2017年10月29日 Lee公子 文
（本文適合有地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)驗(yàn)的讀者閱讀笆搓。完全無財(cái)務(wù)概念的讀者請略過溯泣。）
地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中通常會采用IRR(內(nèi)部收益率)對項(xiàng)目的投資回報(bào)進(jìn)行考核嗦嗡。
撇開復(fù)雜的財(cái)務(wù)解釋淡诗，IRR對于開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際意義，基本上可以理解為是項(xiàng)目的年化收益率汛闸。
IRR的計(jì)算方式，是在Excel中輸入公式IRR艺骂，然后選擇“期初投資”金額和計(jì)算一定時(shí)間周期的毛利潤诸老，即可計(jì)算得出。
但是實(shí)際上IRR這個(gè)指標(biāo)有很多前提條件钳恕，僅僅適用于產(chǎn)權(quán)銷售型項(xiàng)目孕锄，對于持有經(jīng)營性項(xiàng)目并不適用。
個(gè)人的理解苞尝，主要是存在以下三個(gè)問題導(dǎo)致了IRR不適用經(jīng)營型項(xiàng)目：
問題一：投資的金額到底采用哪一個(gè)值作為計(jì)算基數(shù)？
投資項(xiàng)目的資金有三種概念宦芦，1宙址、項(xiàng)目總投資（包含了項(xiàng)目全部投資金額，例如股東的股本金调卑、銀行貸款抡砂、其他配資金額及財(cái)務(wù)成本等）；2恬涧、自有資本金（僅僅為自家企業(yè)實(shí)際出的錢注益，不包含其他股東的投資，銀行貸款及其他配資）溯捆；3丑搔、股東投資（所有投資人出的錢，不包含銀行貸款及其他配資）提揍。
舉個(gè)例子啤月，一個(gè)6個(gè)億總投資的項(xiàng)目，其資金結(jié)構(gòu)可能是：劣后級資金1個(gè)億（其中企業(yè)自有資本金2000萬劳跃，其他股東投資8000萬）谎仲，優(yōu)先級資金4.5個(gè)億（其中銀行貸款3.5個(gè)億，基金等形式的配資1個(gè)億）刨仑，財(cái)務(wù)成本0.5個(gè)億郑诺。
如果要計(jì)算項(xiàng)目的投資回報(bào)或者投資可行性，就要看到底是針對這個(gè)項(xiàng)目的總體投資而言杉武，還是針對自有資金而言辙诞，還是針對股東投資而言。
整體投資的回報(bào)率可能非常低轻抱，但是從自有資金角度來說卻可能回報(bào)很好（因?yàn)槭褂玫馁Y金杠桿比較高）倘要。
因此，判斷項(xiàng)目的可行性，要首先明確是采用哪一個(gè)投資資金作為基數(shù)來計(jì)算IRR封拧，否則會出現(xiàn)誤判志鹃。
另外就是在實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)中，一定會使用資金杠桿的（引入銀行資金或者別的資金來源）泽西，絕不會100%自己全部投資曹铃，也就是說，完全使用項(xiàng)目總投資作為IRR的計(jì)算基數(shù)根本不符合實(shí)際情況捧杉。所以這樣計(jì)算出來的項(xiàng)目總投資IRR的值沒有什么實(shí)際意義陕见。
問題二：投資收益的周期到底要計(jì)算多久？
銷售型項(xiàng)目在建成以后再次進(jìn)行大投入的可能性比較小味抖，基本上沒有太多的后期投入
评甜。而經(jīng)營性項(xiàng)目與之不同，最大的特點(diǎn)就是一般在經(jīng)營了8到10年之后會有一個(gè)大的再次裝修的投入仔涩。每8到10年忍坷，把它叫做一個(gè)裝修周期，只要是市場化的持有項(xiàng)目熔脂，一般在第二個(gè)裝修周期就會把它整體賣掉（賣給大的資本方佩研，或者是進(jìn)入資本市場，也就是資產(chǎn)證券化）霞揉，持有最多不會超過兩個(gè)裝修周期旬薯。
