其實(shí)我反而想先問一個問題定躏，我們購房或投資账磺，甚至等待芹敌、看空，是怎么看待樓市的垮抗？
說白了氏捞，不管我們做出怎么樣的決策，本質(zhì)上都是取決于認(rèn)知的邏輯下最終變現(xiàn)冒版。
而認(rèn)知的邏輯大體分為兩種：
形式邏輯和辯證邏輯液茎。
怎么理解？
形式邏輯，學(xué)術(shù)叫法捆等，“無矛盾邏輯”滞造，也就是一種靜態(tài)邏輯，認(rèn)知中的萬事萬物是靜止的栋烤，孤立的谒养。
例如各種完美模型，各種完美公式明郭，所以這種邏輯下买窟，各種信徒大多是做學(xué)術(shù)的，做科學(xué)的薯定。
反過來始绍，辯證邏輯，也就是“矛盾邏輯”话侄，認(rèn)知中各種事物是矛盾的亏推，轉(zhuǎn)化的，各種不確定的年堆，而且動態(tài)的径簿。
這種邏輯，和大家舉例一個人嘀韧，就懂了篇亭。
《金融煉金術(shù)》的作者—索羅斯，就是這種辯證邏輯的代表人物锄贷，以及他的代表思想译蒂，“反身性原理”。
市場因?yàn)閰⑴c人員的存在而相互影響谊却，大家的悲觀或樂觀偏見會通過交易在市場得到加強(qiáng)而很可能走向一個極端柔昼，然后因?yàn)槠洳豢沙掷m(xù)而走向反轉(zhuǎn)。
通俗點(diǎn)炎辨，就是你對市場的認(rèn)知捕透，是建立在已經(jīng)有很多別人對市場認(rèn)知所構(gòu)成的一個綜合體罷了。
理解這點(diǎn)碴萧，你會明白市場永遠(yuǎn)是在時刻變化的乙嘀。
所以我們看待樓市，是一條辯證而動態(tài)的邏輯線破喻，空多都是線上動態(tài)的點(diǎn)虎谢。
03
聽著好像有點(diǎn)玄乎，我們就用這種辯證而動態(tài)的邏輯試著拆解下中國樓市的游戲規(guī)則好了曹质。
首先找出這根主邏輯線婴噩，或者大家最關(guān)心擎场，中國房價上漲最根本的勢能在哪。
三個字：
城市化几莽。
相信不少人都知道迅办，中國城市化的指數(shù)截止2017年，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)為58.52%章蚣。世界發(fā)達(dá)國家水平為80%以上礼饱，也就是說還有上升空間的。
但還有人聽過這樣一個數(shù)據(jù)究驴，中國人均住房套數(shù)1.1套镊绪，聽起來挺矛盾。
或者洒忧，我們怎么認(rèn)知所謂城市化蝴韭。
在我看來，城市化從來不是冰冷數(shù)字熙侍，這些數(shù)據(jù)背后榄鉴，代表了一個個中國人要改變命運(yùn)，追求更好未來的欲望蛉抓。
從農(nóng)村到城市庆尘，從三四線到一二線城市，為自己巷送，更為下一代驶忌，追求更好的生活，教育和明天笑跛。為什么中國有前途付魔？因?yàn)檫@個時代下每個中國人都是充滿改變的欲望。
所以無論數(shù)據(jù)上沒有完成的城市化飞蹂，還是不平衡的城市化几苍，中國的城市化本質(zhì)上都是還要持續(xù)進(jìn)行的。
你可以把他視作一種規(guī)律陈哑，也是中國當(dāng)下最大國情妻坝。也許未來的城市化會放緩，但該補(bǔ)的課惊窖，一個發(fā)展中國家一節(jié)都不逃了刽宪。
最重要的是，中國人對更好未來的欲望是不可遏制的爬坑。
04
但當(dāng)我們找到那條最大動態(tài)邏輯線后纠屋，不要孤立去看待他。
而在進(jìn)行轟轟烈烈的城市化同時盾计，還有一組數(shù)據(jù)售担。
1998年廣義貨幣M2是10萬億，2017年是180萬億署辉∽迕可能也有朋友知道這大致能代表通貨膨脹水平，20年貨幣超發(fā)18倍哭尝。
可能市場總是糾結(jié)短期央行是否放水問題哥攘，但如果我們把時間軸線拉長，就會發(fā)現(xiàn)這不僅僅我們自身問題材鹦，也是一個全球性無解難題逝淹。
實(shí)際上，從1929年的大蕭條開始桶唐，不斷釋放流動性栅葡，用通脹去刺激經(jīng)濟(jì)，已經(jīng)成為全球各國管理層心照不宣的共識尤泽。
