摘要：基于商業(yè)地產(chǎn)運作的特殊性，對比其他類型的地產(chǎn)租賃栅炒， 商業(yè)地產(chǎn)租賃更側(cè)重關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)特有的因素（以大型商業(yè)綜合體為例）掂摔，例如開業(yè)率术羔、提成租金、租戶品牌乙漓、裝修風(fēng)格级历、營業(yè)時間等闻丑。因此商業(yè)地產(chǎn)租賃合同的條款設(shè)置常常具有其內(nèi)在的商業(yè)邏輯蛛碌。商業(yè)地產(chǎn)租賃合同律師在起草、審查合同時呛牲，除了需考慮法律法規(guī)的規(guī)定之外涩蜘，還應(yīng)了解特定條款的商業(yè)背景嚼贡、原因及目的，方能為客戶提供更符合其商業(yè)需求的法律服務(wù)同诫。本文中粤策，筆者摘選商業(yè)地產(chǎn)租賃合同的主要條款，結(jié)合實務(wù)經(jīng)驗從法律及商業(yè)角度對其進行進一步的探討與解析剩辟，希望能對相關(guān)從業(yè)人員有所裨益掐场。

一往扔、租賃期限條款

（一）條款解析

租賃期限贩猎，即租賃合同當(dāng)事人約定出租人將租賃房屋交付承租人使用、收益萍膛，承租人支付租金的期限吭服。租賃期間的計算以租賃房屋從出租人向承租人的轉(zhuǎn)移占有（租賃房屋的交付）為起點，以租賃房屋從出租人向承租人的轉(zhuǎn)移占有（租賃房屋的返還）為終點蝗罗，兩者在日期上一般分別對應(yīng)“交付日”與“清退日”艇棕。《合同法》第二百一十四條規(guī)定：

“租賃期限不得超過二十年串塑。超過二十年的沼琉，超過部分無效。租賃期間屆滿桩匪，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同打瘪，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年∩店迹”即闺骚，租賃期限最長可約定為二十年。

在商業(yè)租賃中妆档，租賃期限一般由“免租期”與“計租期”構(gòu)成僻爽。“免租期”贾惦，亦有稱為“裝修期”胸梆，其設(shè)置的商業(yè)邏輯是承租人在對租賃房屋進行裝修的期間敦捧，并未實際利用租賃房屋產(chǎn)生收益，因此出租人在該期間免收租金碰镜。但“免租期”不一定等于“裝修期”绞惦，對于租賃期限較長的承租人，出租人也可能在租賃期限的中間年份（例如第2洋措、3年）給予承租人首月的“免租期”優(yōu)惠济蝉，此種情況應(yīng)在條款中注意予以區(qū)分〔しⅲ“計租期”王滤，即承租人實際向出租人繳納租金的期間，一般設(shè)置開始計收租金之日為“計租日”滓鸠。

《合同法》及相關(guān)法律法規(guī)中并沒有針對“免租期”雁乡、“計租期”、“計租日”等概念的規(guī)定糜俗，“免租期”踱稍、“計租期”系根據(jù)實務(wù)操作設(shè)立的商務(wù)概念∮颇ǎ“免租期”的計算一般以“交付日”為起點珠月，以當(dāng)事人約定的免租期限屆滿之日為終點⌒ǖ校“計租期”的計算一般以免租期限屆滿之次日（即“計租日”啤挎，往往與“開業(yè)日”為同一天，也可能先于“開業(yè)日”）為起點卵凑，以“清退日”為終點庆聘。前述期間、日期的關(guān)系詳見下圖：

（二）注意事項

1．租賃期限與合同期限的區(qū)別：租賃期限不等于合同期限勺卢。合同期限一般早于租賃期限起算伙判，例如在定制租賃中出租人需要根據(jù)承租人的定制改裝方案預(yù)留較長時間進行定制改裝再行交付，使得合同期限的起算遠(yuǎn)早于租賃期限的起算黑忱；而合同期限一般也晚于租賃期限終止宴抚，例如租賃物的清理返還、費用的結(jié)算杨何、工商登記的注銷等后續(xù)工作通常約定在清退后的合同期限內(nèi)完成酱塔。

2．“免租期”與租賃期限的關(guān)系：雖然法律法規(guī)未對“免租期”進行相應(yīng)界定，但基于租賃房屋實際已經(jīng)交付的狀態(tài)危虱，且由于“免租期”內(nèi)承租人已開始履行租賃合同約定的租賃期限內(nèi)合同義務(wù)羊娃，例如需支付相關(guān)費用（如實際產(chǎn)生的公共事業(yè)費等），因此將“免租期”約定包含在租賃期限內(nèi)更為妥當(dāng)埃跷。另蕊玷，租賃期限的提前屆滿亦會對“免租期”產(chǎn)生影響邮利，如因承租人原因?qū)е潞贤崆敖K止，則承租人已經(jīng)享有的“免租期”需按一定比例承擔(dān)相應(yīng)的租金垃帅。

