近年來，以服務(wù)實體經(jīng)濟為主要目的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始逐漸升溫幅慌，剎那間宋欺，涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)各路資本的種種活動在地產(chǎn)領(lǐng)域掀起巨大的波瀾。

首先胰伍，傳統(tǒng)房企開始往產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型齿诞。房企跨界轉(zhuǎn)型已經(jīng)不是新話題，且有越演越烈的趨勢骂租，據(jù)統(tǒng)計祷杈，國內(nèi)排名前20的房地產(chǎn)商，目前有一半以上（萬科渗饮、綠地但汞、富力、碧桂園抽米、世茂特占、招商局、綠城云茸、首創(chuàng)是目、遠洋、中糧等）涉足于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)标捺，成立了專門的事業(yè)部懊纳、部門或中心揉抵，探求“創(chuàng)新驅(qū)動、轉(zhuǎn)型發(fā)展”的道路嗤疯，打造企業(yè)的新增長板塊冤今。以綠地集團為例，近年來茂缚，綠地先后規(guī)劃啟動了哈爾濱國家級廣告產(chǎn)業(yè)園戏罢、大慶綠地大學(xué)科技園、西咸新區(qū)空港產(chǎn)業(yè)城脚囊、江西省2.5產(chǎn)業(yè)示范基地南昌綠地未來城龟糕、南昌小微企業(yè)工業(yè)園、呼和浩特白塔空港物流園悔耘、航菜辏口綠地空港產(chǎn)業(yè)城等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目。

其次衬以，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開始大肆布局缓艳。華夏幸福、天安數(shù)碼城看峻、聯(lián)東等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商已經(jīng)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域浸淫20年阶淘，取得豐碩成果的同時，也樹立的行業(yè)標(biāo)桿备籽。近年來舶治，隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的不斷升溫分井，多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商繼續(xù)發(fā)力车猬，開始在全國范圍內(nèi)大肆布局。華夏幸福在固安成功探索出“園區(qū)+地產(chǎn)”的產(chǎn)業(yè)新城模式后開始在全國復(fù)制尺锚，擬在打造50個特色產(chǎn)業(yè)新城珠闰，規(guī)劃面積約960平方公里，儼然成為國內(nèi)的一大地主瘫辩。聯(lián)東U谷以標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)綜合體和總部綜合體進行復(fù)制伏嗜，目前已在聯(lián)東U谷已在北京、天津伐厌、上海承绸、南京、青島等一二線成果開發(fā)了40多個園區(qū)挣轨，未來的5~10年军熏，聯(lián)東U谷運營的園區(qū)數(shù)量將達到100個。清華科技園依靠眾多的資源優(yōu)勢卷扮，已在全國范圍內(nèi)建立超過30個園區(qū)荡澎，憑借自身的品牌資源均践，清華科技園還計劃在未來的6年內(nèi)將園區(qū)數(shù)量擴大到100個，大有蓄勢待發(fā)之勢摩幔。中新集團彤委、宏泰發(fā)展、億達中國或衡、天安數(shù)碼城等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)均制定了自身的園區(qū)擴張計劃焦影。

第三、制造企業(yè)封断、電商向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)延伸偷办。從產(chǎn)業(yè)鏈的角度看，制造企業(yè)澄港、電商處于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的上游椒涯，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的需求方。但現(xiàn)如今回梧，產(chǎn)業(yè)資本開始覺醒废岂，大量企業(yè)開始試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上游驅(qū)動的現(xiàn)象十分普遍狱意。中國汽車零部件工業(yè)公司是我國汽車零部件領(lǐng)域的龍頭企業(yè)湖苞，開發(fā)、運營汽車零部件產(chǎn)業(yè)基地已經(jīng)成為其七大業(yè)務(wù)之一，目前，中汽零已在蘇州知押、昆山诽偷、海門、保定辖所、九江、義烏、天津捌臊、宜昌等地開發(fā)了近20個專業(yè)園區(qū)。作為醫(yī)療器械領(lǐng)域龍頭企業(yè)的海憑國際也開始發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)兜材，擬在全國多個一理澎、二線城市拿地建設(shè)醫(yī)療器械專業(yè)產(chǎn)業(yè)園，當(dāng)前曙寡，其湖南長沙項目運作的十分成功糠爬。作為電商的阿里巴巴已經(jīng)聯(lián)合復(fù)星集團、銀泰集團等合作举庶、伙伴發(fā)布“菜鳥網(wǎng)絡(luò)”計劃执隧，在全國范圍內(nèi)大肆拿地，進軍物流地產(chǎn)。富士康殴玛、華為捅膘、中興、海爾滚粟、聯(lián)想寻仗、三一重工、玉柴集團凡壤、如意集團等均有進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的計劃或行動署尤。

