日常工作生活中茉继，我不常當(dāng)場用言語表達(dá)自己的觀點(diǎn)，往往扮演一個(gè)聽眾派撕，端坐泡茶，點(diǎn)頭觀察际跪。心底裡有一把無形的尺子在衡量，也有個(gè)本子在默默地記載幔戏。實(shí)在憋得發(fā)慌闲延，才會(huì)公開寫點(diǎn)什麼啸如。在此叮雳，儘量用“委婉”的字句去分享親睹發(fā)生的事宜说莫，任由各看官隨心解讀储狭。

你以為做 “包租公” 懂收租就可以了？刮萌！

眾所周知，廣東是改革開放前沿重地，不少生產(chǎn)製造業(yè)就在這個(gè)時(shí)機(jī)下誕生敬特。且勿論經(jīng)營多年後的產(chǎn)業(yè)大小，大部份老闆在當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)週邊所蓋的廠房，已被發(fā)展迅速的城市商業(yè)環(huán)境所“吞併”在內(nèi)碱工。在市中心繼續(xù)做生產(chǎn)製造業(yè)吧历筝，誠然影響民生蒸痹。親眼目睹普遍就兩個(gè) “換臉模式“，其一扫责，相對(duì)靠近市中心的，地皮面積比較小的抡笼，普遍會(huì)被改為商場或酒店。其二吐葱，離市中心比較遠(yuǎn)弟跑，而有相應(yīng)的公共交通工具可到達(dá)的蔫敲，普遍會(huì)被改為各種各樣的“孵化器”奈嘿。是的尽狠，很多工廠老闆袄膏，搖身一變：“包租公”。

就如廣東本土一套情景劇《七十二家房客》所諷刺闽瓢，房東自持物業(yè)（當(dāng)成母雞）心赶，租賃給形形式式的人（收雞蛋）缺猛。但求盡快租出物業(yè)，沒有對(duì)租戶進(jìn)行了解與篩選耻姥，是再“經(jīng)典”不過的現(xiàn)象了有咨。我所在生活的城市不乏各種鮮活的“現(xiàn)代包租公”案例，有舊模式的影子婉商，也有 "亂出牌" 的新套路渣叛。

不了解租戶淳衙，存隱患。

不少“包租公”急於收回投資改造的成本箫攀，對(duì)自建項(xiàng)目沒有精準(zhǔn)定位缀雳，對(duì)租戶也是來者不拒的汤求。招租前期，有租戶願(yuàn)意進(jìn)駐竖独，收了 “兩按一租” 後就在免租期上“讓步”挤牛，半年到一年的免租期尤為常見。

然而竞膳，沒有充分調(diào)查了解租戶的商業(yè)模式，怎能了解他是否有持續(xù)盈利能力去支付租金呢刊侯？沒有了解項(xiàng)目的股東架構(gòu)锉走，怎能知道遇事找誰來承擔(dān)責(zé)任呢挪蹭？可想而知，存在的隱患是有深遠(yuǎn)影響的梁厉。

所在的鎮(zhèn)區(qū)上有一個(gè)商住綜合體词顾，為了吸引人流肉盹，前期招了一家酒吧進(jìn)駐，也是相當(dāng)大手筆地投入了豪華裝修舍悯，然而因?yàn)楦鞣N原因睡雇，經(jīng)營情況不樂觀，項(xiàng)目進(jìn)駐大半年後已撤出秕豫。因?yàn)榍捌谘b修投入所致观蓄，接下來的租戶也是另一家酒吧，情況也如上歌径，在經(jīng)營數(shù)月後撤出了亲茅。作為“包租公”，選擇營利情況不明的租戶茵肃，哪來的穩(wěn)定租金？尷尬的是捞附，把原來的裝修拆掉也需要投入人工成本您没。致命的是連續(xù)有店面在自己的經(jīng)營地盤裡撤走紊婉，在消費(fèi)者的心理認(rèn)知上留下了烙印辑舷。

另一個(gè)發(fā)生在身邊的案例就是幾家迷你創(chuàng)業(yè)型公司，派了一個(gè)代表去和“包租公”簽約肢础，合租了一個(gè)辦公室碌廓，而“包租公”並不了解實(shí)際情況谷婆。三個(gè)月的免租期轉(zhuǎn)眼即逝，因?yàn)槭莿?chuàng)業(yè)公司期贫，幾個(gè)項(xiàng)目裡總有營利异袄，也有虧損。A創(chuàng)業(yè)者盈利封孙，當(dāng)然可以支付相應(yīng)的租金讽营。B創(chuàng)業(yè)者虧損，當(dāng)然拿不出租金呐籽。而A怎麼會(huì)願(yuàn)意承擔(dān)B所應(yīng)該支付的租金呢？最後“包租公”白耗費(fèi)了免租期庶橱，還得重新出資清理辦公室再招租贪惹。

找到好租戶奏瞬，可助力。

在本人認(rèn)識(shí)的“包租公”裡并淋，有一個(gè)特別“任性”。每一個(gè)進(jìn)駐的租戶他都要了解對(duì)方是項(xiàng)目珍昨、商業(yè)模式及資金狀況县耽，我不時(shí)也會(huì)揶揄他說: “你這是在招租還是做投資啊?” 那位任性的“包租公”就會(huì)分析：“首先，我對(duì)我手套上所管理的園區(qū)有定調(diào)镣典，租戶選我兔毙，我也選租戶，這是雙向選擇兄春。其次澎剥，我要確保所進(jìn)駐的租戶都經(jīng)營健康，這是持續(xù)的租金來源赶舆，也是好口碑的來源哑姚。再次，要保護(hù)好米飯班主（租戶）蜻懦，避免小範(fàn)圍內(nèi)有同類型項(xiàng)目進(jìn)駐互相殘殺∠ο”

據(jù)說宛乃，前期某租戶因租金的高昂而卻步，”包租公”因看好項(xiàng)目的發(fā)展蒸辆，免租數(shù)年置換30%的股份征炼。”包租公”透露躬贡，該項(xiàng)目通過股權(quán)分得的利潤早已超過應(yīng)得的租金收入谆奥。

話說回來，寫這個(gè)文章主要是受近月遇到的一個(gè)“老油條包租公”所啟發(fā)拂玻。從他種種處事方式上總結(jié)為：自打嘴巴酸些，撿了芝麻宰译，丟了西瓜。第一魄懂，沒把口頭承諾兌現(xiàn)沿侈。第二，需解決問題時(shí)推卸責(zé)任市栗。第三缀拭，為了新租戶而傷害舊租戶利益。最重要的一點(diǎn)填帽！他好像完全不知道新租戶是幾個(gè)小型項(xiàng)目捆綁蛛淋，找個(gè)代表去簽署租賃合同的啊。

這篇“觀察日記” 寫於 2017年4月18日篡腌，用於驗(yàn)證我老愛說的： "走著瞧" 褐荷。當(dāng)我的推論成為事實(shí)後，再攤開整個(gè)故事逐一細(xì)說嘹悼。