3．“免租期”與“開業(yè)日”的關(guān)系：“開業(yè)日”通常在“免租期”之后延届，并與“計租日”為同一天。但如果承租人提前完成裝修提前開業(yè)贸诚，因承租人已實際使用租賃房屋并產(chǎn)生收益方庭，出租人可約定“免租期”提前結(jié)束，并提前開始計租（按較低租金標(biāo)準(zhǔn)酱固，自合同約定的“計租日”起按正常租金標(biāo)準(zhǔn)收刃的睢）。

4．明確各期間运悲、日期的定義：由于“免租期”龄减、“計租期”、“計租日”等均為商務(wù)創(chuàng)設(shè)概念班眯，法律層面沒有詳盡的規(guī)定與解釋希停，在擬定租賃合同時就應(yīng)當(dāng)在條款中進行約定，避免該等定義模糊或疑義進而致使租賃期限條款產(chǎn)生爭議署隘。其次宠能，在約定各期間、日期的具體時間時定踱，應(yīng)注意避免沖突棍潘，例如“交付日”應(yīng)設(shè)置在“免租期”之前，“免租期”屆滿之日不應(yīng)超過“計租日”等崖媚。

5．統(tǒng)一“開業(yè)日”：在大型商業(yè)綜合體項目中，出租人為達到“開業(yè)日”的聚集效應(yīng)恤浪，通常會確定統(tǒng)一“開業(yè)日”畅哑，要求各租戶在當(dāng)日統(tǒng)一開業(yè)，以營造統(tǒng)一亮相的商業(yè)效果水由。在確定“開業(yè)日”后荠呐，出租人可根據(jù)各租戶的經(jīng)營規(guī)模、裝修預(yù)期時間分別商談“開業(yè)日”前的“免租期”砂客，通過“免租期”來調(diào)節(jié)“開業(yè)日”泥张，達到統(tǒng)一開業(yè)的商業(yè)目的。此外鞠值，為了確保開業(yè)率媚创，出租人甚至?xí)Τ凶馊擞馄陂_業(yè)約定較高的違約金。

6．開業(yè)率與額外免租期的關(guān)系：如前所述彤恶，出租人通常要求承租人統(tǒng)一開業(yè)钞钙，或在特定期限內(nèi)不得擅自停業(yè)鳄橘；相反，承租人有時也會要求出租人承諾開業(yè)率達到一定比例芒炼。因開業(yè)率將決定商業(yè)綜合體的商業(yè)規(guī)模瘫怜、消費者數(shù)量等，如大廈整體或整層開業(yè)率未達到某個比例本刽，也將影響承租人的營業(yè)收入鲸湃。因此特定承租人，特別是國際連鎖品牌子寓，通常會關(guān)注開業(yè)率的問題唤锉。若整體開業(yè)率不足，則承租人將要求出租人給予額外免租期别瞭。

二窿祥、計租面積條款

（一）條款解析

商業(yè)地產(chǎn)租賃合同中出租人靠讓渡租賃房屋的使用權(quán)獲得租金收益，通常雙方當(dāng)事人會約定租金單價（通常按租賃房屋面積每月每平方米計算）蝙寨，再乘以計租面積得出每月基本租金晒衩。因此，在雙方當(dāng)事人最初洽談租賃意向之初墙歪，“計租面積”往往是雙方最先關(guān)注的商務(wù)條件之一听系。但同“免租期”一樣，“計租面積”僅為商務(wù)概念虹菲，并非法定概念靠胜。雙方當(dāng)事人可就“計租面積“的核算基礎(chǔ)進行談判協(xié)商，而不由法律過多介入限制毕源。

實務(wù)中浪漠，商業(yè)地產(chǎn)租賃合同中常采用的計租面積核算基礎(chǔ)有“建筑面積”、“使用面積”等霎褐≈吩福《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》第2.0.1條將“建筑面積”定義為建筑物(包括墻體)所形成的樓地面面積，并在第3.0.27條[1]中列舉了10項不應(yīng)計入建筑面積的項目冻璃。同時响谓，《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000）第3.1.2條將“房屋建筑面積”定義為“房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺省艳、挑廊娘纷、地下室、室外樓梯等跋炕，且具備有上蓋赖晶，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑枣购℃姨剑”第3.1.3條將“使用面積”定義為“房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積擦耀，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算∩蹋”可見眷蜓，各個“面積”的定義紛繁復(fù)雜，為避免爭議胎围，通常于條款中約定計租面積以測繪報告得出的建筑面積數(shù)據(jù)為準(zhǔn)吁系，并約定可能發(fā)生的面積誤差和補差，以及相應(yīng)的補償賠償問題白魂。