最后，金融資本開始青睞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)亚侠。資本的嗅覺一向敏銳曹体，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)火爆后，自然少不了資本的身影硝烂。一方面箕别，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)得到資本市場的充分認(rèn)可，繼華南城滞谢、華夏幸福串稀、卓爾發(fā)展、毅德控股狮杨、五洲國際等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商登錄資本市場后母截，2014年，光谷聯(lián)合橄教、大連億達清寇、中國宏泰相繼在香港IPO，上海自貿(mào)區(qū)地主兼漕河涇的母公司臨港集團借殼自儀股份护蝶，曲線完成IPO华烟，赫赫有名的蘇州工業(yè)園（中新集團）也正在A股IPO排隊中，據(jù)統(tǒng)計滓走，2013~2014年在香港資本市場上市的房企中垦江，超過70%是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商。另一方面搅方，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也得到了私募基金的充分認(rèn)可，平安不動產(chǎn)绽族、銀證基金姨涡、嘉民基金以向?qū)I(yè)物流地產(chǎn)商注資的方式或直接投入自持的方式驅(qū)動物流園區(qū)的發(fā)展擴張；綠野資本吧慢、天賦資本涛漂、湖北高投為代表的產(chǎn)業(yè)投資基金，正以園區(qū)為平臺，以投資打造產(chǎn)業(yè)集群為最終目的匈仗，追求傳統(tǒng)地產(chǎn)性收益之外資產(chǎn)證券化的退出方式瓢剿。

各路資本的瘋狂造成了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進入門檻很低的假象，其實不然悠轩，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶是企業(yè)和政府间狂，投資決策更加理性，產(chǎn)品要求更加嚴(yán)格火架，因此鉴象，相較于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的進入門檻更高何鸡，開發(fā)難度更大纺弊。再由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及融資、開發(fā)骡男、服務(wù)淆游、招商、產(chǎn)業(yè)培育隔盛、稅收稽犁、GDP等眾多因素，因此成熟的商業(yè)模式對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)至關(guān)重要骚亿∫押ィ縱覽進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，似乎每家都宣稱自己有獨到的商業(yè)模式来屠，如產(chǎn)業(yè)綜合體模式虑椎、商貿(mào)物流城模式、產(chǎn)業(yè)新城模式俱笛、總部基地模式捆姜、office park模式等等。眾多的產(chǎn)品線僅僅是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的表象迎膜，其背后蘊藏的資本運作邏輯才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式的精髓泥技，總結(jié)出四大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式，即以產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)租售為主的地產(chǎn)開發(fā)商模式磕仅，以PPP為主的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式珊豹，以雙輪驅(qū)動為主的產(chǎn)業(yè)投資商模式以及以基金運作為主的基金投資商模式，每類商業(yè)模式均有內(nèi)在的資本運作邏輯和開發(fā)能力要求榕订，后進入的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可根據(jù)自身的資源店茶、能力狀況匹配相應(yīng)的商業(yè)模式，以在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域少走錯路彎路劫恒。

