1月18日激動(dòng)人心的中國2017年經(jīng)濟(jì)報(bào)告終于出爐忘伞，2017年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中向好、好于預(yù)期沙兰，初步核算氓奈，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值827122億元，按可比價(jià)格計(jì)算鼎天，比上年增長6.9%舀奶。分季度看，一季度同比增長6.9%斋射，二季度增長6.9%育勺，三季度增長6.8%，四季度增長6.8%罗岖。分產(chǎn)業(yè)看涧至，第一產(chǎn)業(yè)增加值65468億元，比上年增長3.9%桑包；第二產(chǎn)業(yè)增加值334623億元南蓬，增長6.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值427032億元哑了，增長8.0%赘方。
這是中國經(jīng)濟(jì)在進(jìn)入中高速增長階段，經(jīng)濟(jì)增速逐步從高速增長向中高速增長轉(zhuǎn)型的歷史階段之后的再出發(fā)弱左，展現(xiàn)出中國經(jīng)濟(jì)增長的活力窄陡，各項(xiàng)指標(biāo)全面向好，彰顯出中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平穩(wěn)高質(zhì)量拆火。當(dāng)然跳夭，其中的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)同樣讓大家關(guān)注鳖悠。
一、中國經(jīng)濟(jì)報(bào)告中的房地產(chǎn)內(nèi)涵
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示优妙，全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資109799億元，比上年增長7.0%憎账，增速比上年加快0.1個(gè)百分點(diǎn)套硼，其中住宅投資增長9.4%。房屋新開工面積178654萬平方米胞皱，增長7.0%邪意，其中住宅新開工面積增長10.5%。全國商品房銷售面積169408萬平方米反砌，增長7.7%雾鬼，其中住宅銷售面積增長5.3%。全國商品房銷售額133701億元宴树，增長13.7%策菜，其中住宅銷售額增長11.3%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25508萬平方米酒贬，增長15.8%又憨。12月末，全國商品房待售面積58923萬平方米锭吨，比上年末下降15.3%蠢莺。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金156053億元，增長8.2%零如。
商品房代售面積下降了15.3%躏将，體現(xiàn)出國家一年來房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控的成果，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐步進(jìn)入了一個(gè)健康可持續(xù)發(fā)展的范疇之中考蕾，可以說房住不炒的理念已經(jīng)得到大多數(shù)人的認(rèn)可祸憋，多項(xiàng)指標(biāo)都保持了一個(gè)較為平穩(wěn)的增長，也體現(xiàn)出中國房地產(chǎn)市場較為強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力辕翰。
在我們看到成績與調(diào)控成效的同時(shí)夺衍，有一個(gè)指標(biāo)引起了關(guān)注，這就是16至59周歲的勞動(dòng)年齡人口為90199萬人喜命，占總?cè)丝诘谋戎貫?4.9%沟沙，但看這個(gè)數(shù)據(jù)可能看不出什么特征，但是通過對(duì)比2015壁榕、2016兩年的報(bào)告就會(huì)發(fā)現(xiàn)矛紫，2015年，16周歲以上至60周歲以下（不含60周歲）的勞動(dòng)年齡人口91096萬人牌里，占總?cè)丝诘谋戎貫?6.3%颊咬，2016年务甥，16周歲以上至60周歲以下（不含60周歲）的勞動(dòng)年齡人口90747萬人，占總?cè)丝诘谋戎貫?5.6%喳篇。通過對(duì)比敞临，我們發(fā)現(xiàn)中國的適齡勞動(dòng)人口比重已經(jīng)連續(xù)三年下降，特別是2016-2017年麸澜，這個(gè)數(shù)據(jù)整整下降了548萬人挺尿。