（二）注意事項

1．定義“計租面積“：“計租面積”的核算基礎(chǔ)看似沒有相關(guān)規(guī)定或定義能夠清晰界定汽纤，但實務(wù)中，可以通過約定承租人承租房屋的可獨占使用范圍同時直接約定相應(yīng)面積的數(shù)值福荸、約定計算依據(jù)（例如測繪報告）蕴坪、約定可能發(fā)生的面積誤差和補差的處理方式（例如以雙方確認(rèn)的測繪報告為準(zhǔn)，不進行計租面積調(diào)整敬锐；或約定面積僅作預(yù)測面積背传，誤差比在±X%之內(nèi)不做調(diào)整，如果超出±X%則當(dāng)事人以實測面積為準(zhǔn)）等方式對計租面積進行一個清晰明確的界定台夺，避免產(chǎn)生爭議径玖。

2．租金與物業(yè)管理費計收標(biāo)準(zhǔn)：租金與物業(yè)管理費的計收基礎(chǔ)不一定約定為統(tǒng)一的面積，例如租金的收取按照約定的計租面積颤介，而物業(yè)管理費的收取按照建筑面積梳星，也是實務(wù)中常見的處理方式。

三滚朵、租金條款

（一）條款解析

租金指出租人向承租人收取的轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)使用權(quán)的補償款冤灾。商業(yè)地產(chǎn)租賃中出租人向承租人計收租金主要有以下三種模式：

（1）固定租金方式，無論承租人經(jīng)營狀況如何始绍，每個租期承租人均應(yīng)向出租人繳納固定數(shù)額（一般依據(jù)計租面積×租金單價確認(rèn)）的租金瞳购；

（2）提成租金方式（也叫扣點分成），出租人與承租人雙方約定分成點數(shù)和租賃面積亏推，然后在約定期間按營業(yè)額乘以分成點數(shù)計收租金的方式；

（3）固定租金結(jié)合提成租金的方式（也叫保底分成）年堆，保底分成方式是固定租金方式與提成租金方式的結(jié)合吞杭，是指出租人與承租人雙方約定一個固定的保底租金，再約定一個分成租金变丧，按租期計算芽狗，以孰高者為準(zhǔn)。

出租人在租賃關(guān)系中承擔(dān)的風(fēng)險三者由小到大依次為固定租金方式痒蓬、固定租金結(jié)合提成租金的方式童擎、提成租金方式滴劲。但商業(yè)地產(chǎn)租賃需要考慮整個商業(yè)綜合體的運營與管理，出租人應(yīng)根據(jù)實際情況綜合運用租金計收方式進行整體招商顾复，例如前期出于引入大型商戶與培育市場的需要班挖，可以約定前期采用提成租金方式，出租人承擔(dān)一定的經(jīng)營風(fēng)險并讓利于承租人芯砸，約定后期運營穩(wěn)定后再轉(zhuǎn)換為其他租金計收方式萧芙。

（二）注意事項

1．提成租金方式或固定租金結(jié)合提成租金方式的計算方式：如果采用提成租金方式或固定租金結(jié)合提成租金方式，提成租金部分的計算方式是“營業(yè)額×提成比例”假丧，對于營業(yè)額就要盡可能詳盡地描述清楚双揪，使承租人通過租賃房屋所獲得的收入最大化的體現(xiàn)在租金收益的計算基礎(chǔ)——營業(yè)額之中。

一方面包帚，通過正向約定營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包含利用商鋪出售的各種貨物的收入渔期，提供服務(wù)與咨詢的服務(wù)費與咨詢費；使用商鋪而得到的非商業(yè)性收入渴邦；承租人或其雇員疯趟、代理人、被特許人或任何與商鋪相關(guān)的人員利用商鋪從事交易獲得的收入几莽；其他與該商鋪相關(guān)的收入迅办。另一方面，也可以通過反向的排除對營業(yè)額進行約定章蚣，例如約定除了下述項目及類似款項不計入銷售額之外站欺，其余收入均計入營業(yè)額：

