來(lái)源：澤平宏觀

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文：恒大研究院 任澤平 熊柴 閆凱 李圳輝 白學(xué)松

實(shí)習(xí)生姜文鏹、顧才鑫宛篇、徐灝等對(duì)本文有貢獻(xiàn)

導(dǎo)讀

我們提出了業(yè)內(nèi)廣為采用的標(biāo)準(zhǔn)分析框架：“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口泼橘、中期看土地、短期看金融”扣孟。

當(dāng)前中國(guó)城鎮(zhèn)化正步入城市群都市圈時(shí)代官帘，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入總量平衡瞬雹、區(qū)域分化的新發(fā)展階段，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制加快構(gòu)建刽虹、“一城一策”推行酗捌，城市發(fā)展?jié)摿Σ町惥薮螅鞘醒芯孔兊糜葹橹匾?/p>

本課題是我們歷經(jīng)一年多對(duì)經(jīng)典框架的細(xì)化與量化，在前期60多個(gè)指標(biāo)胖缤、超過(guò)10萬(wàn)條數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上篩出27個(gè)指標(biāo)尚镰、約5萬(wàn)條數(shù)據(jù)，以此建立多維度哪廓、多層次狗唉、可驗(yàn)證的城市發(fā)展?jié)摿久?市場(chǎng)面評(píng)價(jià)模型，對(duì)全國(guó)除三沙市及港澳臺(tái)外的336個(gè)地級(jí)行政單元的發(fā)展?jié)摿M(jìn)行客觀排名涡真。

本研究對(duì)于認(rèn)識(shí)城市發(fā)展?jié)摿Ψ指⒄畼?gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展哆料、居民安居樂(lè)業(yè)缸剪、企業(yè)投資決策等具有參考價(jià)值。

摘要

研究背景與分析框架：房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入總量平衡东亦、區(qū)域分化的城市群時(shí)代杏节。1）背景：房地產(chǎn)進(jìn)入新周期，城市發(fā)展進(jìn)入城市群都市圈時(shí)代典阵。中國(guó)20-50歲人口于2013年見(jiàn)頂奋渔，存量住房套戶比近1.1和房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制加快構(gòu)建，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)告別高增長(zhǎng)階段壮啊，進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的新時(shí)代新周期嫉鲸。在中長(zhǎng)期，城鎮(zhèn)化他巨、居住改善、城市更新三大紅利將支撐中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)平穩(wěn)發(fā)展减江。從區(qū)域看染突，中國(guó)進(jìn)入城市群都市圈時(shí)代，區(qū)域分化突出辈灼，城市發(fā)展?jié)摿Σ町惥薮蠓萜螅鞘醒芯績(jī)r(jià)值更加凸顯。2）分析框架：基本面分析趨勢(shì)巡莹，市場(chǎng)面分析時(shí)機(jī)司志。基本面分析是城市發(fā)展?jié)摿ρ信械暮诵慕嫡P(guān)鍵在于研判人口骂远，邏輯鏈條是：人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)決定城市興衰腰根，規(guī)模經(jīng)濟(jì)和交通成本等區(qū)位因素決定產(chǎn)業(yè)布局激才。我們?cè)诨久骊P(guān)注需求側(cè)的人口現(xiàn)狀、人口潛力和人口購(gòu)買能力，以及供給側(cè)的住房存量及土地財(cái)政依賴度瘸恼，共涉及23個(gè)指標(biāo)劣挫。在市場(chǎng)面，用房?jī)r(jià)周期东帅、需求透支率压固、庫(kù)存去化、地價(jià)房?jī)r(jià)比等波動(dòng)較大的4個(gè)短期指標(biāo)研判城市市場(chǎng)熱度靠闭，以在基本面分析基礎(chǔ)上判斷進(jìn)入時(shí)機(jī)帐我。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)回測(cè)，準(zhǔn)確度為75%阎毅。

基本面：2019年中國(guó)城市發(fā)展?jié)摿ε琶?）榜單概覽：2019年深北上廣穩(wěn)居中長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿Π駟吻?名焚刚，二線城市中成都、南京扇调、武漢矿咕、重慶、天津狼钮、杭州位居前十碳柱；東部地區(qū)有32座城市進(jìn)入前50名，長(zhǎng)三角熬芜、珠三角地區(qū)表現(xiàn)尤其突出莲镣；東北地區(qū)有超八成城市位于200名之后。百?gòu)?qiáng)城市以全國(guó)13%的土地涎拉，集聚50%的人口瑞侮，創(chuàng)造73%的GDP，占全國(guó)商品住宅銷量的62%鼓拧。2）人口現(xiàn)狀：人口持續(xù)向大城市集聚半火，中西部核心城市崛起。從區(qū)域?qū)用婵醇玖?dāng)前人口回流皖川桂豫等中西部省份與粵浙等東部省份人口再集聚并存钮糖，京滬津蘇黑吉遼人口增長(zhǎng)低迷甚至負(fù)增長(zhǎng)。從分線城市看酌住，人口持續(xù)向一二線大城市流入店归，三線城市全域流入流出基本平衡，四線城市持續(xù)流出酪我。從重點(diǎn)城市看消痛，深圳、廣州都哭、杭州常住人口大幅增長(zhǎng)肄满，西安谴古、成都、長(zhǎng)沙等中西部核心城市日益崛起稠歉，北京掰担、上海、天津怒炸、蘇州带饱、無(wú)錫等東部城市人口增長(zhǎng)放緩。3）人口潛力：人隨產(chǎn)業(yè)走阅羹，一二線產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及潛力突出勺疼。一二線城市以25.5%的人口創(chuàng)造了46.5%的GDP，人口集聚潛力很大捏鱼。在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新方面执庐，一二線城市頭部效應(yīng)顯著，上市公司占比导梆、發(fā)明專利授權(quán)量合計(jì)分別占約70%轨淌、75%，其中京滬深占據(jù)絕對(duì)高地看尼，杭州递鹉、廣州、蘇州藏斩、南京躏结、成都等城市居前。在交通區(qū)位上狰域，一二線城市占據(jù)交通樞紐地位媳拴，高鐵始發(fā)終到趟數(shù)分別高達(dá)740、149趟兆览，東部地區(qū)受益于自然地理和率先發(fā)展戰(zhàn)略交通基礎(chǔ)條件更優(yōu)屈溉。在公共資源上，一二線城市優(yōu)質(zhì)教育拓颓、醫(yī)療資源密集语婴，城市軌道交通提升城市運(yùn)行效率描孟。4）購(gòu)買能力：一二線城市絕對(duì)購(gòu)買能力較高驶睦，相對(duì)購(gòu)買能力較低。從絕對(duì)水平看匿醒，一線城市人均儲(chǔ)蓄存款场航、可支配收入分別高達(dá)11.5、6.6萬(wàn)元廉羔，遠(yuǎn)高于其他城市溉痢。從相對(duì)水平看，一線、二線孩饼、三線髓削、四線城市房?jī)r(jià)收入比分別為20.8、10.6镀娶、8.4立膛、6.0年，但一線城市因供給不足梯码，房?jī)r(jià)并非由中位數(shù)收入人群決定宝泵，而是由高收入人群決定。5）住房供給：一二線城市住房供給偏緊轩娶，二三線土地財(cái)政依賴度較高儿奶。一二線城市住房供給偏緊、套戶比分別為0.97鳄抒、1.02闯捎，東北地區(qū)有過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)、套戶比超過(guò)1.1嘁酿。東部隙券、中部土地財(cái)政依賴度較高，分別為57%闹司、52%娱仔；二三線城市較高，分別為64%游桩、50%牲迫。

市場(chǎng)面：2019年百?gòu)?qiáng)城市何時(shí)布局最佳？1）榜單概覽：在基本面分析基礎(chǔ)上借卧，結(jié)合市場(chǎng)面情況將發(fā)展?jié)摿?00強(qiáng)劃為3檔盹憎，其中深北上廣等15個(gè)城市為一檔，成都铐刘、武漢等25城為二檔陪每，蘭州、徐州等60城為三檔镰吵。2）量?jī)r(jià)趨勢(shì)：部分三四線城市需求明顯透支檩禾，部分一二線城市成交量有所回暖、市場(chǎng)有望趨穩(wěn)疤祭。已經(jīng)歷明顯調(diào)整的部分一二線城市及周邊房?jī)r(jià)將逐漸趨穩(wěn)盼产，如供給不足或存在一定上漲壓力；前期受棚改貨幣化刺激銷量暴增勺馆、而又缺乏基本面支撐的部分三四線城市存在調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)戏售。3）庫(kù)存去化：西部地區(qū)侨核、四線城市總體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)較高。從可售庫(kù)存看，2019年1月一線、二線吠架、三四線樣本城市庫(kù)存去化周期分別為11.7、10.5侥衬、11.4個(gè)月，三四線城市從2018年下半年以來(lái)有一定上升跑芳。從廣義庫(kù)存看轴总，2017年西部地區(qū)、四線城市土地消化周期分別為2.5博个、2.1年怀樟。4）拿地成本：2018年地價(jià)房?jī)r(jià)比總體回落，少數(shù)城市仍較高盆佣。2019年3月百城樣本中一線往堡、二線、三四線城市住宅類用地成交溢價(jià)率分別為4.2%共耍、21.6%虑灰、21.4%，其中二線城市連續(xù)4個(gè)月上行痹兜、三四線城市連續(xù)5個(gè)月上行穆咐。2018年一線、二線字旭、三線对湃、四線城市地價(jià)房?jī)r(jià)比分別為29%、25%遗淳、19%拍柒、13%，除一線城市較2017年小幅上升1個(gè)百分點(diǎn)外屈暗，二線拆讯、三線、四線城市分別下降7养叛、5种呐、2個(gè)百分點(diǎn)。