之前我們反復(fù)強(qiáng)調(diào)，看房地產(chǎn)市場發(fā)展的核心在于人口炊邦，人才是房地產(chǎn)市場的最核心因素编矾，如果說之前房地產(chǎn)市場的拐點(diǎn)還不明顯的話，那么人口特別是適齡勞動(dòng)人口的下降才是真正開啟了中國房地產(chǎn)拐點(diǎn)的真正大幕馁害，可以說房地產(chǎn)拐點(diǎn)時(shí)代真的到來了窄俏。
二、由人口開啟的房地產(chǎn)拐點(diǎn)時(shí)代
眾所周知碘菜，一個(gè)國家房地產(chǎn)市場的真正支撐力來源就是人口凹蜈，深入點(diǎn)說就是適齡勞動(dòng)人口，這是因?yàn)槲闯赡耆瞬痪邆滟徺I能力忍啸，60周歲以上的老年人幾乎難以在商業(yè)銀行貸到貸款踪区，所以適齡勞動(dòng)人口直接關(guān)系到房地產(chǎn)市場的消費(fèi)人群。之前幾十年吊骤，由于中國巨大的人口紅利和城鎮(zhèn)化紅利缎岗，房地產(chǎn)市場可謂在一個(gè)黃金機(jī)遇期中，正是這個(gè)巨大的紅利帶動(dòng)了中國房地產(chǎn)市場持續(xù)性繁榮白粉，很多人心目中都會(huì)覺得房地產(chǎn)會(huì)是一個(gè)只賺不賠的資產(chǎn)保值增值項(xiàng)目传泊。
但是，這一切都需要有一個(gè)前提鸭巴，這就是中國的房地產(chǎn)市場有著源源不斷的剛需支撐眷细，這個(gè)剛需來源于適齡勞動(dòng)人口的購買，來源于城鎮(zhèn)化的動(dòng)力鹃祖，這才是一切的根源溪椎，如今由于適齡勞動(dòng)人口的減少，房地產(chǎn)的核心支撐力出現(xiàn)了動(dòng)搖恬口，房地產(chǎn)市場的拐點(diǎn)時(shí)代可謂正式到來了校读。
一是核心需求人口的減少將會(huì)帶來房地產(chǎn)需求的降低。由于適齡勞動(dòng)人口的減少祖能，尤其是老年人口比重的增加歉秫，中國60周歲以上老年人口已經(jīng)達(dá)到24090萬人，占人口總數(shù)的17.3%养铸，其中65周歲老齡人口（也就是無法申請(qǐng)住房貸款的人口）已經(jīng)達(dá)到15831萬人雁芙，占據(jù)中國人口總數(shù)的11.4%轧膘，勞動(dòng)力減少，老年人增加兔甘，房地產(chǎn)的真正需求人口減少已經(jīng)成為事實(shí)谎碍，未來房地產(chǎn)開發(fā)商必須要面對(duì)需求人口不斷減少的局面，這種局面在目前城鎮(zhèn)化尚未完成的情況下可能并不明顯洞焙，但是人口紅利消失的趨勢已經(jīng)形成椿浓，這一點(diǎn)必須高度關(guān)注。
二是總撫養(yǎng)比的增加讓家庭負(fù)擔(dān)增重闽晦。之前我們已經(jīng)討論過中國家庭杠桿率水平已經(jīng)上升到48.6%，其中又以消費(fèi)性貸款為主體提岔，消費(fèi)性貸款中八成又都是房貸仙蛉，可以說中國家庭的房貸壓力其實(shí)并不輕松，而另一方面碱蒙，中國近些年來的總撫養(yǎng)比（撫養(yǎng)年輕人和老人）卻在持續(xù)攀升荠瘪，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，中國人口的撫養(yǎng)比在2016年已經(jīng)達(dá)到37.9%連續(xù)7年增長赛惩，所以當(dāng)適齡勞動(dòng)人口進(jìn)一步減少的話哀墓，家庭負(fù)擔(dān)可能會(huì)進(jìn)一步增加，房地產(chǎn)市場將會(huì)面臨消費(fèi)力耗竭的問題喷兼。
三是人口增長能否持續(xù)增長的問題篮绰。前面的兩個(gè)問題，已經(jīng)彰顯出人口對(duì)于房地產(chǎn)市場的影響季惯，但肯定有人會(huì)說吠各，我們已經(jīng)開放了二孩，人口應(yīng)該會(huì)增長的不是勉抓？但是贾漏，有個(gè)問題請(qǐng)不要忽略，對(duì)比西方主要發(fā)達(dá)國家的人口發(fā)展趨勢藕筋，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)隨著城鎮(zhèn)化比例的不斷上升纵散，人口自然增長率會(huì)不斷下降，甚至在經(jīng)濟(jì)學(xué)界有一種說法“城市是天然的避孕藥”隐圾，所以二孩只能緩解人口問題伍掀，卻不一定能真正解決問題，所以房地產(chǎn)市場面臨的趨勢想要逆轉(zhuǎn)恐怕并不容易暇藏。
所以硕盹，在我們?yōu)榻?jīng)濟(jì)向好歡呼的時(shí)候，我們必須要認(rèn)識(shí)到一個(gè)房地產(chǎn)的拐點(diǎn)時(shí)代已經(jīng)到來叨咖，人口告訴了我們答案瘩例。
（本文版權(quán)所有啊胶，本號(hào)已和快版權(quán)、維權(quán)騎士簽約垛贤，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)和本號(hào)聯(lián)系焰坪，盜版必究）