1994年抱憾奧斯卡的電影《肖生克的救贖》欣簇，影片中男主，只是幫典獄長洗了不過幾十萬美元的黑錢坯约，就能在銀行享受VIP待遇和人生財(cái)務(wù)自由熊咽。而現(xiàn)在這樣收入，大概也就美國中產(chǎn)3至4年收入水平闹丐。
在橋水達(dá)利歐的《債務(wù)危機(jī)》中横殴，通脹的本質(zhì)，就是不斷通過債務(wù)的擴(kuò)張去刺激經(jīng)濟(jì)卿拴。在當(dāng)下社會和經(jīng)濟(jì)管理結(jié)構(gòu)中滥玷，管理層可以看到增長的成績，財(cái)富層實(shí)際上提高財(cái)富集中度巍棱，基層也能有財(cái)富增長的幻覺惑畴。
這一切都決定，雖然有泡沫航徙，即便有危機(jī)如贷，但通脹幾乎是一個不可遏制的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)內(nèi)生的問題。
而對個人而言到踏，錢包縮水是短期微觀上肉眼察覺不到杠袱，但是長期看是動態(tài)貶值的。
所以作為對沖窝稿，要有錨定貨幣購買力的標(biāo)的楣富。
可大眾而言，高端就不說了伴榔，看不懂纹蝴，高杠桿庄萎，玩不起。
也可以是理財(cái)產(chǎn)品塘安，主所以排除一切不可能因素糠涛，剩下的即便再不可思議，那也是事實(shí)兼犯。
樓市就這樣在兩條一升一降兩條邏輯動線下忍捡，化身時代之錨，或者我更愿意稱之為時代紅利切黔。
05
但市場主體是人砸脊，有認(rèn)知，更有情緒纬霞。
而我們樓市如果要找出一個與眾不同的地方凌埂，應(yīng)該我們有個最牛的操盤手。我們可以叫他國家险领，叫他政府侨舆，也可以叫他政策，本質(zhì)上绢陌，這就是一股行政管理力量參與到市場中來挨下，能影響短期預(yù)期的那種。
必須明白脐湾，無論一二線樓市降溫臭笆，還是三四線城市棚改，都是對短期預(yù)期的管理下效果秤掌。因?yàn)槟苡绊憳鞘卸唐诘念A(yù)期因子愁铺，金融，供求闻鉴，調(diào)控都在操盤手工具箱中茵乱。
這股力量，就像天平上的砝碼孟岛，真實(shí)而有效瓶竭。
所以為什么買房這件事上，要聽上頭這個大家長的話渠羞。
10月31號斤贰，中央政治局會議沒有提及房地產(chǎn)，12月13號次询，同樣沒有荧恍。
什么意思？以前和大家分析過屯吊，不表態(tài)送巡，就是不想被市場過多的解讀摹菠，也就是堅(jiān)持樓市穩(wěn)定現(xiàn)狀。
但總能保證是精準(zhǔn)的嗎授艰？要知道市場是不是單極化辨嗽，而是多方參與世落。
眾所周知淮腾，這次這輪樓市上漲周期啟動于，3年前的去庫存屉佳。
而最近安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文谷朝，在近期的報告中，講了很多經(jīng)濟(jì)問題武花，但有關(guān)房產(chǎn)圆凰，講了一件很有意思的事。
“在去存貨（房地產(chǎn)）領(lǐng)域体箕，我認(rèn)為取得了完全和徹底的勝利∽ǘぃ現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的存貨，從很多指標(biāo)上來看累铅，應(yīng)該是處在歷史的最低水平附近跃须。“
實(shí)際上娃兽，不止一二線菇民，近期棚改收緊，某種程度也代表最難攻堅(jiān)的三四線城市投储，也完成去庫存了第练。
這里先不論是否之前的消化的庫存，是否會轉(zhuǎn)化為潛在庫存玛荞，因?yàn)槟壳稗D(zhuǎn)化的數(shù)據(jù)一直是沒有真正有信服力的統(tǒng)計(jì)娇掏。
實(shí)際上唬党，每次地王出現(xiàn)绢慢，房價漲幅，信號都是從存量庫存見底拉動脆烟，帶動市場情緒凡恍。
今年上半年志秃，全國樓市在分化中，依然有著大量萬人搶房的現(xiàn)狀嚼酝。
也是來自行政手段的下限價倒掛浮还，數(shù)據(jù)上的漲價被摁住，套利的空間仍然吸引大量市場資金來參與去庫存中闽巩。
但是钧舌，由于這樣的限價體系担汤，開發(fā)商利潤空間被大幅壓縮，加上市場調(diào)頭洼冻，開發(fā)商本不高的熱情就轉(zhuǎn)成主流觀望崭歧。所以今年1-7月，全國范圍內(nèi)流拍近800宗土地撞牢。