擁抱城市群一铅，把握大趨勢(shì)陕贮。以中心城市為引領(lǐng)的都市圈城市群更具生產(chǎn)效率堕油，更節(jié)約土地潘飘、能源肮之，是支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的主要平臺(tái)，是中國(guó)當(dāng)前以及未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)卜录。2019年發(fā)展?jié)摿Π購(gòu)?qiáng)城市中有96個(gè)位于19大城市群戈擒，有54個(gè)位于24個(gè)千萬(wàn)級(jí)大都市圈。從人均生產(chǎn)效率看艰毒，分規(guī)模人均創(chuàng)造GDP呈現(xiàn)規(guī)模從大到小的遞減現(xiàn)象筐高；1000萬(wàn)人以上的城市人均創(chuàng)造14萬(wàn)元的GDP，是100-300萬(wàn)人城市的2.1倍丑瞧，是20萬(wàn)人以下城市的約5倍柑土。在城市群層面，19個(gè)城市群的核心在于京津冀绊汹、長(zhǎng)三角稽屏、珠三角、長(zhǎng)江中游西乖、成渝等5個(gè)城市群狐榔。預(yù)計(jì)到2030年，中國(guó)2億新增城鎮(zhèn)人口的約80%將分布在19個(gè)城市群获雕，其中約60%將分布在長(zhǎng)三角薄腻、珠三角、京津冀届案、長(zhǎng)江中游庵楷、成渝、中原楣颠、山東半島等七大城市群嫁乘。在都市圈層面，24個(gè)1000萬(wàn)人以上的大都市圈以6.7%的土地集聚33%的人口創(chuàng)造約54%的GDP球碉，其中上海蜓斧、北京、深莞惠睁冬、廣佛肇等都市圈發(fā)展?jié)摿γ黠@居前挎春。在大都市圈之外，仍有兩類三四線城市值得關(guān)注：一類是東部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較突出的三四線城市豆拨，另一類是距離中心大城市較遠(yuǎn)直奋、轄區(qū)或腹地人口規(guī)模大的內(nèi)陸地方性中心城市，均多數(shù)位于城市群內(nèi)施禾。

實(shí)施真正的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制脚线，有助于市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，這也是人民弥搞、政府邮绿、企業(yè)等各方的共同期盼渠旁。長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵在于人地掛鉤、金融穩(wěn)定和因城施策船逮。對(duì)于人口持續(xù)流入顾腊、供地不足導(dǎo)致的房?jī)r(jià)過(guò)高城市，增加土地供應(yīng)挖胃；對(duì)于人口持續(xù)流出杂靶、供地過(guò)多導(dǎo)致的庫(kù)存過(guò)高城市，減少土地供應(yīng)酱鸭；通過(guò)人地掛鉤實(shí)現(xiàn)供求平衡吗垮，解決此前人地分離、供求錯(cuò)配導(dǎo)致的一二線房?jī)r(jià)過(guò)高凹髓、三四線庫(kù)存過(guò)高問(wèn)題抱既。從美國(guó)、英國(guó)扁誓、德國(guó)防泵、日本、中國(guó)香港蝗敢、新加坡等經(jīng)驗(yàn)看捷泞，房地產(chǎn)過(guò)度金融杠桿化是風(fēng)險(xiǎn)之源，貨幣金融穩(wěn)定是治本之策寿谴，要避免貨幣超發(fā)锁右、杠桿過(guò)高和居民過(guò)度舉債，通過(guò)貨幣讶泰、金融咏瑟、稅收、土地等多種手段痪署，支持剛需和改善型需求码泞，抑制投機(jī)型需求。

風(fēng)險(xiǎn)提示：模型預(yù)測(cè)存在一定偏差狼犯；部分指標(biāo)尚未公布2018年數(shù)據(jù)余寥，影響模型估計(jì)；旅游城市的邏輯與其他城市不同悯森，模型未單獨(dú)考慮宋舷。

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目錄

1 研究背景與分析框架：房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入總量平衡、區(qū)域分化的城市群時(shí)代

1.1 研究背景：房地產(chǎn)進(jìn)入新周期瓢姻，城市發(fā)展進(jìn)入城市群都市圈時(shí)代

1.2 分析框架：基本面分析趨勢(shì)祝蝠，市場(chǎng)面分析時(shí)機(jī)

2 基本面：2019年中國(guó)城市發(fā)展?jié)摿ε琶?/p>

2.1 榜單概覽：深北上廣居榜首，區(qū)域中心城市及長(zhǎng)三角珠三角表現(xiàn)突出，東北整體落后

2.2 人口現(xiàn)狀：人口持續(xù)向大城市集聚绎狭，中西部核心城市崛起

2.3 人口潛力：人隨產(chǎn)業(yè)走细溅，一二線產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及潛力突出

2.4 購(gòu)買能力：一二線城市絕對(duì)購(gòu)買能力較高，相對(duì)購(gòu)買能力較低

2.5 住房供給：一二線城市住房供給偏緊坟岔，二三線土地財(cái)政依賴度較高

3 市場(chǎng)面：2019年百?gòu)?qiáng)城市何時(shí)布局最佳？

3.1 榜單概覽：發(fā)展?jié)摿?00強(qiáng)分3檔

3.2 量?jī)r(jià)趨勢(shì)：部分三四線城市需求明顯透支摔桦，部分一二線城市成交量有所回暖房?jī)r(jià)趨穩(wěn)

3.3 庫(kù)存去化：西部地區(qū)社付、四線城市總體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)較高

3.4 拿地成本：地價(jià)房?jī)r(jià)比總體回落，少數(shù)城市仍較高

4 擁抱城市群邻耕，把握大趨勢(shì)

正文

1 研究背景與分析框架：房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入總量平衡鸥咖、區(qū)域分化的城市群時(shí)代

1.1 研究背景：房地產(chǎn)進(jìn)入新周期，城市發(fā)展進(jìn)入城市群都市圈時(shí)代

從總體看兄世，20-50歲人口于2013年見(jiàn)頂啼辣、需求峰值已過(guò)，存量住房套戶比近1.1和房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制加快構(gòu)建御滩，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)告別高增長(zhǎng)階段鸥拧，進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的新時(shí)代新周期。在需求側(cè)削解，中國(guó)20-50歲主力置業(yè)人群規(guī)模于2013年達(dá)峰值富弦，住宅新開(kāi)工面積2011、2013年達(dá)超過(guò)14億平的雙峰氛驮，2018年商品住宅銷售面積達(dá)14.8億平方米腕柜、大概率為歷史峰值。按照當(dāng)前人口發(fā)展趨勢(shì)矫废，中國(guó)人口總量將在2024年左右見(jiàn)頂盏缤，如后續(xù)鼓勵(lì)生育，見(jiàn)頂時(shí)間也最多延遲到2031年蓖扑。在供給側(cè)唉铜，1978年改革開(kāi)放以來(lái)，特別是1998年房改以來(lái)律杠，中國(guó)城鎮(zhèn)居民基本實(shí)現(xiàn)從筒子樓到住宅小區(qū)打毛，從全民蝸居到基本適居的歷史性跨越，全國(guó)層面的城鎮(zhèn)住房套戶比從不到0.8上升到接近1.1俩功，表明住房短缺時(shí)代終結(jié)幻枉。在政策層面，房地產(chǎn)調(diào)控思路發(fā)生重大轉(zhuǎn)變诡蜓，逐漸從短期調(diào)控政策向長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)過(guò)渡熬甫。過(guò)去20年，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)在穩(wěn)增長(zhǎng)和控房?jī)r(jià)之間幾經(jīng)反復(fù)蔓罚，調(diào)控思路重抑制需求輕增加供給椿肩、重短期調(diào)控輕長(zhǎng)效機(jī)制瞻颂，調(diào)控手段重行政調(diào)控輕經(jīng)濟(jì)手段，結(jié)果房?jī)r(jià)越調(diào)越漲郑象。2016年12月中央明確定位“房子是用來(lái)住的贡这、不是用來(lái)炒的”，開(kāi)始提出建立促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制厂榛，房地產(chǎn)調(diào)控思路逐漸從短期調(diào)控政策向長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)過(guò)渡盖矫，從全國(guó)一盤(pán)棋向因城施策過(guò)渡，從以商品屬性為主向構(gòu)建強(qiáng)調(diào)居住屬性的住房制度過(guò)渡击奶。

