘑，又不讓我提心吊膽幸冻。
附：
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