羽，重慶地產(chǎn)的一個傳奇人物闷哆，27歲出任融創(chuàng)重慶公司總經(jīng)理腰奋，成為當(dāng)時重慶地產(chǎn)界的少帥。這個長著一張娃娃臉的天津人抱怔，在重慶一待就是14年劣坊，歲月在他臉上沒有留下痕跡，但贈送給了他和團(tuán)隊一個驚人的業(yè)績：2017年屈留，融創(chuàng)西南成為重慶第一個主城銷售過200億的房企局冰。
12月27日括儒，從媒體視野中消失了5年的商羽，再度亮相在梅姐面前锐想，已經(jīng)是融創(chuàng)中國西南區(qū)域公司總裁，38歲的他乍狐，笑容更加溫和赠摇，言談更加敏捷，格局更加寬廣浅蚪。讓客戶滿意藕帜、真誠、厚道惜傲，是他不斷提起的詞洽故。
從0到200億，這其中的一場場硬戰(zhàn)盗誊，經(jīng)歷的一次次險灘激流时甚，都轉(zhuǎn)化成他平淡的一句話：200億目標(biāo)3年前就已定下，目前行業(yè)集中度高哈踱，我們在重慶又積累了14年荒适，200億是水到渠成的事。
3小時的采訪开镣，從此開始刀诬。
（融創(chuàng)中國執(zhí)行董事、西南區(qū)域公司總裁商羽）
戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)正確是融創(chuàng)干得最漂亮的事
“無論融資邪财、還是利潤陕壹、周轉(zhuǎn)、產(chǎn)品树埠、服務(wù)糠馆，融創(chuàng)都不差，但我最滿意的弥奸，是融創(chuàng)的戰(zhàn)略榨惠、戰(zhàn)術(shù)的正確，這是取勝的核心盛霎≡龋”
商羽說，融創(chuàng)西南的戰(zhàn)略以3年為周期規(guī)劃愤炸，最近3年戰(zhàn)略的核心期揪，是聚焦區(qū)域、高端精品规个。
戰(zhàn)略的推進(jìn)凤薛，離不開對市場的正確判斷姓建，是踩油門、還是踩剎車缤苫？要把穩(wěn)節(jié)奏速兔。市場常見的做法是：上行時捂盤惜售、拼命搶地活玲，下行時拼命賣地賣房涣狗，融創(chuàng)卻是逆周期拿地。
為什么能踩準(zhǔn)節(jié)奏舒憾？因為融創(chuàng)有一套拿地的體系镀钓，6大維度44項指標(biāo)，判斷準(zhǔn)確就有很大概率镀迂《〗Γ“老孫（孫宏斌）有一句話：理解城市、理解行業(yè)探遵、理解企業(yè)窟赏。什么叫理解城市？我們深耕城市别凤，我在重慶一扎根就是14年饰序，每個區(qū)域老總都是這樣，我對重慶的理解就和重慶人一樣规哪。我們每年會對100多個項目進(jìn)行判斷求豫，平均每個地塊做方案數(shù)2.5個，花費(fèi)近4000萬元诉稍。每次對項目的判斷就是對城市的理解蝠嘉。”
“我們是最早進(jìn)中央公園板塊的開發(fā)商杯巨，當(dāng)時蚤告，一些本土開發(fā)商認(rèn)為中央公園客戶層薄，但我認(rèn)為主城購買力會外溢服爷，本地有錢購房者也很多杜恰，這個板塊前景看好，堅決進(jìn)入仍源，結(jié)果開盤就賣得很好心褐。還有歐麓花園城，茶園當(dāng)時很多開發(fā)商不去笼踩，我們前2年很艱難逗爹，但我們投入了2年做大盤，當(dāng)初2000多拿的地嚎于，現(xiàn)在可以賣到9000元掘而⌒冢”
（融創(chuàng)在重慶的部分項目分布情況）
融創(chuàng)現(xiàn)階段戰(zhàn)術(shù)是“全面”發(fā)展：全產(chǎn)品組合褒墨、全客群輻射拓型、全業(yè)態(tài)發(fā)展暖璧。
全產(chǎn)品組合：在城市中心地塊俩由，有快周轉(zhuǎn)的項目；在核心地段滔悉，有高端的向叉、樹立標(biāo)桿的項目又跛，如江北嘴項目伪窖、國賓壹號院；在城市潛力板塊居兆，有能夠享受發(fā)展紅利的近郊大盤覆山，如歐麓花園城等。