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在中長(zhǎng)期辈双，城鎮(zhèn)化、居住改善柜砾、城市更新三大紅利將支撐中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)平穩(wěn)發(fā)展湃望。一是城鎮(zhèn)化紅利。2018年中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為59.6%痰驱，與發(fā)達(dá)國(guó)家平均約80%的城鎮(zhèn)化水平相比仍有較大增長(zhǎng)空間证芭，并且戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為43.4%，市民化空間更是巨大担映。二是居住改善紅利檩帐。當(dāng)前同時(shí)擁有廚房和衛(wèi)生間的城鎮(zhèn)住房成套率僅85%，且有20%的家庭居住在條件較差的平房另萤，人均住房使用面積僅不到25平湃密，與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體存在明顯差距。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和收入提高四敞，加之家庭規(guī)模日趨小型化泛源，人均住房面積還將進(jìn)一步增長(zhǎng)。三是城市更新紅利忿危。隨著住房存量市場(chǎng)日益龐大达箍，住房存量更新、拆遷改造的規(guī)模將持續(xù)上升铺厨《忻担總體來(lái)看，到2030年之前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年均需求將在11-13億平方米左右解滓，需求雖有下滑赃磨，但規(guī)模仍然很大。（參見(jiàn)恒大研究院2018年12月報(bào)告《傳統(tǒng)周期延續(xù)洼裤，還是長(zhǎng)效機(jī)制破局邻辉？—2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》）

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從區(qū)域看，中國(guó)進(jìn)入城市群都市圈時(shí)代，區(qū)域分化突出值骇，城市發(fā)展?jié)摿Σ町惥薮笥猓鞘醒芯績(jī)r(jià)值更加凸顯。在住房短缺時(shí)代吱瘩，城市的發(fā)展?jié)摿Σ町惒淮蟮牢埃谧》靠傮w平衡時(shí)代，城市的發(fā)展?jié)摿t呈明顯不同使碾。住房存量套戶比低蜜徽、產(chǎn)業(yè)活力強(qiáng)、人口持續(xù)流入的城市顯然更具發(fā)展?jié)摿Σ看》看媪刻讘舯雀吣戎a(chǎn)業(yè)不振嫂易、人口持續(xù)流出的城市缺乏發(fā)展?jié)摿π峙蟆Ｔ谶@一背景下，研判不同城市的發(fā)展?jié)摿χ陵P(guān)重要怜械。從國(guó)際和中國(guó)經(jīng)驗(yàn)看颅和，人口遷移分為兩個(gè)階段：從鄉(xiāng)村到城市遷移，到在城市化中后期明顯向都市圈城市群遷移缕允。雖然中國(guó)從2006年“十一五”規(guī)劃開(kāi)始提出以城市群作為城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)峡扩，但明顯推進(jìn)城市群建設(shè)則開(kāi)始于2014年啟動(dòng)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，19個(gè)城市群規(guī)劃相繼出臺(tái)障本。2018年11月教届，國(guó)務(wù)院《關(guān)于建立更加有效的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新機(jī)制的意見(jiàn)》要求，建立以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展驾霜、城市群帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展新模式案训，推動(dòng)區(qū)域板塊之間融合互動(dòng)發(fā)展。鑒于當(dāng)前多數(shù)城市群發(fā)育不成熟粪糙，中央把以大城市為核心的都市圈作為城市群建設(shè)的突破口和抓手强霎。2019年2月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見(jiàn)》蓉冈，要求以同城化為方向建設(shè)1小時(shí)通勤圈城舞，標(biāo)志著中國(guó)進(jìn)入城市群都市圈時(shí)代。事實(shí)上寞酿，過(guò)去幾年一二三四線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)明顯分化家夺，正是城市發(fā)展?jié)摿Τ拭黠@差異的直接表現(xiàn)。一二線城市房?jī)r(jià)因人口大幅流入伐弹、土地供給不足在2015-2016年暴漲秦踪；三四線城市一度庫(kù)存高企、后因去庫(kù)存政策等在2017-2018年大漲。

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1.2 分析框架：基本面分析趨勢(shì)椅邓，市場(chǎng)面分析時(shí)機(jī)

在“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口柠逞，中期看土地，短期看金融”的經(jīng)典框架基礎(chǔ)上景馁，我們從“基本面+市場(chǎng)面”兩個(gè)層面分27個(gè)指標(biāo)研究2019年中國(guó)336個(gè)地級(jí)行政單位發(fā)展?jié)摿Γú缓常┌遄常唧w以基本面研判城市中長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿Γ允袌?chǎng)面輔助擇時(shí)合住。

基本面分析是城市發(fā)展?jié)摿ρ信械暮诵拇戮P(guān)鍵在于研判人口趨勢(shì)，邏輯鏈條是：人隨產(chǎn)業(yè)走透葛，產(chǎn)業(yè)布局決定于區(qū)位笨使。其一，房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口僚害，人口決定需求硫椰。人口是一切經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)的基礎(chǔ)，更是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的根本支撐萨蚕。由于出生人口大幅下滑靶草，2018年中國(guó)人口僅增加530萬(wàn)，人口總量將在2024-2031年見(jiàn)頂岳遥，各地區(qū)已逐漸進(jìn)入人口爭(zhēng)奪的存量博弈時(shí)代奕翔。人口遷移的根本動(dòng)力在于實(shí)際收入和生活水準(zhǔn)差距，一般規(guī)律是人隨產(chǎn)業(yè)走浩蓉、人往高處走派继。其二，產(chǎn)業(yè)決定城市興衰捻艳，產(chǎn)業(yè)興則城市興驾窟，產(chǎn)業(yè)聚則人口聚。當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段讯泣，從全球價(jià)值鏈的中低端向中高端轉(zhuǎn)型升級(jí)纫普，區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局明顯變化。從地區(qū)層面看好渠，東部沿海大量制造業(yè)受成本上升影響昨稼，已經(jīng)并正向中國(guó)內(nèi)地、東南亞轉(zhuǎn)移拳锚。從城市群角度看假栓，發(fā)達(dá)城市群內(nèi)核心城市集聚高端制造和高端服務(wù)業(yè)、向周邊轉(zhuǎn)移一般制造業(yè)霍掺，發(fā)育中都市圈城市群制造業(yè)繼續(xù)向核心城市集聚匾荆，城市群外一般城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多呈現(xiàn)低端制造業(yè)化和低端服務(wù)業(yè)化拌蜘。其三，區(qū)位決定產(chǎn)業(yè)布局牙丽，規(guī)模經(jīng)濟(jì)和交通成本決定區(qū)位简卧。企業(yè)產(chǎn)業(yè)布局以最大化利潤(rùn)為目標(biāo)，區(qū)位選擇至關(guān)重要烤芦。但區(qū)位因素并非一成不變的举娩，隨著規(guī)模經(jīng)濟(jì)和交通成本等因素變化。中國(guó)東部沿海地區(qū)率先發(fā)展的關(guān)鍵并非是率先開(kāi)放的政策构罗，而是沿海的地理位置有利于出口铜涉；從全球看，約60%的經(jīng)濟(jì)總量集中在沿海100公里范圍內(nèi)遂唧。高端制造和高端服務(wù)業(yè)聚集在核心大城市芙代，主要是因?yàn)橐?guī)模經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的成本下降和效率提高。

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具體來(lái)看盖彭，我們?cè)诨久骊P(guān)注需求側(cè)的人口現(xiàn)狀纹烹、人口潛力以及人口購(gòu)買能力，以及供給側(cè)的住房存量及土地財(cái)政依賴度谬泌，共涉及23個(gè)指標(biāo)滔韵。其中逻谦，人口現(xiàn)狀分為總量和結(jié)構(gòu)兩個(gè)維度掌实，后者包括外來(lái)人口、人口年齡結(jié)構(gòu)邦马、城鎮(zhèn)化率贱鼻、小學(xué)生等指標(biāo)∽探基于“人隨產(chǎn)業(yè)走邻悬，人往高處走”的基本邏輯，我們從經(jīng)濟(jì)實(shí)力随闽、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新父丰、交通區(qū)位和公共資源四個(gè)方面分析人口潛力。除經(jīng)濟(jì)總量外掘宪，我們以經(jīng)濟(jì)-人口比值（區(qū)域經(jīng)濟(jì)份額/人口份額）作為反映經(jīng)濟(jì)層面的總體人口吸引力蛾扇，以A+H股上市公司數(shù)、發(fā)明專利授權(quán)量反映區(qū)域先進(jìn)產(chǎn)業(yè)及創(chuàng)新能力魏滚，以高鐵始發(fā)終到趟數(shù)镀首、高速公路路網(wǎng)密度、到中心城市距離等反映交通區(qū)位鼠次，以在校大學(xué)生數(shù)更哄、執(zhí)業(yè)（助理）醫(yī)師數(shù)芋齿、城市軌道交通里程路網(wǎng)密度反映教育、醫(yī)療成翩、公共交通等公共資源情況觅捆。在購(gòu)買能力方面，我們關(guān)注絕對(duì)水平的人均儲(chǔ)蓄存款麻敌、人均可支配收入以及相對(duì)水平的房?jī)r(jià)收入比惠拭。在供給側(cè)，我們關(guān)注套戶比和土地財(cái)政依賴度兩個(gè)指標(biāo)庸论；其中职辅，套戶比反映存量住房市場(chǎng)的總體平衡程度，土地財(cái)政依賴度反映地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴及與此相關(guān)的土地出讓偏好聂示。

