一替裆、額度
（一）房屋價值
房屋作為抵押貸款抵押物校辩，其自身品質(zhì)影響貸款額度。主要考慮兩個因素：房屋評估值和可貸款比例辆童。
- 關(guān)于房屋評估值宜咒，詳見《網(wǎng)簽價、指導(dǎo)價把鉴、評估價和成交價格》故黑，簡單來說就是專業(yè)第三方給出的評估價格，是銀行貸款的重要貸款參考依據(jù)庭砍。
- 可貸款比例重點要看房屋屬于普通住宅還是非普通住宅场晶。詳見《普通住宅 vs. 非普通住宅》，基本上北京大部分房子都非普通住宅怠缸。
二手的普通住宅和非普通住宅在貸款方面的區(qū)別：
- 普通住宅的首套貸款額：房屋評估值×65%诗轻；二套貸款額：房屋評估值×40%
- 非普通住宅的首套貸款額：房屋評估值×60%；二套首付款：成交價格—房屋評估值×20%
（二） 收入水平
根本原則是月供不能超過月收入的50%揭北。在確認(rèn)月收入的方式上扳炬，銀行會要求提供收入證明以及銀行流水。要求嚴(yán)格的銀行會取兩者低值搔体，也有銀行允許收入證明略高于銀行流水恨樟。
- 收入不夠怎么辦？
可以通過增加父母作為共同還款人增加額度疚俱，但要求提供父母收入材料劝术，并且要合適父母名下是否有北京房產(chǎn)以及是否有過購房貸款記錄，如果有的話也不能算作首套房计螺。
二夯尽、利率
目前25年期商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率4.90%，工商銀行上浮5%登馒，即4.90%×（1+5%）= 5.145%匙握。由于目前國家信貸管理嚴(yán)格，基本上只有地方行可能有按照基準(zhǔn)利率貸款的陈轿，大型銀行都沒有圈纺。有可能在2018年春節(jié)過后會有所松動。
公積金貸款5年以上期限利率為3.25%麦射。
關(guān)于利率的浮動機(jī)制蛾娶，只有當(dāng)國家調(diào)整基準(zhǔn)利率時，才會在次年調(diào)整潜秋。而浮動比率是不會改變的蛔琅。所以，現(xiàn)在貸款是有些吃虧的峻呛。但另一方面罗售，正因為貸款緊縮導(dǎo)致房價不高辜窑，貸款利率下來了房價就會高漲，整體購房成本實際上沒有想象中那么大寨躁。這種浮動機(jī)制也說明房貸利率實際上相比于一般的理財投資產(chǎn)品沒有競爭力穆碎，銀行不愿意辦理房貸業(yè)務(wù)，銀行實際上承擔(dān)了大部分的通脹風(fēng)險职恳。目前國家貨幣超發(fā)所禀，未來25年的通脹會讓貸款成為一件對貸款人有利的事情。
三放钦、組合貸
首先色徘，公積金貸款和商業(yè)貸款只能在同一家銀行辦理，因為抵押物是同一處房產(chǎn)操禀。北京市以夫妻二人名義貸款理論最高額度為120萬元贺氓。
其次，目前公積金審核全流程為2個月床蜘，比之前半年時間有縮短，可以向賣方爭取長時間流程蔑水。
最后邢锯，經(jīng)與北京及大連公積金管理單位咨詢了解，京籍家庭中搀别，非京籍成員也可以在原籍公積金管理單位辦理繳納證明后在北京申請公積金貸款丹擎，具體流程還需要進(jìn)一步確認(rèn)。