地產(chǎn)開發(fā)商模式

地產(chǎn)開發(fā)商模式是開發(fā)者在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地贩幻，以整體開發(fā)或訂制式開發(fā)的形式建設(shè)產(chǎn)業(yè)物業(yè)產(chǎn)品轿腺，如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等丛楚，然后以租賃族壳、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進行項目經(jīng)營和管理，最后獲取開發(fā)利潤的模式趣些。聯(lián)東U谷仿荆，天安數(shù)碼城、坤鼎集團是地產(chǎn)開發(fā)商模式的典型代表喧务。從本質(zhì)上講赖歌，地產(chǎn)開發(fā)商模式與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式并沒有太大的差別，因此功茴，地產(chǎn)開發(fā)商模式成為眾多資本進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要選擇的商業(yè)模式庐冯。

地產(chǎn)開發(fā)商可通過以下三種方式盈利：

第一，物業(yè)出售坎穿，即出售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取利潤展父，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)投資巨大，且我國缺乏暢通的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資通道玲昧，地產(chǎn)開發(fā)商不得不提高產(chǎn)業(yè)物業(yè)出售比例以迅速回籠資金栖茉，與國際產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商相比，我國的地產(chǎn)開發(fā)商物業(yè)銷售比例偏高孵延，普遍在7成以上吕漂，以聯(lián)東U谷為例，其物業(yè)租售比維持在2:8左右尘应。

第二惶凝，物業(yè)出租，即通過持有的方式對物業(yè)進行出租獲取租金收益犬钢，由于我國工業(yè)用地政策有很強的區(qū)域個性苍鲜，很多地方規(guī)定，工業(yè)用地上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)不能分單元玷犹、分層或分棟出讓混滔，這就堵死了物業(yè)出售的獲利通道，開發(fā)商不得不持有并出租物業(yè)歹颓，以獲取穩(wěn)定的租金坯屿，持有物業(yè)雖然資金回收較慢，但能使開發(fā)商獲取物業(yè)增值收益晴股。

第三愿伴、提供服務(wù)，即通過提供入駐企業(yè)所需的基礎(chǔ)配套服務(wù)和增值服務(wù)獲利电湘。在專業(yè)分工越來越細(xì)化的時代，企業(yè)對人力資源、金融投資寂呛、科技信息等專業(yè)化怎诫、增值型服務(wù)的需求越來越多，基礎(chǔ)性的物業(yè)服務(wù)已經(jīng)不能滿足企業(yè)的需求贷痪。提供配套的產(chǎn)業(yè)服務(wù)在提高園區(qū)的招商能力的同時幻妓，也蘊藏著巨大的利潤空間，甚至已有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開始向園區(qū)服務(wù)運營商轉(zhuǎn)型劫拢。如天安數(shù)碼城提出“城市產(chǎn)業(yè)綜合體”的概念肉津，通過提供人才、資本舱沧、技術(shù)妹沙、信息、市場熟吏、商務(wù)距糖、政策等增值性服務(wù)，建立產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)體系牵寺，打造一個以企業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境悍引。

作為地產(chǎn)開發(fā)商，至少需同時具備以下三大能力：產(chǎn)品開發(fā)能力帽氓，物業(yè)產(chǎn)品是地產(chǎn)開發(fā)商的生命線趣斤，也是能否打動客戶的關(guān)鍵，地產(chǎn)開發(fā)商首先應(yīng)具有豐富多樣的產(chǎn)品體系黎休，如產(chǎn)業(yè)綜合體浓领、總部綜合體等，而且其產(chǎn)品體系還應(yīng)根據(jù)客戶的需求不斷調(diào)整升級奋渔，如天安數(shù)碼城的產(chǎn)品經(jīng)歷了工業(yè)園——工貿(mào)園——科技園——城市產(chǎn)業(yè)綜合體的演進镊逝；產(chǎn)業(yè)招商能力，招商是提高產(chǎn)品去化率的關(guān)鍵嫉鲸，也是實現(xiàn)滾動開發(fā)的保障撑蒜，地產(chǎn)開發(fā)商必須成立專業(yè)而強大的招商團隊，采用多種招商渠道和策略玄渗，挖掘符合自身產(chǎn)品定位的有效客戶座菠；產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力，在招商優(yōu)惠政策趨同的形勢下藤树，園區(qū)服務(wù)成為提升園區(qū)綜合競爭力和招商成功率的重要砝碼浴滴，園區(qū)可圍繞“創(chuàng)意孵化、創(chuàng)業(yè)初期岁钓、企業(yè)成長升略、規(guī)模擴張微王、上市準(zhǔn)備”的企業(yè)生命周期鏈條，構(gòu)建全面的企業(yè)服務(wù)體系品嚣，如創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)炕倘、市場開發(fā)、科技推廣翰撑、融資擔(dān)保罩旋、管理咨詢、知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)眶诈、上市輔導(dǎo)等涨醋。

