最近學(xué)習(xí)了2天的房產(chǎn)投資課箕戳，給大家分享下：

1. 不限購的房子不能買黔帕，因?yàn)槎疾幌拶彺蹋驼f明這個(gè)房子沒有價(jià)值，所以不限購成黄。

具體來說：不限購的任何城市不能買侣背。限購城市種不限購的區(qū)域不能買。二手房不限購的也不能買慨默。本地人不限購的也不能買贩耐。

也就是哪里限購最嚴(yán)，就應(yīng)該買哪里厦取，就不會(huì)錯(cuò)潮太。

2. 房子是具有5大屬性的：居住屬性，學(xué)位屬性虾攻，投資屬性铡买，圈層屬性，金融屬性霎箍。

圈層和金融屬性大家不太了解奇钞，重點(diǎn)講下這個(gè).

圈層屬性：你剛開始肯定不能一步到位買到豪宅的，你可以用以房換房漂坏，以租養(yǎng)貸的方式景埃，逐漸的置換到豪宅，住這里的人顶别，就是一個(gè)不同的圈層谷徙，思想觀念就會(huì)潛移默化的得到改變，以及你的孩子從小的朋友就不一樣驯绎，孩子貴族的從小的思維和習(xí)慣完慧，后天很難培養(yǎng)。從這里得到的價(jià)值剩失，就遠(yuǎn)超房子本身升值得到的價(jià)值了屈尼。

金融屬性：你買的房子，越貴拴孤，就越有價(jià)值脾歧，體現(xiàn)在可以靠這個(gè)房子抵押到很多錢，這些錢乞巧，可以拿來再生產(chǎn)和再投資更多房子涨椒。以及會(huì)增加你得個(gè)人信用背書摊鸡，做生意信任感也會(huì)更強(qiáng)等绽媒。

所以蚕冬，稀缺的豪宅，是傳世至寶是辕，影響你的子孫世世代代代囤热。因此，努力的目標(biāo)就是获三，一定要弄套豪宅旁蔼。

3. 如何判斷你的房子有多少價(jià)值，就看你這個(gè)房子所在區(qū)域的標(biāo)桿疙教，以及看你房子所在區(qū)域附近小區(qū)的價(jià)格棺聊。

例如：你的房子，和附近的小區(qū)的房子贞谓，沒有太大的差別限佩，但是價(jià)格差很多，說明你的房子就有升值的潛力裸弦，但是要排除這個(gè)小區(qū)有一些硬傷的存在祟同。以及上漲潛力的上限就是你小區(qū)附近的標(biāo)桿。

4. 什么決定房子的價(jià)格理疙？區(qū)域定位+資源配套+供求關(guān)系做決定晕城。

區(qū)域定位意思就是：這個(gè)區(qū)域是做旅游的，做碼頭港口窖贤，還是做高科技研發(fā)的等砖顷。

資源配套就是：醫(yī)院，學(xué)校赃梧，公司择吊，交通等

供求關(guān)系就是：房子的供應(yīng)量，和買房子的有效購買力槽奕。

也就是几睛，這個(gè)地方，定位的越高端粤攒，資源配套越好所森，供求關(guān)系越供不應(yīng)求，房價(jià)越高夯接。你可以用這個(gè)公式套在深圳灣焕济，就知道為啥深圳灣貴了。

5. 不要碰大戶型的房子盔几，也就是面積超過130㎡的房子晴弃，也不要就光看房子是否好看，這是新手買房很大的坑，房子看著好看上鞠，寬敞际邻，覺得住的很舒服，就買了芍阎。買了不升值世曾，就后悔一輩子。成為真正的不動(dòng)產(chǎn)谴咸，一動(dòng)不動(dòng)轮听。

6. 房子什么時(shí)候是階段性高點(diǎn)，也就是媒體在大肆炒作這個(gè)樓盤有多好岭佳，概念有多好的時(shí)候血巍，就是階段性高點(diǎn)。階段性低點(diǎn)就是珊随，很多業(yè)主房子賣不出去的時(shí)候藻茂。你可以考慮買了，前提是玫恳，你選的地段是核心地段辨赐。

[if !supportLists]7.?[endif]房子以舊換新是不錯(cuò)的策略，房齡超過10年的京办，就換新房掀序，因?yàn)槔掀婆f的房子升值空間有限。更好的策略是投住分離惭婿，我家早期的時(shí)候就是用這種策略成功上位不恭，也就是，用錢去買一套不錯(cuò)的房子财饥，但是自己不住换吧，出租出去，租金還房貸钥星。自己去租別的房住沾瓦。

[if !supportLists]8.?[endif]如何判讀房子是否被低估了。①看這個(gè)區(qū)域的房子的供應(yīng)量和成交量谦炒，供應(yīng)量看歷史數(shù)據(jù)贯莺，假如是逐漸的增大的，但是購買量增幅沒有供應(yīng)量大的宁改，這個(gè)區(qū)域的房子難以上漲缕探。②去找這個(gè)房子同等價(jià)位的其他房子，對(duì)比這個(gè)房子和其他房子的各種配套等还蹲，看價(jià)格是否合理爹耗。假如價(jià)格一樣耙考，但是你想買的這個(gè)房子，各方面的配套都沒其他同價(jià)的房子好潭兽，說明這個(gè)房子價(jià)格虛高倦始。反之，被低估讼溺。