（1）為承租人經(jīng)營上的需要，承租人的兩家商鋪之間交換商品或貨物纤垂，該等交換并沒有實現(xiàn)銷售矾策；

（2）退貨給生產(chǎn)或供應(yīng)商而取得的款項；

（3）出售該商鋪使用過的固定裝置峭沦、工具和設(shè)備的收入贾虽；

（4）該商鋪獲得的任何保險賠償；

（5）該商鋪員工收到的服務(wù)小費吼鱼；

（6）該商鋪給予顧客和員工的銷售折扣蓬豁；

（7）該商鋪出售預(yù)付費性質(zhì)的券、卡的預(yù)收款項菇肃；

（8）任何免費贈品地粪。

2．營業(yè)額的核實：營業(yè)額的核實也需要通過合同條款進行設(shè)計與限制，一般應(yīng)包含以下幾點：

（1）出租人要求承租人定期提供財務(wù)報表琐谤，并有權(quán)保留對承租人查賬及審計的權(quán)利蟆技；

（2）出租人負(fù)責(zé)商業(yè)房屋地統(tǒng)一收銀，出租人與承租人定期對營業(yè)額情況進行核對和確認(rèn)；

（3）雙方約定較為嚴(yán)格的違約責(zé)任质礼，從而降低承租人違約的可能性旺聚。

3．租金發(fā)票相關(guān)注意事項：收取租金、開具發(fā)票是出租人的合同義務(wù)之一眶蕉，但在實務(wù)中發(fā)票稅金也是出租人考慮租金水平的一項重要指標(biāo)砰粹。因此，在租賃合同中會出現(xiàn)“含稅租金”和“不含稅租金”之分妻坝，在雙方約定中應(yīng)注明租金是否含稅伸眶，避免租金稅款上的爭議。另外刽宪，承租人因內(nèi)部財務(wù)流程所需厘贼，一般希望出租人先開具發(fā)票，再支付租金圣拄，但為避免額外成本支出嘴秸，出租人更愿意在收取租金后再開具發(fā)票。為避免爭議庇谆，雙方當(dāng)事人在簽訂租賃合同時也應(yīng)將付款與開票的先后順序進行明確岳掐。但需要注意的是，關(guān)于承租人能否以出租人未開具發(fā)票為由主張不予支付租金的抗辯權(quán)饭耳，司法實踐中一般持否定態(tài)度串述，開具發(fā)票僅為合同附隨義務(wù)，并不影響承租人支付租金的主合同義務(wù)寞肖。

4．其他費用與租金的關(guān)系：除租金外纲酗，承租人在租賃期間還會產(chǎn)生物業(yè)管理服務(wù)費、空調(diào)費（含超時空調(diào)費）新蟆、公共事業(yè)費觅赊、車輛管理服務(wù)費等其他費用，為免疑義琼稻，租賃雙方應(yīng)當(dāng)在租賃合同中對租金范圍（是否包括其他費用）進行明確吮螺，并對這些費用的繳納進行明確約定。

5．租金遞增標(biāo)準(zhǔn)：商業(yè)地產(chǎn)租賃的周期一般都比較長帕翻，基于通貨膨脹的經(jīng)濟考慮鸠补，在固定租金方式或固定租金結(jié)合提成租金方式下的固定租金部分，應(yīng)隨著租賃市場的價格調(diào)升與整個商業(yè)物業(yè)的運營發(fā)展有所提升嘀掸，在租金條款中對租金遞增標(biāo)準(zhǔn)進行明確約定莫鸭。

四、用途與品牌條款

（一）條款解析

租賃房屋的用途與品牌條款應(yīng)兼顧法律層面與商業(yè)運營的需求横殴，需要租賃雙方共同維持/保持租賃房屋的用途/品牌不變。

關(guān)于租賃房屋的用途，根據(jù)《合同法》第二百一十九條規(guī)定：

“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物衫仑，致使租賃物受到損失的梨与，出租人可以解除合同并要求賠償損失∥挠”即粥鞋，法律上已規(guī)定承租人在租賃期限內(nèi)應(yīng)按照約定用途使用租賃房屋。

從商業(yè)角度考慮瞄崇，出租人對綜合商業(yè)體往往已進行統(tǒng)一規(guī)劃（如負(fù)一層規(guī)劃為餐廳呻粹，一層為奢侈品商鋪，二層為具有娛樂性質(zhì)商鋪等）苏研，如承租人未約定用途使用租賃房屋等浊，則將影響出租人的商業(yè)規(guī)劃，進而影響租賃商鋪所在物業(yè)的整體運營摹蘑。

《合同法》第二百一十六條約定：

“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人筹燕，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途⌒坡梗”即撒踪，出租人除了按約定交付租賃物的義務(wù)之外，還負(fù)有提供符合承租人租賃用途的適格租賃物之義務(wù)大渤，例如制妄，出租人針對開設(shè)餐廳的租賃用途，應(yīng)向承租人配備消防泵三、排水排污排煙管道等配套設(shè)施耕捞。

關(guān)于租賃房屋的品牌，商業(yè)地產(chǎn)租賃中切黔，出租人引進特定業(yè)態(tài)/特定知名品牌的承租人砸脊，是基于整個商業(yè)物業(yè)的運營規(guī)劃的考慮，也是基于吸引消費者增加商業(yè)綜合體營運收入的目的纬霞。因此凌埂，建議約束承租人在合同中做出承諾：按合同約定的用途使用租賃房屋，并保持租賃期間的品牌不變诗芜。

（二）注意事項

1．變更租賃用途的程序：如因承租人特殊需求瞳抓，確需改變租賃房屋用途的，應(yīng)在租賃合同條款中設(shè)置變更用途的前置程序伏恐，包括事先向出租人提出申請孩哑，向相關(guān)政府部門進行報批等。

