在很多人眼里，日本房地產泡沫破裂使日本經濟陷入長達近二十年的低迷停撞，甚至出現(xiàn)五年的負增長瓷蛙。房價地價暴跌使居民資產大幅縮水，企業(yè)大面積破產倒閉怜森，銀行不良貸款持續(xù)增加引發(fā)牽動整個經濟的系統(tǒng)性風險速挑。房地產業(yè)更是陷入低谷谤牡，房屋新開工持續(xù)下降副硅，空置率逐年上升。也有人曾把日本房地產泡沫破滅后的二十年稱為“失去的二十年”翅萤。
如今近30年過去了恐疲，日本的房地產市場到底如何？鏈家研究院與日本不動產研究所日前舉辦了一次游學活動套么，經過一個星期的學習與參觀培己，發(fā)現(xiàn)日本過去三十年并非是“失去的三十年”，而是“重生與再生的三十年”胚泌。
見聞
過去近三十年省咨，日本房地產應對人口老齡化、少子化帶來的挑戰(zhàn)玷室，針對房屋品質低零蓉、壽命短、流通性不強等問題穷缤，圍繞住宅可循環(huán)利用敌蜂，大力促進房屋流通、住宅再生津肛，滿足不同層次章喉、不同群體的多樣需求。
第一，房屋租賃市場發(fā)展水平較高秸脱。目前落包，日本租賃房屋約1852萬套，占非空置房屋的35.5%摊唇；租賃家庭1852萬戶妥色，占總家庭數(shù)量的35.4%；租賃人口約3391萬人遏片，占總人口的27.2%嘹害。從市場供給主體來看，機構持有房源占16.8%吮便，機構托管占比高達66.2%笔呀。租賃市場的發(fā)展與開發(fā)商、建筑公司的轉型密切相關髓需。2016年新開工住宅中租賃住宅占比高達43.3%许师。建筑公司將觸角延伸至后期的租賃管理等資產管理服務，大多以“建筑+資產管理”模式運營僚匆。如日本企業(yè)積水House微渠，業(yè)務橫跨建筑、裝修咧擂、維修及房屋管理逞盆，2014年公司營業(yè)收入1.9萬億日元，其中44%的收入來源于租賃住宅的建造及管理業(yè)務松申，目前市值高達1.3萬億日元云芦。
第二，城市更新贸桶、住宅再生業(yè)務方興未艾舅逸。2008年日本的再生行業(yè)市場規(guī)模為7.4萬億日元（折合人民幣4458億元），其中設施的維修皇筛、維護市場規(guī)模占比48.6%琉历。預計到2020年日本的住宅再生行業(yè)每年還有近1倍的增長空間。日本都市再生機構（UR）近年來進行了約48000公頃的新城開發(fā)和城市城區(qū)再開發(fā)水醋，相當于東京都城市區(qū)總面積的78%旗笔。UR供給的住房總量約為156萬戶，相當于橫濱市全部住房的總量离例。UR的再生住宅傾向于大面積的小區(qū)重新規(guī)劃建造换团，再生住宅主要為自持的租賃住宅。2015年UR租賃業(yè)務收入總額為6672億日元宫蛆，占收入比重高達65%艘包。針對老年人的居住需求特點的猛，UR將房屋改造成分布式養(yǎng)老公寓，并配備老年人生活服務想虎，應對高齡社會的挑戰(zhàn)卦尊。
第三，二手房流通市場正在加快成長舌厨。由于日本特殊的房屋結構岂却，二手房交易市場規(guī)模并不大。據(jù)FRK推算裙椭，2014年日本二手房交易量約51.9萬套躏哩，交易規(guī)模約12.5萬億日元（約7500億元人民幣），二手房交易量占房屋成交總量比重約37%揉燃。但在東京等大都市扫尺，二手房交易量與新房開工量比例接近90%。伴隨著二手市場的發(fā)展壯大炊汤，日本房產經紀行業(yè)迅速發(fā)展正驻，三井不動產和野村不動產的年均單個經紀人營業(yè)額分別為2052萬和3639萬元人民幣，綜合貨幣化率分別為5.31%和4.15%抢腐。由于日本經紀行業(yè)有較高的準入機制姑曙、培訓機制以及合理的薪酬機制，日本經紀人的職業(yè)化水平更高迈倍。
第四伤靠，大型公司的成長更加穩(wěn)健。從房地產危機中突圍出來的企業(yè)更加注重業(yè)務的多元化發(fā)展路徑授瘦，資產管理醋界、再生、租賃提完、二手房業(yè)務快速發(fā)展，大型公司不斷涌現(xiàn)丘侠。典型的企業(yè)如三井徒欣、三菱，業(yè)務覆蓋房屋建造蜗字、買賣打肝、租賃、管理挪捕、更新改造等全流程粗梭，大部分公司的估值已經超過泡沫破滅前。三井不動產集團主營業(yè)務橫向圍繞辦公级零、商業(yè)断医、住宅滞乙、物流、酒店和房地產金融等鉴嗤，縱向覆蓋開發(fā)斩启、交易、持有醉锅、運營等多個環(huán)節(jié)兔簇。三井Home的建筑服務主要圍繞住宅、設施的工程硬耍，2015年公司在住宅裝修改造方面的收入346億日元垄琐，占公司總收入的14%，營業(yè)利潤率為4.05%经柴。目前該公司市值451億日元此虑，未來戰(zhàn)略重點將圍繞住宅再裝修領域展開。
啟示
從這些角度觀察口锭，危機后日本房地產投資開發(fā)緩慢并不是全部朦前，緩慢的背后，日本房地產進入到結構調整和品質升級的階段鹃操，新房韭寸、二手房和租賃協(xié)調發(fā)展，其走過的路尤其值得我們深思荆隘。
