房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞是周期股耽。大陸的城鎮(zhèn)化根盒，本來就是還有10%以上的空間，從2021年的65%到2035年上升到75%豺谈。
人口的周期郑象，關(guān)鍵是分化。人口從四五線向二三線流動(dòng)茬末、從二三線向一線城市流動(dòng)厂榛，大趨勢未改變。
政策周期丽惭，順的主要是金融周期击奶。前幾年打的是房地產(chǎn)公司負(fù)債率大幅提升、居民房貸大幅擴(kuò)張≡鹛停現(xiàn)在這兩個(gè)都往下降了柜砾。
之前房地產(chǎn)公司，全國幾千幾萬家换衬、瞎來的不少痰驱，管理成本太高。經(jīng)過幾年的整頓瞳浦，未來品牌房地產(chǎn)公司會(huì)慢慢崛起担映、行業(yè)集中度提高。
居民儲(chǔ)蓄率也開始上升叫潦。收入其實(shí)也在提高蝇完，比如北京居民人均可支配收入年均增長8.2%，嚇我一跳。(參考：北京居民收入十年來由3.68萬元躍升至7.5萬元 )
一個(gè)需要持續(xù)要解決的問題是短蜕，地方政府的財(cái)政收入從哪里來氢架？過去二十年城市化，得益于地方政府大幅投資基礎(chǔ)建設(shè)“七通一平”朋魔、園區(qū)招商等岖研。2020年，全國各級政府賣地相關(guān)的稅收和財(cái)政收入總計(jì)8.4萬億元铺厨，占全國財(cái)政收入的44%缎玫，占地方財(cái)政收入的84%。（參考：土地財(cái)政盡頭解滓，地方債務(wù)陰云 ）
所以地方財(cái)政來源的變革、稅制改革筝家，并非一朝一夕之功洼裤。