2．用途及品牌所需證照辦理義務(wù)：為確保承租人按照約定用途及品牌營業(yè)翠桦，建議約定承租人在特定期限內(nèi)向相關(guān)政府部門辦理經(jīng)營所需的證照横蜒，包括但不限于營業(yè)執(zhí)照胳蛮、稅務(wù)登記證、消防驗收合格批文丛晌、環(huán)保驗收合格證仅炊、衛(wèi)生許可證雷恃、娛樂經(jīng)營許可證着倾、營業(yè)性演出許可證等澳泵，并在開業(yè)日前向出租人提交前述證照的副本作為備案剩燥。同時人弓，出租人具有配合承租人辦理前述證照的相關(guān)義務(wù)庶灿。

3．明確具體用途及品牌：為避免爭議梗摇，建議在租賃合同將具體用途（例如餐飲鹊漠、服飾毁兆、娛樂等）浙滤、經(jīng)營品牌、商號荧恍、經(jīng)營產(chǎn)品類別均進行明確約定瓷叫。

4．轉(zhuǎn)租／分租應(yīng)保持品牌不變：若承租人存在對外轉(zhuǎn)租／分租的特殊要求（例如第六節(jié)所述“轉(zhuǎn)租／分租至關(guān)聯(lián)企業(yè)”的情形），出租人可于條款中限定承租人在前述情況下仍應(yīng)保持用途送巡、品牌摹菠、裝修風(fēng)格等與原品牌相關(guān)事項不變。

五骗爆、裝修裝飾條款

（一）條款解析

承租人對租賃房屋進行的裝修在民法理論中屬于添付物中動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合 [2]次氨。《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 》(以下簡稱《房屋租賃合同糾紛司法解釋》 )僅就承租人擅自裝修及合同終止/解除后裝修裝飾物的處置作出了規(guī)定摘投。

《合同法》第二百二十三條規(guī)定：

“承租人經(jīng)出租人同意煮寡，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意犀呼，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的幸撕，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失⊥獗郏”即坐儿，承租人未經(jīng)過出租人同意擅自進行裝修的，可認(rèn)定為侵害出租人財產(chǎn)權(quán)的行為宋光，出租人有權(quán)要求承租人承擔(dān)民事責(zé)任貌矿，包括但不限于恢復(fù)原狀、賠償損失等 [3]罪佳。

《房屋租賃合同糾紛司法解釋》第九條至第十三條則從合同狀態(tài)（包括合同無效逛漫、解除、期限屆滿）及是否經(jīng)過出租人同意進行裝修裝飾（即善意添付及惡意添付）兩個角度對裝飾裝修物的處置進行了約定赘艳，具體見下圖：

《房屋租賃合同糾紛司法解釋》根據(jù)有效合同和無效合同的不同法律效果酌毡，對裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)克握。根據(jù)實務(wù)中最高人民法院法官對司法解釋的解析 [4]，現(xiàn)值損失是指合同被認(rèn)定無效時阔馋，裝飾裝修的現(xiàn)存價值玛荞，一般按照裝飾裝修造價審計鑒定方法計算；殘值損失是指在合同解除時呕寝，裝飾裝修的“剩余價值”，該價值通過裝飾裝修的工程造價扣減房屋占有使用期消耗的裝飾裝修價值來確定婴梧。因裝飾裝修造價費用在租賃期限內(nèi)攤銷完畢下梢，因此占有使用期消耗的裝飾裝修價值即為已履行租賃期限內(nèi)攤銷的裝飾裝修費用。

（二）注意事項

1．針對法律法規(guī)未規(guī)定的附合/未附合裝飾裝修物的處置：對于已形成附合的裝飾裝修物塞蹭，因不能拆除或者拆除需花費巨大費用孽江，為了保證充分地實現(xiàn)物的使用價值和效用，房屋租賃合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系結(jié)束時由出租人取得裝飾裝修物的所有權(quán)較為合理 [5]番电。法律法規(guī)并未規(guī)定對于合同終止或解除時岗屏，承租人是否有權(quán)自行剝離附合裝飾裝修物，僅規(guī)定了可折價漱办、補償这刷、共同分擔(dān)損失。未免疑義娩井，出租人可在商業(yè)地產(chǎn)租賃合同中進一步約定承租人不得強行剝離附合裝飾裝修物的合同義務(wù)暇屋，以免對租賃物造成毀損，對出租人造成損失洞辣。

2．承租人按約定進行裝修：商業(yè)綜合體常常具有統(tǒng)一的裝修風(fēng)格咐刨，出租人應(yīng)對各租戶的裝修風(fēng)格進行把控，以符合整體形象扬霜。除了設(shè)置審核裝修設(shè)計圖的前置程序外定鸟，還可設(shè)置若承租人未按照審定的裝修設(shè)計圖進行裝修的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任著瓶。

