書接上回?
06
how——怎么簽待错？
如同郎有情妾有意，且到了法定適婚年齡烈评，就可以開始談彩禮了火俄。
所有的"彩禮"都體現(xiàn)在拆遷協(xié)議上。
一份拆遷協(xié)議讲冠，要看兩類條款：一看商業(yè)條款瓜客，即具體的搬遷補(bǔ)償方案（即所謂“拆遷方案”）；二看法律條款竿开，即如何保障拆遷方案落地谱仪。
就像一份彩禮，商業(yè)條款是解決給多少彩禮的問題否彩，法律條款是解決怎么把彩禮落到你的口袋的問題疯攒。
07
首先，看商業(yè)條款列荔。
拆遷方案是否滿意敬尺，當(dāng)然是決定你簽或者不簽的關(guān)鍵條款。
就像一桌宴席肌毅，總有幾道硬菜一定少不了筷转。
拆遷方案也一樣，一般少不了五項(xiàng)內(nèi)容：拆賠比例悬而、搬遷費(fèi)呜舒、裝修費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)笨奠、獎(jiǎng)勵(lì)袭蝗。具體如下：
1?拆賠比例：
開發(fā)商制定補(bǔ)償方式一般分兩種：產(chǎn)權(quán)調(diào)換（或稱之為物業(yè)補(bǔ)償）和貨幣補(bǔ)償。簡(jiǎn)單點(diǎn)說般婆，就是或者給錢到腥，或者給房。
實(shí)踐中一般都會(huì)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換蔚袍，即大多選擇要房乡范，為什么呢？
就像你談戀愛時(shí)啤咽，一般也不會(huì)在女朋友身上花幾十萬或幾百萬（一擲千金的土豪除外）晋辆，但你可能會(huì)說，我爸說了等咱結(jié)婚就會(huì)給咱買一套新房宇整，房產(chǎn)證甚至可以寫你的名字瓶佳。
女朋友聽到后于是一臉幸福的依偎在你的肩膀上。
開發(fā)商也一樣鳞青。他們不會(huì)為還沒譜的事投入過高的資金成本霸饲，開發(fā)商不會(huì)把貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)定得太高为朋，甚至可能略低于市場(chǎng)價(jià)格，引導(dǎo)小業(yè)主選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換厚脉。
關(guān)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)的拆賠比換算方式习寸，也分兩種：一種按建筑面積，一種按套內(nèi)建筑面積器仗。
套內(nèi)建筑面積融涣，通俗的說就是實(shí)用面積，更通俗點(diǎn)說就是“地毯面積”精钮，你的房間地上鋪地毯，鋪滿地毯后的面積即為實(shí)用面積剃斧。
如果你想回遷的新房實(shí)用面積不低于舊房的實(shí)用面積轨香，則你至少要求開發(fā)商保證被搬遷房屋與回遷房套內(nèi)建筑面積比例為1︰1。
實(shí)際上開發(fā)商一般也能夠保證這個(gè)套內(nèi)面積拆賠比幼东，因?yàn)閷?shí)踐中臂容，連棚改的拆賠比都已經(jīng)達(dá)到了這個(gè)比例，城市更新顯然不能比它低根蟹。
如果按建筑面積換算脓杉，假如舊房實(shí)用率為90%，新房實(shí)用率為75%简逮，為保證一間100平方米的舊房90平方米的實(shí)用面積球散，則需120平方米，則你至少要求開發(fā)商保證被搬遷房屋與回遷房建筑面積比例為1︰1.2散庶。
然而蕉堰，實(shí)際實(shí)用率可能比其略高或略低。比如悲龟，鹿丹村約定按照套內(nèi)建筑面積相等原則產(chǎn)權(quán)調(diào)換屋讶，實(shí)際補(bǔ)償比例為1：1.18。
我曾見一個(gè)拆賠協(xié)議须教，對(duì)于“回遷房屋面積補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”約定兩個(gè)選項(xiàng)：
一為被搬遷房屋建筑面積與回遷房屋建筑面積比例為1︰1.35皿渗；二為被搬遷房屋套內(nèi)建筑面積與回遷房屋套內(nèi)建筑面積比例為1︰1.05。
最頭疼的是要求只能二選一轻腺。
這不是為難小業(yè)主了嗎乐疆？小業(yè)主肯定希望利益最大化，這不僅讓他們重新溫習(xí)頭疼的算術(shù)題约计，還讓他們測(cè)算開發(fā)商還沒有開工甚至還沒有規(guī)劃設(shè)計(jì)的回遷房實(shí)用率诀拭，徒增小業(yè)主選擇的煩惱，并直接降低簽約成功率煤蚌。
如果你碰到這樣的開發(fā)商耕挨，你可以直接要求增加第三種選擇——既要保證建筑面積拆賠比细卧，又要保證套內(nèi)建筑面積拆賠比。
2?搬遷費(fèi)
搬遷費(fèi)筒占，是一次搬遷費(fèi)贪庙，還是二次搬遷費(fèi)？會(huì)有些許爭(zhēng)議翰苫。一般每戶幾千上萬元不等止邮，相比于其它費(fèi)用，九牛一毛奏窑，基本可以跳過导披。