全客群輻射：融創(chuàng)最擅長高端泥栖，但也做剛需簇宽，總的來說“從高往低做比較容易”。在融創(chuàng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中吧享，最高端產(chǎn)品占比3%魏割，高端占比30%。
全業(yè)態(tài)發(fā)展：順應(yīng)投資消費(fèi)升級钢颂，融創(chuàng)西南打算布局7個業(yè)態(tài)钞它，未來文旅成為主力，已有5個項目殊鞭，有可能還會有新的遭垛。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，每個省都在談4操灿、5個項目锯仪。
“融創(chuàng)目前在重慶土地儲備約有1200億左右貨值，應(yīng)該是數(shù)一數(shù)二的趾盐。明年主力項目會有歐麓花園城庶喜、國博城、望江府救鲤、江北嘴項目久窟、九棠府等⊙鸭颍”對于2018瘸羡，商羽如是說。
（國賓壹號院）
做好產(chǎn)品：好吃不貴搓茬，特別考手藝
現(xiàn)在市場已進(jìn)入高手對決時期犹赖，都沒有短板队他，利潤、周轉(zhuǎn)峻村、銷售麸折、產(chǎn)品、服務(wù)五大要素粘昨，在商羽看來垢啼，最重要的是提升產(chǎn)品和服務(wù)。
“這么多年张肾，我們一直拼著一股勁芭析，持續(xù)追求好產(chǎn)品”。融創(chuàng)西南每年會做近3000組客戶訪談吞瞪，深訪客戶600組馁启，今年還做了500萬以上高端客戶專題研究、大平層客戶專題研究芍秆。同時融創(chuàng)中國在北上廣有很大的高端客戶基數(shù)沉淀惯疙，高端產(chǎn)品研究有優(yōu)勢⊙叮“我們不追求極致的產(chǎn)品霉颠，但我們追求讓客戶覺得滿意的產(chǎn)品。
比如戶型的設(shè)計荆虱，以前注重客廳蒿偎，現(xiàn)在大家在在臥室的時間越來越多，就應(yīng)該加大臥室的功能設(shè)計怀读。比如別墅中保姆被視作家庭的主要一員酥郭，因此保姆房要同客房一樣設(shè)計，甚至帶獨(dú)立衛(wèi)生間愿吹。比如別墅很多地下室通風(fēng)采光不好不从，讓業(yè)主很頭痛，因此融創(chuàng)新設(shè)計的別墅讓負(fù)一樓都要采光犁跪；再比如廚房中島的高度椿息，就不能照搬國外的標(biāo)準(zhǔn)。
融創(chuàng)做產(chǎn)品也不是簡單的復(fù)制坷衍，尤其是改需產(chǎn)品和高端產(chǎn)品寝优。低端客戶因為有一點(diǎn)好就買了，高端客戶會因為有一點(diǎn)不好就不買枫耳。所以高端客戶照搬肯定是不行的乏矾，日照、通風(fēng)、戶型乃至陽臺面積钻心、空間尺寸凄硼，都要特別考究。
為做好產(chǎn)品捷沸，融創(chuàng)創(chuàng)新性使用無人機(jī)摊沉，對土地地形地貌、水文地質(zhì)進(jìn)行多種方式掃描痒给，為土地開發(fā)留下最詳實(shí)的數(shù)據(jù)说墨。對聲光風(fēng)進(jìn)行研究，利用CED（計算流體力學(xué)）技術(shù)模擬社區(qū)內(nèi)的風(fēng)環(huán)境苍柏，規(guī)避不利因素尼斧。對室內(nèi)的通風(fēng)環(huán)境進(jìn)行模擬和演練，通過不同維度的開窗试吁，可以保證風(fēng)可以在室內(nèi)自然流動突颊，不留死角∨说浚控制陽光的再創(chuàng)作：合理的樓棟排布方式、樓棟間距和單體高度爬橡，讓充足的陽光釋放到業(yè)主身邊治唤。
“重慶市場不好做，對好產(chǎn)品的要求是好吃不貴糙申，特別考手藝宾添。但我們對做產(chǎn)品特別有信心，因為我們懂得客戶柜裸÷粕拢”
（融創(chuàng)“健走未來”活動）
在服務(wù)上，融創(chuàng)把滿意度作為特別重要的指標(biāo)疙挺，提出“規(guī)模第一不是目標(biāo)扛邑，口碑第一才是”。融創(chuàng)為提升滿意度架構(gòu)了兩個部門铐然，一個客戶研究部蔬崩，一個客戶服務(wù)部，兩個一級部門搀暑，可以看出融創(chuàng)是以客戶視角貫穿始終沥阳。兩個部門直接向總裁匯報，可以對其他任何部門提出要求自点，站在客戶與業(yè)主的視角桐罕，反饋用戶的意見，倒逼所有業(yè)務(wù)部門。