在市場(chǎng)面域携，用庫(kù)存去化、房?jī)r(jià)周期鱼喉、需求透支率秀鞭、地價(jià)房?jī)r(jià)比等波動(dòng)較大的4個(gè)短期指標(biāo)研判城市市場(chǎng)短期波動(dòng)，以在基本面分析基礎(chǔ)上判斷進(jìn)入時(shí)機(jī)及優(yōu)先順序扛禽。一些城市盡管從基本面上看中長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿^大锋边，但如果短期需求透支嚴(yán)重，短期之內(nèi)并無(wú)發(fā)展?jié)摿Ρ嗦Ｎ覀兺ㄟ^(guò)4個(gè)短期指標(biāo)反映市場(chǎng)面豆巨，包括土地消化周期、房?jī)r(jià)周期掐场、需求透支率往扔、地價(jià)房?jī)r(jià)比等。由于可售庫(kù)存數(shù)據(jù)不全熊户，我們以土地消化周期這種廣義庫(kù)存去化指標(biāo)反映城市住房庫(kù)存萍膛。房?jī)r(jià)周期反映城市房?jī)r(jià)目前處于何種位置，是上漲中還是下跌中嚷堡，以及相關(guān)持續(xù)時(shí)間蝗罗。需求透支率即為當(dāng)前住宅銷售面積增速與過(guò)去幾年增速的偏離程度，如果大幅偏離過(guò)去均值蝌戒，則很可能意味著風(fēng)險(xiǎn)較大串塑。地價(jià)房?jī)r(jià)比可大致反映房企當(dāng)前拿地的預(yù)期成本收益比，不過(guò)如果缺乏人口和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入瓶颠，地價(jià)房?jī)r(jià)比低的地區(qū)也缺乏發(fā)展?jié)摿Α?/p>

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此外拟赊，短周期的金融指標(biāo)多具有全國(guó)同一性、地區(qū)差異小粹淋，所以未納入模型考量范圍吸祟。金融政策（利率瑟慈、流動(dòng)性投放、信貸屋匕、首付比等）既是各國(guó)進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的主要工具之一葛碧，也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期波動(dòng)影響最為顯著的政策。住房的開(kāi)發(fā)和購(gòu)買都高度依賴銀行信貸的支持过吻，利率进泼、首付比、信貸等政策將影響居民的支付能力纤虽，也影響開(kāi)發(fā)商的資金回籠和預(yù)期乳绕，對(duì)房市供求波動(dòng)影響較大召夹。

本文所有的數(shù)據(jù)均來(lái)自于公開(kāi)渠道跪楞，主要包括國(guó)家及各地方統(tǒng)計(jì)局黔帕、政府公開(kāi)資料甲葬、Wind、部分房地產(chǎn)專業(yè)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)等缀匕。對(duì)部分地區(qū)或部分指標(biāo)尚未公布2018年數(shù)據(jù)的情況艺蝴，我們以2017年數(shù)據(jù)代替腿准。

在數(shù)據(jù)處理上贺嫂，為消除原始數(shù)據(jù)的量綱差異滓鸠，對(duì)原始數(shù)據(jù)采取“最大值-最小值”方法進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。其中第喳，對(duì)于單調(diào)遞增指標(biāo)線性轉(zhuǎn)換為0-100糜俗，對(duì)于單調(diào)遞減指標(biāo)逆向線性轉(zhuǎn)換為0-100。

在權(quán)重處理上墩弯，采用層次分析法自上而下設(shè)置各級(jí)指標(biāo)權(quán)重吩跋，并通過(guò)回測(cè)歷史數(shù)據(jù)優(yōu)化權(quán)重設(shè)置寞射。在2015-2016年的數(shù)據(jù)回測(cè)中渔工，模型對(duì)排名的準(zhǔn)確度為75%，對(duì)指數(shù)的擬合優(yōu)度為62%桥温。

2 基本面：2019年中國(guó)城市發(fā)展?jié)摿ε琶?/p>

2.1 榜單概覽：深北上廣居榜首引矩，區(qū)域中心城市及長(zhǎng)三角珠三角表現(xiàn)突出，東北整體落后

根據(jù)GDP侵浸、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入旺韭、以及城市政治地位等，將全國(guó)337個(gè)地級(jí)及以上單位劃分為一二三四城市掏觉，其中三沙市因公開(kāi)數(shù)據(jù)缺失較多而不在本文榜單范圍內(nèi)区端。一線城市為北上廣深4個(gè)，2018年GDP在2萬(wàn)億元以上澳腹；二線城市為除一線城市外的直轄市织盼、多數(shù)省會(huì)城市杨何、計(jì)劃單列市以及GDP大于7000億元且城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大于4萬(wàn)元的少數(shù)發(fā)達(dá)地級(jí)市共35個(gè)；三線城市為少數(shù)弱小省會(huì)城市和GDP在2000億元以上的其他地級(jí)單位共85個(gè)沥邻；四線城市為GDP在2000億元以下的其余地級(jí)單位共213個(gè)危虱。

2019年深北上廣穩(wěn)居中長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿Π駟吻?名，二線城市中成都唐全、南京埃跷、武漢、重慶邮利、天津弥雹、杭州位居前十；東部地區(qū)有32座城市進(jìn)入前50名延届，東北地區(qū)有超八成城市位于200名之后缅糟。百?gòu)?qiáng)城市以全國(guó)13%的土地，集聚50%的人口祷愉，創(chuàng)造約73%的GDP窗宦，占全國(guó)商品住宅銷量的約62%。深圳占據(jù)城市發(fā)展?jié)摿Π袷锥本└昂⑸虾！V州緊隨其后订讼。二線城市中髓窜，成都、南京欺殿、武漢寄纵、重慶、天津脖苏、杭州位列前10名程拭；鄭州、長(zhǎng)沙棍潘、西安恃鞋、濟(jì)南、合肥等省會(huì)城市亦歉，廈門恤浪、青島等計(jì)劃單列市，蘇州肴楷、東莞水由、佛山等發(fā)達(dá)地級(jí)市進(jìn)入前20名。省會(huì)城市除呼和浩特赛蔫、銀川砂客、西寧直秆、拉薩外均排名前50。在前50名城市中鞭盟，東部地區(qū)多達(dá)32個(gè)圾结，中部、西部齿诉、東北地區(qū)分別有6筝野、8、4個(gè)粤剧。除直轄市歇竟、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市外，前50名其余地級(jí)市大多分布在長(zhǎng)三角抵恋、珠三角地區(qū)焕议，其中長(zhǎng)三角城市群8個(gè)，珠三角城市群4個(gè)弧关，海西城市群盅安、山東半島城市群各2個(gè)。分地區(qū)看世囊，東部别瞭、中部、西部地區(qū)排在200名之后的城市占比分別為4.6%株憾、22%蝙寨、64.1%；東北地區(qū)有30座城市位列200名之后嗤瞎，占本區(qū)域地級(jí)單位個(gè)數(shù)的83.3%墙歪，發(fā)展?jié)摿傮w靠后。需注意贝奇，各指標(biāo)經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化處理后合成的發(fā)展?jié)摿χ笖?shù)僅具備序數(shù)意義虹菲。

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2.2 人口現(xiàn)狀：人口持續(xù)向大城市集聚，中西部核心城市崛起

從區(qū)域?qū)用婵雌眩?dāng)前人口回流皖川桂豫等中西部省份與粵浙等東部省份人口再集聚并存届惋，京滬津蘇黑吉遼人口增長(zhǎng)低迷甚至負(fù)增長(zhǎng)。改革開(kāi)放后至2010年左右菠赚，人口大規(guī)模向出口導(dǎo)向型的沿海發(fā)達(dá)地區(qū)流動(dòng)。2010年以來(lái)郑藏，隨著沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)衡查、中西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)承接以及老一代農(nóng)民工老化，部分人口逐漸回流中西部必盖，東部人口增速總體減緩拌牲，而東北地區(qū)人口開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)俱饿。當(dāng)前人口回流明顯的是安徽、四川塌忽、廣西拍埠、河南、貴州等省土居，安徽常住人口年均增量從2000-2010年的-33萬(wàn)回升至2010-2015年的37萬(wàn)枣购，再增至2015-2018年的60萬(wàn)，四川從-56萬(wàn)回升至32萬(wàn)擦耀，再增至46萬(wàn)棉圈。廣東、浙江等省常住人口增長(zhǎng)一度受人口回流而明顯放緩眷蜓，但2015-2018年人口重新明顯集聚分瘾，當(dāng)前年均增量分別為166、66萬(wàn)吁系。江蘇則從2000-2010年的54萬(wàn)降至2010-2015年的22萬(wàn)德召，2015-2018年為25萬(wàn)、無(wú)明顯起色汽纤，江蘇與廣東的人口集聚差異類似經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異氏捞，2016年開(kāi)始兩地經(jīng)濟(jì)總量逐漸拉大。