3．再次裝修期：特定承租人因經(jīng)營風(fēng)格联予、形象設(shè)計、企業(yè)文化方面的改動蟹但，會向出租人提出給予較長的“再次裝修期”的請求躯泰，即商鋪在再次裝修期間將有權(quán)對商鋪進行重新裝修，期間停業(yè)华糖，并無需支付租金等費用麦向。因商鋪的翻新對于綜合商業(yè)體提升商業(yè)形象具有益處，在承租人租期較長客叉、品牌較為知名的情況下诵竭，出租人可考慮接受該條款话告。需注意的是，出租人應(yīng)在條款中對再次裝修期的天數(shù)進行限制卵慰，并約定除了租金以外沙郭，實際發(fā)生的公共事業(yè)費等費用應(yīng)由承租人自行承擔(dān)。

六裳朋、轉(zhuǎn)租條款

（一）條款解析

轉(zhuǎn)租即承租人將租賃物的部分或全部使用權(quán)病线、收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，其包含的法律關(guān)系包括：出租人與承租人之間的租賃合同關(guān)系（債權(quán)法律關(guān)系）鲤嫡，承租人與次承租人之間的租賃合同關(guān)系（債權(quán)法律關(guān)系）送挑，出租人對租賃物享有的所有權(quán)（物權(quán)法律關(guān)系）。

《合同法》第二百二十四條規(guī)定：

“承租人經(jīng)出租人同意暖眼，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人惕耕。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效诫肠，第三人對租賃物造成損失的司澎，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的栋豫，出租人可以解除合同挤安。”

根據(jù)上述規(guī)定笼才，從債權(quán)角度漱受，因為出租人與承租人之間存在合同相對性，所以經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的骡送，如次承租人對租賃物造成損害昂羡，承租人仍對出租人負(fù)有賠償損失的合同義務(wù)；從物權(quán)角度摔踱，出租人對租賃物具有支配權(quán)虐先，即排他性，可禁止第三人妨礙其對物的支配派敷，所以《合同法》以轉(zhuǎn)租是否經(jīng)所有權(quán)人同意為界做出了區(qū)分規(guī)定蛹批。

《房屋租賃合同糾紛司法解釋》第15至16條對轉(zhuǎn)租合同的效力做出了規(guī)定，詳見下圖：

同時篮愉，第16至18條對次承租人的權(quán)利義務(wù)進行了規(guī)定：

（1）租賃合同糾紛中腐芍，法院可將次承租人列為第三人參與訴訟；

（2）次承租人享有向出租人請求代承租人支付租金试躏、違約金的清償代位權(quán)及合同解除抗辯權(quán)猪勇；

（3）次承租人就代付的租金、違約金對承租人享有追償權(quán)颠蕴；

（4）出租人可向次承租人請求支付逾期騰房占有使用費泣刹。

（二）注意事項

1．建議設(shè)置特殊轉(zhuǎn)租情況下的前置程序：商業(yè)地產(chǎn)租賃中助析，從商業(yè)經(jīng)營的穩(wěn)定性考慮，承租人承租租賃房屋的租賃期限往往較長（一般為五至十年）椅您，在前述租期內(nèi)外冀，承租人存在變更經(jīng)營主體，或發(fā)生重組掀泳、合并雪隧、股權(quán)變更等的可能性，因此承租人通常會向出租人提出在特殊情形下給予承租人將租賃房屋轉(zhuǎn)租或分租予其關(guān)聯(lián)企業(yè)的權(quán)利开伏。為保護出租人利益膀跌，建議在條款中設(shè)置轉(zhuǎn)租予關(guān)聯(lián)企業(yè)的前置程序，即承租人轉(zhuǎn)租或分租予關(guān)聯(lián)企業(yè)固灵，均應(yīng)通過出租人的書面同意。如因承租人的特殊要求未設(shè)置該前置程序劫流，則建議明確“關(guān)聯(lián)企業(yè)”的具體定義巫玻，包括但不限于全資子公司、控股子公司等更為清晰的表述祠汇。

2．出租人配合義務(wù)：在發(fā)生前述第1款情形時仍秤，除了承租人與次承租人直接簽訂轉(zhuǎn)租合同之外，承租人可能要求出租人履行配合辦理相關(guān)手續(xù)（包括但不限于簽訂補充協(xié)議可很、重新簽訂租賃合同等）诗力，條款中可約定出租人予以配合，但為了保護出租人利益我抠，可要求原承租人承擔(dān)連帶責(zé)任保證苇本。