3?裝修費(fèi)
實(shí)踐中，裝修費(fèi)一般按每平方米按1000至1500元左右的標(biāo)準(zhǔn)支付埃唯。
但是支付的裝修費(fèi)是什么性質(zhì)撩匕，存在兩種分歧，是舊房的裝修補(bǔ)償費(fèi)墨叛，還是新房裝修補(bǔ)助費(fèi)止毕？這其中還是有一定的差別。
首先是名稱漠趁。如果支付的是舊房的裝修費(fèi)扁凛，可以稱之為裝修補(bǔ)償費(fèi)，如果支付的新房裝修費(fèi)闯传，則不太適合稱之為裝修補(bǔ)償費(fèi)谨朝，稱之為裝修補(bǔ)助費(fèi)可能會(huì)更妥。
其次是面積計(jì)算基數(shù)丸边。如果是舊房裝修補(bǔ)償叠必，按舊房建筑面積計(jì)算裝修費(fèi)自然更妥。如果是新房裝修補(bǔ)助妹窖，自然按照新房建筑面積作為基數(shù)更加合理纬朝。自然，定為裝修補(bǔ)助費(fèi)總金額會(huì)更高骄呼。
然而共苛，如果定性為裝修補(bǔ)助費(fèi)，若開發(fā)商提供的是精裝回遷費(fèi)蜓萄，可能會(huì)據(jù)此不付該項(xiàng)費(fèi)用隅茎。
因而，如何定性對(duì)你更有利嫉沽，你可作相應(yīng)的解釋和爭(zhēng)取辟犀。
4?臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)
自搬離舊房至回遷新房入伙之間的過渡期間，深圳的開發(fā)商幾乎都不會(huì)提供周轉(zhuǎn)住房绸硕，但會(huì)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)堂竟。
安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)一般不低于市場(chǎng)租金魂毁，深圳市原關(guān)內(nèi)區(qū)域一般不低于70元／每平方米。但由于市場(chǎng)租金會(huì)遞增出嘹，一般開發(fā)商會(huì)約定遞增席楚，有的三年一遞增，有的一年一遞增税稼。
至少烦秩，開發(fā)商向你支付的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)遞增幅度平均年遞增幅度不能小于5%，至少郎仆，你收到的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能低于預(yù)期市場(chǎng)租金只祠。
至于，支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的起始日期丸升，是簽約之日铆农，還是交付舊房之日？一般是后者狡耻。除非你簽約之日即交房。
然而猴凹，簽約之日即交房也存在隱患夷狰，即如果十年八年都達(dá)不到百分百簽約率，你可能十年八年都需在外漂泊寄人籬下郊霎，有家不能歸（另有他宅別院的請(qǐng)忽略此段徑直飄過）沼头。
5?獎(jiǎng)勵(lì)
至于獎(jiǎng)勵(lì)，這個(gè)差別太大书劝，沒有標(biāo)準(zhǔn)进倍。少到分毫沒有，當(dāng)然也不是絕對(duì)沒有购对，可能有幾盒月餅猾昆，幾壺油之類。多到十幾萬骡苞，幾十萬不等垂蜗。
而獎(jiǎng)勵(lì)的類別，名目繁多解幽，如簽約獎(jiǎng)贴见、第一批簽約獎(jiǎng)、第二批簽約獎(jiǎng)躲株、搬遷獎(jiǎng)片部，第一批搬遷獎(jiǎng)，交產(chǎn)權(quán)證獎(jiǎng)霜定，甚至還有單元獎(jiǎng)档悠、樓棟獎(jiǎng)廊鸥，項(xiàng)目整體獎(jiǎng)等等，不一而足站粟。
就像超市的促銷黍图，快來看，快來買奴烙，早買早優(yōu)惠助被，早買早實(shí)惠。
金錢誘惑個(gè)人簽約欲望切诀，金錢刺激廣大人民群眾齊心合力揩环。開發(fā)商之用心不可謂不良苦。
至于其它幅虑，諸如什么車位丰滑，管理費(fèi)優(yōu)惠，購房?jī)?yōu)惠等倒庵，則依項(xiàng)目情況各有千秋褒墨，非必備條款，非常規(guī)條款擎宝。若是有時(shí)終是好郁妈，若是無時(shí)也莫強(qiáng)求。
有時(shí)绍申，立場(chǎng)適時(shí)互換噩咪，利益適當(dāng)平衡。
畢竟极阅，項(xiàng)目能成才是目的胃碾，雙方良緣喜結(jié)才是根本。
以上拆賠比例筋搏、搬遷費(fèi)仆百、裝修費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)拆又、獎(jiǎng)勵(lì)等內(nèi)容均為商業(yè)條款儒旬，幾乎是每份拆遷協(xié)議的“必備硬菜”。
08
其次帖族，看法律條款栈源。
商業(yè)條款是關(guān)鍵，那么是否法律條款可有可無竖般？非也甚垦！
就像見位美女，商業(yè)條款如同她的外貌，法律條款如同她的思想.