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從分線城市看冒版，人口持續(xù)向一二線大城市流入液茎，三線城市全域流入流出基本平衡，四線城市持續(xù)流出辞嗡。1982-2017年捆等，一線、二線城市人口年均增速均顯著高于全國(guó)平均水平续室，且一線城市增速更高栋烤，表明人口長(zhǎng)期凈流入、且向一線城市集聚更多挺狰。其中明郭，1991-2000年、2001-2010年丰泊、2011-2017年薯定，一線城市人口年均增速分別為3.9%、3.4%瞳购、1.5%话侄，二線城市分別為1.9%、1.8%、1%年堆，表明2011年以來(lái)一二線城市人口流入放緩但仍保持集聚吞杭，放緩的原因包括京滬控人、人口老化農(nóng)民工回流等变丧。上述三個(gè)時(shí)期芽狗，三四線合計(jì)人口年均增速分別為0.63%、0.29%痒蓬、0.44%童擎，而全國(guó)人口平均增速為1.04%、0.57%谊却、0.52%柔昼，表明2011年以來(lái)人口雖有回流但仍在持續(xù)凈流出。其中炎辨，2001-2010年捕透、2011-2017年三線城市人口年均增速分別為0.50%、0.44%碴萧，基本持平于全國(guó)0.57%乙嘀、0.52%的人口增速；四線城市人口年均增速均為0.14%破喻、0.38%虎谢，明顯低于全國(guó)平均水平。

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從重點(diǎn)城市看曹质，深圳婴噩、廣州、杭州常住人口大幅增長(zhǎng)羽德，西安几莽、成都、長(zhǎng)沙等中西部核心城市日益崛起宅静，北京章蚣、上海、天津姨夹、蘇州纤垂、無(wú)錫等東部城市人口增長(zhǎng)明顯放緩。過(guò)去二十年磷账，城市的人口集聚格局發(fā)生深刻變化峭沦。除京滬從2013年開(kāi)始主動(dòng)控人外，其他城市近期多在“搶人”够颠、但成效各異熙侍。2000-2010年，常住人口年均增量最大的前五個(gè)城市為上海履磨、北京蛉抓、蘇州、深圳剃诅、天津巷送，分別年均增加66、61矛辕、37笑跛、34、31萬(wàn)聊品。2010-2015年飞蹂，常住人口年均增量最大的前五個(gè)城市為天津、北京翻屈、上海陈哑、深圳、鄭州伸眶，分別年均增加50惊窖、42、22厘贼、20界酒、18萬(wàn)。2015-2018年嘴秸，常住人口年均增量最大的前五個(gè)城市為深圳毁欣、廣州、杭州岳掐、長(zhǎng)沙凭疮、西安，分別年均增加55岩四、47哭尝、26、24剖煌、23萬(wàn)材鹦；成都、鄭州耕姊、重慶（主城）常住人口年均增加也超過(guò)15萬(wàn)桶唐，而傳統(tǒng)的人口集聚大市北京、上海茉兰、天津尤泽、蘇州、無(wú)錫年均增加不足5萬(wàn)，北京2017-2018年持續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)坯约、天津2017年一度負(fù)增長(zhǎng)熊咽。

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從戶籍情況看，主要大城市外來(lái)人口眾多闹丐、人口本地化空間很大横殴，隨著戶籍制度改革深化推進(jìn)有望釋放部分住房需求。中央要求卿拴，除北京衫仑、上海少數(shù)超大城市外，其他城市均需放開(kāi)放寬落戶限制堕花。當(dāng)前常住人口與戶籍人口之差大于500萬(wàn)人的有上海文狱、北京、深圳缘挽、東莞瞄崇、廣州、天津6座城市到踏，在200-500萬(wàn)人的有蘇州杠袱、佛山、武漢窝稿、鄭州楣富、寧波5座城市，在100-200萬(wàn)人的有15座城市伴榔，50-100萬(wàn)人的有18座城市纹蝴。上述44城或?yàn)橹陛犑小⑹?huì)城市踪少、計(jì)劃單列市塘安，或?yàn)殚L(zhǎng)三角、珠三角援奢、海峽西岸地區(qū)發(fā)達(dá)城市兼犯。近年在戶籍制度改革和“搶人大戰(zhàn)”的背景下，部分大城市戶籍人口增長(zhǎng)迅猛集漾。2018年西安切黔、成都、武漢具篇、廣州戶籍人口分別較上年增加86.6纬霞、40.8、30.1驱显、29.8萬(wàn)人诗芜，主要以戶籍遷入的機(jī)械增長(zhǎng)為主瞳抓。

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2.3 人口潛力：人隨產(chǎn)業(yè)走，一二線產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及潛力突出

一二線城市以25.5%的人口創(chuàng)造了46.5%的GDP伏恐，人口集聚潛力很大孩哑。當(dāng)前一線城市以5.2%的人口創(chuàng)造了全國(guó)12.3%的GDP，二線城市以20.3%的人口創(chuàng)造了34.1%的GDP脐湾，三線城市的人口份額與經(jīng)濟(jì)份額基本持平臭笆、分別為33.9%叙淌、34.0%秤掌，四線城市的人口份額明顯低于經(jīng)濟(jì)份額、分別為39.7%鹰霍、24.5%（因統(tǒng)計(jì)問(wèn)題闻鉴，地區(qū)GDP合計(jì)與全國(guó)存在差異）。從經(jīng)濟(jì)—人口比值來(lái)看茂洒，2017年一孟岛、二、三督勺、四線城市分別為2.4渠羞、1.7、1.0智哀、0.6次询；從剔除工業(yè)因素的第三產(chǎn)業(yè)-人口比值看，2017年一瓷叫、二屯吊、三、四線城市分別為3.2摹菠、1.7盒卸、0.8、0.5次氨。從經(jīng)濟(jì)增速看蔽介，2015-2017年，一線煮寡、二線虹蓄、三線、四線城市年均經(jīng)濟(jì)增速分別為7.5%洲押、7.9%武花、7.8%、6.8%杈帐，四線經(jīng)濟(jì)規(guī)奶寤基數(shù)小专钉、但增速仍然乏力。從區(qū)域看累铅，近幾年經(jīng)濟(jì)增速比較低的地區(qū)是遼寧跃须、山西等數(shù)據(jù)擠水分地區(qū)及東北、西部等偏遠(yuǎn)地區(qū)娃兽，經(jīng)濟(jì)增速多在6%以下菇民；而中部不少地區(qū)經(jīng)濟(jì)增速在8-10%之間，西南部分地區(qū)更是在10%以上投储〉诹罚總體上看，未來(lái)人口將繼續(xù)向大都市圈和區(qū)域中心城市集聚玛荞，三四線城市全域人口未來(lái)將繼續(xù)大幅流出娇掏。

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在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新方面，一二線城市頭部效應(yīng)明顯勋眯，京滬深占據(jù)絕對(duì)高地婴梧，杭州、廣州客蹋、蘇州塞蹭、南京、成都等城市居前讶坯。產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的城市差異比經(jīng)濟(jì)實(shí)力更加明顯番电，這主要因?yàn)閯?chuàng)新需要高度集聚才更有效率。從反映龍頭企業(yè)的A+H股上市公司數(shù)來(lái)看闽巩，北京占全國(guó)的比重達(dá)10.7%钧舌，京滬深合計(jì)占比高達(dá)27.5%，一二線城市合計(jì)占69.9%涎跨。從發(fā)明專利授權(quán)量來(lái)看洼冻，北京由于占盡產(chǎn)學(xué)研資源優(yōu)勢(shì)而獨(dú)占全國(guó)的14.4%，京滬深合計(jì)占26.8%隅很，一二線城市占比達(dá)到75.5%撞牢。產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新排名相對(duì)靠前的三線城市主要是紹興、常州叔营、臺(tái)州屋彪、嘉興、珠海等長(zhǎng)三角绒尊、珠三角城市畜挥。