產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式

產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式以華夏幸福基業(yè)逝撬、宏泰發(fā)展浴骂、中南建設(shè)為典型代表，其也是我國在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最早實踐PPP模式的開發(fā)商球拦，其商業(yè)模式大致如下：A政府與B產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商就C產(chǎn)業(yè)新城（一般為十幾平方公里甚至幾十平方公里）的開發(fā)達成合作協(xié)議靠闭，在規(guī)定的合作年限內(nèi)，B開發(fā)商負(fù)責(zé)地塊內(nèi)的土地平整坎炼、道路管廊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作愧膀，學(xué)校、醫(yī)院谣光、文化檩淋、體育公共設(shè)施建設(shè)及運營管理工作，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃萄金、項目招商蟀悦、宣傳推廣等產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)工作，空間規(guī)劃氧敢、建筑設(shè)計日戈、物業(yè)管理、公共項目維護等基礎(chǔ)性服務(wù)工作等孙乖；于此同時浙炼，B開發(fā)商以C產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)所新產(chǎn)生收入的該級政府地方留成部分的一定比例（即扣除上繳中央、省唯袄、市級部分后的收入）作為投資回報弯屈，如新產(chǎn)生的土地出讓金、稅后恋拷、非稅收入及專項資金等资厉；合作期限結(jié)束后，B開發(fā)商將C產(chǎn)業(yè)新城的基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營權(quán)無條件已交給A政府蔬顾。

產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商主要通過土地一級開發(fā)和土地二級開發(fā)獲利宴偿。土地一級開發(fā)獲利湘捎，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商代替政府從事區(qū)域一級開發(fā)如九通一平、公共設(shè)施建設(shè)等酪我，因此消痛，土地是其最大的產(chǎn)品且叁，土地出讓收入也是其最大的土地一級開發(fā)收入都哭，另外產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商參與產(chǎn)業(yè)招商等新城的運營，稅收收入逞带、基礎(chǔ)設(shè)施配套費等非稅收入以及地方財政可以支付的專項收入也是其土地一級開發(fā)收入來源欺矫。土地二級開發(fā)獲利，即開發(fā)商獲取房地產(chǎn)用地進行二級開發(fā)展氓，通過銷售房產(chǎn)獲利穆趴，目前，房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入成為產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商的重要收入來源遇汞，以華夏幸肝疵茫基業(yè)為例，2013年其在園區(qū)住宅配套的收入和成本均占70%以上空入。

產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商至少需同時具備以下三大能力：

1.政府談判能力

實際上络它，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商在代替地方政府從事新城開發(fā)，緊跟政府步伐是其天然屬性要求歪赢，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商在拿地化戳、規(guī)劃、開發(fā)埋凯、運營等環(huán)節(jié)都必須與政府進行多輪談判点楼，尤其在拿地環(huán)節(jié)，隨著地方政府在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的見聞不斷豐富白对，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商的拿地談判難度十分巨大掠廓。