如果外貌不入你的法眼艰亮，可能直接被你一票否決闭翩，沒有機(jī)會(huì)坐下來交流思想。
法律條款看什么迄埃？
法律條款一個(gè)非常重要的目的便是防范風(fēng)險(xiǎn)疗韵。
你作為小業(yè)主擔(dān)憂什么，就預(yù)防什么侄非，約定什么蕉汪。
如同醫(yī)生面對(duì)患者，需對(duì)癥下藥逞怨。只是我們是保健醫(yī)生者疤，不治已病，治未病叠赦。
小業(yè)主的憂郁癥狀驹马，常見臨床表現(xiàn)為如下三種：
第一、擔(dān)憂補(bǔ)償條件不公平除秀，早簽吃虧糯累。
第二、擔(dān)憂無法百分百簽約册踩，不能立項(xiàng)寇蚊。
第三、擔(dān)憂開發(fā)商實(shí)力不強(qiáng)棍好，新房爛尾。
分別定什么秘方呢允耿？
1借笙、第一憂——不公平。
其秘方為：就高不就低较锡。
人常說“不患寡而患不公”业稼，你擔(dān)心早簽早受惠，變?yōu)樵绾炘绯蕴潯?/p>
開發(fā)商會(huì)對(duì)你信誓旦旦蚂蕴，保證合同面前低散，一律平等，他人水漲骡楼，你也會(huì)船高熔号。
然而空口無憑，立字為據(jù)鸟整。
比如引镊，你可要求作為甲方的開發(fā)商如此這般約定：
“甲方保證，截至本協(xié)議簽訂之日，本協(xié)議約定的搬遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)為所有被搬遷人中的最高標(biāo)準(zhǔn).
本協(xié)議簽訂之前及之后弟头，如甲方與本項(xiàng)目其他被搬遷人在同等條件下約定的搬遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)高于本協(xié)議約定的標(biāo)準(zhǔn)吩抓，甲方須按照與本項(xiàng)目其他被搬遷人在同等條件下約定的較高的搬遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)向乙方履行「昂蓿”
如此這般約定就高不就低疹娶。如若他日，開發(fā)商給別人開小灶伦连，你也能以此為據(jù)雨饺，要求開發(fā)商照單割肉分羹。
2?第二憂——不善始除师。
其秘方為：留條退路沛膳。
更新項(xiàng)目能實(shí)施，自然皆大歡喜汛聚，可經(jīng)常是空歡喜锹安。你首先希望更新項(xiàng)目至少能夠順利進(jìn)入開發(fā)建設(shè)階段。
因?yàn)槟銚?dān)憂簽約率不能達(dá)到百分百倚舀，你擔(dān)憂更新項(xiàng)目不能審批通過叹哭，你擔(dān)憂房子交了很多年仍然拆遷不了，還只能在一顆樹上吊死………
你若有上述擔(dān)憂痕貌，有兩劑藥可用：
一是約定附條件生效风罩。
比如，有的更新項(xiàng)目如此約定：
“本協(xié)議自本項(xiàng)目?jī)?nèi)所有業(yè)主分別簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議舵稠，且本項(xiàng)目納入深圳市城市更新單元計(jì)劃之日起生效超升。”
即項(xiàng)目不成哺徊，則不生效室琢。
二是生效后約定解除條件。
有的拆遷協(xié)議約定落追，若由于政策原因（包括但不限于簽約戶數(shù)無法達(dá)到政府規(guī)定要求的情形）盈滴，導(dǎo)致本項(xiàng)目無法整體實(shí)施，則開發(fā)商可以隨時(shí)解除合同轿钠。
然而巢钓，這樣的約定可能存在不對(duì)等，單方解除權(quán)變?yōu)殡p方解除權(quán)即可疗垛。
“離婚”是你的自由症汹，也是我的權(quán)利。
3?第三憂——不善終继谚。
其秘方為：自食惡果烈菌。
本來房屋拆遷阵幸，你已覺時(shí)來運(yùn)轉(zhuǎn)，天上掉餡餅芽世。項(xiàng)目開工挚赊，你又擔(dān)心開發(fā)商實(shí)力不濟(jì)，樓盤爛尾济瓢，餡餅是掉下來了荠割，可一直懸在空中，到不了你的嘴旺矾。