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在交通區(qū)位方面，一二線城市占據(jù)交通樞紐地位婴谱，高鐵日始發(fā)終到趟數(shù)分別高達(dá)740蟹但、149趟躯泰，東部地區(qū)受益于自然地理和率先發(fā)展戰(zhàn)略交通基礎(chǔ)條件更優(yōu)。從自然地理看华糖，東部沿海地區(qū)具有先發(fā)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)麦向。在東部率先發(fā)展戰(zhàn)略下，高鐵客叉、高速公路等交通基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展迅速诵竭，特別是珠三角、長(zhǎng)三角兼搏、京津冀等地區(qū)卵慰。從高鐵通達(dá)度看，一線向族、二線呵燕、三線、四線城市高鐵日均通行班次分別為974件相、460、155氧苍、54趟夜矗；目前尚有107個(gè)城市未開(kāi)通高鐵，主要分布在中西部地區(qū)让虐。從高鐵日始發(fā)終到趟數(shù)看紊撕，一線、二線赡突、三線对扶、四線城市分別平均為740、149惭缰、17浪南、6趟，其中廣州漱受、上海络凿、北京、深圳昂羡、成都絮记、武漢、重慶虐先、天津怨愤、長(zhǎng)沙、西安位居全國(guó)前十蛹批。從高速公路看撰洗，一二線城市與三四線城市的路網(wǎng)密度差異仍然十分明顯膀息，分別為1001、506了赵、330潜支、99公里/萬(wàn)平方公里，四線城市僅為一線城市的10%柿汛。2016年國(guó)家發(fā)改委《鐵路網(wǎng)中長(zhǎng)期規(guī)劃》要求冗酿，在“四縱四橫”高速鐵路的基礎(chǔ)上，建設(shè)形成以“八縱八橫”主通道為骨架络断、區(qū)域連接線銜接裁替、城際鐵路補(bǔ)充的高速鐵路網(wǎng)。其中八縱是指沿海通道貌笨、京滬通道弱判、京港（臺(tái)）通道、京哈~京港澳通道锥惋、呼南通道昌腰、京昆通道、包（銀）海通道膀跌、蘭（西）廣通道遭商；八橫是指綏滿通道抡诞、京蘭通道值戳、青銀通道、沿江通道钦无、滬昆通道丛忆、廈渝通道祠汇、廣昆通道。

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在公共資源方面熄诡，一二線城市優(yōu)質(zhì)教育可很、醫(yī)療資源密集，城市軌道交通提升城市運(yùn)行效率粮彤。公共資源是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的配套根穷，優(yōu)質(zhì)公共資源對(duì)人口有著明顯吸引力。從教育看导坟，直轄市和省會(huì)城市多擁有區(qū)域內(nèi)最優(yōu)質(zhì)的中小學(xué)和高等教育資源屿良，擁有的985/211大學(xué)數(shù)合計(jì)占全國(guó)的81%，擁有的在校大學(xué)生數(shù)量合計(jì)占全國(guó)的58%惫周；其中尘惧，京津滬的一本升學(xué)率位居全國(guó)前三。從醫(yī)療資源看递递，一線喷橙、二線啥么、三線、四線城市每千人口執(zhí)業(yè)（助理）醫(yī)師數(shù)分別為3.2贰逾、3.1悬荣、2.2、1.9疙剑，并且醫(yī)療資源的質(zhì)量差異巨大氯迂，全國(guó)最優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源主要集中在一二線城市。從城市軌道交通看言缤，根據(jù)各城市地鐵公司官網(wǎng)及發(fā)改委最新批復(fù)嚼蚀，至2019年3月全國(guó)已通城市軌道交通（不含有軌電車）的城市有35個(gè)，加上已批復(fù)未開(kāi)通的城市則增至45個(gè)管挟。二線城市中太原轿曙、呼和浩特、南通僻孝、泉州导帝、煙臺(tái)尚未開(kāi)通城市軌道交通，三線城市目前僅溫州開(kāi)通皮璧。已批復(fù)未開(kāi)通地鐵的城市除太原舟扎、呼和浩特、南通3座二線城市外悴务，還包含包頭、徐州譬猫、常州讯檐、紹興、金華染服、蕪湖别洪、洛陽(yáng)等7座三線城市。

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2.4 購(gòu)買能力：一二線城市絕對(duì)購(gòu)買能力較高柳刮，相對(duì)購(gòu)買能力較低

一線城市人均儲(chǔ)蓄存款挖垛、可支配收入分別高達(dá)11.5、6.6萬(wàn)元秉颗，遠(yuǎn)高于其他城市痢毒。絕對(duì)購(gòu)買能力不僅是可支配收入，還應(yīng)包括人均儲(chǔ)蓄存款蚕甥，盡管當(dāng)前“存款搬家”現(xiàn)象明顯哪替，但仍能反映相關(guān)情況。從城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款看菇怀，2017年一線凭舶、二線城市分別為11.5晌块、6.6萬(wàn)元，三線帅霜、四線城市分別為4.1匆背、3.2萬(wàn)元。從城鎮(zhèn)居民可支配收入看身冀，2017年一線钝尸、二線城市分別為6.4、4.5萬(wàn)元闽铐，三線蝶怔、四線城市分別為3.6、3.1萬(wàn)元兄墅。此外踢星，包頭、鄂爾多斯隙咸、呼和浩特等部分資源型城市人均儲(chǔ)蓄存款及可支配收入也較高沐悦。

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一線、二線五督、三線藏否、四線城市房?jī)r(jià)收入比分別為20.8、10.6充包、8.4副签、6.0年；但一線城市因土地供給不足基矮，房?jī)r(jià)并非由中位數(shù)收入人群決定淆储，而是由高收入人群決定。2017年一線家浇、二本砰、三、四線城市房?jī)r(jià)收入比分別為20.8钢悲、10.6点额、8.4、6.0年莺琳，城市間分化顯著还棱，這與全球其他經(jīng)濟(jì)體核心城市房?jī)r(jià)收入比較高的情況一致。其中芦昔，北京诱贿、上海、深圳的房?jī)r(jià)收入比分別為26.5、22珠十、21.4年料扰；二三線城市中三亞、廈門焙蹭、福州房?jī)r(jià)收入比也很高晒杈，分別為31.2、24.2孔厉、21.5年拯钻，三亞為全國(guó)旅游城市、房?jī)r(jià)主要受外來(lái)者購(gòu)房影響撰豺。從原則上講粪般，在供需基本平衡的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)由中位數(shù)收入人群決定污桦；在供給明顯大于需求的市場(chǎng)亩歹，房?jī)r(jià)由低收入人群決定；在供給明顯小于需求的市場(chǎng)凡橱，房?jī)r(jià)則由高收入人群決定小作。并且，與國(guó)外明顯不同稼钩，因文化傳統(tǒng)差異顾稀，中國(guó)人購(gòu)房存在“六個(gè)錢包”現(xiàn)象，即父母等對(duì)子女的資金支持通常較大坝撑，這使得傳統(tǒng)房?jī)r(jià)收入比的度量存在一定偏差静秆。不過(guò)，考慮到現(xiàn)實(shí)并無(wú)更好的指標(biāo)及數(shù)據(jù)衡量相對(duì)購(gòu)買能力巡李，本文依然采用房?jī)r(jià)收入比度量诡宗。

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2.5 住房供給：一二線城市住房供給偏緊，二三線土地財(cái)政依賴度較高

一二線城市住房供給偏緊击儡、套戶比分別為0.97、1.02蝠引，東北地區(qū)有過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)阳谍、套戶比超過(guò)1.1。我們?cè)?018年11月報(bào)告《中國(guó)住房存量測(cè)算：過(guò)剩還是短缺螃概？》估算了2017年各省級(jí)矫夯、地級(jí)單位城鎮(zhèn)住宅套戶比。分地區(qū)看吊洼，2017年?yáng)|部训貌、中部、西部地區(qū)包括學(xué)生及其宿舍的城鎮(zhèn)套戶比分別為0.99、1.05递沪、1.03豺鼻，東北地區(qū)為1.13；東部款慨、中部儒飒、西部地區(qū)不含學(xué)生及其宿舍的套戶比分別為1.02、1.09檩奠、1.08桩了，東北地區(qū)為1.17。分線看埠戳，2017年一線井誉、二線、三四線城市套戶比（含學(xué)生及其宿舍）分別為0.97整胃、1.02颗圣、1.06，一二線城市住房供給偏緊爪模。在全國(guó)336個(gè)地級(jí)單位（不含三沙）中欠啤，2017年有89個(gè)城市的套戶比小于1，占比26.5%屋灌；有157個(gè)城市的套戶比介于1.0-1.1之間洁段，占比46.7%；有72個(gè)城市的套戶比介于1.1-1.2之間共郭，占比21.4%祠丝；有18個(gè)城市的套戶比高于1.2，占比5.4%除嘹。