2.區(qū)域規(guī)劃能力

產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商從事的是大片區(qū)開發(fā)，為使片區(qū)開發(fā)順利進行甩恼，必須在藍圖描繪蟀瞧、目標(biāo)制定、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入媳拴、空間布局黄橘、招商引資、投入產(chǎn)出等方面具有前瞻性屈溉、創(chuàng)新性和操作性的思考塞关，區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃至關(guān)重要子巾。

?3.資金募集能力

產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)面積動輒十幾乃至數(shù)十平方公里帆赢，涉及數(shù)百億的土地開發(fā)資金小压，開發(fā)商必須綜合運用銀行貸款、信托融資椰于、夾層融資怠益、企業(yè)債、中期票據(jù)瘾婿、短期融資卷蜻牢、債權(quán)融資、上市融資等多種融資手段偏陪，構(gòu)建強大的資金募集能力抢呆。

產(chǎn)業(yè)投資商模式

產(chǎn)業(yè)投資商模式以張江高科、清華科技園和湖北高投為主要代表笛谦，其也是國內(nèi)最早實行“基地+基金”雙輪驅(qū)動模式的開發(fā)商抱虐，與地產(chǎn)開發(fā)商模式和產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式相比，產(chǎn)業(yè)投資商不僅將資金投向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)饥脑，同時還將資金投向入駐園區(qū)的企業(yè)恳邀。產(chǎn)業(yè)投資商的商業(yè)模式如下：產(chǎn)業(yè)投資商首先向社會資本募集園區(qū)開發(fā)基金，該基金不僅投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行土地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)灶轰，同時還投向具有市場前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)谣沸，用投資的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)投資在實現(xiàn)資本溢價的同時還是帶動園區(qū)資產(chǎn)增值框往。

產(chǎn)業(yè)投資商可通過園區(qū)運作鳄抒、資本運作、基金管理三種方式盈利椰弊。

1.園區(qū)運作模式

園區(qū)業(yè)務(wù)仍為產(chǎn)業(yè)投資商的主要業(yè)務(wù)之一许溅，與地產(chǎn)開發(fā)商和產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商類似，產(chǎn)業(yè)投資商也可通過出讓園區(qū)土地秉版、租售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取收益贤重；

?2.資本運作模式

產(chǎn)業(yè)投資商發(fā)揮充分熟悉入駐企業(yè)的優(yōu)勢，采用產(chǎn)業(yè)投資基金或物業(yè)入股的方式對成長型企業(yè)進行孵化清焕、培育并蝗，待孵化企業(yè)被并購或上市后，透過分享企業(yè)成長的紅利來獲得資本增值秸妥，形成既當(dāng)“房東”又當(dāng)“股東”的模式滚停，2011年張江高科、南京高科分別實現(xiàn)投資收益1.84億元和3.7億元粥惧；

3.基金管理模式

管理發(fā)行的產(chǎn)業(yè)投資基金键畴，收取基金管理費也是產(chǎn)業(yè)投資商重要的獲利渠道，例如湖北高投管理14支創(chuàng)業(yè)投資基金。

作為產(chǎn)業(yè)投資商起惕，其需要具備園區(qū)開發(fā)運營的產(chǎn)品開發(fā)能力涡贱、產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力、和產(chǎn)業(yè)招商能力外惹想，還至少需要具備基金募集和產(chǎn)業(yè)投資兩大能力问词，其中，基金募集能力是指基金主發(fā)起方大規(guī)模嘀粱、快速度向社會募集資本的能力激挪，一般與基金管理團隊的經(jīng)驗、有無政府引導(dǎo)基金兜底草穆、第三方理財機構(gòu)的營銷能力等因素有關(guān)灌灾；產(chǎn)業(yè)投資能力是指高質(zhì)量向潛在的產(chǎn)業(yè)項目投資的能力，該能力可通過組建高質(zhì)量悲柱、經(jīng)驗豐富的基金管理團隊實現(xiàn)。