但是一般財(cái)務(wù)人員在計(jì)算的時(shí)候，并不了解這個(gè)重要特點(diǎn)适秩，計(jì)算項(xiàng)目的收益回報(bào)時(shí)會機(jī)械計(jì)算40年的收益回報(bào)（一般是根據(jù)土地實(shí)際可使用年限來計(jì)算時(shí)間绊序，收入和成本的線性增長來計(jì)算利潤），這樣計(jì)算就已經(jīng)與實(shí)際情況嚴(yán)重不符秽荞，這樣得到的計(jì)算結(jié)果已經(jīng)出現(xiàn)了大的偏差政模，其實(shí)也沒什么參考價(jià)值了，當(dāng)然就不能用它來作為投資決策的依據(jù)蚂会。
問題三：IRR適合于每年收入穩(wěn)定增長的項(xiàng)目（增長曲線要比較平穩(wěn)）淋样，如果每年的收益出現(xiàn)了大進(jìn)大出的情況（收入曲線出現(xiàn)了大的波動），就不適合使用IRR這個(gè)指標(biāo)了胁住。
就像我前面說的趁猴，在持有項(xiàng)目經(jīng)營數(shù)年以后，會有一個(gè)房屋維修彪见，或者重新裝修這樣的大的再次投入發(fā)生儡司。第二個(gè)裝修周期開始以后，項(xiàng)目很可能會實(shí)現(xiàn)資本化余指，這樣相當(dāng)于捕犬，一次性進(jìn)行了變現(xiàn)賣出跷坝，會有一個(gè)巨大的收入進(jìn)來。在項(xiàng)目經(jīng)營的早期碉碉，也有可能會有一些躉交的租金或者會員費(fèi)收入柴钻，或者押金收入計(jì)入賬上，在經(jīng)營過程中垢粮，部分押金贴届，又有可能陸續(xù)退還給客戶。這些都會導(dǎo)致收益曲線出現(xiàn)大的波動蜡吧。
至于為什么這種收入波動比較大的項(xiàng)目毫蚓，就不再適用于IRR評價(jià)，這是由IRR底層計(jì)算邏輯決定的昔善，可以詳見知乎中更加專業(yè)的探討元潘。
如果IRR不能適用于持有經(jīng)營性項(xiàng)目，那么持有項(xiàng)目的可行性如何評價(jià)呢君仆？
對于不同類型的經(jīng)營項(xiàng)目翩概，行業(yè)屬性不同，評價(jià)指標(biāo)不盡相同袖订，目前業(yè)內(nèi)也并不完全達(dá)成了共識和統(tǒng)一，不過經(jīng)營項(xiàng)目最根本的評價(jià)指標(biāo)應(yīng)該都跟現(xiàn)金流有關(guān)（不完全是利潤概念）嗅虏。
目前酒店項(xiàng)目一般采用GOP（“GOP” 是“Gross Operating Profit”的簡稱洛姑，即營業(yè)毛利，它在利潤表中反映為收入減去成本皮服、人工費(fèi)楞艾、營運(yùn)部門的直接費(fèi)用、后臺部門的間接費(fèi)用后的余額）來衡量龄广。
養(yǎng)老經(jīng)營項(xiàng)目正在嘗試采用“經(jīng)營穩(wěn)定期的EBITDA÷前期總投資的比例”這一方式進(jìn)行評價(jià)硫眯。將在實(shí)踐中持續(xù)檢驗(yàn)這一指標(biāo)的合理性。
（稅息折舊及攤銷前利潤择同，簡稱EBITDA两入，是Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization的縮寫，即未計(jì)利息敲才、稅項(xiàng)裹纳、折舊及攤銷前的利潤。 EBITDA被私人資本公司廣泛使用紧武，用以計(jì)算公司經(jīng)營業(yè)績剃氧。）
小結(jié)
不同類型的項(xiàng)目要用不同的指標(biāo)評價(jià)，好比不同的尺子衡量不同尺度大小的東西一樣阻星，用錯(cuò)了指標(biāo)朋鞍，只能說明這家公司還沒有搞懂業(yè)務(wù)本質(zhì)，未來一定有很多彎路要走，甚至走進(jìn)死路滥酥。
另外還要一提更舞，評價(jià)指標(biāo)不能夠簡化為一個(gè)單一的量化指標(biāo)，比如用GDP衡量城市經(jīng)濟(jì)水平恨狈，用錢多少衡量人生成就一一這種單維度的簡化思維是一種低層次的心智模式疏哗，是個(gè)貽害無窮的思維陷阱一一評價(jià)項(xiàng)目的成功與否要有至少三個(gè)維度的大帳要算：經(jīng)濟(jì)賬，政治帳禾怠，技術(shù)帳返奉。一般人只是習(xí)慣于算經(jīng)濟(jì)賬，層面還是不夠的吗氏。