第一恩伺，穩(wěn)定的市場對行業(yè)長遠健康發(fā)展關重要。房價保持平穩(wěn)椰拒，租金回報率合理穩(wěn)健晶渠，為行業(yè)轉型調整提供了良好的環(huán)境。經歷了危機的洗禮后燃观，日本全國及首都圈褒脯、京畿圈的房價均保持平穩(wěn)下跌的水平，東京地區(qū)房價除2008年出現(xiàn)5.5%左右的上漲外缆毁，其他年份均處于平穩(wěn)或下跌態(tài)勢番川。房價的平穩(wěn)使行業(yè)預期穩(wěn)定，租金回報率穩(wěn)定在合理的水平脊框，讓企業(yè)能夠將投資回報期延展到十年颁督、二十年以上。穩(wěn)定的房價讓企業(yè)以“精工出細活”的工匠精神經營房地產浇雹，推動行業(yè)轉型和提升沉御。
第二，完善的房地產的政策環(huán)境對轉型升級具有較強的引領作用昭灵。日本房地產政策隨著社會發(fā)展不同階段而調整吠裆，目前以新建住宅為中心向以二手住宅為中心的循環(huán)型市場轉變伐谈，具體而言，通過改建提高存量房的品質與性能硫痰，依靠二手住宅的流通衩婚，向可循環(huán)利用的存量型住宅市場轉變。日本土地私有制效斑、遺產稅等制度對房屋租賃非春、改造具有基礎性作用，除此之外缓屠，政府在稅收奇昙、金融、等方面采取政策措施敌完，鼓勵民營企業(yè)參與城市更新和舊房改造储耐，在防火、抗震滨溉、節(jié)能什湘、宜居等方面提高住房品質，對房地產市場的轉型發(fā)展的起到了積極的引領作用晦攒。
第三闽撤，高門檻有助于提高中介職業(yè)化水平。日本的經紀人入門門檻相對較高脯颜。以野村不動產中介為例哟旗，經紀人入職需經過三輪面試，淘汰率為96%栋操。通過嚴格的篩選后闸餐，公司會利用半年到一年的時間對經紀人的業(yè)務技能進行系統(tǒng)的培訓。加之穩(wěn)定的薪酬結構矾芙，使得整個行業(yè)的經紀人流失率極低舍沙，野村經紀人的10年累計流失率只有30%,經紀人的整體素質也很高，這是日本經紀行業(yè)真正實現(xiàn)服務導向的核心基礎蠕啄。
借鑒
從人口场勤、經濟、產業(yè)長期發(fā)展趨勢上看歼跟，中國未來很有可能走類似日本的城市發(fā)展路徑。如何面對人口老齡化格遭、城市化進程放緩哈街、“大城市病”等挑戰(zhàn)，我們需要未雨綢繆拒迅。從短期看骚秦，當前中國房地產正面臨著史無前例的房地產調控考驗她倘，房地產市場的轉型和洗牌已經開啟。從日本的情況看作箍，中國存量市場的空間會更大硬梁，機會也會更多。
第一胞得，城市更新市場空間巨大荧止。一方面，我國一線城市增量空間不斷緊縮阶剑。按照北京市規(guī)劃跃巡，北京市常住人口到2020年要控制在2300萬人，城鄉(xiāng)建設用地從現(xiàn)在的2921平方公里到2020年減量到2800平方公里以內牧愁，這預示著開發(fā)商傳統(tǒng)的業(yè)務空間受到擠壓素邪。但另一方面，目前市場上流通的高齡二手房結構及功能不能滿足購房者居住改善的需求猪半。北京成交二手房中兔朦，10年以內房齡的房屋占30%左右，11-20年房齡的占比45.6%磨确，未來通過存量滿足居住需求升級沽甥，房屋改造、城市更新必然成為新的增長點俐填。
第二安接，租賃領域會有新的發(fā)展。對中國來說英融，無論是發(fā)展購租并舉的政策紅利盏檐，還是市場自然發(fā)展的趨勢，開發(fā)商建造并持有驶悟、管理租賃是大勢所趨胡野。2016年以來，部分城市在土地出讓環(huán)節(jié)向租賃傾斜痕鳍，用開發(fā)商競自持的方式發(fā)展租賃硫豆。北京近期拍出的幾塊土地實行70年100%自持模式，是開發(fā)商建造并持有租賃的一次嘗試笼呆。在合理的租金回報率及融資渠道下熊响，開發(fā)商可憑借房屋優(yōu)勢向租賃及資產管理滲透，并拓展裝修及家居服務業(yè)務诗赌，形成全產業(yè)鏈的服務能力汗茄。
第三，圍繞存量交易的服務空間龐大铭若。近年來洪碳，我國房地產由增量向存量過度递览，北京、上海瞳腌、深圳等一線城市的二手房銷售占比已經達到60%-70%绞铃。未來，隨著北京等城市規(guī)劃的調整嫂侍，人口在城市的分布將會發(fā)生重要的轉變儿捧，人與房屋的重新配置又是二手房的重要契機。圍繞二手房交易的各項服務吵冒，如房屋檢查纯命、產權核驗、資金監(jiān)管痹栖、流通性金融等業(yè)務將會發(fā)展壯大亿汞。
第四，立足大城市及城市圈揪阿。人口向大城市集聚是城市化不可逆轉的趨勢疗我，中國未來的一線城市還將繼續(xù)吸引外來人口流入，人口更多向郊區(qū)和周邊城市圈蔓延分布南捂。因此吴裤，無論是城市更新還是租賃，一線大城市以及周邊的城市圈是未來房地產發(fā)展的主力戰(zhàn)場溺健。