有兩劑藥方：
一是明確回遷時(shí)間起算點(diǎn)蔑鹦。
很多人重視回遷時(shí)間的長(zhǎng)短，是兩年箕宙，三年嚎朽，還是五年？
卻容易忽視回遷起算點(diǎn)柬帕。何時(shí)起算哟忍？是實(shí)施主體確認(rèn)之日，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》取得之日陷寝，《施工許可證》取得之日锅很？
所以，有的開發(fā)商承諾三年內(nèi)交房凤跑，看似很快爆安，但卻是“《施工許可證》取得之日起三年內(nèi)交房”，然而實(shí)施主體確認(rèn)三年了仔引，還沒有取得《施工許可證》扔仓。
有的開發(fā)商承諾五年內(nèi)交房，看似很慢咖耘，但卻是“實(shí)施主體確認(rèn)后五年內(nèi)交房”当辐，這對(duì)開發(fā)商的約束性實(shí)際更強(qiáng)，對(duì)小業(yè)主而言鲤看，交房之日實(shí)則更為可期！
二是明確逾期回遷后果耍群。
除了約定違約金义桂，還可約定提高臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，或約定解除權(quán)蹈垢，注意是僅是單方解除權(quán)慷吊。
比如約定：
如甲方未能按本協(xié)議約定向乙方交付回遷房，則自甲方應(yīng)交付回遷房之日起曹抬，過渡期安置補(bǔ)助費(fèi)在本協(xié)議第某某條約定的基礎(chǔ)上每年上浮20%溉瓶，由甲方繼續(xù)發(fā)放至甲方實(shí)際交付回遷房之日止。
晚一天交房，則開發(fā)商多付一天安置補(bǔ)助費(fèi)堰酿，而且支付標(biāo)準(zhǔn)更高疾宏。
又比如約定：
如有下列情形之一，乙方有權(quán)單方解除本協(xié)議：
（1）本協(xié)議簽訂之日起三年內(nèi)触创，甲方未通知乙方將被搬遷物業(yè)騰空并移交甲方坎藐；
（2）乙方將被搬遷物業(yè)移交給甲方之日起兩年內(nèi)，甲方未取得被搬遷物業(yè)所在地塊的《施工許可證》哼绑；
（3）甲方自取得《施工許可證》之日起四年內(nèi)岩馍，未向乙方交付回遷房。
如同在對(duì)方頭上高懸達(dá)摩克利斯之劍抖韩，你未必行使蛀恩，但應(yīng)有此權(quán)利。
09
小結(jié)一下：
001?為什么簽拆遷協(xié)議（why）茂浮？
將房子的全部權(quán)益轉(zhuǎn)移給開發(fā)商双谆，以舊房換未來的新房；如全體業(yè)主都與開發(fā)商簽署拆遷協(xié)議励稳，則開發(fā)商可申請(qǐng)實(shí)施主體確認(rèn)佃乘。
002 和誰簽拆遷協(xié)議（who）？
有實(shí)力驹尼、有資信的開發(fā)商趣避。
003 什么時(shí)候簽拆遷協(xié)議（when）？
一般專規(guī)批準(zhǔn)后正式簽新翎，專規(guī)批準(zhǔn)前也可預(yù)簽程帕。
004 怎么簽拆遷協(xié)議（how）？
一看拆賠比例地啰、搬遷費(fèi)愁拭、裝修費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)亏吝、獎(jiǎng)勵(lì)等五大商業(yè)條款岭埠。
二看法律條款，設(shè)置就高不就低條款蔚鸥，以保公平惜论；設(shè)置附生效條件和解除條件的條款，以留退路止喷；明確回遷時(shí)間起算點(diǎn)和逾期回遷后果馆类，自食其果。
一份拆遷協(xié)議弹谁，就是一份彩禮乾巧。
簽與不簽句喜，就看你是否讓我心甘情愿，又不讓我提心吊膽沟于。
附：
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