[if !supportLists]9.?[endif]買房10坑

規(guī)劃坑：看是否可以真的拉動(dòng)購買力學(xué)位坑：經(jīng)過市場(chǎng)的驗(yàn)證在考慮風(fēng)水坑：不要去觸霉頭低價(jià)坑：商住兩用房不要碰楣号，只賣純住宅豪宅坑：豪宅成片最易，才會(huì)支撐價(jià)格怒坯。豪宅給普通住宅加分。商業(yè)對(duì)房價(jià)是無限支撐藻懒。高容積率：老的小區(qū)電梯一定會(huì)有問題剔猿，影響住的體驗(yàn)。不確定坑：買經(jīng)過市場(chǎng)驗(yàn)證的舊改坑：等拆遷確定好了老破大：流動(dòng)性差臨深坑：不要碰10.買房的萬能標(biāo)準(zhǔn)：好租好賣好貸款嬉荆。好貸款的意思是：銀行很精明归敬，好貸款的房子就有價(jià)值。銀行的存款都是借來的鄙早，他們壓力更大汪茧。要記住窮人的存款都是補(bǔ)貼富人的11.破限購的方法：幫助有名額的人，一起買這個(gè)房子限番。

[if !supportLists]12.?[endif]只要你有兩個(gè)名額舱污，就可以用這個(gè)兩個(gè)名額，一直換房換到最好的豪宅弥虐，實(shí)現(xiàn)身價(jià)過億扩灯。

[if !supportLists]13.?[endif]商鋪：二樓以上的不要，地鐵鋪不要霜瘪，鋪中鋪不要

[if !supportLists]14.?[endif]怎么買房容易漲：看你要買的小區(qū)外圍有什么變化珠插，變化的變得更有購買力的，就容易漲颖对，例如捻撑，突然有一個(gè)更好的學(xué)區(qū)了，就會(huì)暴漲缤底，當(dāng)?shù)啬硞€(gè)大公司要上市了布讹，就會(huì)產(chǎn)生很大的有效購買力。但不能價(jià)值支撐點(diǎn)太單一训堆，例如描验，只有一個(gè)學(xué)位，學(xué)位排名會(huì)降低坑鱼，房價(jià)影響很大膘流。

所以絮缅，要看城市的主要規(guī)劃，周邊的變化呼股，有變化才會(huì)跳漲耕魄，落地的市政規(guī)劃，學(xué)位規(guī)劃彭谁，商業(yè)配套吸奴，城市規(guī)劃

[if !supportLists]15.?[endif]買房的流程①預(yù)審資質(zhì)：名額資質(zhì)，社保資質(zhì)缠局，貸款資質(zhì)则奥。沒有資質(zhì)，定金都沒了狭园。②財(cái)務(wù)盤點(diǎn)：收支盤點(diǎn)读处，現(xiàn)金，可調(diào)度資金（為人處事到位唱矛，圈子大罚舱，就可以融到錢，調(diào)動(dòng)的資源就大）绎谦，可盤活資產(chǎn)管闷。③資產(chǎn)診斷：房產(chǎn)價(jià)值分析，資產(chǎn)負(fù)債率分析窃肠，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析包个，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分析，個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)分析铭拧。④購房定位：居住赃蛛，學(xué)位，投資搀菩，圈層呕臂，金融⑤購房方案：預(yù)算方案（全職媽媽要有流水，不然沒法放貸）肪跋，名額方案歧蒋，選房方案，首付方案州既，貸款方案谜洽，月供方案，防火墻吴叶，成本精算阐虚，風(fēng)險(xiǎn)和注意事項(xiàng)16. 公寓為什么不漲價(jià)，因?yàn)樽≌玫囟几某闪松虡I(yè)用地蚌卤，商業(yè)用地不值錢实束。17. 如何置換更多房子奥秆？要學(xué)會(huì)借力，例如：你用100萬買300萬的房咸灿，房子漲到500萬构订，你就用100萬就賺到200萬。把這個(gè)房子賣了避矢，你就有500萬悼瘾，你用500萬可以當(dāng)作更好房子的首付去買更好的房子，這個(gè)房子價(jià)值1000萬审胸，你就可以再貸款700萬亥宿，再買新房18. 你要思考為什么別人知道，但是你不知道歹嘹。你向知道的人學(xué)習(xí)箩绍，學(xué)習(xí)的再怎么差孔庭，也比你自己瞎搞好尺上。19. 如何獲得最優(yōu)秀房源的信息：你跟中介說，房子買的合適圆到，我給你加錢怎抛，我還私下給你發(fā)紅包。中介就會(huì)把她那里最優(yōu)質(zhì)的房子資源給你介紹芽淡。