基金投資商模式

基金投資商模式是國際流行的以Reits為核心的輕資產(chǎn)運作的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式些己，以普洛斯豌鸡、安博、嘉民段标、豐樹等物流地產(chǎn)開發(fā)商為典型代表涯冠，國內(nèi)的萬通控股正在實踐這一商業(yè)模式，該商業(yè)模式大致如下圖所示：基金投資商通過發(fā)行工業(yè)地產(chǎn)基金的形式募集資金逼庞，其可通過與老廠房擁有方蛇更，如制造企業(yè)合作，收購該物業(yè)后進行現(xiàn)代化改在并將改造好的物業(yè)回租給合作方赛糟，或者其通過拿地新建工業(yè)物業(yè)的形式吸引潛在客戶入駐派任，當(dāng)工業(yè)物業(yè)的入駐率達到一定水平，每年能夠產(chǎn)生可觀而穩(wěn)定的現(xiàn)金流時璧南，通過發(fā)行Reits的方式對物業(yè)進行資本化運作掌逛，完成一輪的資本循環(huán)，進而從事下一輪投資司倚。

基金投資商主要通過以下兩種方式盈利：物業(yè)租賃和物業(yè)資本化

1.物業(yè)租賃

無論對老廠房進行改造還是新建工業(yè)物業(yè)豆混，其目的都是將工業(yè)物業(yè)進行出租，賺取穩(wěn)定的現(xiàn)金流动知，較高的物業(yè)出租率是獲取穩(wěn)定租金的基礎(chǔ)皿伺，也是將物業(yè)進行資本化運作的基礎(chǔ)；

2.物業(yè)資本化

?一般而言盒粮，通過物業(yè)租賃需要10年左右的時間回收成本鸵鸥，為提高資金周轉(zhuǎn)速度以實現(xiàn)快速滾動開發(fā)，必須對成熟的物業(yè)進行資本化運作拆讯，發(fā)行Reits即是常用的資本化方式脂男，這不僅縮短了資金回收期养叛，還能使基金投資商獲取額外的物業(yè)增值收益。

對于基金投資商而言宰翅，其最為關(guān)鍵的能力是資本對接能力和資產(chǎn)管理能力弃甥。基金投資商只有對金融知識汁讼、金融工具及渠道方面有很好的掌握淆攻，才能夠確保能再前期的并購和物業(yè)投資上獲得縣級以及在未來的資本運作上對接資本市場，從而保證公司在業(yè)務(wù)開拓上能夠獲得足夠的資金發(fā)展動力和清晰的退出渠道嘿架，維持公司投資運轉(zhuǎn)瓶珊。基金投資商的自身定位決定了其必須具備足夠強大的資產(chǎn)管理能力耸彪，才能對物業(yè)進行持有運營伞芹，對物業(yè)升值和資產(chǎn)價值成長周期有敏銳的判斷和把握，保證公司業(yè)績的可持續(xù)發(fā)展蝉娜。為了同時具備資本對接能力和資產(chǎn)管理能力唱较，基金投資商必須成立專門的部門具體負(fù)責(zé)，以普洛斯為例召川，普洛斯形成了由地產(chǎn)開發(fā)部南缓、物業(yè)管理部、基金管理部形成的“三核聯(lián)動”模式荧呐，地產(chǎn)開發(fā)部主要負(fù)責(zé)物流地產(chǎn)的開發(fā)及前置招商汉形，物業(yè)管理部主要負(fù)責(zé)將出租率提升到90%以上，基金管理部主要負(fù)責(zé)對接資本倍阐。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的四種商業(yè)模式均有內(nèi)在的資本運作邏輯概疆、盈利方式以及核心能力要求，對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商收捣，尤其是新進的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商而言届案，該四種模式?jīng)]有優(yōu)劣之分，只有適合不適合之說罢艾，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商還需在行業(yè)法律法規(guī)的邊界內(nèi)楣颠，根據(jù)自己的資源、能力狀況咐蚯，選擇適合自己的商業(yè)模式童漩，以幫助自己在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域少走彎路、錯路春锋、冤路矫膨。