對于物業(yè)功炮，融創(chuàng)不考核利潤溅潜，考核的是滿意度，不會為了規(guī)模去稀釋服務(wù)能力和品質(zhì)死宣。融創(chuàng)的工程質(zhì)量與物業(yè)服務(wù)伟恶，也都會接受第三方檢查，通過有效的監(jiān)督以及不斷提升服務(wù)毅该，保證口碑博秫。
變的是戰(zhàn)術(shù)，不變的是使命般的激情
從0到200億眶掌，成為重慶主城銷量第一的融創(chuàng)有哪些變與不變挡育？
商羽認(rèn)為：改變的是布局和模式。
比如布局從少數(shù)城市到二線三線全面開花朴爬。在重慶即寒、貴陽，融創(chuàng)主要布局主城召噩；在成都母赵，主要3環(huán)內(nèi)和周邊4個重點(diǎn)區(qū)縣。在云南具滴，重點(diǎn)發(fā)展昆明凹嘲、西雙版納，在廣西构韵，重點(diǎn)布局南寧周蹭、桂林、柳州疲恢、北海4個城市凶朗。
融創(chuàng)拿地方式也在變化，以前以招拍掛為主显拳，后來收并購為主棚愤，現(xiàn)在則積極參與城市更新。商羽說杂数，城市更新門檻很高遇八，首先要搭建平臺，要引入產(chǎn)業(yè)耍休，要尋找好的金融平臺刃永。因此，接下來融創(chuàng)的產(chǎn)品研發(fā)會有更大格局羊精，思考城市產(chǎn)業(yè)背景斯够、發(fā)展前景囚玫、就業(yè)安排，再引入產(chǎn)業(yè)鏈的上下游資源進(jìn)行匹配读规。這已不是一個社區(qū)規(guī)劃抓督，而是一個城市規(guī)劃了。
（融創(chuàng)玫瑰園）
融創(chuàng)不變的束亏，是企業(yè)文化铃在、核心價值觀。
融創(chuàng)高管的離職率只有1%碍遍，許多人定铜，包括商羽在融創(chuàng)一呆就是十幾年。對此怕敬，商羽表示揣炕，融創(chuàng)人才流失率低，原因在于企業(yè)文化和價值觀东跪。融創(chuàng)的企業(yè)文化是正向激勵多畸陡，不斷的力爭上游的使命感已經(jīng)變成性格，融入每個人的血液虽填。然后就是言傳身教丁恭，“我們跟著老孫一起干活，早晨7點(diǎn)起床斋日，晚上加班到2點(diǎn)牲览。大家在過程中解決問題，對事不對人桑驱。我們的銷售目標(biāo)不是老孫定的，而是各區(qū)域你爭我趕的定下來的跛蛋，這不是利益驅(qū)動熬的， 而是干事業(yè)的使命般的激情在自我驅(qū)動∩藜叮”
在并購市場押框，融創(chuàng)被稱為開發(fā)商最好的選擇。首先是因為融創(chuàng)對合作伙伴厚道理逊，而且實(shí)力雄厚橡伞，現(xiàn)金流充足，溢價能力比較強(qiáng)晋被，這個也是融創(chuàng)在江湖上名聲不錯的原因兑徘。
（國博城）
商羽透露，融創(chuàng)內(nèi)部有個說法：在聽得見炮聲地方做決策羡洛，集團(tuán)對區(qū)域公司授權(quán)很充分挂脑，除了大的方針戰(zhàn)略、資金統(tǒng)籌外，很多事情區(qū)域公司可以自己決定崭闲，有時甚至是電話報備就可以了肋联。
“當(dāng)然，并不是靠一個授權(quán)機(jī)制就把公司辦好了刁俭￠先裕”商羽說：“組織架構(gòu)的關(guān)鍵是員工思維、員工治理牍戚、員工能力侮繁。因此授權(quán)綜合考慮到歷史沿革、公司負(fù)責(zé)人能力翘魄，如果你真的行了鼎天、有條件的，那授權(quán)很充分暑竟，但是有問題的話斋射，那集權(quán)也比誰都更厲害。該分的分但荤，該集的集罗岖。融創(chuàng)沒有什么幫派，高管穩(wěn)定腹躁，一是因為管理桑包，二是因為我們事多，沒有無事生非的人纺非⊙屏耍”