東部写半、中部土地財(cái)政依賴度較高，分別為57%尉咕、52%叠蝇；二三線城市分別為64%、50%年缎，高于一線悔捶、四線城市。土地財(cái)政依賴度在一定程度上意味著地方政府對(duì)房?jī)r(jià)的依賴单芜。分區(qū)域看蜕该，東部、中部近三年土地財(cái)政依賴度（土地出讓收入/地方一般公共預(yù)算收入）分別為57%洲鸠、51.7%堂淡，高于西部馋缅、東北的31.6%、19.4%绢淀。這是由于西部萤悴、東北需求相對(duì)偏弱，房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的能力有限更啄。分線看稚疹，二、三線城市近三年土地財(cái)政依賴度分別為64.2%祭务、49.5%内狗，高于一線城市的42.2%和四線城市的35%。其中义锥，上海柳沙、深圳土地財(cái)政依賴度分別為25%、26%拌倍，而北京赂鲤、廣州達(dá)50%、68%柱恤。在全國(guó)336個(gè)地級(jí)單位（不含三沙）中数初，有16座城市土地財(cái)政依賴度大于100%，占比4.8%梗顺；有31座城市在70%-100%之間泡孩，占比9.2%；有98座城市在40%-70%之間寺谤，占比29.2%仑鸥；有191座城市在40%以下，占比56.8%变屁。

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3 市場(chǎng)面：2019年百?gòu)?qiáng)城市何時(shí)布局最佳眼俊？

3.1 榜單概覽：發(fā)展?jié)摿?00強(qiáng)分3檔

在基本面分析基礎(chǔ)上，我們結(jié)合市場(chǎng)面情況將發(fā)展?jié)摿?00強(qiáng)劃為3檔粟关，其中深北上廣等15個(gè)城市為一檔疮胖，成都、武漢等25城為二檔闷板，蘭州获列、徐州等60城為三檔。市場(chǎng)面由庫(kù)存去化周期蛔垢、需求透支率、房?jī)r(jià)周期迫悠、地價(jià)房?jī)r(jià)比4項(xiàng)指標(biāo)組成鹏漆。我們首先將城市發(fā)展?jié)摿?00強(qiáng)按照發(fā)展?jié)摿χ笖?shù)分為三檔，再通過(guò)市場(chǎng)面指標(biāo)分析，對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)趨勢(shì)較好的城市升檔艺玲，其他城市維持不變括蝠。

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3.2 量?jī)r(jià)趨勢(shì)：部分三四線城市需求明顯透支，部分一二線城市成交量有所回暖房?jī)r(jià)趨穩(wěn)

前期受棚改貨幣化刺激銷量暴增饭聚、而又缺乏基本面支撐的部分三四線城市存在需求透支風(fēng)險(xiǎn)忌警。比如，一個(gè)城市過(guò)去3-5年的銷售增速均在20%以下秒梳，在基本面改變不大的情況下法绵，某年銷售增速突然飆升，比如達(dá)到50%及以上酪碘，這種城市在短期存在需求透支風(fēng)險(xiǎn)朋譬，從數(shù)據(jù)看主要是部分受棚改貨幣化刺激的三四線城市。2017年以來(lái)兴垦，一線城市商品住宅銷量明顯下降徙赢，二線城市基本持平，三四線城市受棚改貨幣化安置比例擴(kuò)大而繼續(xù)暴增探越。各線城市銷量暴增的時(shí)間呈現(xiàn)輪動(dòng)特征狡赐，一線城市2015年商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)14%，二線城市2015钦幔、2016年分別增長(zhǎng)10%枕屉、26%，三四線城市2016节槐、2017年分別增長(zhǎng)22%搀庶、13%，部分缺乏基本面支撐的三四線城市需求明顯透支铜异。

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從房?jī)r(jià)周期看哥倔，前期經(jīng)歷明顯調(diào)整的部分一二線城市及周邊房?jī)r(jià)將逐漸趨穩(wěn)，如供給不足或存在一定上漲壓力揍庄。從歷史經(jīng)驗(yàn)看咆蒿，過(guò)去不少城市的房?jī)r(jià)存在三年左右的小周期，漲一段調(diào)整一段蚂子，小周期的背后是房地產(chǎn)調(diào)控沃测、地方對(duì)土地財(cái)政的依賴、需求釋放與透支等因素食茎。2015-2016年京津冀蒂破、長(zhǎng)三角、珠三角部分城市及一些省會(huì)城市房?jī)r(jià)已連續(xù)低迷2年以上别渔，目前成交量有所回暖附迷，市場(chǎng)逐漸趨穩(wěn)惧互。此類城市在一線城市中有北上廣深，二線城市中有天津喇伯、南京喊儡、無(wú)錫、蘇州稻据、杭州艾猜、濟(jì)南、鄭州捻悯、武漢匆赃、東莞等，三線城市中有廊坊秋度、溫州炸庞、嘉興、珠海荚斯、惠州埠居、中山等。而部分前期主要受棚改貨幣化刺激導(dǎo)致房?jī)r(jià)大漲事期、同時(shí)缺乏基本面支撐的三四線城市存在一定調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)滥壕。

3.3 庫(kù)存去化：西部地區(qū)、四線城市總體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)較高

從可售庫(kù)存看兽泣，2019年3月一線绎橘、二線、三四線樣本城市庫(kù)存去化周期分別為11.7唠倦、10.5称鳞、11.4個(gè)月，三四線城市庫(kù)存去化周期從2018年下半年以來(lái)有一定上升稠鼻「灾梗可售商品住宅數(shù)據(jù)可得性較差，我們選取分線樣本城市進(jìn)行分析候齿。一線城市選取4城：北京熙暴、上海、廣州慌盯、深圳周霉，二線城市選取16城：天津、重慶亚皂、南京俱箱、武漢、成都灭必、蘇州匠楚、廈門巍膘、西安、長(zhǎng)沙芋簿、寧波、福州璃饱、青島与斤、長(zhǎng)春、杭州荚恶、濟(jì)南撩穿、南昌，三四線城市選取9城：徐州谒撼、莆田食寡、東營(yíng)、蕪湖廓潜、焦作抵皱、南平、三明辩蛋、滁州呻畸、安慶。2015年以來(lái)悼院，得益于棚改貨幣化政策三四線城市可售庫(kù)存去化周期持續(xù)走低伤为，2018年5-6月最低不到7個(gè)月，但逐漸上升据途。2019年3月绞愚，一線、二線和三四線城市可售商品住宅去化周期分別為11.7颖医、10.5和11.4個(gè)月位衩。需要注意的是，庫(kù)存去化周期對(duì)銷售非常敏感便脊，比如部分城市商品住宅銷量當(dāng)前處于歷史低位蚂四，一旦成交回暖，去化周期將明顯下降哪痰。

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從廣義庫(kù)存看遂赠，西部地區(qū)、四線城市庫(kù)存偏高晌杰，2017年土地消化周期分別為2.5跷睦、2.1年。分地區(qū)看肋演，東部抑诸、中部烂琴、東北地區(qū)庫(kù)存持續(xù)改善，西部地區(qū)庫(kù)存改善力度明顯不足蜕乡。2017年奸绷，東部、中部层玲、東北地區(qū)土地消化周期均在1.15-1.35年之間号醉，而西部地區(qū)則高達(dá)2.5年。分線城市看辛块，2017年一線畔派、二線、三線润绵、四線城市土地消化周期分別為0.8线椰、0.9、1.2尘盼、2.1憨愉。盡管一線城市受2016年930開(kāi)始的調(diào)控收緊影響，市場(chǎng)銷售持續(xù)降溫悔叽，但土地消化周期基本小于1莱衩；四線城市銷售乏力，土地供應(yīng)持續(xù)增加娇澎，仍有較大庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)笨蚁。

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3.4 拿地成本：地價(jià)房?jī)r(jià)比總體回落，少數(shù)城市仍較高

近期土地成交有所回暖趟庄。2018年百城樣本中一線括细、二線、三四線城市住宅類用地成交溢價(jià)率分別為6.1%戚啥、12.5%奋单、18.1%，均較2017年的21.9%猫十、38.3%览濒、45.3%明顯下滑。不過(guò)拖云，從最近半年數(shù)據(jù)看贷笛，土地成交有所回暖，2019年3月百城樣本中一線宙项、二線乏苦、三四線城市住宅類用地成交溢價(jià)率分別為4.2%、21.6%、21.4%汇荐，其中二線城市連續(xù)4個(gè)月上行洞就、三四線城市連續(xù)5個(gè)月上行。

地價(jià)房?jī)r(jià)比總體回落掀淘，但少數(shù)城市地價(jià)成本仍較高旬蟋。2018年一、二革娄、三咖为、四線城市地價(jià)房?jī)r(jià)比分別為29%、25%稠腊、19%、13%鸣哀，除一線城市較2017年小幅上升1個(gè)百分點(diǎn)外架忌，二、三我衬、四線城市分別下降7叹放、5、2個(gè)百分點(diǎn)（由于地級(jí)層面的新房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)不全挠羔，在此以二手房?jī)r(jià)格分析井仰，由此估計(jì)的地價(jià)房?jī)r(jià)比可能偏低）。盡管各線城市地價(jià)房?jī)r(jià)比總體上差距不大破加，但具體城市之間差異巨大俱恶。此外，當(dāng)前部分城市推行的“限房?jī)r(jià)范舀、競(jìng)地價(jià)”土地出讓模式有效地平抑了新房?jī)r(jià)格合是，但在供給不足的情況下容易引起新房搶購(gòu)。

