上次發(fā)了一篇囚聚，講按揭利率上升靖榕，換算成房價(jià)漲幅的。反響還不錯(cuò)顽铸。
最近認(rèn)房認(rèn)貸開始執(zhí)行茁计，首付比例不斷上升。如果你不幸被調(diào)控的話谓松，首付比例上升三四成也是家常便飯星压。
一個(gè)普通家庭，一下子多拿出那么大筆資金也是有點(diǎn)困難的鬼譬。不少家庭只能通過資金拆借來湊首付娜膘。拆借資金是有成本的。
那么优质，關(guān)鍵的問題是竣贪，首付比例上升军洼，換算成購房成本是多少。
今天就來算算看演怎。用上海的認(rèn)房認(rèn)貸來做案例推演吧歉眷。
舉個(gè)栗子，上海400萬的房子颤枪，首付款140萬汗捡。如果是首套的話，此套符合內(nèi)環(huán)內(nèi)普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)畏纲，那么首付比例是35%扇住，貸款260萬，按照9折利率30年等額本息盗胀，月供是1.31萬元艘蹋。見下圖首套那列。
先說結(jié)論票灰，如果首付比例加到50%的話女阀，新產(chǎn)生的資金成本相當(dāng)于房價(jià)漲幅7.88%。如果首付比例加到70%的話屑迂，新產(chǎn)生的資金成本相當(dāng)于房價(jià)漲幅12.05%浸策。
來講講計(jì)算過程。如果已有一套或者有貸款記錄的話惹盼，那么就算二套普通住宅標(biāo)準(zhǔn)庸汗，首付50%，那么手报，就需要自己拆借60萬資金蚯舱。假設(shè)拆借資金成本是上浮1.3倍，為期10年等額本息掩蛤，那么名義上你前十年每月多還5000枉昏，拆借部分多還6800，按揭部分少還1800揍鸟。
----別問我為什么拆借資金能等額本息還款兄裂。
接下來是最關(guān)鍵的一步。因?yàn)橘Y金是有機(jī)會成本的蜈亩，實(shí)際的多還款部分要按照你能達(dá)到的收益率折算成現(xiàn)值懦窘。我這里是按照投資收益率7%折算，意思是你如果這筆錢借來不買房子做其他投資可以獲得7%的收益率（這里比較繞）稚配。你買這套房子了畅涂，那么你需要多承擔(dān)的機(jī)會成本是31.5萬元。折算成房子現(xiàn)值就是漲了7.88%道川。
同理午衰，如果你首付70%立宜，拆借資金140萬，按揭120萬臊岸，那相當(dāng)于房價(jià)漲幅12.05%橙数。
其實(shí)所謂相對房價(jià)漲幅最微妙的就是，你實(shí)際能達(dá)到的投資收益率帅戒。我們來換一個(gè)投資收益率3%灯帮，這個(gè)是普通人的無風(fēng)險(xiǎn)收益率。隨著資金的機(jī)會成本的下降逻住，折算成房子現(xiàn)值漲幅也下降為首付50%的6.93%和首付70%的6.2%钟哥。這個(gè)意思是普通人的投資能力較弱，雖然拆借借貸成本貴了些瞎访，但因?yàn)橐矝]有更好地投資方向腻贰，所以換算成房價(jià)漲幅也不大。
老樣子扒秸，我會開放下載這個(gè)小工具播演。上圖中所有黃色底紋的內(nèi)容都是計(jì)算的關(guān)鍵結(jié)果，藍(lán)字部分都是可以根據(jù)各位粉爺粉妹自己的購房計(jì)劃來調(diào)整伴奥。