3．加強對轉(zhuǎn)租過程的監(jiān)控：在允許承租人進行轉(zhuǎn)租的情況下，出租人應(yīng)加強對轉(zhuǎn)租過程的監(jiān)控菜拓，例如約定出租人對轉(zhuǎn)租合同進行初步審查瓣窄，或承租人與次承租人達成轉(zhuǎn)租合同之后，在約定期限內(nèi)制作副本送出租人備案纳鼎。其中需注意的是俺夕，轉(zhuǎn)租合同的租賃期限不得超過租賃合同的租期，超過部分將被認(rèn)定為無效贱鄙。

七劝贸、合同解除條款

（一）條款解析

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同解除權(quán)分為法定解除權(quán)及約定解除權(quán)逗宁。除了《合同法》第九十四條規(guī)定以外映九，針對租賃合同的提前解除，《合同法》租賃合同篇及《房屋租賃合同糾紛司法解釋》賦予出租人的法定解除權(quán)包括：（1）承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物疙剑，致使租賃物受到損失的氯迂；（2）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的践叠；（3）承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付嚼蚀。承租人逾期不支付的禁灼；[6]（4）承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的轿曙；（5）不定期租賃的 [7]弄捕。

賦予承租人的法定解除權(quán)包括：（1）因租賃物部分或者全部毀損、滅失导帝，致使不能實現(xiàn)合同目的的守谓；（2）租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格[8]您单；（3）租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的斋荞；（4）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；（5）租賃房屋具有違反法律虐秦、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的平酿；（6）不定期租賃的；（7）“一房數(shù)租”的情形悦陋，不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同的 [9]蜈彼。

（二）注意事項

除上述法定解除權(quán)之外，合同當(dāng)事人可以自行約定合同解除權(quán)“呈唬現(xiàn)就商業(yè)地產(chǎn)租賃中常見的合同解除權(quán)條款分析如下：

1．逾期開業(yè)的合同解除權(quán)：首先幸逆，基于整體商業(yè)綜合體統(tǒng)一開業(yè)的考慮，通常應(yīng)在租賃合同中約定承租人開業(yè)的具體日期暮现。如承租人未在約定時間開業(yè)还绘，特別有些承租人作為占據(jù)大面積甚至幾個樓層的主力商鋪，將對整個商業(yè)物業(yè)的形象造成極大影響送矩。其次蚕甥，如前所述，若租金采用與營業(yè)額掛鉤的收取方式栋荸，承租人遲遲不予開業(yè)菇怀，則出租人無法達到預(yù)期的租金收益。綜上晌块，除約定逾期開業(yè)違約金外爱沟，出租人可約定承租人逾期開業(yè)達到特定天數(shù)后，出租人有權(quán)提前解除租賃合同匆背。為公平合理起見呼伸，該解除權(quán)可排除因出租人原因?qū)е鲁凶馊擞馄陂_業(yè)的情況。

2．因承租人與第三人糾紛產(chǎn)生的合同解除權(quán)：承租人在經(jīng)營活動中極可能與第三人（消費者、競爭商家括享、債權(quán)人等）產(chǎn)生糾紛搂根，若解決不當(dāng)，極有可能對商業(yè)綜合體造成負(fù)面影響或?qū)ζ渌鈶艋虻谌嗽斐蓳p害铃辖。而出租人作為商業(yè)物業(yè)的管理方剩愧，同時對其他租戶負(fù)有承諾其正常經(jīng)營的合同義務(wù)，可在租賃合同中約定出租人有權(quán)代為解決糾紛娇斩，并就因此產(chǎn)生的費用向承租人追償仁卷。糾紛影響惡劣，或?qū)Τ鲎馊嗽斐蓳p失的犬第，出租人有權(quán)解除合同锦积。

3．承租人未按約定營業(yè)的合同解除權(quán)：如承租人特別是主力商鋪未按照約定營業(yè)時間開門營業(yè)，商業(yè)綜合體的整體形象及收益也將受到損害歉嗓；其次丰介，出租人與其他租戶可能會約定“清淡期”條款，即當(dāng)整個商業(yè)綜合體或整層的商鋪營業(yè)率未達到某個比例（如80%）的鉴分，該租戶的商鋪有權(quán)不營業(yè)基矮，且可不予支付租金及物業(yè)管理費。若與其他租戶存在前述條款冠场，一旦承租人隨意停業(yè)，出租人需面臨向其他租戶承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險本砰。因此碴裙，出租人更應(yīng)留意在租賃合同中約束承租人的正常營業(yè)時間及設(shè)置較重的違約責(zé)任。