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4 擁抱城市群锭环，把握大趨勢(shì)

以中心城市為引領(lǐng)的都市圈城市群更具生產(chǎn)效率聪全，更節(jié)約土地、能源辅辩，是支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的主要平臺(tái)难礼，是中國(guó)當(dāng)前以及未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)。根據(jù)基本面排名玫锋，2019年發(fā)展?jié)摿Π購(gòu)?qiáng)城市中有96個(gè)位于19大城市群蛾茉，其中處于24個(gè)千萬(wàn)級(jí)大都市圈的有54個(gè)。2018年11月景醇，國(guó)務(wù)院《關(guān)于建立更加有效的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新機(jī)制的意見(jiàn)》要求臀稚，建立以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展、城市群帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展新模式三痰，推動(dòng)區(qū)域板塊之間融合互動(dòng)發(fā)展吧寺。以住建部城區(qū)常住人口為標(biāo)準(zhǔn)窜管，將城市劃分為1000萬(wàn)以上、500-1000萬(wàn)稚机、300-500萬(wàn)幕帆、100-300萬(wàn)、50-100萬(wàn)赖条、20-50萬(wàn)失乾、20萬(wàn)以下七類。從人均生產(chǎn)效率看纬乍，分規(guī)模人均創(chuàng)造GDP呈現(xiàn)規(guī)模從大到小的遞減現(xiàn)象碱茁；1000萬(wàn)人以上的城市人均創(chuàng)造14萬(wàn)元的GDP，是100-300萬(wàn)人城市的2.1倍仿贬，是20萬(wàn)人以下城市的約5倍纽竣。從人均城市建設(shè)用地看，大城市明顯更節(jié)約土地資源茧泪，分規(guī)模人均創(chuàng)造GDP呈現(xiàn)規(guī)模從大到小的遞增現(xiàn)象蜓氨，2017年1000萬(wàn)人以上城市人均建設(shè)用地僅74.5平方米，而100-300萬(wàn)队伟、20萬(wàn)以下城市分別為117.3穴吹、135.5平方米。

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在城市群層面嗜侮，19個(gè)城市群的核心在于京津冀港令、長(zhǎng)三角、珠三角棘钞、長(zhǎng)江中游缠借、成渝等5個(gè)城市群。2014年《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年》及“十三五”規(guī)劃要求建設(shè)長(zhǎng)三角宜猜、珠三角泼返、京津冀、山東半島姨拥、海峽西岸绅喉、哈長(zhǎng)、遼中南叫乌、中原柴罐、長(zhǎng)江中游、成渝憨奸、關(guān)中平原革屠、北部灣、山西中部、呼包鄂榆似芝、黔中那婉、滇中、蘭州-西寧党瓮、寧夏沿黃详炬、天山北坡等19個(gè)城市群。其中寞奸，長(zhǎng)三角言疗、珠三角湃缎、京津冀三大城市群是其中最成熟的三個(gè)拧篮，以全國(guó)5%的土地面積集聚了23.3%的人口史飞，創(chuàng)造了39.3%的GDP，成為帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展和參與國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作與競(jìng)爭(zhēng)的主要平臺(tái)瓷翻，目前均已經(jīng)上升為國(guó)家戰(zhàn)略礼仗。在三大城市群外，以成都逻悠、重慶、武漢為核心的成渝韭脊、長(zhǎng)江中游城市群最具發(fā)展?jié)摿ν耍瑑纱蟪鞘腥阂?.2%的土地面積集聚了15.5%的人口，創(chuàng)造了15.6%的GDP沪羔。其次則是山東半島饥伊、海峽西岸、中原蔫饰、關(guān)中平原琅豆、哈長(zhǎng)、遼中南等城市群篓吁。預(yù)計(jì)到2030年茫因，中國(guó)2億新增城鎮(zhèn)人口的約80%將分布在19個(gè)城市群，其中約60%將分布在長(zhǎng)三角杖剪、珠三角冻押、京津冀、長(zhǎng)江中游盛嘿、成渝洛巢、中原、山東半島等七大城市群（參見(jiàn)恒大研究院2018年7月報(bào)告《中國(guó)人口大遷移》）次兆。

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在都市圈層面稿茉， 24個(gè)1000萬(wàn)人以上的大都市圈以6.7%的土地集聚33%的人口創(chuàng)造約54%的GDP，其中上海、北京漓库、深莞惠恃慧、廣佛肇等都市圈發(fā)展?jié)摿γ黠@居前。鑒于當(dāng)前多數(shù)城市群發(fā)育不成熟米苹，且部分核心城市生產(chǎn)要素明顯向周邊溢出糕伐，中央把以大城市為核心的都市圈作為城市群建設(shè)的突破口和抓手。2019年2月蘸嘶，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見(jiàn)》良瞧，這是中國(guó)第一份以“都市圈”為主題的中央文件，要求以大城市及周邊地區(qū)同城化為方向推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施一體化训唱、強(qiáng)化城市間產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作褥蚯、加快建設(shè)統(tǒng)一開(kāi)放市場(chǎng)、推進(jìn)公共服務(wù)共建共享等况增，包括以軌道交通等為基礎(chǔ)打造1小時(shí)通勤圈赞庶。根據(jù)有關(guān)城市群規(guī)劃及相關(guān)地方規(guī)劃，當(dāng)前中國(guó)有上海澳骤、北京歧强、廣佛肇、杭州为肮、深莞惠等10個(gè)2000萬(wàn)人以上的大都市圈摊册，有重慶、青島颊艳、廈泉漳等14個(gè)1000萬(wàn)-2000萬(wàn)人大都市圈茅特。24個(gè)千萬(wàn)級(jí)大都市圈以全國(guó)6.7%的土地集聚約33%的常住人口，創(chuàng)造約54%的GDP棋枕。從發(fā)展?jié)摿窗仔蓿虾！⒈本┲匕摺⑸钶富荼ΑV佛肇都市圈居前，之后則是蘇錫常窥浪、天津卤恳、南京、長(zhǎng)株潭寒矿、杭州突琳、重慶等都市圈。需要注意的是符相，部分都市圈范圍有重合拆融，比如上海都市圈與杭州都市圈蠢琳、蘇錫常都市圈均有重合。

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在24個(gè)大都市圈之外镜豹，仍有兩類三四線城市值得關(guān)注：第一類是東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較突出的三四線城市傲须，多數(shù)位于城市群內(nèi)，如溫州趟脂、珠海泰讽、中山、徐州昔期、阂研叮口、金華硼一、唐山累澡、泰州、保定般贼、威海等愧哟。珠海、中山是珠江口西岸中心城市哼蛆，珠中江都市圈2017年末人口達(dá)958.7萬(wàn)蕊梧，有望成為下一個(gè)千萬(wàn)級(jí)大都市圈。溫州腮介、威海均為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海工貿(mào)城市望几；唐山、保定分別位于京津冀協(xié)同發(fā)展空間布局“三軸”中的“京唐秦”萤厅、“京保石”產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶上。該類城市中唯一不在19大城市群的是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市徐州靴迫。2018年國(guó)家發(fā)改委《淮河生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃》“北部淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)”部分明確提出：“著力提升徐州區(qū)域中心城市輻射帶動(dòng)能力惕味，發(fā)揮連云港新亞歐大陸橋經(jīng)濟(jì)走廊東方起點(diǎn)和陸海交匯樞紐作用，推動(dòng)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)協(xié)同發(fā)展”玉锌，并界定了淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)包括以徐州為核心的3省10市名挥，面積8.9萬(wàn)平方公里。

第二類是距離中心大城市較遠(yuǎn)主守、轄區(qū)或腹地人口規(guī)模大的中西部地方性中心城市禀倔，如洛陽(yáng)、包頭参淫、銀川救湖、鄂爾多斯、岳陽(yáng)涎才、綿陽(yáng)鞋既、衡陽(yáng)力九、安陽(yáng)、廣安邑闺、遂寧跌前、柳州、南陽(yáng)等陡舅，也多數(shù)位于城市群內(nèi)抵乓。其中，銀川為省會(huì)城市靶衍，洛陽(yáng)灾炭、包頭、鄂爾多斯摊灭、岳陽(yáng)咆贬、衡陽(yáng)、柳州帚呼、南陽(yáng)分別為所在省份的省域副中心城市掏缎。此外，宜昌煤杀、常德眷蜈、遵義、襄陽(yáng)沈自、贛州等地方性中心城市目前不在發(fā)展?jié)摿Π購(gòu)?qiáng)城市之列酌儒，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看仍具備一定發(fā)展?jié)撡|(zhì)。