1段审、中國(guó)今后十幾年新房的銷售交易量因城市化率增長(zhǎng)放慢全蝶、舊城改造總量減少、人均住房面積基本平衡三大原因寺枉，會(huì)有一個(gè)比較大的下降抑淫。
2、政府注重六個(gè)方面的調(diào)控——推動(dòng)住房雙軌制體系建設(shè)姥闪、控制住“三個(gè)”總量始苇、管控好買房家庭的按揭杠桿、管住政府賣地的地價(jià)筐喳、管控好房產(chǎn)商買地不能負(fù)債催式、管好房地產(chǎn)投資占城市固定投資的比例。
3避归、未來十年房地產(chǎn)的六個(gè)趨勢(shì)：
第一荣月，中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)模，今后十幾年每年新房的銷售交易量會(huì)有一個(gè)比較大的下降梳毙，這個(gè)變化就是從這幾年的頂點(diǎn)到了拐點(diǎn)開始往下哺窄，是趨勢(shì)性的總量縮減。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在過去20年房地產(chǎn)交易總量翻了四番有四大原因账锹。一是城市化萌业；二是舊城拆遷改造；三是住房拆舊改造奸柬；四是人均住房面積增加生年。以上四方面因素在今后十幾年會(huì)逐漸淡出。一是城市化率增長(zhǎng)放慢廓奕。在未來十幾年將從現(xiàn)在的60%大致漲到70%抱婉，二是舊城改造總量減少。三是人均住房面積基本不增加桌粉。四是住房質(zhì)量提高授段。
第二，總量萎縮后番甩，中國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)的熱點(diǎn)侵贵、重點(diǎn)地區(qū)在哪里？將集中在三大熱點(diǎn)地區(qū)：一個(gè)是中心城市缘薛，第二個(gè)就是大都市圈窍育，第三個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)是城市群卡睦。
第三，關(guān)于房?jī)r(jià)問題的判斷漱抓，今后十幾年表锻，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，既不會(huì)大漲乞娄，也不會(huì)大跌瞬逊，房?jī)r(jià)的平均增長(zhǎng)率將低于等于GDP的增長(zhǎng)率。第一個(gè)原因就是商品的供求關(guān)系仪或。房?jī)r(jià)上升的第二個(gè)原因當(dāng)然和貨幣有關(guān)确镊，通貨膨脹是貨幣現(xiàn)象。第三個(gè)原因就是一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)受外部影響范删、受匯率影響蕾域、受成交購買力影響，當(dāng)然也會(huì)受國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊到旦。
第四旨巷，今后十幾年，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量會(huì)減少三分之二以上添忘。中國(guó)房地產(chǎn)有一個(gè)現(xiàn)象就是房地產(chǎn)商采呐、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量是世界之最。
第五搁骑，房地產(chǎn)開發(fā)商的總體負(fù)債率將大幅下降懈万。中國(guó)房地產(chǎn)、房產(chǎn)商的負(fù)債率是世界之最靶病。中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)墅诡，我剛才說9萬多個(gè)湿刽，9萬多個(gè)房產(chǎn)商的總負(fù)債率2018年是84%。
第六羹奉，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式會(huì)發(fā)生變化沪停。
4煤辨、中國(guó)各個(gè)省的省會(huì)城市大體上發(fā)展規(guī)律都會(huì)遵循“一二三四”的邏輯。所謂“一二三四”木张，就是這個(gè)省會(huì)城市往往占有這個(gè)省土地面積的10%不到众辨，一般是5%—10%；但是它的人口一般會(huì)等于這個(gè)省總?cè)丝诘?0%舷礼；它的GDP有可能達(dá)到這個(gè)省總GDP的30%鹃彻；它的服務(wù)業(yè)，不論是學(xué)校妻献、醫(yī)院蛛株、文化等政府主導(dǎo)的公共服務(wù)团赁，還是金融、商業(yè)谨履、旅游等市場(chǎng)化的服務(wù)業(yè)欢摄，一般會(huì)占到這個(gè)省總量的40%。
—《分析與思考：黃奇帆的復(fù)旦經(jīng)濟(jì)課》讀書筆記