結(jié)語

作為一名專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)律師点额，其價值不僅體現(xiàn)在依據(jù)法律法規(guī)對商業(yè)地產(chǎn)租賃合同進行解讀與提示風(fēng)險舔株，更重要的是要通過深入了解合同條款設(shè)置背后的商業(yè)邏輯進而為客戶在法律風(fēng)險與商業(yè)利益之間找到平衡點。律師不應(yīng)簡單的將合同條款分為法律條款與商業(yè)條款还棱，僅關(guān)注法律條款载慈，而忽視對商業(yè)條款的審查。相反珍手，商務(wù)律師應(yīng)該更關(guān)注交易背后的商業(yè)邏輯办铡，積極通過與客戶各部門（包括出租人及承租人）、中介方的溝通琳要，深入了解商業(yè)流程（包括物業(yè)招商寡具、運營等），加深對交易標(biāo)的與交易結(jié)構(gòu)的理解稚补，再從商業(yè)邏輯的角度來進一步完善合同條款的設(shè)置童叠，以達到合同嚴(yán)謹(jǐn)、完整且符合商業(yè)目的的要求课幕。

文中備注：

[1]《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2013）3.0.27 下列項目不應(yīng)計算建筑面積：1 與建筑物內(nèi)不相連通的建筑部件厦坛；2 騎樓五垮、過街樓底層的開放公共空間和建筑物通道；3 舞臺及后臺懸掛幕布和布景的天橋杜秸、挑臺等放仗；4 露臺、露天游泳池亩歹、花架匙监、屋頂?shù)乃浼把b飾性結(jié)構(gòu)構(gòu)件；5 建筑物內(nèi)的操作平臺小作、上料平臺亭姥、安裝箱和罐體的平臺；6 勒腳顾稀、附墻柱达罗、垛、臺階静秆、墻面抹灰粮揉、裝飾面、鑲貼塊料面層抚笔、裝飾性幕墻扶认，主體結(jié)構(gòu)外的空調(diào)室外機擱板(箱)、構(gòu)件殊橙、配件辐宾，挑出寬度在2.10m以下的無柱雨篷和頂蓋高度達到或超過兩個樓層的無柱雨篷；7 窗臺與室內(nèi)地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m以下的凸(飄)窗膨蛮，窗臺與室內(nèi)地面高差在0.45m及以上的凸(飄)窗叠纹；8 室外爬梯、室外專用消防鋼樓梯敞葛；9 無圍護結(jié)構(gòu)的觀光電梯誉察；10 建筑物以外的地下人防通道，獨立的煙囪惹谐、煙道持偏、地溝、油(水)罐豺鼻、氣柜综液、水塔、貯油(水)池儒飒、貯倉谬莹、棧橋等構(gòu)筑物。

[2]楊立新：《最高人民法院審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋理解與運用》，中國法制出版社,2009.80, 83附帽。

[3]《民法通則》第一百三十四條：“承擔(dān)民事責(zé)任的方式主要有：（一）停止侵害埠戳；（二）排除妨礙；（三）消除危險蕉扮；（四）返還財產(chǎn)整胃；（五）恢復(fù)原狀；（六）修理喳钟、重作屁使、更換；（七）賠償損失奔则；（八）支付違約金蛮寂；（九）消除影響、恢復(fù)名譽易茬；（十）賠禮道歉酬蹋。以上承擔(dān)民事責(zé)任的方式，可以單獨適用抽莱，也可以合并適用范抓。人民法院審理民事案件，除適用上述規(guī)定外食铐，還可以予以訓(xùn)誡匕垫、責(zé)令具結(jié)悔過，收繳進行非法活動的財物和非法所得虐呻，并可以依照法律規(guī)定處以罰款年缎、拘留×蹇叮”

[4]朱麗（最高人民法院）：最高人民法院<關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>涉及若干問題解析，載《法律適用》2009年第10期蜕该。

[5]王林清等：房屋租賃合同糾紛裁判思路與裁判規(guī)則犁柜，法律出版社，2018堂淡，253

[6]《合同法》第二百一十九條規(guī)定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物馋缅，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失绢淀∮┿玻”第二百二十四條規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同皆的「猜模” 第二百二十七條規(guī)定：“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的硝全，出租人可以解除合同栖雾。” 第二百三十二條規(guī)定：“當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確伟众，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的析藕，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同凳厢，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人账胧。”

[7]《房屋租賃合同糾紛司法解釋》第七條規(guī)定：“承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建先紫，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀治泥，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理泡孩〕瞪悖”

[8]《合同法》第二百三十一條規(guī)定：“因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損仑鸥、滅失的吮播，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損眼俊、滅失意狠，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同疮胖』犯辏” 第二百三十三條規(guī)定：“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格澎灸，承租人仍然可以隨時解除合同院塞。”

[9]《房屋租賃合同糾紛司法解釋》第六條規(guī)定：“出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同性昭，在合同均有效的情況下拦止，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的糜颠；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的汹族；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同其兴、賠償損失的顶瞒，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理≡”第八條規(guī)定：“因下列情形之一榴徐，導(dǎo)致租賃房屋無法使用守问，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：（一）租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的箕速；（二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的酪碘；（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的盐茎⌒丝眩”以上觀點資料借鑒于互聯(lián)網(wǎng)