你可以把他看成樓市遇冷的表態(tài)率碾，這是現(xiàn)實(shí)。但是就像前文所說的”反身性原理“屋彪，當(dāng)市場所有參與者所宰，集體性悲觀時，推高人們對市場的悲觀預(yù)期畜挥。
也就忽視了仔粥，市場上正常應(yīng)該要補(bǔ)位倉位，沒有及時跟上蟹但。也就是高善文的報告中提到躯泰，商品存量庫存又一次降到歷史低點(diǎn)。
06
但是华糖，這并不是一個表示能短期反彈的姿態(tài)麦向。
商品房供給是不足，但是需求仍然在被短期管理中缅阳。自從2017年底以來磕蛇，第一次出現(xiàn)開工面積的增長大于銷售面積的增長，并且差值一直在擴(kuò)大十办。市場供求短期內(nèi)是穩(wěn)定秀撇。
可本質(zhì)上，管理的還是短期預(yù)期向族，可城市化和通脹下保值欲望是不可遏制呵燕。
這就注定是短期緩和矛盾，長期矛盾是不可消弭的件相。
但為了更好解決供給端問題再扭，我們這兩年，一直在推保障房夜矗，租售并舉去完善市場泛范。
但是底層上，短期是無法占到主流的紊撕。
首先罢荡，按2017年的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)的銷售額18萬億，中國GDP大約80萬億左右区赵。
看著占比接近25%惭缰，但更容易被忽略的是，在一個城市化進(jìn)程中發(fā)展中國家笼才，房地產(chǎn)天然就是最大實(shí)體產(chǎn)業(yè)鏈漱受。
且不論，裝修建材骡送，水泥鋼鐵昂羡，金融配套等等諸多上下游產(chǎn)業(yè)鏈，我給大家舉一個冷門的關(guān)聯(lián)制造業(yè)各谚。
迅達(dá)電梯紧憾，是世界上第二大電梯制造商到千，中國主要生產(chǎn)基地在上海嘉定北昌渤。我曾去過那個工廠，大約有著2000至3000號員工憔四，也就代表了背后可能要有近萬人的家庭膀息。更不要說，這樣規(guī)模的工廠了赵，需要配套的幾百號供應(yīng)商的供應(yīng)鏈潜支。
所以調(diào)結(jié)構(gòu)肯定是對的，但是這樣經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型柿汛，注定也是長期動態(tài)過程冗酿。
更重要的是，土地財(cái)政络断，在當(dāng)前收入結(jié)構(gòu)和中央地方的收入體系中裁替，除了少數(shù)頭部城市依賴度不高。
短期內(nèi)貌笨，不會有新的替代品去添補(bǔ)地方財(cái)政赤字弱判。
07
當(dāng)看完這些，中國樓市注定是個長期動態(tài)而辯證的邏輯線锥惋。
理解這些昌腰，我們可以看到，12月份的寒冬膀跌，可全國幾十個大城市遭商，同時開啟加大了土地供應(yīng)的節(jié)奏。僅僅11月捅伤，一二線城市的土地供應(yīng)就接近1500宗劫流。
也許是財(cái)政，或者是庫存，都可能比想象中迫切困介。
12月12日大审，國家發(fā)改委通過官網(wǎng)，公布了“關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的通知”座哩，而那些手握大量現(xiàn)金徒扶，又無處安放欲望的開發(fā)商，蠢蠢欲動根穷，江湖格局還沒有定型姜骡。
城市群，城市屿良，城市板塊圈澈，全國樓市在新時期進(jìn)行著新一輪的分化和筑底。
市場的因子尘惧，無時無刻都在進(jìn)行著變動康栈，有人看空，有人看多喷橙，說到底啥么，都是一條邏輯線上動態(tài)的點(diǎn)。每個人在市場中就是不規(guī)則的量子贰逾，不知不覺中悬荣，認(rèn)知又將重構(gòu)市場。
就像索羅斯說過疙剑，“
記住氯迂，市場永遠(yuǎn)是錯的⊙早停”
但中國人更聰慧會嚼蚀，兩千年前就說過：
"反者道之動；弱者道之用轧简。天下萬物生于有驰坊，有生于無。"
看來哮独，我們注定拳芙，要和房地產(chǎn)，在一段不算短的時光內(nèi)皮璧，繼續(xù)相愛相殺舟扎。
